舒圣祥：房地产税试点既失败，开征需立法！

舒圣祥

原国家税务总局副局长许善达表示，房地产税三年内难出台。许善达认为，2011年开始在重庆、上海试点的房产税已经失败。重庆、上海的模式已经被财政部新领导否定。同时，十八届三中全会提出的是房地产税，与重庆、上海试点的提法不同，也是对重庆、上海房产税试点模式的否定。甚至有政协委员在今年两会期间呼吁叫停上海和重庆试点房产税。

十八届三中全会决定提出，加快房地产税立法并适时推进改革。从“房产税”到“房地产税”，一字之差意义大变。其实，这至少透露出两个信息：一是，房地产税将是一个全新的税种，与重庆、上海的试点完全不同，等于是否定了两地的试点；二是，房地产税将要通过立法的方式实现，而立法与部门出台一纸文件不同，需要经过繁复的程序，房地产税因此不可能很快出台。

原国家税务总局副局长许善达“房地产税三年内难出台”、“沪渝房产税试点失败”的说法，进一步验证了“加快房地产税立法并适时推进改革”的真实含义。本来，两地的房产税试点结果，就是尴尬的，重庆房产税在财政收入中的份额聊胜于无，上海的房产税则基本没有征起来。不仅试点效果不好，而且试点本身的合法性也成问题。在税法法定和法无授权不可为的双重语境下，地方政府有没有权力开征新税种，各种质疑之声不绝于耳。

就目前而言，我们首先应该在房地产税基本的征税目标和目的上达成共识，向谁征税、征多少税，为什么征税，是否重复征税，评价成功与否的标准何在等，都是不容回避的问题。房地产税的征税对象包括土地和房产，而在我国，这两项财产的权分属国家与个人，也就是说“一个财产税税种，两个财产主体”。这种财产税征税模式，在全也没有先例，需要在理论上和法理上研究设计。

另外，沪渝两地的试点，都是在其他房地产税收制度和政策不变的前提下，在住宅保有环节增加税收。这更像是“为增税而征税”，除了给财政增收之外，似乎没有其他意义。这显然不是真正意义上的财产税。如果要开征房地产税，就必须对与房地产相关的税费进行全盘整合，简化税收名目、优化税收结构，以降低交易环节税费作为增加持有环节房地产税的前提。

一个具体的问题是土地出让金。现有政策下，私人房产所占有的土地都是“租”来的，租期70年或者40年。这与国外土地私有制模式下的房地产税，完全不是一个概念。如果已经交过土地出让金，再来征收房地产税，显然有双重征税的嫌疑。解决的办法，也许是在租期届满之后再行征收房地产税，并不再额外征收“自动续期”的土地出让金。或者，将土地出让金从房地产税的征收额中扣除，之前已经发生的交易环节税费可以同步扣除。

房地产税立法，注定将是一个漫长的过程，绝不像国务院出台一个“暂行条例”或者“暂行规定”那么简单。税收法定的原则必须落实到位，不能再允许征税行为以规章形式存在。房地产税立法的立足点，不应该是短时的楼市调控意图。为当下楼市调控之需要而加紧出台房地产税的想法，不过是干预旧思维的变种而已。

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