两地块分别位于宝安区和龙华新区，拟转让给企业开发养老院
“养老地产”的发展备受瞩目，虽说前景，但也饱受利用“养老”圈地的质疑。本月底，深圳以挂牌方式公开出让两块养老设施用地，引发各界关注。
记者19日从深圳市土地交易发布的公告获悉，两块挂牌出让的养老设施用地，均属于社会福利用地，两块用地均难以用作住宅面积开发，只适用于建设民用养老院。
记者观察发现，深圳此次“引入社会资本进入民生领域”，实际上是改变了以往社会福利用地只能由政府开发，而“民用养老院”只能租赁场所经营的局面。
福利用地
价格不及商地十分之一
公告显示，两地块分别位于深圳原关外的宝安区和龙华新区。位于宝安区的“A001-0198”出让地块，占地面积10860平方米，可建筑面积仅为27000平方米，起拍总价6850万元。位于龙华新区民治街道的“A805-0052”地块，占地面积6920.16平方米，可建筑面积15220平方米，起拍总价4000万元。
记者注意到，两宗地块的用途均为社会福利用地，土地出让使用年限均为50年。按照估算，每平方米的楼面地价仅一两千元。据悉，前不久宝安一块商业用地拍卖，楼面均价十倍于此价。
在公告中，地块的用途是养老设施，但未详细列明具体建成什么，地块出让条件中没有对地块提出其他具体要求，仅在一个条件中强调，“竞得人须与深圳市民政局(以下简称市民政局)签订相关用地协议书”。
“其他地方没有过，这是首例的养老设施用地出让。”研究土地招拍挂市场的高力国际调研及咨询部董事陈厚桥告诉记者，各地区的养老设施用地，都是社会福利用地，对开发商都是限制的，主要由政府通过划拨的形式给相关的政府机构，有的企业则通过和医院、福利机构合作的方式介入，很少有企业能拿地建养老院。”
容积率低
不适合搞养老地产开发
“地太小，不适合搞养老配套住宅开发，只能建个民办养老院。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺向记者分析说，两宗地块都在一万平方米左右，容积率在3以内。一般而言，有住宅建设的用地，其容积率都在4以上，因此推算两宗用地只能建设为民办养老院，不可能搞养老地产开发。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁解释说，中国老龄化严重，养老地产刚起步，在房地产业内是一块大肥肉，“人人都想吃，现在却人人都吃不到”，因为这方面的政策始终不是太明朗，企业都跃跃欲试却又十分谨慎。
宋丁认为，“深圳这一次开放资本进入，严格来说也不算是向民间资本开放养老地产，因为就这两块地而言，开发商不能用作成片的住宅开发，仅仅是单一的养老院建设和运营，开发周期长，少，对他们来说没有吸引力。”
门槛不高
允许合伙开发甚至转卖
哪些企业和个人有竞拍资格？公告只要求，“中华人民共和国境内的公司、组织，均可独立或联合竞买本次出让宗地。“换句话说，只要买得起的企业都可以参与竞标。
高力国际调研及咨询部董事陈厚桥根据用地的出让公告，作出分析，“深圳迈出了步，从出让的细节中可以看出，一方面担心被外界误认为允许开发商圈地，一方面又担心用地没人要。”他说，两块地虽然不在罗湖和福田等深圳地段，却位于宝安和龙华等繁华区域的，首先改变了以往养老院选址郊区的惯性，其次在竞买对象中，并没有过多条件限制，比如没有要求有房产开发的相关资质，也没有运营养老院的专业资质限制。
他认为，“竞得人可在深圳市依法注册设立全资子公司，并通过签订土地使用权出让合同补充协议，办理土地使用权变更至全资子公司的手续，且该全资子公司须重新与深圳市民政局签订相关用地协议书”这一条件，实际上是允许企业在买到土地后，可以通过各种方式，引入合伙人共同开发，从字面理解，甚至还有可再度转让的操作空间。他解释，目前国内并没有很专业的养老地产开发团队，大多数企业资金充裕，却在养老地产这一块找不到合适的盈利模式，但国外其实是有很多开发养老地产的专业团队的。
冷淡观望
开发商称不是他们所长
深圳地产开发行业人士张梧峰曾在深圳开发营运过几个中小型盘，并且一直以来关注养老地产。
“我们很关注这两块地，但没有参与拍卖”，张梧峰接受记者采访时表示，目前，不管是政府还是企业，都是刚开始起步探索养老地产发展，作为企业，一方面有责任发展公益，另一方面还是要研究如何将项目转化为盈利。
记者随后联系了万科、佳兆业等大型房企，截至发稿时止，对是否参与竞拍一事他们均未回应。
深圳一家上市房企不愿具名的相关人士告诉记者，这是深圳市政府出让与养老相关的用地，“按理说应该捧场，但地块的规模和建设方向不属于我们擅长的范围，这块地更适合中小型民企。”
对于开发商的冷淡和观望，陈厚桥认为，“深圳是次尝试，实际情况和企业的期望值并不一致。”
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“养老地产”的发展备受瞩目，虽说前景，但也饱受利用“养老”圈地的质疑。本月底，深圳以挂牌方式公开出让两块养老设施用地，引发各界关注。
记者19日从深圳市土地交易发布的公告获悉，两块挂牌出让的养老设施用地，均属于社会福利用地，两块用地均难以用作住宅面积开发，只适用于建设民用养老院。
记者观察发现，深圳此次“引入社会资本进入民生领域”，实际上是改变了以往社会福利用地只能由政府开发，而“民用养老院”只能租赁场所经营的局面。
福利用地
价格不及商地十分之一
公告显示，两地块分别位于深圳原关外的宝安区和龙华新区。位于宝安区的“A001-0198”出让地块，占地面积10860平方米，可建筑面积仅为27000平方米，起拍总价6850万元。位于龙华新区民治街道的“A805-0052”地块，占地面积6920.16平方米，可建筑面积15220平方米，起拍总价4000万元。
记者注意到，两宗地块的用途均为社会福利用地，土地出让使用年限均为50年。按照估算，每平方米的楼面地价仅一两千元。据悉，前不久宝安一块商业用地拍卖，楼面均价十倍于此价。
在公告中，地块的用途是养老设施，但未详细列明具体建成什么，地块出让条件中没有对地块提出其他具体要求，仅在一个条件中强调，“竞得人须与深圳市民政局(以下简称市民政局)签订相关用地协议书”。
“其他地方没有过，这是首例的养老设施用地出让。”研究土地招拍挂市场的高力国际调研及咨询部董事陈厚桥告诉记者，各地区的养老设施用地，都是社会福利用地，对开发商都是限制的，主要由政府通过划拨的形式给相关的政府机构，有的企业则通过和医院、福利机构合作的方式介入，很少有企业能拿地建养老院。”
容积率低
不适合搞养老地产开发
“地太小，不适合搞养老配套住宅开发，只能建个民办养老院。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺向记者分析说，两宗地块都在一万平方米左右，容积率在3以内。一般而言，有住宅建设的用地，其容积率都在4以上，因此推算两宗用地只能建设为民办养老院，不可能搞养老地产开发。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁解释说，中国老龄化严重，养老地产刚起步，在房地产业内是一块大肥肉，“人人都想吃，现在却人人都吃不到”，因为这方面的政策始终不是太明朗，企业都跃跃欲试却又十分谨慎。
宋丁认为，“深圳这一次开放资本进入，严格来说也不算是向民间资本开放养老地产，因为就这两块地而言，开发商不能用作成片的住宅开发，仅仅是单一的养老院建设和运营，开发周期长，少，对他们来说没有吸引力。”
门槛不高
允许合伙开发甚至转卖
哪些企业和个人有竞拍资格？公告只要求，“中华人民共和国境内的公司、组织，均可独立或联合竞买本次出让宗地。“换句话说，只要买得起的企业都可以参与竞标。
高力国际调研及咨询部董事陈厚桥根据用地的出让公告，作出分析，“深圳迈出了步，从出让的细节中可以看出，一方面担心被外界误认为允许开发商圈地，一方面又担心用地没人要。”他说，两块地虽然不在罗湖和福田等深圳地段，却位于宝安和龙华等繁华区域的，首先改变了以往养老院选址郊区的惯性，其次在竞买对象中，并没有过多条件限制，比如没有要求有房产开发的相关资质，也没有运营养老院的专业资质限制。
他认为，“竞得人可在深圳市依法注册设立全资子公司，并通过签订土地使用权出让合同补充协议，办理土地使用权变更至全资子公司的手续，且该全资子公司须重新与深圳市民政局签订相关用地协议书”这一条件，实际上是允许企业在买到土地后，可以通过各种方式，引入合伙人共同开发，从字面理解，甚至还有可再度转让的操作空间。他解释，目前国内并没有很专业的养老地产开发团队，大多数企业资金充裕，却在养老地产这一块找不到合适的盈利模式，但国外其实是有很多开发养老地产的专业团队的。
冷淡观望
开发商称不是他们所长
深圳地产开发行业人士张梧峰曾在深圳开发营运过几个中小型盘，并且一直以来关注养老地产。
“我们很关注这两块地，但没有参与拍卖”，张梧峰接受记者采访时表示，目前，不管是政府还是企业，都是刚开始起步探索养老地产发展，作为企业，一方面有责任发展公益，另一方面还是要研究如何将项目转化为盈利。
记者随后联系了万科、佳兆业等大型房企，截至发稿时止，对是否参与竞拍一事他们均未回应。
深圳一家上市房企不愿具名的相关人士告诉记者，这是深圳市政府出让与养老相关的用地，“按理说应该捧场，但地块的规模和建设方向不属于我们擅长的范围，这块地更适合中小型民企。”
对于开发商的冷淡和观望，陈厚桥认为，“深圳是次尝试，实际情况和企业的期望值并不一致。”