碧桂园CFO辞职 公司股价降至前年10月以来

碧桂园（2007.HK）3月19日发布公告称，集团财务官伍绮琴提出辞职，从今年4月30日起生效。

与此消息相关，碧桂园股价午后加速下跌，收盘大跌12.037%，报2.85港元，为2012年10月以来。

伍绮琴自2008年2月起担任碧桂园财务官。据说，她是碧桂园主席杨国强亲自上门请来的。彼时，碧桂园正从2007年的高峰急速跌落，碧桂园大股东杨惠妍的资产缩水高达75%。不过，伍绮琴凭借其在香港投行和金融圈的深厚人脉，帮助碧桂园的多项融资顺利进行。

伍绮琴此前任职于香港恒隆地产，2005年从助理董事升任执行董事，为恒隆地产40多年来惟一的女执行董事。

碧桂园的公告称伍绮琴是由于私人原因辞职。但有业内资深人士认为，碧桂园的股价长期表现不佳，可能也是伍绮琴萌生退意的因素之一。

根据3月12日公布的年报，2013年碧桂园合同销售额达1060亿元，同比增长123%。纯利同比增长24.2%至85.1亿元。但与此同时，公司毛利率同比下跌6.3个百分点至30.3%，负债率则从2013年的53.9%大升13.4个百分点至67.3%。

碧桂园曾经是香港资本市场轰动一时的明星企业。碧桂园2007年4月IPO时的认购人数，仅次于此前的工商银行和中国银行；高达3335亿港元的冻结额，当时创历史第二大纪录；股价到达14.18港元，由此还将大股东杨惠妍推上了内地女首富的位置。

但2007年四季度起，碧桂园走向了全面的滑落，其股价曾在2008年从1月2日的年内9.14港元，到10月28日的1.1港元，跌幅高达88%。令人诧异的是，即使2013年公司业绩翻番，创造了整个房地产行业的奇迹，也没有让股价稍有起色。反而在正式公布年报后的两天，即3月13日和3月14日，累计下跌超过20%。

一位房地产分析师表示，虽然整个资本市场都对房地产板块充满警惕，但像碧桂园这种跌幅还是不太正常。现在外部人士还没有看到公司基本面发现什么重大变化，也没有听到它发生资金的流动性问题。他同意一种分析，即者对以碧桂园为代表的开发模式不再感兴趣了。

根据市场的主流分析，碧桂园模式的特点是，低成本拿地，然后快速开发，配套到位，低价开盘，非毛坯交房。郊区大盘是碧桂园模式的代表。在2013年曾经有多个大盘实现日光，一个项目的销售额动辄是30亿、50亿。这对于售价不高的碧桂园来说并不容易。

碧桂园的项目大多位于三四线城市，甚至不少项目属于多数人没有听说过的县级城市。碧桂园一次开盘去化，并不等于二次三次开盘也能保持这样的销售速度。一旦销售受阻，存货就会迅速膨胀，这对于利润率不高，寄望于快速周转的公司来说，压力就是的。

更加重要的是，业内普遍认为，虽然2014年整体房地产市场充满不确定性，但有一点却是基本可以确定，那就是三四线城市的房地产市场将面临调整，房价下跌、销售不畅的危险远高于二线城市。也因此，主要布局于三四线城市的碧桂园，必然成为资本市场沽空的对象。从这个意义上说，不仅仅是碧桂园，而是碧桂园所代表的旧模式，都面临重新估值的可能。这或许也是其股价自2008年以来的绝大多数时间一直没能回到发行价的重要原因。

此外，碧桂园的海外业务重兵布局于马来西亚，有三个项目。虽然去年大卖70亿，但马航失联事件，也令其海外销售蒙上了一层阴影。在移动互联网的冲击下，万科在寻找自我颠覆的路径，包括碧桂园在内的其他开发商，也不能在传统旧路上吃老本了。