九龙仓年华里业主拉起维权横幅
常州两盘大幅、杭州项目“贴成本”低开入市，“不差钱”的港资地产巨头九龙仓集团（00004.HK）出人意料地在长三角掀起一波潮。
据《财经（微博)日报》记者了解，九龙仓在江苏常州的两个项目“九龙仓年华里”和“九龙仓国宾一号”均于近期做出价格调整。其中，年华里项目的均价从此前的约6000元/平方米下调至5000元/平方米，原均价约11000元/平方米的豪宅项目国宾一号则推出20套特价房，特惠均价在8200元/平方米左右。
在另一个库存高企的城市杭州，九龙仓决定将楼板价高达24621元/平方米的级别项目“九龙仓君玺”以折后37900元/平方米（均价40000元/平方米）的起价入市，这一定价相比预期足足低了5000元/平方米。
“三个项目几乎都是在‘贴成本出货’。”一位熟悉九龙仓的开发商对记者分析称，九龙仓集团层面应该“不差钱”，做出这样的价格调整动作应属于“策略性”，这也说明九龙仓官方认为目前国内二三线楼市存在较大风险。
昨日，本报记者致电九龙仓集团华东区的一位高层，但对方婉拒了记者的采访。
长三角多盘齐降
在常州雅居乐星河湾以“六折甩卖”的姿态打响江苏常州枪后，重兵布局常州、以打造豪宅著称的九龙仓也已经“坐不住了”。
从3月20日开始，常州九龙仓年华里宣布大幅，此前均价6000元/平方米左右的房源，均价直降至5000元/平方米，约在前期成交均价的基础上打了“八三折”。该楼盘的一名售楼人员告诉记者：“我们的项目确实在促销，均价5000元/平方米，大户型会更一点，小户型会贵一点，目前各种户型都还有。”
常州房地产信息网显示，2月份，常州普通商品住宅成交均价为6444元/平方米，这意味着，年华里目前的均价已经大幅低于2月常州普通商品住宅成交均价。年华里位于常州新北区，与常州雅居乐星河湾项目距离，且两个楼盘均位于常州楼市库存量极大的新北区。
“我们也在高度关注，考虑是否跟进。”一位在常州有项目的开发商对记者表示，据其了解，目前常州已经至少有五个楼盘大幅。
年华里的大幅引起了众多老业主的不满，据当地媒体报道，不少老业主已集中到售楼处“提出抗议”，要求退房或开发商补差价。
九龙仓的动作还不止于此，在年华里后，九龙仓在常州打造的豪宅楼盘国宾一号的价格也出现松动。该项目日前推出20套特价房，特惠均价在8200元/平方米左右，比前期售价低了约2800元/平方米。不过，国宾一号的一位售楼人员对本报记者称，价格确实有调整，但该项目此次推出的特价房源的位置相对不是很好。
据一位不愿透露姓名的业内人士判断，九龙仓此次多盘齐降行为应是香港总部直接授权。“一个可以佐证的事实是，除了常州，九龙仓在杭州的一个豪宅项目也以大幅低于外界预期的价格入市。”
3月20日下午，九龙仓杭州公司特地为九龙仓君玺项目的入市召开新闻发布会。出人意料的是，九龙仓宣布，三年前的“”将以折后37900元/平方米起价入市，推出首批房源，均价40000元/平方米，而这一项目的楼板价就高达24621元/平方米。
这样的单价甚至都不到同区域一个楼盘去年年末开盘价格75600元/平方米的一半，且相比同区域的大部分楼盘均有着10000元~20000元/平方米的价格。
九龙仓杭州公司相关负责人对媒体称：“九龙仓一直对市场怀有敬畏之心，在经过多轮价格测试以及审慎考虑后，确定了这一项目的终开盘价格，也得到了香港总部的支持。”
“这是充分尊重市场的行为。”杭州某房产评论员如此评价九龙仓君玺首批房源的入市价格，“显然，九龙仓也考虑到了当前杭州楼市严峻的形势。”
“不差钱大鳄”为何“抢跑”？
在不少业内人士看来，作为典型的“不差钱”房企，九龙仓此次在长三角多盘齐降的行为颇有风向标意义，这样“一降到底”的行为就好比楼市的“珍珠港事件”，将原本就暗流涌动的市场撕开一个大大的口子。
公开资料显示，九龙仓2013年在内地应占物业销售额为212亿元，同比增长41%，并超额完成200亿元的销售目标。截至2013年底，九龙仓在内地土地储备的总建筑面积为1180万平方米，分布于15个城市，其中，一半以上集中于华东地区。
“常州楼市去库存的确压力很大。”上述在常州有项目的开发商则对《财经日报》记者表示，“雅居乐星河湾项目选择的原因在于户型定位不合理，导致项目去化不理想，同时，开发商的资金链也不乐观。但九龙仓的资金链应该还不错，的原因应该是基于对常州市场的悲观判断。”
同策咨询研究总监张宏伟认为，常州市场去化压力较大，和房企资金链紧张关系不大，属于企业主动调整，退出布局不合理的三四线城市。
据克而瑞研究提供的数据，今年3月1日～3月10日，常州仅成交商品住宅6万平方米，相比2月每十日平均成交量下跌40%，相比1月每十日平均成交量下跌55%，相比2013年每十日平均成交量下跌62%。
另据同策咨询提供的数据，常州楼市购房者以本地刚需客为主，在过去的13个月里有9个月商品住宅呈现供过于求。过去一年，常州商品住宅成交均价普遍在6000元~7200元/平方米。2014年1月，常州商品住宅成交均价仅6009元/平方米，创下去年以来新低。
相比常州，杭州楼市的现状显然更引人关注。在打响马年枪后，杭州第二波潮也已经初见端倪。除了九龙仓的低开入市，杭州主城区以及萧山的几个楼盘的价格也已经出现松动，其中，萧山某楼盘的降幅高达3000元/平方米，为了安抚老业主，开发商承诺送给老业主一个车位作为补偿。
张宏伟认为，目前整体市场向下走的趋势已经比较明显，从开发企业心态来讲，目前大多数开发企业已经比较现实，其对于当前期望值也明显没有之前那么高，预计3月底及以后几个月，大多数开发企业会采取比较现实的回笼资金的市场策略。
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杭州再现楼盘 直降2700元/平方米
近日，杭州楼市再现。
昨日（3月23日），《每日经济新闻(微博)》记者获悉，位于浙江省杭州城南萧山区的开元名郡的楼盘正式，降幅达2700元/平方米，这被业内视为杭州第二轮潮来袭。
业内人士向记者分析称，今年以来出现的潮政策扰动因素淡化，主要由市场来主导，而且时间上可能比前两轮更长，或许要延续到明年。
直降2700元/平方米/
近日，有市场消息称，位于杭州萧山区的开元名郡剩余房源推出活动，幅度达到1600元/平方米～2700元/平方米，降后均价在12500元/平方米，这也是继德信·北海公园和天鸿·香榭里两处楼盘之后，杭州市场再度出现明确楼盘。
“此次主要针对的是去年11月首开的房源。”3月23日，《每日经济新闻》记者从开元名郡售楼处得到证实。
开元名郡楼盘位于杭州萧山区城厢街道的晨晖路广仁小区以南（蜀山路以西），总户数1531户，于去年11月28日开盘，目前在售13、14号楼。杭州透明售房网数据显示，截至3月23日，共290套房源仍有可售房源209套，户型为89平方米～117平方米。
实际上，开元名郡的来头并不小。《每日经济新闻》记者获悉，项目开发商为杭州开元名郡置业有限公司，隶属于杭州开元房地产集团有限公司，而后者为中国的酒店和旅游产业的运营商——开元旅业的子公司，该子公司为其地产业务的运营载体，业务涉足上海、杭州、宁波、台州等长三角区域。
3月23日，针对上述原因以及销售效应等相关疑问，《每日经济新闻》记者致电杭州开元名郡置业有限公司销售部联系采访，截至记者发稿，未收到任何回复。
业内分析认为，库存的结构性失衡或是的重要原因。数据显示，目前，杭州全市的平均去化周期超过17个月，但各区域间差异明显，上城、西湖、滨江等区域去化周期仅11个月左右，而开元名郡所处的萧山区与地处北海公园和香榭里的拱墅区去化周期则在17个月以上。
值得一提的是，就在本次前，雅戈尔地产旗下杭州的项目出现“试水”特价房，位于杭州西溪板块的雅戈尔西溪晴雪推出特价房10套，据《每日经济新闻》记者3月20日致电来自售楼处的消息称，折后起价14800元/平方米，均价17000元/平方米，而数据显示，该项目前期累积成交均价约为19391元/平方米，这样算来，单套总价降幅达到近百万元。
杭州多个楼盘低价入市/
《每日经济新闻》记者注意到，3月原是楼市传统的销售旺季，不少开发商会选择此时开盘。但数据显示，已到3月末，杭州开盘量仅为个位数。一些新开楼盘目前所释放出来的价格，也令市场震撼。
3月20日，港资地产商九龙仓位于杭州杭州主城区的九龙仓君玺，宣布以“3”字头低价首开，非毛坯房源折后起价37900元/平方米。
该项目所在地为文晖单元地块。2010年3月，九龙仓以总价20.2亿元、楼面价24621元/平方米，创下当时杭州宅地楼面价新高，而其对外宣称带装修约在5000元/平方米～6000元/平方米。
九龙仓君玺围绕着不少同为定位的物业，对比之下，九龙仓君玺开盘价也低了不少。
除了直接、老盘特价以及新盘低价入市外，近，杭州楼市还出现了分期首付或减少首付，帮购房者减轻首付压力的举动。
据杭州当地媒体《钱江晚报》报道称，保利地产旗下的保利梧桐语项目首付10万起，金隅地产旗下的田员外项目首付8万起，龙湖地产旗下的香醍溪岸首期7.8万起，钱塘梧桐蓝山首付5万起……一家比一家低。
《每日经济新闻》记者获悉，由绿城和融创合作开发的位于西溪板块的绿城西溪融庄在售6、9号楼，据售楼处销售人员称，首付12万起就可以购房，剩下购房款则只要办理一张宁波银行的50万元额度的信用卡，用信用卡来弥补首付不足。
背后：成交量不断放缓/
实际上，在杭州楼市上述众生态之背后，则是成交量的不断放缓。
据透明售房网统计数据显示，2月份，杭州主城区成交商品房903套，环比1月大幅下降六成多，3月前两周 （2014年3月2日～15日），主城区共成交商品房843套，日均仅成交60套，与去年同期（2013年3月3日～16日）的1832套相比，跌幅超过一半。
据平安证券研报称，经济不振降低了区域购买力和杭州楼市信心。近年以外贸和制造业为主的江浙经济持续不振，2013年杭州规模以上工业增加值累计同比增长8.0%，为2010年来增速。
“温州和台州区域一直是杭州楼市购买力的重要群体，这些区域经济整体形势不好影响到了购房力，且房产已经越来越少，这些都会影响到杭州楼市的去化。”上述业内人士认为。
同时，随着产业经济下滑，杭州人口净流入有所放缓。上述研报指出，2013年外地户籍购房者占到主城区成交的42%，较2012年提高4个百分点，但近两年由于区域经济放缓，杭州城市吸引力有所下降，常住人口与户籍人口差保持稳定甚至略有收窄。2013年差值为177.8万人，较2012年下降1.9万人。
此外，人口结构并不支撑成交持续放量。33岁以下人群为杭州购房主力，占总成交60%左右。2005年到2013年，杭州18岁～35岁人口占比由26.9%下降至25.1%，人口结构变化趋势不支持成交量持续放量。“城市化进程已经到了一个新的阶段，此前是人口往城市拥挤，而当前这种趋势已经出现放缓。”浙江省社科院有关研究人士称。
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仅过一周，常州楼市再现。3月17日，位于常州新北区的九龙仓年华里项目从6300元/平方米降至4800元/平方米，降幅达1500元/平方米。
事实上，九龙仓只是常州楼市的一个缩影，常州当地一家房地产网站负责人曹经理对 《每日经济新闻》记者表示，“九龙仓项目的背后是常州楼市库存巨大，开发商面临销售和回笼资金的压力，促销也是开发商不得已的方式。”
一位买了房子的业主陈浩对《每日经济新闻》记者介绍说，他在前三天买了房子，仅仅三天就出现如此大的降幅，他表示接受不了。“我买的106平方米的房子，当时买的价格是6400多元/平方米，三天之后就降到4800元/平方米，每平方米降了1600多元，我三天就损失了16万多元。”
目前已经进入楼市“金三”的下半月，在其他城市销售火爆之时，常州楼市却依旧冷清。据常州市房管局统计，3月10日～16日，常州五大区共签约商品房951套，环比前一周略降了1.6%。
官方的统计数据显示，2013年末，常州商品房可售余量达1173.82万平方米，可售周期近20个月。
房天下数据监控统计，截至2014年2月底，常州五大区住宅批准可售套数为61849套，面积863.81万平方米，按照前2个月平均38.47万平方米的去化量，去化周期为22.45个月，“相比北上广深等楼市仅6至7个月的周期，常州楼市可谓是的高库存城市，常州楼市目前供需比例为1.4，说明常州楼市长期处于供大于求的状态。”曹经理对记者说。
在房地产行业张建初看来，“常州处于长三角区域的主轴线，却是长三角区域的楼市，如此高的库存对于外来人口不足的常州来说，所面临的销售压力可想而知，所以开发商也是必然之举。随着库存的进一步加大，更多的楼盘也会加入的行列。”
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仅过一周，常州楼市再现。3月17日，位于常州新北区的九龙仓年华里项目从6300元/平方米降至4800元/平方米，降幅达1500元/平方米。
事实上，九龙仓只是常州楼市的一个缩影，常州当地一家房地产网站负责人曹经理对 《每日经济新闻》记者表示，“九龙仓项目的背后是常州楼市库存巨大，开发商面临销售和回笼资金的压力，促销也是开发商不得已的方式。”
一位买了房子的业主陈浩对《每日经济新闻》记者介绍说，他在前三天买了房子，仅仅三天就出现如此大的降幅，他表示接受不了。“我买的106平方米的房子，当时买的价格是6400多元/平方米，三天之后就降到4800元/平方米，每平方米降了1600多元，我三天就损失了16万多元。”
目前已经进入楼市“金三”的下半月，在其他城市销售火爆之时，常州楼市却依旧冷清。据常州市房管局统计，3月10日～16日，常州五大区共签约商品房951套，环比前一周略降了1.6%。
官方的统计数据显示，2013年末，常州商品房可售余量达1173.82万平方米，可售周期近20个月。
房天下数据监控统计，截至2014年2月底，常州五大区住宅批准可售套数为61849套，面积863.81万平方米，按照前2个月平均38.47万平方米的去化量，去化周期为22.45个月，“相比北上广深等楼市仅6至7个月的周期，常州楼市可谓是的高库存城市，常州楼市目前供需比例为1.4，说明常州楼市长期处于供大于求的状态。”曹经理对记者说。
在房地产行业张建初看来，“常州处于长三角区域的主轴线，却是长三角区域的楼市，如此高的库存对于外来人口不足的常州来说，所面临的销售压力可想而知，所以开发商也是必然之举。随着库存的进一步加大，更多的楼盘也会加入的行列。”