深圳新房价格出现松动迹象 ：楼市拐点没有来

深圳房价到底会不会跌 20张图告诉你房价的真相

深圳新房价格出现松动迹象

各地楼市降温、信息频传，在本报记者前不久采访深圳楼市时，新盘价格仍然坚挺，开发商还表示不担心客源。然而，经过两个月的观望，3月下旬深圳一手楼开盘及加推的数量明显增加，记者从中原地产获悉，其中不乏个别楼盘亮出优惠和措施，开发商“加速跑量”的心态日渐明显。

个别楼盘每平米降4000元 有的新盘价格低于二手楼

深圳楼价出现松动迹象

◀3月下旬个别楼盘开始，开发商跑量的心态日渐明显。（资料图片）

各地楼市降温、信息频传，在本报记者前不久采访深圳楼市时，新盘价格仍然坚挺，开发商还表示不担心客源。然而，经过两个月的观望，3月下旬深圳一手楼开盘及加推的数量明显增加，记者从中原地产获悉，其中不乏个别楼盘亮出优惠和政策，开发商“加速跑量”的心态日渐明显。

佳兆业悦峰每平米降4000元

据中原地产研究部介绍，今年季度开发商处于观望状态，近期则开始加速推盘，新房价格基本没有上涨，个别的还有下调。

从中原地产提供的数据来看，今年2月只有万科红悦等4个楼盘加推302套单位，没有新盘入市。近两周推盘量迅速增加，佳兆业悦峰二期、栖游记、山海上城等8个项目，供应约1000套新房。

与此同时，个别楼盘价格松动，开发商“促销跑量”的心态开始显现。中原地产研究人员介绍，去年全年，新房加推基本都会抬高售价，而近期入市的项目却难见现象，甚至有些楼盘因为新推单位的户型、装修及朝向等而稍有让步。开发商逐渐将销量作为首要目标。

据中原地产提供的数据，佳兆业悦峰3月8日推盘时，价格为2.5万元/㎡（非毛坯），但3月22日加推时下降到2.1万/㎡（非毛坯），栖游记去年3月30日推盘价为3.1万/㎡（非毛坯），而今年3月22日加推价为2.7～2.9万/㎡（毛坯）。虽然后者是因为提供的毛坯房而3000元，但显然与楼市旺季动作不同。中原地产研究人员还介绍，国香山项目还提供1成首付优惠，首付款分三年付清，在去年热销的市场中，这种营销方式没有出现过。

而从开盘的项目售价与周边楼市对比，也可看出开发商让利销售的策略，据了解，上开盘的宝安康达尔山海上城，均价2.5万元/平方米，售价2.15万元/平方米，比周边的二手房价还低，该盘的招商果岭花园、润恒尚园等二手房价在2.5万~2.6万元/平方米。一般情况下，新盘定价要比周边二手房高出15%左右。

个别二手房现个案

在二手房市场，各种监测表示，价格一直比较平稳，个别星期还略有下降。中联地产的监测显示，上周二手住宅均价为26405元/平方米，环比下降2.0%。而成交量与去年同期更是不能同日而语，中原地产提供的数据称，截至3月25日，其接受的放盘量达到22469套，其中成交3919套，与去年同期的30857套放盘和5575套成交的数据差距较大。

记者采访的南山一位销售经理李先生表示，在楼市的观望期，买方的议价能力增强，个别户型较差，楼龄较长、社区较小的楼盘开始出现个案。据他介绍，上周他刚成交的南山怡园大厦均价为2.3万，比市场价格低了2000元，而90年代的康乐大厦成交案例中，也不乏者。

龙华的销售经理周先生介绍，龙华的价格暂时没有下降的案例，但成交量下滑，3月份表现更明显。据他分析，目前影响买方入市的因素还包括银根收紧，“工行、建行等大银行对首套，利率都提高5%~10%，而且放款时间从以前的7天延长到20多天，一套二手房的交易时间一般在两个月以上。”他还表示，买方和卖方正在进行心理较量。

据深圳某媒体实地赴20个中介地铺调查，20个不同中有10个出现个案，而成交量普遍下降。

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认为楼市拐点没有到来

楼市 只是个案

在部分看来，开发商或二手业主，在现阶段仍然只是个案，不能夸大其作用，对于深圳楼市前景仍然看好，不认为“拐点”到来，未来10年深圳房地产仍会稳步增长。

综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁表示，杭州等地的现象，一方面是当地的库存量太大，消化压力大，另一方面是个别开发商自身的资金出现问题。从深圳的情况看，目前住宅存量仅4万多套，消化速度将快，而且深圳的开发商普遍没有出现资金问题。“从今年情况看，深圳的住宅市场仍然供不应求。”

长期研究深圳商务的世联地产策划总监陈明峰表示，目前由于限购限贷政策不太可能退出，深圳的商务年内仍求大于供，“目前写字楼的销售压力较大，但目前入市数量并不多，预计后年开始供给才会大幅提高，关内很多项目虽已启动旧改，但很多项目还在前期阶段。”

世联地产的研究总监徐枫认为，深圳楼市普遍不可能，“不升就不错了”。她介绍，深圳过去在的潮中仅2008年等个别年份受到波及，其余年份都比较坚挺。（谭玲娟）

万科拿出45亿现金分红

分红比例上升近一倍；重申绝不拿

陆剑伟

【深圳商报讯】（记者 陆剑伟）3月28日，万科2013年度股东大会在深圳大梅沙总部召开。会议审议事项包括万科2013年年度报告，2013年利润分配及分红派息方案以及董事会换届选举等。全部相关议案均高票通过。据悉，万科将拿出45.16亿元进行分红。

分红比例大幅提高

方案显示，万科本次将以分红派息股权登记日股份为基数，每10股派送人民币4.1 元（含税）现金股息。这意味着万科将一口气拿出超过45亿元现金用于分红。

2010年～2012年，万科的分红派息方案分别为每10股派1元、1.3元、1.8元（均含税），现金分红占合并报表净利润的比例分别为15.1%、14.85%和15.79%。2013年，此次万科分红比例大幅提高至29.87%，上升程度接近一倍，每股股息同比增长127.8%。

为何大比例分红？万科总裁郁亮表示，股价低迷时，丰厚的分红也是市场信心的重要来源。依靠质量效益型的内生增长模式，万科有能力响应部分者加大分红的呼声。

针对有股东问到目前的分红政策是否会持续，郁亮做了肯定的答复。他表示，大规模派息并非一次性特例，而是长期分红政策。未来会在目前29.87%的基础上，继续稳步提升派发现金红利占合并报表净利润的比例。

此外，郁亮表示，此次万科提高分红派息水平的一个背景是公司B转H方案获得证监会通过。在香港市场，上市公司较大比例的分红派息是常见现象。随着万科登陆香港资本市场，A股和H股的分红派息要保持一致。

万科不拿“单价”

面对行业的不确定性，万科如何应对？针对股东的这一疑问，石的态度明确：“对未来，万科是谨慎乐观。市场有不确定性，但万科不做不确定的事情，比如，我们绝不拿，我们会在手头保持足够现金。”

尽管万科屡次表明不拿，但去年，万科分别在深圳、广州、上海、重庆拿到的四块地都被称为“”。针对有关质疑，石曾在其博客上作出回应，表示万科坚持的原则是不拿“单价”，而非“总价”。

准备建立项目跟投制度

本届股东大会上，“互联网”、“APP”、“合伙人”等热点词汇也被频频提及。

郁亮认为，对房地产行业，互联网目前主要不在于业务层面的冲击，而是思维上的冲击。

郁亮表示，“从互联网企业身上，万科学到两点：对客户要好到；管理组织要扁平化。”作为向小米等公司取经的成果之一，近期，万科拟推出事业合伙人制度的消息引发者广泛关注。同日发布的董事会决议公告证实了这一点。

根据公告，万科目前已在着手准备建立项目跟投制度，即对于今后新项目，除旧改及部分特殊项目外，原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起，公司董事、监事、管理人员以外的其他员工可自愿参与。员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%。

为激发员工参与项目跟投热情，万科还将对跟投项目安排额外受让跟投，总额不超过该项目资金峰值的5%，且遵循市场化运作原则。项目所在一线跟投人员可以在支付市场基准贷款利率后，选择受让此份额。

“通过跟投，员工成为项目合伙人，”郁亮表示，“这更有助于形成背靠背的信任，进一步激发公司内的创业热情和创造性，为股东创造更大的价值。”