保定楼市火爆房价上涨没商量 北京者整层买楼
保定癫狂楼市存风险 京津新城或成前车之鉴
京津冀一体化的大背景下，过去一周的保定楼市，千余购房者涌入，北京人整层买楼。火爆的楼市，迅速成为业界的焦点。概念推手下的保定，是否真的保险？从上周开始，没有哪个地方的房产能像河北保定那样被狂热追捧。有人形容，那里的房子一个价，并且几乎都是全款支付。在当地，人们讨论的已经不是房子的户型和交通，而是哪里还有房子卖。保定的房产市场，究竟发生了什么。
一、保定楼市火爆 房价上涨没商量
3月26日，央视财经《经济半》记者来到河北保定，随意走进几家正在开盘的售楼处，都是人满为患。一个楼盘就卖出去五六十套房子的情况比比皆是。
售楼小姐：今天至少卖五六十套了吧，嗓子都哑了。
售楼人员：他们都是全款，或者是直接就来买，有很多，有人一个人买两三套的也有。
售楼看门：现交钱，用卡，好几个卡刷，刷完了。
售楼小姐告诉记者，保定楼市的狂热是从3月19日开始的。这天有媒体对于早在2011年就写入了“十二五”规划的京津冀一体化概念作了的解读。保定将要承接北京部分功能转移和产业转移。消息一出，这座在大多数人眼里看起来并不起眼的城市，很快就上演了一场抢房大戏。
售楼小姐：这个消息一出来就更明显了，包括本地人买房子也更多了，因为以前好多可能都贷款，但是现在就不知道从哪都跑过来了，买房就感觉不要钱似的。
买房的人闻风而动，而当大小小的楼盘也迅速做出反应，开始坐地。
售楼小姐：咱保定没想到一下子涨那么多，现在咱们涨得少，一百一百的涨，你像那个哪儿，东面的都是一千一千的涨，少五百。
记者：有这个消息之后，这个房价涨了多少？
售楼小姐：我们现在才涨了三百块钱。
记者：才涨三百块钱？
售楼小姐：对。
记者：你觉得还不够吗？
售楼小姐：咱们保定平均涨幅是在500块钱左右。
根据中国房地产数据研究院提供的数据，保定楼市的均价自2010年以来的四年时间里一直稳定在4000多元，年增长幅度不过几百元，而眼下，这样的涨幅在一夜之间就被轻松超越。
售楼小姐：上周六，当时价格均价是6300，第二天的话涨了200块钱，就是这个。D区的房子一平现在也涨了将近300块钱了。就相当于你套房，多花了将近两万块钱呢，大的面积两三万呢。
在源盛嘉禾售楼，记者就亲身经历了一次调价的过程。
售楼小姐：明天的通涨10块。
记者：他刚才跟你说什么十个？
售楼小姐：他说，从明天开始每天涨十块，的楼层，涨50元。
记者：一平米涨50元？
售楼小姐：一平米的，按平米说。
记者：谁通知的？
售楼小姐：领导。他是主管。其他楼盘人家别的楼盘我们不知道，我跟你说，现在每个售楼都在，不缺的现在这个客户，你看，现在要是让我接待一个客户，这个客户要是不买，我忙的时候不接待，因为耽误我收入。
火爆的保定楼市
说话的间隙，前后不到一的时间，房价每平米就加价50元。
记者：过两天还能涨吗？
面对记者的疑问，售楼前台的工作人员连头都没抬。
售楼小姐：看销量，看数据(定)涨不涨，看每天的销量。
记者：这几天你们销量怎么样？
售楼小姐：每天都过百(套)。
房价在几天内一路飙涨，而购房者的热情更是不断高涨。在一个名为“公园时代”的售楼门口，下午六点，门口依然停靠着将近40辆车。
售楼门卫：跟你说，这里面有三辆汽车是工作人员，剩下都是买房子的。
售楼小姐：我这么跟您说吧，涨了之后人们都没有任何反映，还是一直这么买。
现场的情况，把我们的记者也吓了一跳。她在售楼处现场就亲眼看到签约的客户一下子拿出500多万现金全款买下8套房。而售楼小姐连跟记者答疑解惑的时间都没有。面对突如其来的火热，保定有些忙不过来了。
华中地产销售经理马腾飞：我们从19号开始，之前大家清楚，每个月也就是几套的销量，到现在我们这个项目已经销售了12套。这12套相当于我们以前两到三个月这么一个销售量，其中我们炫彩有一位北京客户买了我们16套两层。我们大户型有一个北京客户买了我们三套，所以说对我们的产品，对我们保定市场应该有更强大的信心，更强大的心脏。我们开始选房吧，快点。
早上8点半，华中地产咨询，简单的晨会过后，大厅里早已有5拨购房客户等着，而今天华中地产炫彩项目只剩下一套房。
抓阄成了购房者们公平的竞买方式
五个预约客户争抢一套房源，而且都是全款现金支付。房子究竟该属于谁？抓阄成了公平的竞买方式。
不到一，这套房源就以抓阄的方式被其中一个购房者全款成交。买上房的人兴高采烈，没抽上的四个人虽然很失望，但显然也没有放弃的意思。
马腾飞在保定从事房地产工作已经5年，他告诉记者，自己从来没见过这么火的保定房地产。
马腾飞：就是像这个盘，我们以前单客户成交周期会在20天左右，长的可能会维持在两个月左右，但是突然这个消息出来之后，迸发了一大部分客，客过来一拿房，反而又带动了这些关于。
记者：刚需。
马腾飞：对，他说我要不拿房子，我就没房可拿了，所以说现在都形成这种抢购的这种局面。
抢购让马腾飞觉得很兴奋，更使得他们的销售额迅速翻番。
马腾飞：以前单月回个两千到三千万的实际回款，销售额达到3000多万，4000多万就已经是可以了，已经是业绩不错了，这个月我们的回款额会达到5000多万，然后销售额能接近过亿。
二、千余购房者涌入北京者整层买楼
3月19日京津冀一体化的传闻让保定房地产一下子变得异常火爆。而传闻一个星期后获得证实。3月27日凌晨，河北省发布《中共河北省委、河北省人民政府关于推进新型城镇化的意见》，其中提到，“保定市作为畿辅节点城市，利用地缘，谋划建设集中承接首都事业等功能疏解的服务区。”
购房消费者：听了新闻，昨天12点发布的，现在抢疯了，都过来想买。
记者：什么时候看到消息？
张先生：凌晨。
记者：大概什么内容？
张先生：大概就是河北省确定以保定、廊坊为核心，主要是保定，承接部分事业功能，再加上、医疗。
河北省意见的公布让购房的热情变得更加。3月27日意见公布当天，未来城售楼，熙熙攘攘挤满了前来买房的人。人群把一个长约2米的前台围了个水泄不通。记者好不容易才挤了进去，一探究竟。
记者：多少钱？一楼。
售楼小姐：八千多点。八千二三。你是要还是要住？
记者：我还得看户型，多大的？
售楼小姐：现在不用看户型了，你看户型你等新开盘吧，直接涨一千。
记者：为什么涨一千元。
售楼小姐：要不要？不要就别说了。
在售楼现场，已经完全没有人理会记者看户型的要求。要想看户型必须先把房子定下来，至于具体要怎么定，记者只能再次找到这位销售人员，询问详情。
记者：先排号还是怎么着？
售楼小姐：不用排号。直接订房选房，没房了，直接抢房子就行了。
记者：怎么抢啊？
售楼小姐：你们想要多大面积？
记者：80多平。
售楼小姐：直接上那儿抢房子就行了，直接定房就行了。
几番询问，记者得知昨天开盘的期房今天已经，均价也从昨天的6280元涨到了今天的6900元，之内就上涨10%。眼下只剩一少部分非毛坯房还没卖完，均价在8000元左右。
售楼小姐：因为这价格一会儿一调，这不是，明天接着调。
记者：明天调多少？
售楼小姐：600的，650的，今天中午刚调的，明天的调。
记者：为什么调这么快？
售楼小姐：就是，保定房子疯了，就这几天，都是这么，天天都是，价格大概就这样，行，我就买，要不然一会没有了，全部没房了，快清盘了，几天卖光了快。
在记者随机走访的几乎保定楼盘都拥挤着前来购房的客户。而突如起来的也打乱了一些保定自住需求购房人的节奏。
张先生：这个用个古语说叫，风乍起，吹皱一池春水。我当然不希望还那么涨上去，但是怎么办，你说你是买呢？还是不买呢？
张先生是保定本地人，眼看着保定的房价几天内一路飙升，情急之下，也按捺不住，决定约上朋友黎先生一起再去看看房子。昨天他因为犹豫了一下没有抢上房，今天他说无论如何也要买上一套。除了给自己买房，张先生告诉记者，他远房的亲戚都纷纷打电话过来让他帮忙选房，这让他很无奈。
张先生：我在湖南的表哥都想买房，人民过来的时候，我们保定市人就得被挤到一边去了，这种感觉。
售楼处被购房者围得水泄不通
为了避免像昨天那样空手而归的结局，张先生和黎先生早早地规划好了今天要逛的几个楼盘。售楼处一开门他们就进去了。
售楼小姐：现在的话还有四十(平米)和五十三(平米)的。
张先生：可以贷款吧？
售楼小姐：不能贷款，一次性付清。
张先生：现在盖起来了吗？
售楼小姐：没有动工呢，2016年6月份交工。
张先生：证件全吗？
售楼小姐：现在证的话都办着呢
张先生：现在还没有确切的证件呢？
楼盘还没动工，五证都还没有办下来，张先生和黎先生想来想去，觉得买房毕竟是件大事，他们决定再转一下。在另外一家售楼源盛嘉和的门口，迎面走来了刚刚从里面出来的购房者。
购房者：没房了，只剩130多(平方)的了。
记者：卖多少钱啊？
购房者：那个不知道，现在现房两室是七千多。
记者：不是说有期房吗？
购房者：期房说卖完了，我们刚出来。
转了两个多，中午12点，始终买不到心仪的房子的张先生和黎先生又来到了第四家售楼。在大厅贴的房源销售进度表上，很多房子都已经被贴上了已售的标志。黎先生在这里看上了一套85.9平米的房子。
黎先生：现在还是80多平的那个，比较(满意)。我去问问去。
这个绿都项目都是现房。黎先生在售楼人员的指引下赶紧去看了一下已经建好的房子，可是等他再回到售楼的时候，却被告知自己刚刚看上的房子已经没有了。
售楼人员：没了，你往那边看看23号楼已经没了。
转了一上午，五个楼盘，不是房价太高，就是已经，张先生和黎先生始终没有买到合适的房子。
黎先生：越转越大晕了，看不清形势了，本来你感觉它不值这么多钱，本来你感觉它里头有泡沫，现在看着泡沫还在膨胀，迅速的膨胀，这个时候你是买还是不买？
张先生：你看这个售楼处跟卖白菜一样，都往这儿一挣，看着脑袋一发热啪贴一套，再一发热再贴一套，这受不了，本来买房是个大事，在现场根本就不给你这个时间，现在越转越混乱。
保定的房地产火得让人心跳，而还有越来越多的人还在带着现金赶到保定抢房。
新房集团保定分公司总经理崔桂英：你这边还有多少电话没有打完？
接线员：我也不知道，我现在不停地在往下压，我感觉我打不完。
崔桂英：我们不是已经停了吗？截止报名了吗？
接线员：因为咱们有好多报名通道，他们可能通过别的渠道报名。
崔桂英：还在增加是吗？
接线员：我不停地往下压，我打不完。
崔桂英：现在报名人数有多少，网站上统计出来的，他们报名数字有多少？
接线员：1800多个。
崔桂英是保定房天下的总经理，3月28日，星期五下午，她们正在忙着组织周六的看房团，这样的确认电话崔桂英和小编们从早上8点一直打到了下午四点，还不断还有人报名参加。这让崔桂英都有些心慌。
新房集团保定分公司总经理崔桂英：保定这边我们往常做的时候，可能规模，也就五百人左右的，规模也就五百人左右的，现在就是突然之间增量那么多，每天来电数字暴增，心里真的很心慌，因为本身我是保定人。
报名火爆本来是好事，可是各个售楼，接待能力都有限，所以每通确认电话崔桂英和同事们都希望能劝报名者们不要着急，可以参加他们下一次组织，的看房团，可是这些规劝几乎没有人愿意听。
崔桂英：比如说4月13日，我们还会有看房团，但是有些人，他们可能等不及，甚至还有很多人，这次不参加我们的看房团，不跟着我们的看房团车走了，他们自己过来，自己开车过来，自己去转，而且有些人在看房团之前，其实他们就已经买到房子了。
记者：所以可能打电话报名的时候，他们还没有买到，但是这几天已经买了。
崔桂英：对，就是很快的，速度很快的。
根据房天下的楼盘来电报表统计分析，2014年3月19日至28日十天的时间，保定楼盘来电咨询电话共计13710通，与去年同期相比增加了近7倍，其中，异地来电共计8146通，占到近60%；
保定的楼市还在继续升温，为了能够真实体验保定楼市，3月29日，星期六，记者也报名参加了看房团。
2013年保定商品房成交数据
房产老板：今天上午售楼处开盘了，进也进不去，因为一会大家可以看一眼，从早上4点，5点开盘了。今天我们是拿出来两栋楼中的一部分，对保定市的市民开始销售，由于关注度一直比较高，所以说大家的热情也比较高，现在还在排队，大家还在排队，今天各位售楼处有可能进不去。
看房团东线的站是绿都，由于先对保定市民开放，所以参加看房团的只能等待。在看房团的人群中，我们认识了来自北京的小柳。
小柳：这一次反正也是用于看新闻这方面的消息，就是说要涨，怕万一以后再买的话更贵，就得不偿失了，所以立马就叫着父母过来看看是什么情况。
小柳一家都住在北京。由于北京房价太高，小柳一直没有买房。他的妻子是保定人，从新闻上得知保定房价大涨的消息之后，就劝小柳干脆回保定上班，在保定买房。这是小柳次来保定看房。记者见到他时，他刚经历了一个进不去的售楼大厅，现在又被另一个楼盘的大门拦在了门外。
公园时代门卫：他出来你就进，会所小点，可能盛不下那么多人，等一会啊。
经过耐心等待，小柳一家三口好不容易进入售楼大厅，拥挤的购房者早已将沙盘围了个水泄不通。小柳找了半天，好不容易找到一个置业顾问，赶紧咨询入住的时间问题。
小柳：就是说这个房子就是说我付全款的话，要等多久才能买到现房？
置业顾问：2016年。
小柳：2016年有具体的时间吗？2016年才能拿到，太离谱了，离谱。
记者：为什么？
小柳：因为我不仅拿不到现房，我还要等两三年，两年之后房价什么情况也不知道，我相当于说我高价买了个高风险，完全没有现房，而且小户型也没有了。
两年后才能拿到房子，这让小柳有些犹豫。而置业顾问已经顾不上答疑解惑，完全靠买房人自己选房。热闹的抢房现场让小柳有些不知所措。
小柳：这样买房子比较快，这种情况没碰到过，不知道怎么处理。
看了两个楼盘之后，小柳和父母提前结束了看房团的活动。他告诉记者，这样的保定楼市让他觉得很不真实，他想和家人再商量一下在保定买房的事情。
三、癫狂楼市存风险京津新城或成前车之鉴
钟头联达(北京)有限公司董事长杨少锋：因为这些资源的落地，它是需要有一定时间的，起码形成规模，起码是10年以后的事。所以我觉得现在，在保定，这明显就是一种炒作，我建议大家不要跟风。
谈及保定楼市的火爆现状，记者所采访的都表达了比较审慎的观点。们认为，目前包括保定在内的大多数三四线城市，都存在基础设施和产业发展不足的问题，因此也都或多或少的存在房地产市场供大于求的局面。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟：三四线城市里面，我觉得大概70%左右，现在是属于供大于求，基本有下行压力的这么一种状态。然后20%是属于市场比较平稳，甚至可能还会有向上的增长区间的，那么可能还有10%是属于已经有比较大的下行压力，而且已经出现了下行的状态。
公开数据显示，20131月至11月，保定商品房累积成交150.919平方米，平均每月消化14万平方米。按照目前的可售面积584万平方米计算，保定库存消化时间高达42个月，也就是三年半。
们指出，在京津冀一体化利好不明确的情况下，盲目依靠概念炒作，对开发商和者来说，都意味着巨大风险。
房地产联合会会长聂梅生我觉得上一轮的教训，值得，我们总结，就是你说的，京津新城等等，还有当时在香河，圈大片的地，那个主体是什么呢，你要注意，那个主体是开发商，开发商造城。
京津新城造成神话的破灭
聂梅生会长所说的京津新城开发于2005年，这一房地产项目在规划之初被设计为京津卫星城。但是京津一体化的背景之下，这一项目十年来却一直都是“住户难觅、价格难涨”。
金融研究主任钟伟：原因主要还是由于这个需求不足所导致的，也就是说北京和天津在这个产业分工方面，现在还不是的清晰。另外一个，主要还是没有大量的人口迁徙。
与京津新城类似的还有上海自贸区腹地的临港新城，被称为深圳后花园的惠州等地。在们看来，这些案例应当作为楼市发展的前车之鉴。
房地产联合会会长聂梅生：看产业进去以后，就业又进去了，城镇化起来了，它能够拉动多少。
金融研究主任钟伟：保定本身所能够提供的城市服务，能不能使北京迁徙过去的人感到和北京的差异不大。还有北京资源的注入，比如北京的医疗、、大学啊等等，这些资源向保定的注入。
【半观察】
保定房地产现在是热得烫手，一些购房者的大手笔，也不免让人瞠目结舌。面对这飞涨的房价和火热的购房热情时，或许我们更需要冷静下来看一看别的例子。距离北京高铁半的京津新城，还有位于上海浦东自贸区腹地的临港新城，都曾有着这样那样的概念，但几年来也一直被叫做空城。也许在未来，这些新城会有美好的前景，但是资金五年、十年甚至更长时间的占压对于者来说，并不是个好消息。而且当地的医疗、、购物、出行等一系列基础配套，完善起来也非一日之功。所以，仅凭一体化的概念就期望实现资产的快速，多少有点不切实际。还是那句话，市场有风险，需谨慎。
保定楼市要小心 外地买房人已经占80%
“3月中国城市住房价格288指数发布，保定涨幅居首”、“四个北京人买了保定一个楼盘”、“客云集保定，购房团扎堆购买”、“从京津冀一体化消息出来到上，保定房价普遍涨10%”……仅仅两三周的时间，京津冀一体化的出炉以及“承接首都部分事业功能”的未来地位，让保定这个曾经仅以“驴肉火烧”闻名国内的地级市，一夜之间成为京畿要地，在城市地位得到提升的同时，也吸引着无数择机而动的客。“错过了北京，我还要错过保定吗？”一位朋友认为现在出手保定是对当年错失北京盘的一种救赎：每平方米5000元至6000元的房价、离北京100多公里的、正在积极筹谋的京津冀远景……无疑对每一个客都充满了诱惑。事实果真如此吗？保定楼市真如传言的那样，已经成为购房团、客的天下？当地的开发商以及北京客如何看待保定在京津冀一体化中的地位？保定房价会引发爆棚式吗？北京青年报记者时间进行了追踪采访。
从每月二三十套到一个120多套 保定房上周卖得疯
上周北京各大报纸争相报道的“4个北京人买走250套保定房”吸引了无数买房人的目光，虽然证明这是一出由当地一些媒体和开发商联合炒作的闹剧，但保定上周的销售量爆棚却是不争的事实。
据了解，某媒体组织的购房团，集中了北京、天津、石家庄、西安、重庆等地的看房人，在十几个保定楼盘中“走马观花”，发现如未来城、天威绿谷好几个楼盘都没房了，甚至爆出了散客当场套炒一套的新闻：当场排号，转手一万元卖给后来者，当时折现……
但据北青报记者了解的情况，保定上一些热销楼盘，买房人群仍然是本地买房人，直接出手的外地客户。
隆基泰和房地产公司总经理在接受北青报记者采访时表示，该公司在保定有好几个热销项目，每天都会把销售情况汇总到他那里，他们每天也会对买房人以及来访人群做客群分析。但显示的结果却不像传言那么。
“在以往，保定楼盘一直卖得不温不火，每个月卖20—30套就算热销盘了，而自从京津冀一体化的消息一出，销售量马上就上来了。尤其是26日出台《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》明确了保定作为畿辅节点城市，利用地缘，谋划建设集中承接首都事业等功能疏解的服务区之后，紧接着3月29日、30日两天又赶上，一下子销售爆棚，我们其中一个项目一个卖了120多套房。”梁强说。
那么，客在其中占了多大的比重？梁强分析说，根据几个楼盘提报上来的销售调查来看，买房人的地缘比例基本没变，跟以往一样，本地人买房的比例占到八成，外地客户包括北京客只占了两成。
如此看来，外地买房人来保定看房，基本是抱着先来“看一看”的态度，至于何时出手还未可知。
本地人“恐慌”购房 源于怕外地人抬高房价
据保定当地开发商介绍，目前连保定郊区县的人也纷纷进城买房，因为在他们看来，保定的城市发展一定会使房价。“现在的价格一定是未来房价的底价。”一买房人表示。
家住保定新市区的刘先生是一个普通工薪，但他亦是买房大军中的一员。原本在的住得踏踏实实的他，为何也要买房？
“我有两怕。一怕城市地位提高了，房价，趁着现在房价还在每平方米五六千时赶紧套，留着；二怕外地人多了，什么温州团、山西团一来，房价就有了泡沫。现在买起码在低价，我相信未来即使也降不到现在的价格。”六十多岁的刘先生如是说。
的确，尚在3月19日，北京青年报记者在保定探盘时，一个距离保定市政府不到3公里的楼盘，价格还在每平方米6500元至6900元之间，而在上，记者再次来到该楼盘，价格已经涨到每平方米7500元左右。据了解，该楼盘10%左右的涨幅如今在保定并不算涨得快的，有的楼盘甚至涨幅达到20%至25%，8000元/平方米的楼盘已经随处可见。
4月1日，3月中国城市住房价格288指数发布，121个城市房价环比下降，保定涨幅居首。那么，这样的涨幅正常吗？
梁强分析认为，保定的楼市价值被远远低估了，保定以往在河北的确算房价的，现在是一个的过程。首先，它的历史地位决定了城市的文化积淀与买房人群素质，保定由来就是“永保大都（元朝北京）安定”之意，本就是京畿要地，因此，京津冀一体化与保定畿辅地位出台，人们自然联想到它与北京的必然联系，房价自然随行就市；其次，保定在2013年全市生产总值2680亿元，为河北省第五，人们支配资产的能力不错，这就是缘何保定在三四线城市楼市普遍危机中能够保持不温不火的原因，随着政策利好逐步兑现，房价增长是必然的趋势。
当心廊坊和燕郊“剧情”重演 保定“且行且小心”
记者经过调查了解发现，保定楼盘虽然热销、，但所谓的客并没有丧失冷静，盲目出手的更是凤毛麟角。
中原地产北方区董事殷则环在接受北青报记者采访时表示，如果保定楼市在政策利好没有完全落实之前就盲目，无异于杀鸡取卵，而型人群更是经过了多次“实战检验”，不会轻易对一个利好尚未兑现的城市出手。
“目前，京津冀一体化以及保定的畿辅地位只是开了一个头，具体执行细则、哪些单位迁入、人员迁徙计划如何安排……这些问题可能要几年内才能有眉目，现在就透支未来的房价，很可能使人陷入廊坊、燕郊当时的困局。”殷则环说。
据了解，燕郊、廊坊等河北近京地区的开发商，受京津冀一体化概念的影响，早在三四年前就将自己划在了“大北京”，无论是买房人定位还是楼盘宣传，都将目光锁定北京买房人。但过早透支了利好，结局便是三年来者深陷其中，欲罢不能。
“前段时间说亦庄的线三年内将延伸至廊坊，其实，早在几年前就有这样的消息，开发商无不将大北京作为卖点炒作，廊坊的房价从六千多涨到了九千多，但过了三年，还没有动静，房价仍然还是一万元以下，现在新的京津冀一体化概念出炉，廊坊并没有太大动静，因为人们早就透支了这一概念……”廊坊某楼盘的北京开发商焦先生向记者透露。
“且先不说廊坊、燕郊这些地区比保定有一些先天的，仅保定至北京的需要130多公里，对于将空气、环境、作为主方向的北京人来说，显然不是的选择。当然，如果仅仅将保定房产作为资产保值的工具，现在入手没有任何问题，但如果抱有、大赚的目的，很可能会失望的。”殷则环如是说。
隆基泰和总经理梁强很赞同殷则环的观点，他认为目前北京的客经过了以往的燕郊、廊坊甚至通州的起落，不会脑子一热便出手置业。而且以往环京楼市都是在北京市场高点时外溢需求炒热的，而目前，大多数人见到了楼市的起落，刚需盘销售受阻、蓄客下滑，人们已经实实在在体会到楼市风险性，因此，去保定买房的人群不会形成真正的团炒高当地房价，也暂时不用担心房价带动地价上涨，因为保定本地的收入水平远远支撑不了高房价，保定市场一定会有条不紊地按照市场规律走下去。
●新闻背景●
3月26日出台的《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》中，保定被定位为承接首都部分事业单位、高等院校、科研院所和医疗养老等功能疏解的服务区。连日来，受此消息影响，保定市区楼盘价格也随之出现了不同程度的上涨，一周时间上涨幅度大约在10%-30%，不少楼盘还出现了脱销。
根据保定市房地产交易的数据，本轮前，整个保定地区在售住宅项目的均价是5385元/平方米，即使是房价偏高的北市区均价也仅在6000元/平方米左右。
了解保定
保定是国务院命名的历史文化名城 ，位于河北省中部，始名于元，寓意保卫元大都安定之意。古为燕赵之地，汉建制，后唐立州，元朝设路，明易为府，清为直隶总署驻地。保定区域太行西峙，沃野东坦，南临潴龙，北枕拒马，地势险要，翊卫京师，物产丰富，景色幽美，具有得天独厚的资源和区位。
保定历史灿烂。古壮士荆轲、燕大夫郭隗、汉昭烈帝刘备、宋太祖赵匡胤、地理学家郦道元、数学家祖冲之、戏剧家关汉卿等名人志士辈出。保定渊源，宋有州学，明有府学，清有莲池书院，北洋军阀冯国璋、清末状元刘春霖等一大批清代官员和家曾毕业于此。保定是留法勤工俭学运动发祥地，曾以此培养了蔡和森等一大批中国早期革命家。
保定文物古迹众多。有“不到大慈阁，等于未曾到保定”之说的建于元代的保定标志性建筑“大慈阁”；有“一座总督衙署、半部清史写照”的保存完好的清代衙署直隶总督署；有埋葬着清代四位皇帝的文化遗产清西陵；有出土金缕玉衣、长信宫灯的西汉靖满城汉墓等等。
保定自然风光秀美。群山耸峙，平原千里，植被繁茂，山秀。野三坡世外桃源神奇俊美；白洋淀苇绿荷红胜似江南；白石山、狼牙山巍峨耸立云蒸霞蔚；天桥瀑布、龙门天关飞流直下气象万千。
保定美食数不胜数。有起源1400年的“驴肉火烧”；有始出于1638年的“大慈阁酱菜”；有1919年白运章以自己名字命名的“白运章”包子；有“马家老鸡铺卤煮鸡”和口留余香的“白肉罩火烧”等等。
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保定楼市火爆房价上涨没商量 北京者整层买楼
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京津冀一体化的大背景下，过去一周的保定楼市，千余购房者涌入，北京人整层买楼。火爆的楼市，迅速成为业界的焦点。概念推手下的保定，是否真的保险？从上周开始，没有哪个地方的房产能像河北保定那样被狂热追捧。有人形容，那里的房子一个价，并且几乎都是全款支付。在当地，人们讨论的已经不是房子的户型和交通，而是哪里还有房子卖。保定的房产市场，究竟发生了什么。
一、保定楼市火爆 房价上涨没商量
3月26日，央视财经《经济半》记者来到河北保定，随意走进几家正在开盘的售楼处，都是人满为患。一个楼盘就卖出去五六十套房子的情况比比皆是。
售楼小姐：今天至少卖五六十套了吧，嗓子都哑了。
售楼人员：他们都是全款，或者是直接就来买，有很多，有人一个人买两三套的也有。
售楼看门：现交钱，用卡，好几个卡刷，刷完了。
售楼小姐告诉记者，保定楼市的狂热是从3月19日开始的。这天有媒体对于早在2011年就写入了“十二五”规划的京津冀一体化概念作了的解读。保定将要承接北京部分功能转移和产业转移。消息一出，这座在大多数人眼里看起来并不起眼的城市，很快就上演了一场抢房大戏。
售楼小姐：这个消息一出来就更明显了，包括本地人买房子也更多了，因为以前好多可能都贷款，但是现在就不知道从哪都跑过来了，买房就感觉不要钱似的。
买房的人闻风而动，而当大小小的楼盘也迅速做出反应，开始坐地。
售楼小姐：咱保定没想到一下子涨那么多，现在咱们涨得少，一百一百的涨，你像那个哪儿，东面的都是一千一千的涨，少五百。
记者：有这个消息之后，这个房价涨了多少？
售楼小姐：我们现在才涨了三百块钱。
记者：才涨三百块钱？
售楼小姐：对。
记者：你觉得还不够吗？
售楼小姐：咱们保定平均涨幅是在500块钱左右。
根据中国房地产数据研究院提供的数据，保定楼市的均价自2010年以来的四年时间里一直稳定在4000多元，年增长幅度不过几百元，而眼下，这样的涨幅在一夜之间就被轻松超越。
售楼小姐：上周六，当时价格均价是6300，第二天的话涨了200块钱，就是这个。D区的房子一平现在也涨了将近300块钱了。就相当于你套房，多花了将近两万块钱呢，大的面积两三万呢。
在源盛嘉禾售楼，记者就亲身经历了一次调价的过程。
售楼小姐：明天的通涨10块。
记者：他刚才跟你说什么十个？
售楼小姐：他说，从明天开始每天涨十块，的楼层，涨50元。
记者：一平米涨50元？
售楼小姐：一平米的，按平米说。
记者：谁通知的？
售楼小姐：领导。他是主管。其他楼盘人家别的楼盘我们不知道，我跟你说，现在每个售楼都在，不缺的现在这个客户，你看，现在要是让我接待一个客户，这个客户要是不买，我忙的时候不接待，因为耽误我收入。
火爆的保定楼市
说话的间隙，前后不到一的时间，房价每平米就加价50元。
记者：过两天还能涨吗？
面对记者的疑问，售楼前台的工作人员连头都没抬。
售楼小姐：看销量，看数据(定)涨不涨，看每天的销量。
记者：这几天你们销量怎么样？
售楼小姐：每天都过百(套)。
房价在几天内一路飙涨，而购房者的热情更是不断高涨。在一个名为“公园时代”的售楼门口，下午六点，门口依然停靠着将近40辆车。
售楼门卫：跟你说，这里面有三辆汽车是工作人员，剩下都是买房子的。
售楼小姐：我这么跟您说吧，涨了之后人们都没有任何反映，还是一直这么买。
现场的情况，把我们的记者也吓了一跳。她在售楼处现场就亲眼看到签约的客户一下子拿出500多万现金全款买下8套房。而售楼小姐连跟记者答疑解惑的时间都没有。面对突如其来的火热，保定有些忙不过来了。
华中地产销售经理马腾飞：我们从19号开始，之前大家清楚，每个月也就是几套的销量，到现在我们这个项目已经销售了12套。这12套相当于我们以前两到三个月这么一个销售量，其中我们炫彩有一位北京客户买了我们16套两层。我们大户型有一个北京客户买了我们三套，所以说对我们的产品，对我们保定市场应该有更强大的信心，更强大的心脏。我们开始选房吧，快点。
早上8点半，华中地产咨询，简单的晨会过后，大厅里早已有5拨购房客户等着，而今天华中地产炫彩项目只剩下一套房。
抓阄成了购房者们公平的竞买方式
五个预约客户争抢一套房源，而且都是全款现金支付。房子究竟该属于谁？抓阄成了公平的竞买方式。
不到一，这套房源就以抓阄的方式被其中一个购房者全款成交。买上房的人兴高采烈，没抽上的四个人虽然很失望，但显然也没有放弃的意思。
马腾飞在保定从事房地产工作已经5年，他告诉记者，自己从来没见过这么火的保定房地产。
马腾飞：就是像这个盘，我们以前单客户成交周期会在20天左右，长的可能会维持在两个月左右，但是突然这个消息出来之后，迸发了一大部分客，客过来一拿房，反而又带动了这些关于。
记者：刚需。
马腾飞：对，他说我要不拿房子，我就没房可拿了，所以说现在都形成这种抢购的这种局面。
抢购让马腾飞觉得很兴奋，更使得他们的销售额迅速翻番。
马腾飞：以前单月回个两千到三千万的实际回款，销售额达到3000多万，4000多万就已经是可以了，已经是业绩不错了，这个月我们的回款额会达到5000多万，然后销售额能接近过亿。
二、千余购房者涌入北京者整层买楼
3月19日京津冀一体化的传闻让保定房地产一下子变得异常火爆。而传闻一个星期后获得证实。3月27日凌晨，河北省发布《中共河北省委、河北省人民政府关于推进新型城镇化的意见》，其中提到，“保定市作为畿辅节点城市，利用地缘，谋划建设集中承接首都事业等功能疏解的服务区。”
购房消费者：听了新闻，昨天12点发布的，现在抢疯了，都过来想买。
记者：什么时候看到消息？
张先生：凌晨。
记者：大概什么内容？
张先生：大概就是河北省确定以保定、廊坊为核心，主要是保定，承接部分事业功能，再加上、医疗。
河北省意见的公布让购房的热情变得更加。3月27日意见公布当天，未来城售楼，熙熙攘攘挤满了前来买房的人。人群把一个长约2米的前台围了个水泄不通。记者好不容易才挤了进去，一探究竟。
记者：多少钱？一楼。
售楼小姐：八千多点。八千二三。你是要还是要住？
记者：我还得看户型，多大的？
售楼小姐：现在不用看户型了，你看户型你等新开盘吧，直接涨一千。
记者：为什么涨一千元。
售楼小姐：要不要？不要就别说了。
在售楼现场，已经完全没有人理会记者看户型的要求。要想看户型必须先把房子定下来，至于具体要怎么定，记者只能再次找到这位销售人员，询问详情。
记者：先排号还是怎么着？
售楼小姐：不用排号。直接订房选房，没房了，直接抢房子就行了。
记者：怎么抢啊？
售楼小姐：你们想要多大面积？
记者：80多平。
售楼小姐：直接上那儿抢房子就行了，直接定房就行了。
几番询问，记者得知昨天开盘的期房今天已经，均价也从昨天的6280元涨到了今天的6900元，之内就上涨10%。眼下只剩一少部分非毛坯房还没卖完，均价在8000元左右。
售楼小姐：因为这价格一会儿一调，这不是，明天接着调。
记者：明天调多少？
售楼小姐：600的，650的，今天中午刚调的，明天的调。
记者：为什么调这么快？
售楼小姐：就是，保定房子疯了，就这几天，都是这么，天天都是，价格大概就这样，行，我就买，要不然一会没有了，全部没房了，快清盘了，几天卖光了快。
在记者随机走访的几乎保定楼盘都拥挤着前来购房的客户。而突如起来的也打乱了一些保定自住需求购房人的节奏。
张先生：这个用个古语说叫，风乍起，吹皱一池春水。我当然不希望还那么涨上去，但是怎么办，你说你是买呢？还是不买呢？
张先生是保定本地人，眼看着保定的房价几天内一路飙升，情急之下，也按捺不住，决定约上朋友黎先生一起再去看看房子。昨天他因为犹豫了一下没有抢上房，今天他说无论如何也要买上一套。除了给自己买房，张先生告诉记者，他远房的亲戚都纷纷打电话过来让他帮忙选房，这让他很无奈。
张先生：我在湖南的表哥都想买房，人民过来的时候，我们保定市人就得被挤到一边去了，这种感觉。
售楼处被购房者围得水泄不通
为了避免像昨天那样空手而归的结局，张先生和黎先生早早地规划好了今天要逛的几个楼盘。售楼处一开门他们就进去了。
售楼小姐：现在的话还有四十(平米)和五十三(平米)的。
张先生：可以贷款吧？
售楼小姐：不能贷款，一次性付清。
张先生：现在盖起来了吗？
售楼小姐：没有动工呢，2016年6月份交工。
张先生：证件全吗？
售楼小姐：现在证的话都办着呢
张先生：现在还没有确切的证件呢？
售楼小姐：对。
楼盘还没动工，五证都还没有办下来，张先生和黎先生想来想去，觉得买房毕竟是件大事，他们决定再转一下。在另外一家售楼源盛嘉和的门口，迎面走来了刚刚从里面出来的购房者。
购房者：没房了，只剩130多(平方)的了。
记者：卖多少钱啊？
购房者：那个不知道，现在现房两室是七千多。
记者：不是说有期房吗？
购房者：期房说卖完了，我们刚出来。
转了两个多，中午12点，始终买不到心仪的房子的张先生和黎先生又来到了第四家售楼。在大厅贴的房源销售进度表上，很多房子都已经被贴上了已售的标志。黎先生在这里看上了一套85.9平米的房子。
黎先生：现在还是80多平的那个，比较(满意)。我去问问去。
这个绿都项目都是现房。黎先生在售楼人员的指引下赶紧去看了一下已经建好的房子，可是等他再回到售楼的时候，却被告知自己刚刚看上的房子已经没有了。
售楼人员：没了，你往那边看看23号楼已经没了。
转了一上午，五个楼盘，不是房价太高，就是已经，张先生和黎先生始终没有买到合适的房子。
黎先生：越转越大晕了，看不清形势了，本来你感觉它不值这么多钱，本来你感觉它里头有泡沫，现在看着泡沫还在膨胀，迅速的膨胀，这个时候你是买还是不买？
张先生：你看这个售楼处跟卖白菜一样，都往这儿一挣，看着脑袋一发热啪贴一套，再一发热再贴一套，这受不了，本来买房是个大事，在现场根本就不给你这个时间，现在越转越混乱。
保定的房地产火得让人心跳，而还有越来越多的人还在带着现金赶到保定抢房。
新房集团保定分公司总经理崔桂英：你这边还有多少电话没有打完？
接线员：我也不知道，我现在不停地在往下压，我感觉我打不完。
崔桂英：我们不是已经停了吗？截止报名了吗？
接线员：因为咱们有好多报名通道，他们可能通过别的渠道报名。
崔桂英：还在增加是吗？
接线员：我不停地往下压，我打不完。
崔桂英：现在报名人数有多少，网站上统计出来的，他们报名数字有多少？
接线员：1800多个。
崔桂英是保定房天下的总经理，3月28日，星期五下午，她们正在忙着组织周六的看房团，这样的确认电话崔桂英和小编们从早上8点一直打到了下午四点，还不断还有人报名参加。这让崔桂英都有些心慌。
新房集团保定分公司总经理崔桂英：保定这边我们往常做的时候，可能规模，也就五百人左右的，规模也就五百人左右的，现在就是突然之间增量那么多，每天来电数字暴增，心里真的很心慌，因为本身我是保定人。
报名火爆本来是好事，可是各个售楼，接待能力都有限，所以每通确认电话崔桂英和同事们都希望能劝报名者们不要着急，可以参加他们下一次组织，的看房团，可是这些规劝几乎没有人愿意听。
崔桂英：比如说4月13日，我们还会有看房团，但是有些人，他们可能等不及，甚至还有很多人，这次不参加我们的看房团，不跟着我们的看房团车走了，他们自己过来，自己开车过来，自己去转，而且有些人在看房团之前，其实他们就已经买到房子了。
记者：所以可能打电话报名的时候，他们还没有买到，但是这几天已经买了。
崔桂英：对，就是很快的，速度很快的。
根据房天下的楼盘来电报表统计分析，2014年3月19日至28日十天的时间，保定楼盘来电咨询电话共计13710通，与去年同期相比增加了近7倍，其中，异地来电共计8146通，占到近60%；
保定的楼市还在继续升温，为了能够真实体验保定楼市，3月29日，星期六，记者也报名参加了看房团。
2013年保定商品房成交数据
房产老板：今天上午售楼处开盘了，进也进不去，因为一会大家可以看一眼，从早上4点，5点开盘了。今天我们是拿出来两栋楼中的一部分，对保定市的市民开始销售，由于关注度一直比较高，所以说大家的热情也比较高，现在还在排队，大家还在排队，今天各位售楼处有可能进不去。
看房团东线的站是绿都，由于先对保定市民开放，所以参加看房团的只能等待。在看房团的人群中，我们认识了来自北京的小柳。
小柳：这一次反正也是用于看新闻这方面的消息，就是说要涨，怕万一以后再买的话更贵，就得不偿失了，所以立马就叫着父母过来看看是什么情况。
小柳一家都住在北京。由于北京房价太高，小柳一直没有买房。他的妻子是保定人，从新闻上得知保定房价大涨的消息之后，就劝小柳干脆回保定上班，在保定买房。这是小柳次来保定看房。记者见到他时，他刚经历了一个进不去的售楼大厅，现在又被另一个楼盘的大门拦在了门外。
公园时代门卫：他出来你就进，会所小点，可能盛不下那么多人，等一会啊。
经过耐心等待，小柳一家三口好不容易进入售楼大厅，拥挤的购房者早已将沙盘围了个水泄不通。小柳找了半天，好不容易找到一个置业顾问，赶紧咨询入住的时间问题。
小柳：就是说这个房子就是说我付全款的话，要等多久才能买到现房？
置业顾问：2016年。
小柳：2016年有具体的时间吗？2016年才能拿到，太离谱了，离谱。
记者：为什么？
小柳：因为我不仅拿不到现房，我还要等两三年，两年之后房价什么情况也不知道，我相当于说我高价买了个高风险，完全没有现房，而且小户型也没有了。
两年后才能拿到房子，这让小柳有些犹豫。而置业顾问已经顾不上答疑解惑，完全靠买房人自己选房。热闹的抢房现场让小柳有些不知所措。
小柳：这样买房子比较快，这种情况没碰到过，不知道怎么处理。
看了两个楼盘之后，小柳和父母提前结束了看房团的活动。他告诉记者，这样的保定楼市让他觉得很不真实，他想和家人再商量一下在保定买房的事情。
三、癫狂楼市存风险京津新城或成前车之鉴
钟头联达(北京)有限公司董事长杨少锋：因为这些资源的落地，它是需要有一定时间的，起码形成规模，起码是10年以后的事。所以我觉得现在，在保定，这明显就是一种炒作，我建议大家不要跟风。
谈及保定楼市的火爆现状，记者所采访的都表达了比较审慎的观点。们认为，目前包括保定在内的大多数三四线城市，都存在基础设施和产业发展不足的问题，因此也都或多或少的存在房地产市场供大于求的局面。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟：三四线城市里面，我觉得大概70%左右，现在是属于供大于求，基本有下行压力的这么一种状态。然后20%是属于市场比较平稳，甚至可能还会有向上的增长区间的，那么可能还有10%是属于已经有比较大的下行压力，而且已经出现了下行的状态。
公开数据显示，20131月至11月，保定商品房累积成交150.919平方米，平均每月消化14万平方米。按照目前的可售面积584万平方米计算，保定库存消化时间高达42个月，也就是三年半。
们指出，在京津冀一体化利好不明确的情况下，盲目依靠概念炒作，对开发商和者来说，都意味着巨大风险。
房地产联合会会长聂梅生我觉得上一轮的教训，值得，我们总结，就是你说的，京津新城等等，还有当时在香河，圈大片的地，那个主体是什么呢，你要注意，那个主体是开发商，开发商造城。
京津新城造成神话的破灭
聂梅生会长所说的京津新城开发于2005年，这一房地产项目在规划之初被设计为京津卫星城。但是京津一体化的背景之下，这一项目十年来却一直都是“住户难觅、价格难涨”。
金融研究主任钟伟：原因主要还是由于这个需求不足所导致的，也就是说北京和天津在这个产业分工方面，现在还不是的清晰。另外一个，主要还是没有大量的人口迁徙。
与京津新城类似的还有上海自贸区腹地的临港新城，被称为深圳后花园的惠州等地。在们看来，这些案例应当作为楼市发展的前车之鉴。
房地产联合会会长聂梅生：看产业进去以后，就业又进去了，城镇化起来了，它能够拉动多少。
金融研究主任钟伟：保定本身所能够提供的城市服务，能不能使北京迁徙过去的人感到和北京的差异不大。还有北京资源的注入，比如北京的医疗、、大学啊等等，这些资源向保定的注入。
【半观察】
保定房地产现在是热得烫手，一些购房者的大手笔，也不免让人瞠目结舌。面对这飞涨的房价和火热的购房热情时，或许我们更需要冷静下来看一看别的例子。距离北京高铁半的京津新城，还有位于上海浦东自贸区腹地的临港新城，都曾有着这样那样的概念，但几年来也一直被叫做空城。也许在未来，这些新城会有美好的前景，但是资金五年、十年甚至更长时间的占压对于者来说，并不是个好消息。而且当地的医疗、、购物、出行等一系列基础配套，完善起来也非一日之功。所以，仅凭一体化的概念就期望实现资产的快速，多少有点不切实际。还是那句话，市场有风险，需谨慎。
2013年保定商品房成交数据
房产老板：今天上午售楼处开盘了，进也进不去，因为一会大家可以看一眼，从早上4点，5点开盘了。今天我们是拿出来两栋楼中的一部分，对保定市的市民开始销售，由于关注度一直比较高，所以说大家的热情也比较高，现在还在排队，大家还在排队，今天各位售楼处有可能进不去。
看房团东线的站是绿都，由于先对保定市民开放，所以参加看房团的只能等待。在看房团的人群中，我们认识了来自北京的小柳。
小柳：这一次反正也是用于看新闻这方面的消息，就是说要涨，怕万一以后再买的话更贵，就得不偿失了，所以立马就叫着父母过来看看是什么情况。
小柳一家都住在北京。由于北京房价太高，小柳一直没有买房。他的妻子是保定人，从新闻上得知保定房价大涨的消息之后，就劝小柳干脆回保定上班，在保定买房。这是小柳次来保定看房。记者见到他时，他刚经历了一个进不去的售楼大厅，现在又被另一个楼盘的大门拦在了门外。
公园时代门卫：他出来你就进，会所小点，可能盛不下那么多人，等一会啊。
经过耐心等待，小柳一家三口好不容易进入售楼大厅，拥挤的购房者早已将沙盘围了个水泄不通。小柳找了半天，好不容易找到一个置业顾问，赶紧咨询入住的时间问题。
小柳：就是说这个房子就是说我付全款的话，要等多久才能买到现房？
置业顾问：2016年。
小柳：2016年有具体的时间吗？2016年才能拿到，太离谱了，离谱。
记者：为什么？
小柳：因为我不仅拿不到现房，我还要等两三年，两年之后房价什么情况也不知道，我相当于说我高价买了个高风险，完全没有现房，而且小户型也没有了。
两年后才能拿到房子，这让小柳有些犹豫。而置业顾问已经顾不上答疑解惑，完全靠买房人自己选房。热闹的抢房现场让小柳有些不知所措。
小柳：这样买房子比较快，这种情况没碰到过，不知道怎么处理。
看了两个楼盘之后，小柳和父母提前结束了看房团的活动。他告诉记者，这样的保定楼市让他觉得很不真实，他想和家人再商量一下在保定买房的事情。
保定楼市要小心 外地买房人已经占80%
“3月中国城市住房价格288指数发布，保定涨幅居首”、“四个北京人买了保定一个楼盘”、“客云集保定，购房团扎堆购买”、“从京津冀一体化消息出来到上，保定房价普遍涨10%”……仅仅两三周的时间，京津冀一体化的出炉以及“承接首都部分事业功能”的未来地位，让保定这个曾经仅以“驴肉火烧”闻名国内的地级市，一夜之间成为京畿要地，在城市地位得到提升的同时，也吸引着无数择机而动的客。“错过了北京，我还要错过保定吗？”一位朋友认为现在出手保定是对当年错失北京盘的一种救赎：每平方米5000元至6000元的房价、离北京100多公里的、正在积极筹谋的京津冀远景……无疑对每一个客都充满了诱惑。事实果真如此吗？保定楼市真如传言的那样，已经成为购房团、客的天下？当地的开发商以及北京客如何看待保定在京津冀一体化中的地位？保定房价会引发爆棚式吗？北京青年报记者时间进行了追踪采访。
从每月二三十套到一个120多套 保定房上周卖得疯
上周北京各大报纸争相报道的“4个北京人买走250套保定房”吸引了无数买房人的目光，虽然证明这是一出由当地一些媒体和开发商联合炒作的闹剧，但保定上周的销售量爆棚却是不争的事实。
据了解，某媒体组织的购房团，集中了北京、天津、石家庄、西安、重庆等地的看房人，在十几个保定楼盘中“走马观花”，发现如未来城、天威绿谷好几个楼盘都没房了，甚至爆出了散客当场套炒一套的新闻：当场排号，转手一万元卖给后来者，当时折现……
但据北青报记者了解的情况，保定上一些热销楼盘，买房人群仍然是本地买房人，直接出手的外地客户。
隆基泰和房地产公司总经理在接受北青报记者采访时表示，该公司在保定有好几个热销项目，每天都会把销售情况汇总到他那里，他们每天也会对买房人以及来访人群做客群分析。但显示的结果却不像传言那么。
“在以往，保定楼盘一直卖得不温不火，每个月卖20—30套就算热销盘了，而自从京津冀一体化的消息一出，销售量马上就上来了。尤其是26日出台《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》明确了保定作为畿辅节点城市，利用地缘，谋划建设集中承接首都事业等功能疏解的服务区之后，紧接着3月29日、30日两天又赶上，一下子销售爆棚，我们其中一个项目一个卖了120多套房。”梁强说。
那么，客在其中占了多大的比重？梁强分析说，根据几个楼盘提报上来的销售调查来看，买房人的地缘比例基本没变，跟以往一样，本地人买房的比例占到八成，外地客户包括北京客只占了两成。
如此看来，外地买房人来保定看房，基本是抱着先来“看一看”的态度，至于何时出手还未可知。
本地人“恐慌”购房 源于怕外地人抬高房价
据保定当地开发商介绍，目前连保定郊区县的人也纷纷进城买房，因为在他们看来，保定的城市发展一定会使房价。“现在的价格一定是未来房价的底价。”一买房人表示。
家住保定新市区的刘先生是一个普通工薪，但他亦是买房大军中的一员。原本在的住得踏踏实实的他，为何也要买房？
“我有两怕。一怕城市地位提高了，房价，趁着现在房价还在每平方米五六千时赶紧套，留着；二怕外地人多了，什么温州团、山西团一来，房价就有了泡沫。现在买起码在低价，我相信未来即使也降不到现在的价格。”六十多岁的刘先生如是说。
的确，尚在3月19日，北京青年报记者在保定探盘时，一个距离保定市政府不到3公里的楼盘，价格还在每平方米6500元至6900元之间，而在上，记者再次来到该楼盘，价格已经涨到每平方米7500元左右。据了解，该楼盘10%左右的涨幅如今在保定并不算涨得快的，有的楼盘甚至涨幅达到20%至25%，8000元/平方米的楼盘已经随处可见。
4月1日，3月中国城市住房价格288指数发布，121个城市房价环比下降，保定涨幅居首。那么，这样的涨幅正常吗？
梁强分析认为，保定的楼市价值被远远低估了，保定以往在河北的确算房价的，现在是一个的过程。首先，它的历史地位决定了城市的文化积淀与买房人群素质，保定由来就是“永保大都（元朝北京）安定”之意，本就是京畿要地，因此，京津冀一体化与保定畿辅地位出台，人们自然联想到它与北京的必然联系，房价自然随行就市；其次，保定在2013年全市生产总值2680亿元，为河北省第五，人们支配资产的能力不错，这就是缘何保定在三四线城市楼市普遍危机中能够保持不温不火的原因，随着政策利好逐步兑现，房价增长是必然的趋势。
当心廊坊和燕郊“剧情”重演 保定“且行且小心”
记者经过调查了解发现，保定楼盘虽然热销、，但所谓的客并没有丧失冷静，盲目出手的更是凤毛麟角。
中原地产北方区董事殷则环在接受北青报记者采访时表示，如果保定楼市在政策利好没有完全落实之前就盲目，无异于杀鸡取卵，而型人群更是经过了多次“实战检验”，不会轻易对一个利好尚未兑现的城市出手。
“目前，京津冀一体化以及保定的畿辅地位只是开了一个头，具体执行细则、哪些单位迁入、人员迁徙计划如何安排……这些问题可能要几年内才能有眉目，现在就透支未来的房价，很可能使人陷入廊坊、燕郊当时的困局。”殷则环说。
据了解，燕郊、廊坊等河北近京地区的开发商，受京津冀一体化概念的影响，早在三四年前就将自己划在了“大北京”，无论是买房人定位还是楼盘宣传，都将目光锁定北京买房人。但过早透支了利好，结局便是三年来者深陷其中，欲罢不能。
“前段时间说亦庄的线三年内将延伸至廊坊，其实，早在几年前就有这样的消息，开发商无不将大北京作为卖点炒作，廊坊的房价从六千多涨到了九千多，但过了三年，还没有动静，房价仍然还是一万元以下，现在新的京津冀一体化概念出炉，廊坊并没有太大动静，因为人们早就透支了这一概念……”廊坊某楼盘的北京开发商焦先生向记者透露。
“且先不说廊坊、燕郊这些地区比保定有一些先天的，仅保定至北京的需要130多公里，对于将空气、环境、作为主方向的北京人来说，显然不是的选择。当然，如果仅仅将保定房产作为资产保值的工具，现在入手没有任何问题，但如果抱有、大赚的目的，很可能会失望的。”殷则环如是说。
隆基泰和总经理梁强很赞同殷则环的观点，他认为目前北京的客经过了以往的燕郊、廊坊甚至通州的起落，不会脑子一热便出手置业。而且以往环京楼市都是在北京市场高点时外溢需求炒热的，而目前，大多数人见到了楼市的起落，刚需盘销售受阻、蓄客下滑，人们已经实实在在体会到楼市风险性，因此，去保定买房的人群不会形成真正的团炒高当地房价，也暂时不用担心房价带动地价上涨，因为保定本地的收入水平远远支撑不了高房价，保定市场一定会有条不紊地按照市场规律走下去。
●新闻背景●
3月26日出台的《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》中，保定被定位为承接首都部分事业单位、高等院校、科研院所和医疗养老等功能疏解的服务区。连日来，受此消息影响，保定市区楼盘价格也随之出现了不同程度的上涨，一周时间上涨幅度大约在10%-30%，不少楼盘还出现了脱销。
根据保定市房地产交易的数据，本轮前，整个保定地区在售住宅项目的均价是5385元/平方米，即使是房价偏高的北市区均价也仅在6000元/平方米左右。
了解保定
保定是国务院命名的历史文化名城 ，位于河北省中部，始名于元，寓意保卫元大都安定之意。古为燕赵之地，汉建制，后唐立州，元朝设路，明易为府，清为直隶总署驻地。保定区域太行西峙，沃野东坦，南临潴龙，北枕拒马，地势险要，翊卫京师，物产丰富，景色幽美，具有得天独厚的资源和区位。
保定历史灿烂。古壮士荆轲、燕大夫郭隗、汉昭烈帝刘备、宋太祖赵匡胤、地理学家郦道元、数学家祖冲之、戏剧家关汉卿等名人志士辈出。保定渊源，宋有州学，明有府学，清有莲池书院，北洋军阀冯国璋、清末状元刘春霖等一大批清代官员和家曾毕业于此。保定是留法勤工俭学运动发祥地，曾以此培养了蔡和森等一大批中国早期革命家。
保定文物古迹众多。有“不到大慈阁，等于未曾到保定”之说的建于元代的保定标志性建筑“大慈阁”；有“一座总督衙署、半部清史写照”的保存完好的清代衙署直隶总督署；有埋葬着清代四位皇帝的文化遗产清西陵；有出土金缕玉衣、长信宫灯的西汉靖满城汉墓等等。
保定自然风光秀美。群山耸峙，平原千里，植被繁茂，山秀。野三坡世外桃源神奇俊美；白洋淀苇绿荷红胜似江南；白石山、狼牙山巍峨耸立云蒸霞蔚；天桥瀑布、龙门天关飞流直下气象万千。
保定美食数不胜数。有起源1400年的“驴肉火烧”；有始出于1638年的“大慈阁酱菜”；有1919年白运章以自己名字命名的“白运章”包子；有“马家老鸡铺卤煮鸡”和口留余香的“白肉罩火烧”等等。