不能说住房市场出现大的拐点 房价不会或

今年以来，随着楼市呈现明显降温，房价涨幅进一步放缓，尤其是一二线城市与三四线城市之间房地产市场表现出明显分化趋势。曾经“一人感冒，全家吃药”的一刀切调控方式正逐渐改变，管理层对房地产市场“分类调控、因地制宜”的新思路越发清晰。认为，楼市调控政策正逐步向市场化、差别化、长效化、地区化的特点发展，房地产市场今年将呈现量价齐稳的趋势，房价不会出现或。

【各地楼市呈现明显分化】

在今年杭州楼市一些楼盘率先、部分银行信贷政策收紧的冲击下，房地产市场供需格局已经悄然改变，楼市降温趋势明显。对此，中原地产分析师张大伟认为，一方面市场已近高点的预期强烈，一些者开始高位离场；另一方面，管理层力推不动产统一登记等信号，也意味着楼市调控已经从交易环节向存量环节转向，这种变化在一定程度上打压了性需求。

在财政部财政科学研究所所长贾康看来，近期房地产市场出现的征兆，表明楼市已经开始出现地区分化。“从房地产市场发展的趋势看，房价必然按照不同区域、不同地段，形成分化格局。”贾康认为，近期市场出现的地区分化信号“很正常”，改变了十年来房市的“单边上涨”态势。

“与前些年各地住房普遍供不应求、市场热销情况不同，在区域市场持续分化的背景下，不同城市房地产景气程度已出现较大差异。”国务院发展研究市场经济研究所所长任兴洲分析，一方面是一二线城市住房供给仍相对不足，住房销售量增长较快；另一方面是三四线城市的住房库存仍不断增大，不少城市去库存化周期平均达到14至16个月。供不应求的局面使得一线城市价格上涨压力较大，北上广深等一线城市的住宅价格同比涨幅要远远高于二线和三四线城市。

【一个政策管行不通】

面对当前楼市分化趋势，过去“一刀切”式的限购限贷等调控政策已经难以发挥效果，因地制宜进行调控才是当前市场发展的要求。为此，住建部在今年初就明确要求北上广深4个一线城市要从严实施限购政策和差别化信贷政策；同时要求房价下跌的城市要重视消化存量，控制商品房开发规模。

对此，住房和城乡建设部政策研究主任秦虹表示，经过十几年的快速发展，当前住房市场的主要矛盾已经从过去的短缺，转变为不平衡问题突出。在住房市场出现的新变化、新形势下，再采取“一刀切”的调控政策已无必要，政府对住房市场的调控及时进行优化调整也是十分必要的。

事实上，今年政府工作报告中提出，针对不同城市情况分类调控，抑制投机性需求，促进房地产市场持续健康发展。

秦虹表示，这表明管理层已发出了调控政策的明确信号：在“抑制投机性需求，满足合理的住房需求”这个大的政策方向不变的前提下，具体政策从过去的多为“一刀切”的政策转为“分类调控、分城施策”；从过去偏重需求端的调控转为供给端与需求端并重的“双向调控”；从过去对房价的直接调控转为对住房供求关系的调整，其目的就是真正实现“住有所居”的住房目标。

【短期内难现】

近来，杭州等部分二三线城市不时传来大幅的消息，使得近来唱空中国房地产市场之声不绝于耳，一些人甚至预言楼市或将崩盘。对此，普遍认为，房地产市场短期内出现或都不现实。

“我们不能说住房市场出现大的拐点，更不同意崩盘的理论。”任兴洲表示，目前房地产市场增速放缓是宏观经济减速换挡，以及供求关系逐渐改变的必然结果。没有一个国家的房地产行业是永远“高歌猛进”的，到了一定程度会规律性地回落。但这不是泡沫的破裂，而是正常回落。

任兴洲认为，纵观全房地产的发展，在快速城市化的发展过程中，崩盘情况很少，甚至几乎没有出现。只有城市化到了很高的水平，而且房地产供求关系已经基本平衡了以后，才会出现所谓的泡沫破灭的问题，但我国当前城市化率只有53%左右，整体水平还不是太高，还有相当多的人没有住房。而且与国外相比，我国房地产首付还是比较高的，率不高。在这样的情况下，崩盘论并不现实。

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周俊生：房地产调控政策是否该局部调整

房地产市场持续多年的调控政策，似乎已到十字路口。近，不少二线城市的房价出现松动，甚至像北上广深这样的一线城市也出现销售的楼盘。继温州传出上报取消限购政策的消息后，长沙、杭州等多地也在酝酿和讨论松绑限购政策的可能性。据悉，一些地方正酝酿推出促进房地产市场稳定发展的政策。

本轮房地产调控持续至今，终于使原来似乎铁板一块的市场出现了松动，是一路向上的房价在不少城市开始出现掉头向下。在此关键时刻，原有的调控政策要不要调整，这引起了市场的高度关注。我国房地产市场形成以后，迅速成为政府“GDP工程”的一个重要砝码，房地产业被作为拉动经济发展的一个“龙头产业”来扶持，同时也成为地方政府壮大地方财政的一条重要渠道。为了推高GDP，国家长期奉行扩张导向，辅之而出现的便是货币扩张，使房地产市场获得了充沛的信贷支持。这不仅造成了房价的长期上扬，而且使房地产市场出现了投机的功能，这个功能甚至盖过了其居住功能。在此情况下，很多城市实行商品房限购政策，其目的是为了将投机力量驱赶出市场，而市场购买力量的减退当然也能对房价产生影响。

但是，这种以限购为主要手段的调控，是力量干预市场的一种表现，它与调控之前政府对市场的积极拉抬其实是“一枚硬币的正反两面”，所起到的效果都是对市场化的遏制，也强化了政府在市场中的作用。因此，我们在肯定限购的正面作用的同时，也必须看到它对房地产市场的市场机理的损害，它只能是一种不得已而为之的手段，而不应成为一种“长效机制”。目前，我国正积极推进政府职能的改革，斩断政府“乱摸市场的手”，这种用措施来干预市场的手段已越来越不能适应改革要求。因此，一些房价已现松动的城市，适当调整原有的调控政策，包括松绑甚至取消限购政策，是符合全面深化改革这个大目标的。

当然，中国是个大国，房地产市场在各地有很大差别，这就决定了不能用统一的调控政策来要求市场。由于以往房地产过热，导致一些三四线城市的商品房供应严重过剩，以至出现了“鬼城”。在这些城市再实行限购政策不仅多余，甚至有害于社会经济的稳定发展。至于一二线城市，则应该根据不同城市的特点实施不同的政策，一些商品房积压过多、房价跌速过快跌幅过猛的城市，应注意这种趋势产生旁逸效应，对地区社会经济运行产生不良影响，因此对原有的调控政策进行调整也是必要的。而对像北上广深这样的一线城市，由于房价仍然高昂，并在限购政策之下仍有饱满的购买力，因此继续实行限购政策仍是必需的，但即使如此，这些地方也应积极创造让限购政策退出的条件，让市场机制来发挥作用。

调整限购政策，让人为担心的问题是可能引起投机力量的卷土重来，从而再度引发房价，使几年来的调控前功尽弃。其实，投机力量之所以一度成为房地产市场的“主流”，正是由于政府在其中产生了利益追求所造成的，只要政府规范好自己的行为，不再明里暗里对投机力量持支持态度，而是以务实态度切实解决好保障房，让每一个民众都能实现“住有所居”的目标，房地产市场的投机功能就会减退，这股力量即使存在，也不致膨胀为让社会高度聚焦的一个严峻问题。

房地产市场持续多年的调控政策，似乎已到十字路口。近，不少二线城市的房价出现松动，甚至像北上广深这样的一线城市也出现销售的楼盘。继温州传出上报取消限购政策的消息后，长沙、杭州等多地也在酝酿和讨论松绑限购政策的可能性。据悉，一些地方正酝酿推出促进房地产市场稳定发展的政策。

本轮房地产调控持续至今，终于使原来似乎铁板一块的市场出现了松动，是一路向上的房价在不少城市开始出现掉头向下。在此关键时刻，原有的调控政策要不要调整，这引起了市场的高度关注。我国房地产市场形成以后，迅速成为政府“GDP工程”的一个重要砝码，房地产业被作为拉动经济发展的一个“龙头产业”来扶持，同时也成为地方政府壮大地方财政的一条重要渠道。为了推高GDP，国家长期奉行扩张导向，辅之而出现的便是货币扩张，使房地产市场获得了充沛的信贷支持。这不仅造成了房价的长期上扬，而且使房地产市场出现了投机的功能，这个功能甚至盖过了其居住功能。在此情况下，很多城市实行商品房限购政策，其目的是为了将投机力量驱赶出市场，而市场购买力量的减退当然也能对房价产生影响。

但是，这种以限购为主要手段的调控，是力量干预市场的一种表现，它与调控之前政府对市场的积极拉抬其实是“一枚硬币的正反两面”，所起到的效果都是对市场化的遏制，也强化了政府在市场中的作用。因此，我们在肯定限购的正面作用的同时，也必须看到它对房地产市场的市场机理的损害，它只能是一种不得已而为之的手段，而不应成为一种“长效机制”。目前，我国正积极推进政府职能的改革，斩断政府“乱摸市场的手”，这种用措施来干预市场的手段已越来越不能适应改革要求。因此，一些房价已现松动的城市，适当调整原有的调控政策，包括松绑甚至取消限购政策，是符合全面深化改革这个大目标的。

当然，中国是个大国，房地产市场在各地有很大差别，这就决定了不能用统一的调控政策来要求市场。由于以往房地产过热，导致一些三四线城市的商品房供应严重过剩，以至出现了“鬼城”。在这些城市再实行限购政策不仅多余，甚至有害于社会经济的稳定发展。至于一二线城市，则应该根据不同城市的特点实施不同的政策，一些商品房积压过多、房价跌速过快跌幅过猛的城市，应注意这种趋势产生旁逸效应，对地区社会经济运行产生不良影响，因此对原有的调控政策进行调整也是必要的。而对像北上广深这样的一线城市，由于房价仍然高昂，并在限购政策之下仍有饱满的购买力，因此继续实行限购政策仍是必需的，但即使如此，这些地方也应积极创造让限购政策退出的条件，让市场机制来发挥作用。

调整限购政策，让人为担心的问题是可能引起投机力量的卷土重来，从而再度引发房价，使几年来的调控前功尽弃。其实，投机力量之所以一度成为房地产市场的“主流”，正是由于政府在其中产生了利益追求所造成的，只要政府规范好自己的行为，不再明里暗里对投机力量持支持态度，而是以务实态度切实解决好保障房，让每一个民众都能实现“住有所居”的目标，房地产市场的投机功能就会减退，这股力量即使存在，也不致膨胀为让社会高度聚焦的一个严峻问题。

房地产市场持续多年的调控政策，似乎已到十字路口。近，不少二线城市的房价出现松动，甚至像北上广深这样的一线城市也出现销售的楼盘。继温州传出上报取消限购政策的消息后，长沙、杭州等多地也在酝酿和讨论松绑限购政策的可能性。据悉，一些地方正酝酿推出促进房地产市场稳定发展的政策。

本轮房地产调控持续至今，终于使原来似乎铁板一块的市场出现了松动，是一路向上的房价在不少城市开始出现掉头向下。在此关键时刻，原有的调控政策要不要调整，这引起了市场的高度关注。我国房地产市场形成以后，迅速成为政府“GDP工程”的一个重要砝码，房地产业被作为拉动经济发展的一个“龙头产业”来扶持，同时也成为地方政府壮大地方财政的一条重要渠道。为了推高GDP，国家长期奉行扩张导向，辅之而出现的便是货币扩张，使房地产市场获得了充沛的信贷支持。这不仅造成了房价的长期上扬，而且使房地产市场出现了投机的功能，这个功能甚至盖过了其居住功能。在此情况下，很多城市实行商品房限购政策，其目的是为了将投机力量驱赶出市场，而市场购买力量的减退当然也能对房价产生影响。

但是，这种以限购为主要手段的调控，是力量干预市场的一种表现，它与调控之前政府对市场的积极拉抬其实是“一枚硬币的正反两面”，所起到的效果都是对市场化的遏制，也强化了政府在市场中的作用。因此，我们在肯定限购的正面作用的同时，也必须看到它对房地产市场的市场机理的损害，它只能是一种不得已而为之的手段，而不应成为一种“长效机制”。目前，我国正积极推进政府职能的改革，斩断政府“乱摸市场的手”，这种用措施来干预市场的手段已越来越不能适应改革要求。因此，一些房价已现松动的城市，适当调整原有的调控政策，包括松绑甚至取消限购政策，是符合全面深化改革这个大目标的。

当然，中国是个大国，房地产市场在各地有很大差别，这就决定了不能用统一的调控政策来要求市场。由于以往房地产过热，导致一些三四线城市的商品房供应严重过剩，以至出现了“鬼城”。在这些城市再实行限购政策不仅多余，甚至有害于社会经济的稳定发展。至于一二线城市，则应该根据不同城市的特点实施不同的政策，一些商品房积压过多、房价跌速过快跌幅过猛的城市，应注意这种趋势产生旁逸效应，对地区社会经济运行产生不良影响，因此对原有的调控政策进行调整也是必要的。而对像北上广深这样的一线城市，由于房价仍然高昂，并在限购政策之下仍有饱满的购买力，因此继续实行限购政策仍是必需的，但即使如此，这些地方也应积极创造让限购政策退出的条件，让市场机制来发挥作用。

调整限购政策，让人为担心的问题是可能引起投机力量的卷土重来，从而再度引发房价，使几年来的调控前功尽弃。其实，投机力量之所以一度成为房地产市场的“主流”，正是由于政府在其中产生了利益追求所造成的，只要政府规范好自己的行为，不再明里暗里对投机力量持支持态度，而是以务实态度切实解决好保障房，让每一个民众都能实现“住有所居”的目标，房地产市场的投机功能就会减退，这股力量即使存在，也不致膨胀为让社会高度聚焦的一个严峻问题。

任志强：政府对土地依赖不可想象 地产市场梦两难

“中国地产的市场梦是一个两难的角色。”在今年的中国商业地产行业发展论坛上，北京市华远地产(3.83, 0.23, 6.39%)股份有限公司董事长任志强[微博]具体阐述了中国地产市场化发展的未来趋势。

“我认为市场化有一个基本的前提，那就是私有制。”任志强进一步阐述道，他认为在中国，私有制的实现是一个相当困难的过程，但是在今年政府提出了混合制，也就是向私有制前进一步，而这次的十八届三中全会又进了一步，就是把私有产权和国有产权放在了一起同等对待。

“如果混合制不能形成充分的竞争，解决不了国有占主导地位的问题，那要想现在实行地产市场化是不太可能的。”任志强强调。

任志强认为，十八届三中全会提出了要让市场成为资源配置的主角，但是，到目前看来，基本上的资源仍然都在政府的手中进行分配，几乎没有多少资源的分配是市场行为，尤其是土地。

事实上，时至今日，土地出让金已经成为地方政府的财政收入支撑。据任志强分析，1999年土地出让金只有514亿，但是到了2013年，土地出让金已经达到4.1万亿。他表示，以前土地出让金只占地方财政的9%，现在已经接近75%。而中国一共有118个资源型城市，现在已经有68个城市土地资源枯竭了，所以政府对土地的依赖程度是不可想象的。

“所以，市场化还需要一个过程。”任志强在论坛上表示，其实目前，政府已经认识到这个问题，所以在十八届三中全会上政府也表明了态度，表示要不断地退出市场，要把市场还给经营主体。其中，“两会”开完以后重要的一个文件就是城镇化规划。

不过，任志强也表示，从理论上来说，大家都希望政府退出，让市场有自由权。可是政府真退出了会怎么样呢？就目前而言，我们将会看到的，就是经济出现快速的下滑。

其实从1、2月份的数据可以看到，整体在迅速下降。17.9%这个数字曾经在2002年的12月份出现过，自2003年这十几年来没有出现过这么低的增长速度。当然房地产也出现了下降，而任志强认为未来还会继续下降。

“所以政府不能轻易退出。”任志强进一步指出，目前更应该看到改革是一个渐进的过程，在这个过程中权力是逐步释放的。这一届政府在十八届三中全会提出的改革条件下，在努力地把相当一部分权力释放给市场，同时资源控制也在逐步退出。

“也许随着时间的推移，随着改革步伐的进程，法制环境会逐步完善，产权制度保护问题会有法律的明确规定，”任志强表示，“不要以为的问题都会在解决，所以市场化这个‘梦’还得请大家继续做。”