2008房产“救市”重现？出手救市来维持高房价？

2008房产“救市”重现？

在今年两会期间，住建部副部长仇保兴明确表态，将在楼市调控中扩大地方政府的调控权限，包括制定和实施住房限购政策、住房信贷政策、公积金贷款政策、土地投放和房地产税负。

近日，有关限购松绑的消息不断传来，“救市”的声音再度响起。

据了解，在库存量较大的城市，目前有不少房企呼吁政府“救市”，而“救市”建议集中在以下几方面：放松二套房贷，加强对房企信贷上的支持；地方出台购房税费减免政策；实行限购的城市能够松绑限购，从需求层面给予支持。

而开发商的诉求正好与决策层给出的下一步调控路线相呼应。在今年两会期间，住建部副部长仇保兴明确表态，将在楼市调控中扩大地方政府的调控权限，包括制定和实施住房限购政策、住房信贷政策、公积金贷款政策、土地投放和房地产税负。这让地方政府出手“救市”成为可能。

“实际上，从我们市里的情况来看，在信贷、税收方面能够进策调整，这是比放松限购更为有效的办法”，东部某二线城市一位住建厅官员在接受媒体采访时表示，“放松限购只是改变预期，信贷、税收的调整却能直接为购房者降低购房成本。”

放权

“我们已经在部署监测楼市各项调控政策的效果，一季度的调研报告和情况说明正在汇总中。”上述东部二线城市的住建厅官员表示，在对调研进行汇总后，市里将集中讨论关于楼市调控工作中的相关问题。

按照他的说法，尽管层面尚未直接表态地方可以调整楼市相关政策，但目前高层关于楼市调控的“口风”没那么紧了。“目前市里在限购、公积金贷款以及契税优惠方面都在进行相应的政策储备，一旦其他城市有所松动，我们的政策也能跟得上。”

从今年3月份开始，几个楼市成交大幅下降的城市已经对“限购”政策作出了“松动”尝试。温州市限购松绑方案已经上报浙江省政府，长沙、杭州、常州等地也在酝酿对楼市调控政策做出调整。

“除了严控土地供应量，我们预计在需求方面也有可供备选的方案，如放宽公积金贷款限制、降低政府性规费收缴标准并分期缴费、购房入户等政策。”常州一位知情人士如是说。

值得关注的是，从2013年年底开始，“放权地方政府、对不同城市实行分类指导”的思路就已经在住建部工作会议上被确定下来。

“尽可能放权给地方政府的思路已经确定，问题就在于放什么权、如何放权”，住建部一位内部人士表示，“在这两个问题上，从部里来说仍然是有不同的声音，现在只能视情况而定，根据各地上报的政策调整方案我们再酌情研究。”

据上述东部二线城市的住建厅官员透露，目前其所在部门已经开展了对公积金贷款情况进行调查，预计先出台调整公积金政策的可能性比较大。

实际上，已经有城市在这类政策上先动起来。近日，有媒体报道，营口市相关主管部门出台政策称，在4月1日-30日期间个人购买商品房，经各区财政部门房交会现场认证，给予购房者契税全额返还政策。同时，在这一时段购房，办理房屋权证时给予事业性收费减免政策。

而据相关媒体报道，广东珠海也在其内。“‘超限率’已经不是个别现象，目前市面上近八成的项目实际上超过限价标准。”某房企珠海项目营销人士近日向媒体表示，珠海实行严格的“双限令”政策已有两年多，今年以来，松绑限价政策的迹象越来越明显。

此外，作为广州成交主力军的增城市也出现限价松动的现象。广东省政府一位不具名的人士告诉媒体，珠三角有几个城市一直尝试挣脱限价限购政策的束缚，但之前公开松绑后便很快被叫停。“如今地方经济增长乏力，或多或少都有些放松调控的小动作。”

一名广东省政府人士表示，在“双向调控”政策尚不明朗的情况下，限价作为较为温和的调控措施，将成为地方政府突围楼市调控政策的一个出口。

“如果地方政府可以在信贷、税收等方面进行调整的话，调整的效果不亚于放松限购。从以往楼市调控的经验来看，在限购不能明确松绑的前提下，地方政府都是通过在信贷、税收方面的调整获得喘息机会的。”北京市房协秘书长陈志表示。

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变相缓解

与前一两年相比，地方自行松绑限购限价的外部环境不同。

在珠海，业内人士分析，受到供货量不足、银行房贷利率上浮和部分城市出现潮等因素影响，该市楼市一季度成交持续低迷。“受到房价下跌、楼市崩盘等影响，购房者处于观望的状态，这对楼市影响很大。”一家房企营销副总称。

据了解，房企普遍认为珠海市房价一直被低估，且对横琴新区的前景看好，都希望能到珠海获得更大的发展。当地实体经济发展乏力，且横琴新区发展需要更强的经济“助力器”，政府都寄希望于房地产，而限价、限购政策，对吸引房企进驻珠海是一种制约，所以各方面都需要调整。

一位广东省政府人士表示，以往试图松绑却又被叫停的城市，不敢贸然成为新一轮松绑的“出头鸟”，所以低调向个别区域、个别楼盘松口也是一种变相缓解压力的方式。

该人士表示，以增城为例，增城市是广州下辖的县级市，其新房供应近年来一直为广州各区之首，也是广州楼市的主力军，过去两年持续执行了限购、限价的“双限政策”。撤市设区的政策为增城楼市带来利好，开发商推动房价上升，以及政府希望促进房地产经济发展的意愿都十分强烈。

“救市”重演？

在市场人士看来，地方松绑限购限价、响应“双向调控”的意图十分迫切，地方将会采取各种措施试探的调控底线。实际上，对于楼市调控来说，地方政府一直将“适度放松信贷和税收”的做法作为“曲线救市”的动作。

2011年底，在银行信贷压力持续不减的情况下，各地就曾经出现利用住房公积金做“微调”文章的举动。当时，宁波、南京、重庆等地就分别出现了购房贷款“商转公”、提高公积金贷款额度等调整政策。

“这类政策比直接松绑限购要温和许多，”中原地产市场研究总监张大伟认为，在楼市限购博弈时期，通过这样一些措施来避免刚性需求被抑制，同时也并非明显“与政策对着干”。

“现在地方出政策主要还是随大流，只要是对地方有利的，其他城市先出了而且上面也不反对，其他城市基本也会跟着出。”上述东部二线城市的住建厅官员说，除公积金贷款之外，其他的减费政策也是各地调整政策的重点。

而地方政府的这类举动不难让人联想到2008年的“救市之举”。

2008年7月份，楼市普遍处于低谷，“允许地方政府自行救市”的呼声此起彼伏。之后不久，西安、芜湖、苏州、成都等地开始陆续出台相关的救市举措。调整内容除了下调公积金贷款首付及放宽贷款年限外，部分城市还出台了减费或直接给予财政补贴等政策。

与此同时，房地产信贷的隐患也开始浮出水面。

今年3月中旬，曾经是宁波地产界龙头的兴润置业因经营不善和高利贷导致资金链断裂、资不抵债，负债高达35亿元，成为房地产违约单。

今年3月李克强总理所做的政府工作报告明确提出，今后一个时期，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村；预算内拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程等领域。

同月有住建部人士预计，今年的棚户区改造将超过1万亿元。由此有人开始憧憬“四万亿”救市。

此间金融界就曾援引媒体分析指出，如今房地产是支柱产业，体量庞大，不再是以前说救就能救的产业。如今继续使用救市的方法维持高房价，将使中国经济进一步被房地产绑架。

业内分析人士表示，对比之下，如果今年楼市调控中给地方政府放权，令地方政府在信贷、税收方面有调整的权限，那么政策的走向有可能类似2008年的老版本，而对于目前的房地产市场而言，这无异于政府出手“救市”。

李嘉诚抛售北京房产暗示楼市崩盘？

一平米3.4万元，李嘉诚的儿子抛售北京房产，这条消息在各大媒体铺天盖地的报道。当然对于媒体来说，报道的角度大致相同，那就是为了吸引大众眼球：“这么的价格甩卖，标志着房价崩盘为时”，加上地产界“章子怡”潘石屹昨日也防风说，房价下跌风险增大，各位好自为之。

潘石屹08年就抛出过“白日危机”论，在当时全球出现金融危机的情况下，老潘宣称，国内房企在未来100天内将出现大面积的倒闭。当时这番言论影响力很大，但遭到了基友任志强的痛斥。结果开发商不但没死，反而活的更加强壮。至于李嘉诚家族，抛售的不仅是北京房产，是整个内地，这个抛售行动其实从去年就开始，整个套现金额高达人民币180亿元。

出售旗下内地全部房产，李氏家族肯定有自己的考虑。但把一家出售行为和整个行业联系到一起，这种逻辑判断可谓真的不靠谱。说白了，李家的盈大地产在北京搞开发，一直就是不服水土，搞的不瘟不火，其别墅项目还出现了重大的工程质量问题。盈大地产对北京都没有什么影响力，何况。

但是按照盈科的地理位置，东三环，挨着三里屯，可谓。每平米3万元多，不但不贵，而且超级。低价抛售，接收方可谓名利双收，占了大。当前北京的写字楼租金之低，一般能够达到5%-6%就可谓是超高率，我们不妨分析一下盈科按照这个售价，买家能够得到的率。

写字楼租金的静态率是每平米的年租金除以项目销售单价。项目目前的写字楼租金是300元/㎡/月，也就是一平米的年租金是3650元，除以抛售单价3.38万元，也就是说写字楼的年租金高达10%，除掉物业费和相关管理费用，这个也是惊人的。当然的租金是190元/㎡/月，相对较低，但是盈科商场首层租金高达700元/㎡/月，三者均衡一下，按照90%的出租率，该项目整体超过8%。

从上面分析可以看出，稳定的租户、高额的租金、加上超低的售价。可以看出接收方的某房地产私募基金公司，可谓明智之举。如果持有，可以获得长期稳定。而如果选择装让，可以轻松通过散户销售的模式，带租约高价销售，每平米加价1万元，可以轻易售出，轻松获得10多亿收入。因为如此高额稳定的，是客喜欢也放心的模式。

外行看热闹，内行看门道。不同的判断拥有不同的选择，不同的选择出现不同的的结果。对于李嘉诚家族来说，可能尽快出手内地物业是考虑企业长远发展的结果。但对于私募房地产基金公司来说，通过获得持有物业，长短期内都可能获得较高，是企业的必然选择。这个结果对于双方来说都是双赢的事。

对于那些从李嘉诚抛售北京房产，从而得出未来房价者来说，不是他们智力都多么超长，或者有一叶知秋的洞察力，相反，因为被高房价的蒙蔽俩双目，而变得一叶障目。一旦市场有一点风吹草动，都会被他们演绎成房价崩盘的理由。这个星球上，没有只涨不跌的商品，包括房价。一个正常的市场，有人退出、有人进入，进出有序，才是正常健康的。