住宅地价环比增幅收窄 探究地价与房价的关系

昨日，国土资源部公布2014年季度主要城市地价监测报告。监测数据显示，季度主要监测城市地价上涨放缓。季度，主要监测城市综合地价环比增速为1.89%，这是在连续7个季度涨幅扩张后出现收窄。监测数据还显示，商服、住宅地价环比增幅收窄，工业地价增速持续低位上扬。

前些日，笔者看到一篇新闻“关于地方政府创新融资模式”，由以往的以房地产为主转向多方面，如环保、实体经济方面的多项将越来越重要。以往地价支撑地方政府财政收入的观念将会慢慢有所改变，这或许能够逐渐缓解日益趋高的房价。

这些情不自禁让人想到房价与地价的关系。近好多城市楼市出现“房冷地热“现象，围绕这个业内也一直在争论一个话题，到底是房价决定地价，还是地价决定房价？

（1）从商品房开发成本角度分析：影响房价因素商品房开发成本包括取得土地成本、建筑安装成本、前期费用、配套成本、税费、财务成本、经营费用等，这些成本是房地产开发企业确定商品房销售价格的基础。

（2）从市场角度分析房价影响因素：在正常市场情况下，商品价格是由需求决定的，而不是由成本决定的。因此，以商品房开发成本预测销售价格，只能作为开发企业的一种财务预算，不能作为预测销售价格的途径。所以，市场需求价格是房地产开发企业确定商品房价格的客观依据。

这又回到另一个话题，即楼市区域分化问题，就在三月份很多三、四线城市确实出现过一些房价下降的情况下，而一、二线城市房价依然居高不下。今年的三中全会，并未涉及有关房地产调控字眼，更没有出现一刀切的措施。房地产的独具一格的不可移动特性及市场的需求对房价的影响大，故目前对于供不应求的一线城市，政府尽量通过多建立保障房、公租房及继续打压投机分子等措施来逐步缓解当前的需求。

因此，土地的稀缺与楼盘供应的充足与否，直接决定着房地产的稀缺程度，也决定着其价格的高低。

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