如何定义“崩溃”？房地产正在分化而不是崩溃

》》》“房价涨成交跌”！低于市场30万急售莫再错过！

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一季度往往是中国房地产不平静的开始，每年这个时候都会出现房价是否进入拐点的争论。而今年一季度，从房贷利率上调铺开，到风波持续发酵，楼市“小阳春”难以重现，中国房地产崩溃说更是甚嚣尘上。

如何定义“崩溃”？应该说，房价在3年内累计房价整体跌幅超过30%，银行出现大量坏账，房企资金链断裂，成交量大幅缩减，业主资产大量缩水，这可以视作崩溃，具体情况可以参见香港九七金融风暴后的情况。

不过从政府统计数字乃至行业研究机构的统计来看，中国的房地产尚未出现硬着陆。国家统计局新闻发言人在4月16日透露，房价监测显示，一季度房价呈现两个特点：一是总体房价均价虽然有所变动，变化不大，总体稳定。二是房价确实是出现了一些明显的分化，一线城市房价温和上涨，部分二线城市房价有所松动，一些住房存量比较多的三四线城市房价出现了下降。在国家统计局公布的前2个月新建商品住房价格环比下调的城市中，大部分是三四线城市。而行业机构对90个城市的监测结果显示，北京、上海、广州、深圳等一线城市商品房累计可售面积消化周期基本在10个月，三四线城市这一周期更长，个别城市甚至超过2年。

房企方面同样分化加大。根据统计，一季度50房企的销售情况欠佳，20及50企业均有20%以上幅度下滑。其中，50企业金额门槛从去年的32亿元减少至今年的24亿元，下滑幅度达25%。

但一季度前10大开发商仍表现强劲，其中万科一季度达成销售金额542.3亿元，同比增长24.2%，继续领跑行业。去年业绩的碧桂园，销售金额则从去年一季度的180亿元涨到今年的350亿元，销售面积从去年同期的260万平方米，上涨至545.6万平方米。除了保利地产、中海地产、华润置地三家的销售金额下滑外，其他7家销售额都有不同程度的上涨。

尽管上榜门槛降低，但一季度入榜的50房企中，销售额200亿元的从去年的4家增至6家，销售均值（平均每家销售金额）也上升5亿元。而规模在200亿元以下的房企则从10家减少到6家，top50企业的市场份额已经占的34.87%，同比增加了2.93个百分点，更是比2012年同期增加了8.32个百分点。规模在50亿元以下的公司中，业绩倒退跌幅的是合生创展，一季度销售金额为7.03亿元，同比下滑超过70%。此外，恒盛、花样年、华润、瑞房等开发商的业绩也下滑50%左右，金地与首创出现业绩持平。

但在销售额下跌的大开发商中，其销售均价却出现了上涨。比如保利地产一季度销售均价超过了13000元/平方米。而根据财报，去年上半年保利地产的销售均价是11324元/平方米。

而从个案来看，虽然在杭州出现了楼盘，北京出现远郊楼盘毛坯价出售，广州楼盘陆续出现垫首付的等情况，但这些促销措施在推出后往往出现良好的去化状况，也即在一二线城市，即使是远郊楼盘，只要促销楼盘比前期发售价格下跌15%左右，立刻会有需求跟上。从这点来看，这些地区虽然目前由于楼价高于居民购买力，看似无效需求，但只要价格下降，就会变为有效需求。

目前无论是房地产崩盘论还是与之针锋相对的房价稳定论也罢，其实仍是将中国房地产市场视作一个整体的片面思维。它忽略了如今楼市的分化状态。

以近期交通银行发布的一份研究报告为例，该报告指出，目前在受访家庭中，预期房价下跌的小康家庭比例比上期大幅提高。在本期不动产意愿指数持续下滑2个百分点，达102点，已逼近荣枯分界线。不动产行为指数则为95点，仍旧处于不景气区间。值得注意的是，其中，西部地区不动产意愿指数为94点，从年初的111点持续下滑并落至不景气区间；与之相对应的是京沪深等核心城市，不动产意愿指数从年初以来一直表现出连续上升的态势，达104点，不同区域小康家庭不动产意愿差异呈现出了扩大趋势。

此外，调研发现，不动产意愿在人群上也呈现出分化态势，现有不利因素并未对只持有一套房的小康家庭造成影响，；而持有两套房及以上的小康家庭受调控因素影响更为强烈，对于不动产的意愿逐步减弱。

如今的房地产市场以及出现了明显的需求、供应、库存和价格等方面的分化。国际评级机构惠誉在近的报告中指出，中国房地产市场已经进入一个多层次的两极分化时期。它认为两极分化不仅发生在不同规模的开发商之间，而且还会出现了不同的城市和不同的产品类型之间。总的来说，它认为较小的开放商、较低级的城市和商业地产可能会面对更大的商业风险。来自万德的数据显示，2013年11月，一线城市的平均销售价是三线城市的3.8倍，高于2012年1月的3.1倍。因此，小城市的开发商必须继续实施更紧的成本控制和更谨慎的买地决策，进而保持利润率和流动性。

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