深圳楼市十年来高歌猛进的房价是否真的到了拐点？

近日来，杭州（楼盘）楼市的风潮引起广泛的关注，而购房者的观望情绪更是在范围内蔓延。

几位地产界人士早前也一致“看空”市场。万达集团董事长健林春节前夕明确表示，2014年房价不一定会全面上涨，因为城市之间的分化已十分明显。现在很多二线城市供应量过剩，房子已经出现卖不动的迹象，更不用提三四线城市。万科董事长石用“不妙”来形容当前的楼市。华远地产(600743,股吧)董事长任志强一改往日乐观的口径，出言警示行业可能面临销售增速下滑的风险。

与去年同期新建住宅成交量同比大涨逾一倍、售价上涨超过一成的供销两旺的格局相比，今年深圳新房价格确实出现松动迹象。

日前在市场中流传一条“深圳楼市风起，部分楼盘单价下跌3000元”的消息。作为我国四个一线城市之一的深圳，十年来高歌猛进的房价是否真的到了拐点？

部分楼盘单价下跌3000元

据了解，今年3月深圳南山区某小区传出每平方米3000元消息的楼盘，该楼盘3月中旬加推的F栋共有240套，备案单价为3.1万~3.3万元/平方米。而该小区去年6月24日开盘楼盘的备案单价同样为3.1万元/平方米,且去年在开盘当日购房可享受优惠价格，终单价低于3万元/平方米。

而近期在深圳市龙岗区，某楼盘打出9980元/平方米抢5房的广告牌，与原价13000元/平方米左右的单价相比，也下降了3000元，首破万元单价。但据称，这只是开发商搞的一次促销活动，针对个别房屋，并不是全盘的。

从开盘的项目售价与周边楼市对比，也可看出开发商让利销售的策略，据了解，近期开盘的宝安康达尔(000048,股吧)山海上城，均价2.5万元/平方米，售价2.15万元/平方米，比周边的二手房价还低，该盘的招商果岭花园、润恒尚园等二手房价在2.5万~2.6万元/平方米。一般情况下，新盘定价要比周边二手房高出15%左右。

开发商“促销跑量”的心态显现

高库存成为悬在开发商头上的一把“利剑”，而要想提高成交量，无疑是的选择。虽然有业内人士表示，与2011年那轮不同的是，此次多个楼盘选择，并非由于资金链断裂迫不得已。可以看成是开发商对市场压力预估的一种主动性和预防性，也是优化结构的。

据中原地产研究部介绍，今年季度开发商处于观望状态，近期则开始加速推盘，新房价格基本没有上涨，个别的还有下调。

从中原地产提供的数据来看，今年2月只有万科红悦等4个楼盘加推302套单位，没有新盘入市。近两周推盘量迅速增加，佳兆业悦峰二期、栖游记、山海上城等8个项目，供应约1000套新房。

与此同时，个别楼盘价格松动，开发商“促销跑量”的心态开始显现。中原地产研究人员介绍，去年全年，新房加推基本都会抬高售价，而近期入市的项目却难见现象，甚至有些楼盘因为新推单位的户型、装修及朝向等而稍有让步。

二手房成交量创出新低

在二手房市场，各种监测表示，价格一直比较平稳，个别星期还略有下降。中原地产提供的数据称，截至3月25日，其接受的放盘量达到22469套，其中成交3919套，与去年同期的30857套放盘和5575套成交的数据差距较大。

据南山一位销售经理李先生表示，在楼市的观望期，买方的议价能力增强，个别户型较差，楼龄较长、社区较小的楼盘开始出现个案。据他介绍，他刚成交的南山怡园大厦均价为2.3万，比市场价格低了2000元，而90年代的康乐大厦成交案例中，也不乏者。

“今年的总体形势的确不乐观，不排除出现的情况。”中原地产华南区总裁李耀智介绍说。他指出，2月底杭州、广州（楼盘）等地楼盘的消息，使得市场上潜在买家的心态起了微妙的变化，另一方面，两会对房地产调控的态度不明朗，也加重了市场的观望气氛。

部分业内人士认为，楼市调整期来临，虽然一线城市相对安全，出现大幅的可能性不大，但小幅的可能性是很大的，尤其是今年房地产信托基金产品到期较多，中小开发商资金周转紧张，小型房企可能会通过促销方式收回成本。

而深圳房地产研究研究员李宇嘉则认为，深圳楼市较为健康，这几年市场以刚需和改善型群体购房为主，加上深圳这几年新增土地供给较少，而旧楼改造的供应周期较长，成本也较高，很难真正实现。

深圳楼市博弈加剧房子的确不好卖

近段时间以来，深圳楼市并没有走出往年让房企欣喜的小阳春态势。信贷紧缩、李嘉诚和李泽楷出售内地资产、多个城市出现楼盘等消息冲击着深圳楼市的信心。深圳开发商开始寻求冲量的方式，打折优惠的促销活动也逐渐铺开，但深圳楼市正发生着微妙的变化。

促销方式五花八门

日前，媒体曝出深圳豪宅楼盘东海国际每平方米2万元，成为价格跳水的“领头羊”。不过，记者咨询后获悉，这批限时特价房确实有低至每平方米4.8万元的单位，属于不定期的促销活动之一，但这批特价房原本单价就不足每平方米7万元，并非。

东海国际推出特价房，在业界引发了种种猜测和讨论。噱头还是真降，市场对此议论纷纷。无独有偶，深圳许多新楼盘也开始推出各自的促销方式，以吸引购房者的注意。

位于龙岗的新盘鸿威de森林，此前推出了一些每平方米9980元的特价房，让深圳市场似乎又有了万元以下的房子可买，不过，记者调查后发现，这只是该楼盘推出的活动，只有几名一等奖获得者才能以此价格购房。此前，佳兆业在即将开盘的悦峰二期营销中，启动了一项名为“悦峰宝”的活动，即购房者存3万，自之日起至开盘当天，每日利息3000元，年化达3650%，不过利息所得仅用于开盘当天抵房款。

与东海国际同属商务性质，位于罗湖区田贝的翡翠近也打出“首年免供”的广告。位于龙岗平湖的某刚需楼盘更推出“10余万首付住三房、5000抵30000、购房九九折优惠以及老业主带新客户成交即可获赠一年物业管理费”等活动，可以说是目前深圳在售楼盘中优惠招数多的楼盘之一。不过，该楼盘的置业顾问“劝告”记者，10余万首付住三房其实就是首付分期，如果选择该方式则无法享受其他优惠。其实，“垫首付”这种情况在深圳过往的楼市也并不少见。2010年和2011年底至2012年年初，楼市相对较为僵持的时候，市场上就涌现出以“垫首付”方式吸引购房者的开发商。

再现曲线买房

不管是噱头还是真降，在楼市前景不甚明朗之下，开发商冲量的意图明显。与此同时，在深圳二手房市场，购房者信心明显减弱，成交量也有下降迹象。这种情况下，低首付甚至是也再现江湖。

此前，深圳新兴二手房中介平台中跃地产，在店铺门口打出了的广告牌吸引客户眼球，声称深圳任何小区任何房子都可以做。有地产中介对记者表示，这种方式的风险太大，担心这种风吹下去或许会让2008年的断供潮重演，而且“羊毛出在羊身上”，购房者也占不到什么。

不过，位于罗湖区草埔的中介梁经理告诉记者，他们做不到，但可以把首付从三成做到两成。“购房者先出一部分资金，其余部分由中介垫资购房，将红本拿到手后，再从银行做抵押套钱出来，一般可以借出20万至30万左右，这间接相当于降低了首付。”梁经理表示，“不过，这部分的贷款利率比常规房贷利出许多，一般达到8%左右。此外，银行会根据购房者的资料和房子的评估价参考能不能做，还是存在一定风险。”

中介总要做生意，总要赚取。“我们全程收取房价总款6%的服务费，现在我手上有两单这样的二手房合同在操作。”梁经理说。

楼市整体疲弱

不管是新房还是二手房，买卖双方博弈加剧，“花样百出”似乎也是必然的结果。

“今年过完年后，房价其实没什么松动，但房子的确不如去年好卖，买卖双方都在观望。”地产中介小告诉记者，“去年3月楼市火爆，当时我一个人就成交了4套房子，但在过去的3月份，我一套房都没卖出去，还要拼命给客户打电话。现在银行信贷紧缩，拥有房票的刚需越来越少，大家信心不足，‘再看看’是众多潜在购房者给我的普遍说法。”

深圳市规土委日前公布的统计数据显示，3月份深圳新建住宅成交数量2818套，同比下跌27.9%。在二手住宅方面，3月份全市共成交4865套，与去年3月份成交17527套相比，相差甚远。深圳中原地产的监测数据显示，上周深圳新建住宅成交595套，环比上升2.94%。二手住宅成交1134套，环比下降5.03%。中原研究认为，市场观望情绪仍然浓重，4月首周楼市“乍暖还寒”，目前市场依旧处于弱势格局，任何事物都会牵动市场脆弱的神经，需求方观望情绪尚未消散。

美联物业研究总监徐枫表示，目前深圳楼市整体疲弱，但观察深圳楼市的风向主要以二手房市场为主，新房市场的代表性不大。导致近期新房市场出现促销势头的原因很多，包括项目原本定价过高、位置偏远以及开发商“过高”看待自己的项目等，但就新房市场而言，大规模的空间并不大。二手房市场方面，在目前限购政策下业主出售的意愿也不高，调价过程相对缓慢。

4月份刚需依旧是深圳楼市主力军

数据显示，上周深圳新房成交均价达到22513元/平方米。按这个价格计算，在深圳一套80平米的房子，总价接近200万，按三成首付计算，置业者少要交纳60万的首付款，需要承受较大压力。而在2010年，龙岗区的房价还在8000元/平方米徘徊，目前已经接近20000元/平方米。

在深圳房价居高不下的大环境下，中骏·四季阳光推出“12.8万首付”置业优惠计划，则是完全针对刚需客户实施的优惠政策。只需平均深圳市场1/3的首付款，即可购入豪宅三房，对刚需购房者来说，这无疑是一个以较低成本购入房产、实现安居置业梦想的大好机会。此外，“存2万抵5万”V IP升级也进入开盘。

就市场刚需楼盘而言，多以价格取胜，而中骏·四季阳光不然，其产品打造是以豪宅为标准。一方面，项目合作单位均为国际国内公司，如负责园林设计的贝尔高林，保证项目的建筑品质和产品品质；另一方面，不惜成本采用高档建筑建材和打造社区服务设施，前者如精工瓷砖立面、中空LO W-E玻璃，后者如龙岗五铂金会所。

据了解，中骏·四季阳光总建面50万平方米，配套有3000平方米五会所、30000平方米风情商业、50000平方米运动主题园林，是集居家、购物、休闲、娱乐、运动于一体的大型综合生活服务社区。其铂金独立会所，规划有瑜伽室、健身房、美式桌球室、茶艺室、儿童游乐室、儿童培训室，在刚需产品中并不多见。

该项目是香港上市房企、地产百强中骏置业，凝聚27年品质，13个城市、超过500万平方米体量的开发经验，在2014年，进军深圳的之作。目前，周边商场云集，配套齐全，车行5通达天虹、世贸万家、万科广场等大型购物。邻近12号线同乐站，可接驳3号线双龙站。

马年首季深圳楼市量跌价升 福田楼价贵每平超4万

戴德梁行(DTZ)4月15日发布2014年季度市场透视，总结深圳房地产市场在2014年季度的表现，并基于市场现状预判后市走向。戴德梁行发布全市各区一手住宅成交价格显示，福田区占据深圳楼价位置，每平方米40769元的价格“笑傲”深圳楼市。

据戴德梁行分析，受春节假期、外围楼市及开发商调整推盘节奏等因素的影响，深圳住宅成交量在2014年季度比去年同期大幅减少。

季度深圳全市住宅批准预售面积为21.74万平方米，比去年同期85.49万平方米的水平减少了74.6%，新增供应全部来自外围区域，其中龙岗占比达到88.3%。

供应的缩减对需求释放造成显着影响。深圳一手住宅仅成交66.96万平方米，同比减少37.3%。银行信贷持续收紧令二手住宅市场下滑更为明显，季度成交面积同比减少58.6%至103.72万平方米。

尽管成交量萎缩，但全市住宅新房成交均价仍实现了15.5%的涨幅，达到每平方米22,828元。其中，豪宅项目的集中备案令盐田区成交价格同比骤增89.7%，价格达每平方米36031元。福田区成交价格仍为全市，为每平方米40769元。

成交较多的宝安和龙岗两区的住宅价格也呈现不同幅度的上升——刚需楼盘成交增多，宝安区成交价格同比小幅上涨4.4%至每平方米21993元；高价楼盘放量则令龙岗区成交价格同比增长19.9%至每平方米19904元。