广西南宁否认限购松绑救楼市：这只是同城化举措

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回顾：中国地方政府打响救市枪：南宁正式下文松绑限购

广西南宁否认限购松绑救楼市：系同城化举措

北部湾经济区5市居民可享南宁市民同等购房政策，房管部门称系同城化举措

南宁否认限购松绑

日前，南宁市住房保障和房产管理局官网上发布了一则百余字的快讯，称从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左5市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

南宁为何在此时调整购房政策？这意味着松绑限购开始“救市”了吗？

“此次购房新政的出台，不是对现有调控政策的修改，而是北部湾经济区城镇体系同城化的一个实施步骤。”4月29日下午，南宁市住房保障和房产管理局副局长杨燮说。

南宁否认限购松绑

“目前，在北部湾经济区内，除了南宁实施住房限购措施外，其余5市没有执行住房限购措施。”杨燮认为，新政出台，一是能充分发挥南宁市作为城市和北部湾经济区城市的辐射带头作用，加快推动区域发展；二是有助于增强北部湾经济区内6市居民凝聚力，提高共同建设的积极性；三是逐步解除区域限制，实现经济区内资源的统筹配置和合理流动。

对于将此次南宁调整购房政策解读为松绑限购开始“救市”的说法，南宁市住房保障和房产管理局市场科科长闭建明说，“目前，南宁市仍然严格执行限价、限贷、限购等政策措施。”

据了解，南宁从2011年3月起执行住房限购政策，对已有1套住房的户籍居民家庭、能够提供1年以上纳税或社保缴纳证明的非户籍无住房家庭，限购1套住房；对拥有两套及以上住房的户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非南宁市户籍居民家庭，无法提供纳税或社保缴纳证明的非户籍居民家庭，暂停向其出售住房。

“我们经过调研研判认为，此次出台的政策，不会对南宁楼市产生较大影响。”杨燮说，“在南宁未实行限购政策之前，2009年至2011年间，北部湾经济区其他城市居民在南宁购房的数量仅占南宁同期售房总量的5%。因为南宁除了限购区域外，离的区域，一直都没实行限购，玉林、北海等地的市民都可在这些区域购房。现在放开户籍限制，只是办手续更方便而已。”

根据南宁房管部门提供的数据分析，在实施调控的几年中，当地房地产市场没有出现大起大落。

“和其他很多城市相比，近年来南宁市房地产市场总体平稳健康，房价并未出现明显波动。”闭建明介绍，“截至3月31日，南宁市新建商品住房累计可售面积为542.41万平方米，同比增长5.02%。根据商品住房累计可售面积按正常销售量估算，可供维持销售10个月左右，居于一个合理的存量区间，不存在库存压力较大的情况。”

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南宁否认限购松绑救楼市仍严格限价限贷限购

日前，南宁市住房保障和房产管理局官网上发布了一则百余字的快讯，称从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左5市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

南宁为何在此时调整购房政策？这意味着松绑限购开始“救市”了吗？

“此次购房新政的出台，不是对现有调控政策的修改，而是北部湾经济区城镇体系同城化的一个实施步骤。”4月29日下午，南宁市住房保障和房产管理局副局长杨燮说。

“目前，在北部湾经济区内，除了南宁实施住房限购措施外，其余5市没有执行住房限购措施。”杨燮认为，新政出台，一是能充分发挥南宁市作为城市和北部湾经济区城市的辐射带头作用，加快推动区域发展；二是有助于增强北部湾经济区内6市居民凝聚力，提高共同建设的积极性；三是逐步解除区域限制，实现经济区内资源的统筹配置和合理流动。

对于将此次南宁调整购房政策解读为松绑限购开始“救市”的说法，南宁市住房保障和房产管理局市场科科长闭建明说，“目前，南宁市仍然严格执行限价、限贷、限购等政策措施。”

据了解，南宁从2011年3月起执行住房限购政策，对已有1套住房的户籍居民家庭、能够提供1年以上纳税或社保缴纳证明的非户籍无住房家庭，限购1套住房；对拥有两套及以上住房的户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非南宁市户籍居民家庭，无法提供纳税或社保缴纳证明的非户籍居民家庭，暂停向其出售住房。

“我们经过调研研判认为，此次出台的政策，不会对南宁楼市产生较大影响。”杨燮说，“在南宁未实行限购政策之前，2009年至2011年间，北部湾经济区其他城市居民在南宁购房的数量仅占南宁同期售房总量的5%。因为南宁除了限购区域外，离的区域，一直都没实行限购，玉林、北海等地的市民都可在这些区域购房。现在放开户籍限制，只是办手续更方便而已。”

根据南宁房管部门提供的数据分析，在实施调控的几年中，当地房地产市场没有出现大起大落。

“和其他很多城市相比，近年来南宁市房地产市场总体平稳健康，房价并未出现明显波动。”闭建明介绍，“截至3月31日，南宁市新建商品住房累计可售面积为542.41万平方米，同比增长5.02%。根据商品住房累计可售面积按正常销售量估算，可供维持销售10个月左右，居于一个合理的存量区间，不存在库存压力较大的情况。”

怎样看南宁松绑楼市限购

舒圣祥

南宁市房管局发文称：根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房—这被誉为打响了地方救市枪。

以推进北部湾经济区同城化发展的名义，间接松绑楼市限购，南宁玩的这一出，的确“有根有据”。难怪乎，它敢于冒天下之大不韪打响救市枪，因为它有更好的“由头”。不过这种手法，也是可以复制的，比如搞京津冀一体化，是不是京津冀范围内的城市居民都可比照北京户籍在京买房？显然，无论是以怎样的名义松绑限购，地方政府尝试救市的“司马昭之心”，都早已“路人皆知”。

此前已相继传出温州、长沙、杭州等多城市在酝酿松绑限购，都被辟谣。天津滨海也传出将实施差别化限购，在滨海范围内无房即可在新区购房，且只要交一成首付……从一纸文件到另一纸文件，可以向左，亦可向右。都说中国的股市是政策市，中国的楼市似乎更是政策市。为了满足各种当前需要，“看得见的手”频频伸入楼市，不让时，高价盘要推迟开盘，不让时，谁谁要被罚款。

要“发挥市场在资源配置中决定性作用”，任何指望通过政府救市来干预楼市价格的行为，显然都十分不合时宜。南宁打响救市枪如果不被叫停，其他地方必然会积极跟进。因为，找到一个合适的“由头”并不难，关键是有没有“出头鸟”，以及上级部门的脸色和心态。而这，显然也是公众为担心的地方：有枪，接下来会不会就有第二枪、第三枪，直至“枪林弹雨”？

基于这样的担忧，对于南宁松绑限购，网上早已骂声一片。但是理性地看待，限购政策本身也是一种干预；限购与发挥市场决定性作用，本身也存在抵触。我们一边骂政府救市是干预楼市，一边却又期待过去的干预措施继续保留，其实也有点“人格分裂”。限购政策之下的当下楼市，究竟价值几何？楼市拐点如果真的存在，会否因为限购政策取消而失去？不妨更加自信一点。

既然限购干预将来肯定要被取消，借着南宁松绑限购，我们也许倒可验证一下：是不是只要取消限购，让市场的归于市场，楼市又会重新进入疯癫状态？当前我国住房政策已明确：政府主导保障房，市场主导商品房。松绑限购之于楼市，并不伤害“市场主导”；这与某些地方政府，通过罚款或者其他手段，限制甚至禁止开发商，完全不是一个概念。

地方政府使用其他手段救市，当然必须严禁；可是，如果只松绑限购，撤掉“看得见的手”，我们则应有那样的自信—救市或者不救市，或者不，市场规律都在那里。

南宁限购松绑调查：非典型城市“救市”样本

近日，南宁市房管局发布通知，2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

“也就是说，在南宁不足700万人口的基数上，增加超过千万的可购房基础人口。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，这也意味着，执行4年的限购令被曲线放开。

在楼市不景气、多地传出松绑限购消息的形势下，南宁购房政策调整引发强烈关注，更被市场称为打响救市枪。

4月29日，广西北部湾经济区规划建设管理委员会室的一位人士告诉21世纪经济报道记者，此次“政策”调整，是根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，落地的配套细则，并不存在“救市”之说。

南宁市住房保障和房产管理局相关负责人也表示，这一新政的出台是推进广西北部湾经济区同城化发展的一项政策。

并无库存问题

中国房地产协会副会长朱中一认为，供过于求的城市可以放开或取消限购。

值得一提的是，据21世纪经济报道记者采访了解，南宁楼市并非是供过于求的典型城市，房价也并非出现大幅下滑的迹象。

作为“救市”代表，南宁松绑限购似乎并不典型。

根据2013年新建商品住宅销售面积均值估算，南宁市住房保障和房产管理局相关负责人介绍，南宁新建商品住宅存量供维持销售近10个月，处于比较合理的库存区间，不存在供过于求的状况。

另外，和其他很多城市相比，近年来南宁市房地产市场比较平稳，房价并未出现明显波动。

据房天下数据监控统计，一季度南宁市商品房成交16771套，同比增加3409套，涨幅为25.52%。

在成交量上涨之时，根据国家统计局数据显示，南宁新建商品住宅价格同比涨幅在持续攀升了13个月后，于2014年2月开始收窄。

2月，南宁新建商品住宅同比涨幅为10.2%，3月份为8.7%，涨幅进一步收窄。

“南宁商品住宅同比涨幅虽然收窄，但并不能说明南宁楼市下行。”辉煌集团南宁分公司总经理黄明程介绍，其中很大部分原因和银行收紧房贷相关，银行本来就已放慢房贷的放款时间，对于二套房贷的放款时间则更慢，造成了开发商无法及时到房产局进行备案。

与此同时，从土地市场上来看，南宁一季度的土地市场仍延续2013年的火爆。

2013年，南宁卖地约191.5亿元，环比上涨45.17%。2014年，一季度，南宁共推出17幅经营性用地，成交金额58亿元，同比上涨81.98%，其中不乏高地价地块。

“南宁的库存并不高，房价涨幅虽然回落，市场整体向好。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥介绍，住建部的“双向调控”中，似乎并不符合供过于求的松绑条件。

二三线城市或将陆续跟进

实际上，南宁市住房保障和房产管理局相关负责人也表示，这并非基于房地产政策的调整，而是推进广西北部湾经济区同城化发展的一项政策。

2013年广西出台《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》，宣告北部湾经济区启动同城化进程，并提出到2015年，北部湾经济区内优先实现通信、交通、产业、城镇体系、旅游服务、金融服务、资源、人力资源社会保障、口岸通关一体化等九大领域的同城化建设。

截至目前，广西已经在通信同城化（取消漫游和长途费）、金融服务同城化（取消异地转账服务费）等领域出台了系列配套措施。

然而，在张大伟看来，南宁此举将释放一定的购买力。

根据第六次人口普查，本次纳入参照户籍的五市人口分别为：北海153.93万，防城港86.69万，钦州市 307.97万，崇左市199.43万，玉林548.74万人。

北部湾经济区居民获准在南宁购房，这也意味着，南宁楼市将在不足700万人口基数上，增加超过千万的可购房基础人口。

“虽然南宁并非松绑限购的城市”，张大伟说，在此敏感时机，南宁此举也将引起广大二三线城市的跟进、学习。

21世纪经济报道记者采访了解，目前已有天津、长沙、杭州、郑州、常州等多地已经在研讨限购松绑等促进房地产市场健康发展的储备政策。

参加长沙房地产座谈会的湖南省房地产开发协会经济学家义高称，长沙的房地产座谈会上，长沙房地产座谈会的确传达了限购等政策松绑的信号，但是政策松绑时间并未确定，目前能够确定的是，只要有3到5个城市表态，长沙肯定会跟进。（编辑 马娟）

南宁限购松绑打响救市枪 多地频传楼市松绑限购

有关南宁官方发文松绑限购，成为突破“限购令”城市的消息昨日在网上引起不小的热议。扬子晚报记者昨日连线南宁本地房地产人士及业内进行解读，这次南宁松绑限购，救市意味确实明显，但也包含对区域经济发展的考量，是一种突破限购的新形式。业内认为，如未遭到叫停，虽然南京显然不会跟进，但江苏省其他限购城市不排除跟进的可能。

南宁官方发文明确松绑限购？

多地也曾有政策微调疑似“打擦边球”

南宁市房管局28日发文称：根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。按现行的普通限购政策，这些外地市民原本是不能在南宁市购房的。想在南宁购房，必须具备本市户口，或者在南宁市缴纳保险等满一定年限，才具备资格。

其实早从3月份开始，杭州、常州、长沙等地就陆续传出将要松绑限购的举措。温州是在去年8月份将限购一套房放松为两套房，不过仍在“限购令”的基本范围内。而前不久无锡做出的外地人门槛降至60平方米，也属于政策微调。就在前，有网媒传出天津的滨海新区也将实施差别化限购政策。只要滨海范围内无房，无论在天津市其他区域及其他城市是否有房，都可在新区购房。并将推出共有产权模式购房政策，购房人交一成首付就能先住房，待经济条件成熟后购回其它产权，全部拥有产权。不过这项政策也没有从政府正式的公文中得到体现。因此，正式发文放开部分区域外地人购房的南宁，确实可说是个突破了“限购令”的城市。

解读

南宁人均月入1200 房价连跌两月后还要8000多

据中指研究院的数据统计，截至上南宁市的新房库存量为49635套，库存面积达554.66平方米。按照1季度的市场消化能力，目前南宁的库存约为13.5个月，这并不算太高。而房价方面，却是实实在在地在下降。据中指院统计，南宁市从今年2月份开始结束了为期一年的房价上涨期，并在2月和3月两月连跌，上月环比跌幅为0.92%，均价大约在8035元/平方米。据南宁市统计局数据，2013年南宁市区人均月收入仅1200元。

日前一份“我国23个省份‘土地财政依赖度’报告”显示，广西土地偿债规模只有700多亿元，但土地偿债比例高达38.09%。

扬子晚报记者昨日就此采访了广西南国早报一位资深房产媒体人。该人士表示，南宁市目前总价较高的房源确实不太好卖，总体市场属于不温不火的状态。该人士表示，这个政策的实际作用还有待观察，可能对者有一定释放作用，但对普通民众影响不会很大，政策发酵可能还需要一段时间。对于新政出台的背景，该人士认为，政府政策的制定应该是站在更高的层面上，虽然政策有“救市”的影响，但肯定也有针对北部湾区域一体化开发等考量。

落地

南京不太可能 苏锡徐有跟进条件

南京会跟进吗？这可能是南京人看到类似消息时的反应。

南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华教授认为，目前南京3.7万多套的库存量仍处在较低水平，虽然短期内有所上涨，但这显然有青奥会前抢跑等因素存在。从目前南京供需两旺的状态看，短期内显然不具备跟进放松限购这种可能性。

不过，扬子晚报记者了解到，虽然南京不会跟进，但江苏其他城市却不能排除跟进的可能。吴翔华表示，目前江苏省限购的四个城市中，除南京外，苏州、无锡和徐州都存在库存量过大的压力，无锡和徐州近几个月的房价也是跌多涨少。

如果按照差别化调控的思路，这些城市具备放松限购的条件。是无锡不久前已经降低外地人门槛至60平方米，这与南宁一样都属于新形式的“救市”，只是力度小了很多。此外，不少库存压力大的城市也频频出现限购松绑的传闻，如果南宁市这次突破限购的实质举动没有被叫停，其他城市跟进的可能性也将随之增大。

政策链接

各地已落实

﹃救市﹄举措

温州：限购从过严转为较严松绑，已有一套房可再套

无锡：门槛降低，外地人购房要求由70平米降至60平米

南宁：北部湾区域居民可按南宁市居民政策在南宁购房（突破限购城市）

网传各地

﹃救市﹄举措

杭州：二套房贷款门槛降低，限购松绑

常州：二套房贷款门槛降低，酝酿税费减免

长沙：二套房贷款门槛降低，限购松绑

温州：进一步松绑限购

福建：二套房贷款门槛降低，限购松绑，税费减免，房价调整不备案

天津：滨海新区差别化限购，只要在滨海新区无房，均可以在该区购房，且按照首套房对待。记者 张遥

银行雨天收伞 限购松绑难见效

房企带头大哥万科少见地在昨日凌晨公布其营收同比跌32.16%、净利同比跌5.23%的一季报。这是13年来,万科首度出现营收净利双降情况,昨日其股价也逆市收跌。

一叶知秋,沪深两市共103家上市房企披露了一季报及业绩预报,半数公司业绩出现同比下滑或亏损。

楼市已是“冷风阵阵”。上,多个城市楼盘“抢闸”集中开盘,甚至有部分楼盘价格“腰斩”。但并未催热楼市,昨日,随着南宁放松限购政策的出台,首批地方政府救市政策已集中公布,不过,业内称如果不松动信贷,预计这些措施的影响度“十分有限”。

上,杭州、广州、上海等多个城市新盘集中开盘,以在五一之前开闸抢客。但是,这一波今年以来的“开盘潮”似乎还在延续此前的“”潮。

一个位于杭州临安青山湖的高档楼盘单价已从时的12000~13000元/平方米降至约7000元。而一向坚挺的上海楼市也在上出现了波的。位于上海浦东新区某项目,在上推出60套特价非毛坯房源,均价为36000元/平方米,优惠幅度达7.2折。

部分楼盘现“腰斩”抢客

CRIC研究统计的数据表明,常州、无锡等二线城市项目更是潮涌,甚至蔓延到北京、广州、成都等并无过大库存压力困扰的城市。光是3、4月份起不完全统计记录在册的楼盘,便有近50个之多,少数楼盘的让利幅度达到6折以下,而多数楼盘还是在8、9折之间。

一轮又一轮的并未带来楼市的火爆。国家统计局公布的数据显示,一季度住宅销售面积、销售额同比均现下降,二、三线城市成交量萎缩为厉害。

一线城市的情况也并未像想象中乐观。“经由个别楼盘,在媒体放大效应下,市场观望气氛加重,可能进一步扩围。”CRIC研究员杨科伟表示。

二三线城市集中松限购

楼市冷风频吹,地方政府已经显现出“不淡定”的苗头,首批放松限购措施在近期集中出炉,集中在如南宁等二三线城市。

“预期很多二三线城市都会有救市的措施出台。”中原地产分析师张大伟对记者坦言,但如果不松动信贷,预计这些措施的影响度“十分有限”。

中原集团研究调研的17个一二线城市中,与3月初相比,信贷无一有松动改善现象。

“本轮市场成交下滑正是在信贷环境不断趋紧的背景之下,因此对信贷政策的微调将成为缓解市场趋冷的重要作用力。例如,对房贷利率上浮作出适当上限要求,对二套房首付款比例小幅下调,对二套房认定标准可改为‘认房不认贷’。此外,提高公积金使用率、放宽使用门槛,同样能惠及广大刚需购房者。”张大伟表示。

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风险高 新发贷款不敢轻动

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忧心借出去的贷款回不来

去年年底到今年年初,房地产市场的违约浪潮正在抬头。“今年不良资产关注的重点区域还是在长三角,当然也关注珠三角和其他地方的区域风险。”某国有大行高层曾表示。而业内更是曾预警,今年将是出现房地产信托到期集中兑付且很有可能会出现违约的风险期。

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个人按揭上浮不多挣不到

在线金融搜索平台“融360”发布3月份房贷分析报告显示,在样本选取的35个城市中,有25个城市有停贷现象。“现在额度比较稀缺,银行资金逐利的现象越发显现。“同样一笔贷款,放给小微企业能上浮至少30%～50%。”某股份制银行相关分支机构负责人张先生表示。