楼市也需要打破“刚性兑付”，斩断购房者的幻想

楼市应打破“刚性兑付”

胡蓉

□ 本报评论员 胡蓉

游学哈佛的万科创始人石近日接受媒体采访时称，楼市一消费者就闹事，缘于缺乏契约精神；而地方政府对此基本袖手旁观，则是出于同情弱者原则。石的话很“应景”。眼下楼价稍有松动，一些城市再次出现“维权”事件。深圳也不例外，“五一”假期中，多名业主聚集宝安西乡一楼盘售楼处要求退房退款，声称买房时遭开发商欺诈，小区周边被违建、厂房和臭水河包围，房价也从每平方米2.2万元下降到2万元左右。楼盘销售负责人则告诉记者，售楼时他们已明确做出了风险提示，只是因为促销。

东西买到手后跌价了，这种情况生活中并不少见，为什么只有购房者才会理直气壮去“维权”？ 恐怕与多年来楼价一直在上涨的“刚性兑付”有关。“刚性兑付”的说法出自央行近对理财产品的报告。刚性兑付指的是当理财资金出现风险时，作为发行方或渠道方的商业银行、信托公司、保险机构等为维护声誉，会想方设法给者价值补偿等来保证理财产品本金和的兑付。

与理财产品者深信自己不会亏本一样，也有许多人相信，房价上涨有政府“背书”，政府不会让房价下跌。之所以会形成这种心理，与政府每每在楼市萎靡时出手救市有关。尽管政府也推出了许多调控政策，但越调越高的现状却让购房者更加认为：政府的用意只是不希望房价涨得太高太快，而非不涨。

地方政府为什么对此袖手旁观呢？ 恐怕还不完全是因为同情弱者。如果业主的不当维权影响了开发商的声誉和经营秩序，执法部门理应予以制止和惩处。但是，政府担心正常的执法会被曲解，会被认为与开发商是“一伙的”，致使业主“正当利益”受到损害。但这种貌似撇清关系的袖手旁观恐怕更巩固了维权业主的心理：看，政府都不管，房价就不该跌，跌了就该退我房款。在这种心态下，这些人当然也就无视自身应负的风险责任了，更谈不上尊重契约了。

事实上，上没有只涨不跌的东西，从来都是有风险的。如果政府有意无意地继续纵容这些人，那么无论是个人风险还是社会风险都会像滚雪球一样越来越大。因此，央行近提出：应在风险可控的前提下，有序打破刚性兑付，顺应基础资产风险的释放，让一些违约事件在市场的自发作用下“自然发生”。增强者对于理财产品的风险意识，树立“卖者尽责、买者自负”的理念。

同样道理，楼市也需要打破“刚性兑付”，斩断购房者的幻想，让他们理性起来。主要的一条就是，政府在楼市时应当分清楚哪些该管、哪些不该管。对于无力通过市场解决住房问题的人群，政府该管；可以通过市场解决的，就让市场去发挥作用，去决定房价的涨跌。值得注意的是，近两年政府对楼市的也越来越遵循这一原则，眼下楼价的松动即与此有关，应该珍惜大好局面，不走回头路。而对业主的不当维权，政府必须管，没有契约精神，高企的交易成本将拖累社会效率。培育理性的人和消费者，也有利于促进市场理性健康发展。

对于个人来说，树立风险意识、掌握财务知识也将受益终身。否则即使一朝发迹，也可能像原中天置业老总蒋飞那样留下笑柄：蒋飞因为深信房价只涨不跌而不顾风险快速扩张，拥有物业的价值超过了负债数额，却离奇地选择了畏罪潜逃，终把自己送进了大牢。

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