深圳十年旧改鹏城谋变 100个楼盘项目已实施

十年旧改鹏城谋变

100个项目已实施，8个旧住宅类试点小区尚无进展

记者近日拍摄的福田城区旧城改造工地现场。 深圳商报记者 薛云麾 摄

记者近日拍摄的蛇口工业区改造工地一角。 深圳商报记者 薛云麾 摄

深圳商报记者 谭玲娟

从2004年开始，深圳在“盘活存量土地”的思路下，全面启动城市更新（即旧改），如今已走到0个年头。记者昨日从市规土委城市更新办采访了解到，从2010年开始，深圳旧改进入快车道，如今全城已批准纳入城市更新计划的项目达407个，总用地面积35平方公里，其中已实施的项目达100项，占比约为19%。

记者也了解到，目前的城市更新项目中，旧住宅类进入更新计划的8个试点小区，仍无一成功实施。

旧改历史 出台政策后旧改驶入快车道

据市规土委城市更新室副主任谭权介绍，深圳市大规模启动旧改是在2004年，但直至2009年旧改速度一直慢。“当时我们无法突破国家关于土地招拍挂的政策，进展一直慢。”据了解，2004~2009年，虽然累积了一批已列入旧改的项目，但真正能够成功实施的仅有京基100等为数不多的项目。

2009年，由于多方面的努力，《深圳市城市更新办法》出台，当时媒体报道称该办法有10项突破，其中重要的一条是规定旧改项目允许原业主自改或以合作的方式进行改造，土地可以以协议的方式出让，无须招拍挂。这意味着列入旧改的项目无需先完成国家的征收、储备、招拍挂出让的程序，直接由权利人自主协商一致，申报审批，然后确定开发主体便可实施，这大大缩减了旧改的时间要求。

《深圳市城市更新办法》2009年底实施，当时便有25个项目办理完土地等相关手续进入具体实施阶段，涉及总用地面积109.7万平方米、总建筑面积397万平方米。其后，深圳每年都会公布若干城市更新单元，其中2010年公布的批计划单元多达88个，今年公布的两批计划单元总量达29个。

据城市更新办提供的数据，目前已批准纳入计划的项目达407项，总用地面积35平方公里；完成规划审批项目228项，用地面积约20平方公里；已批准实施项目100项、用地面积约7平方公里，项目实施率达19%。相比2012年8月份6%的实施率，近一年半来，旧改明显提速。

旧改成绩

去年额占房地产总三成

据了解，深圳的城市更新用地主要来自城中村、老屋村、旧工业区、旧商业区、旧住宅区。由于深圳土地稀缺，旧改项目得到众多开发商热捧。目前深圳的明星开发商如佳兆业、、华润置地、万科等都纷纷加入旧改，被称为“旧改专业户”的佳兆业2013年摘得深圳销售。出手较晚的万科目前也积极参与旧改项目。

经过多年积累，这两年旧改开始结出硕果。数据显示，2013年城市更新项目固定额达365.7亿（其中房地产303亿），较2012年同比增长45.9%，分别占去年全市固定资产总、房地产总的14.6%和35%。此外，通过城市更新供应用地104.8公顷，约占全市用地供应总量的73%；更新项目供应商品房约290万平方米，约占全市商品房预售量的36%。

“城市更新暂时缓解了深圳用地极度紧张的现状，对稳定深圳房地产市场供需状况起到了积极作用。”谭权表示。

除增加商品房供应外，旧改主要还起到了完善城市功能，改善城市环境的作用。据谭权介绍，按照规定，的旧改项目都需要承担一定的公益功能，至少15%的土地要移交给政府。从实际实施情况来看，通过旧改，政府回收了30%的土地，来解决城市的公共配套问题。

深圳的旧改项目78%在原特区外，谭权说：“我们在原特区外优先利用存量土地，一方面满足产业升级的需求，另一方面在城和沿线地方，完善城市配套功能。”

旧改难点

8个老旧小区试点尚无进展

“旧改骨头难啃”，是参与其中的开发商和政府方面的共识。已经成功实施旧改的京基和佳兆业都表示，没有足够支撑的资金实力，很好的管理团队，多年的探索经验，根本无力操刀旧改。

京基地产副总裁熊伟向记者透露，京基早做旧改，蔡屋围村旧改后建成京基100等项目，从立项到建成，花了9年时间，当时还创造了旧改的新速度。而更多的旧改项目，所耗时间更长，多达10年以上的不在少数。即将入市的深圳天元也是从岗厦村旧改而来，据销售人员石先生介绍，该项目的旧改从2002年就已开始，直至今日才有项目入市。

据了解，按照目前旧改的流程，首先是申报立项，然后是规划审批、确立实施主体，再签订土地出让协议，就正式进入实施阶段。由于深圳目前采取政府引导，市场主导的方式，申报及实施主体的确立一般都是由利益方和开发商自主协商确定，涉及的拆迁补偿金额也由其自主协商。因利益主体多样化，很难在短时间内达成一致。

“旧工业区或旧商业区的改造比较容易，因为利益主体单一，而城中村因为有统一的利益代表，也相对容易，难推动的是住宅小区，利益主体极为分散，要达到100%的利益主体统一意见，难度大。”谭权透露，2010年试点的包括罗湖木头龙，南山南苑新村的8个老旧住宅小区至今无一成功推动。

记者了解到，由于初的立项与开发商的确立完全由市场主导，导致很多开发商进小区宣传，有扰民之嫌。2011年上半年，就老旧小区这块旧改，政策改为由区政府主导征求业主意见，再确定实施主体。由于老旧小区旧改难以推动，又造成诸多利益纠纷，政府在2013年3月对外公布，除非有严重的质量问题或重大公共设施、基础设施建设需要，原则上暂不进行老旧住宅的拆除重建。

旧改前瞻

未来旧改立项速度会减慢

从2009年深圳旧改加速以来，5年时间深圳旧改积累的成果，在这两年推动旧改大盘集中入市。

去年8月，有媒体统计，当时深圳在建的15个百万平方米大盘中，除富通城与中信“天空之城”、颐安都会外，其余12个皆为旧改项目（已启动拆迁或动工），占比八成。预计未来一到两年内，全市范围内新开售的百万平方米级别大盘中近九成将是旧改项目，深圳进入了旧改大盘时代。今年入市的深圳天元、佳兆业城市广场、深业上城等明星产品都是旧改项目。

谭权介绍，2014年可以称为深圳旧改的“转折年”。“前几年我们旧改供应土地，暂时缓解了紧缺状况，今年更多关注可持续性、有秩序、有质量的旧改。预计今后每年供应土地量会稳定在2平方公里左右，每年供应的建筑面积逐步保持在700万平方米左右，让立项速度慢下来。”据了解，2012年，深圳新批的旧改项目达5.7平方公里，2013年约2.4平方公里，计划增速明显下降。

在旧改的方式上，此前以拆除重建为主，经过多年的经验积累，主管部门发现拆除重建面临时间成本和人力物力成本高昂的代价，今后会加大综合整治力度，减少拆除重建规模。“比如一些老工业区、老商业区，没必要拆除，会鼓励原权利人自己进行综合整治，进行产业升级，完善配套。”谭权表示。

据介绍，今年城市更新办的重点工作还包括推进现有项目尽快进入实施。