中原：4月深圳市写字楼供需趋于谨慎 市场复苏乏力

一、月度市场概述

由于近期楼市看空预期较重，开发商蓄客周期略有拉长，项目入市量并未如期恢复，整个4月全市推售项目仅3个，且体量较小。在供应量的制约和客户的观望双重影响下，全市总体成交上涨乏力。根据深圳中原研究的统计，2014年4月全市一手写字楼共成交419套约3.86万㎡，成交面积环比下降9.11%。二手市场方面，上月量价齐升的市场表现使供需双方信心走强，物业价格已经升至新高，且业主给予的议价空间有限，成交难度略有加大。国土局统计数据显示，4月全市二手共成交89套约1.36万㎡，成交面积环比下跌12.09%，同比仍大涨138%，仍处于较高水平。

二、土地市场监测

4月深圳土地市场共成交1宗商服与文体混合用地，该地块位于大鹏街道，配建物业包括旅馆、商务、商业、文体设施等，被佳兆业与生命人寿以54亿元联合竞得，溢价率58.82%，楼面地价10465元/㎡。项目产品定位如何尚未明确，大鹏镇过去一年内入市新房项目有pure33和KPR佳兆业广场两个项目，销售均价在1.7-2.5万元/㎡，在售别墅项目有凯旋湾花园，均价在60000元/㎡左右。

图1 深圳市土地招拍挂成交监测（2012-2014年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

三、一手写字楼市场综述

3.1 供应分析——预售量大增，入市量平稳

本月全市有3个项目取得预售资格，可向市场提供1083套约7.76万㎡单位，预售面积环比上月增加166%，但远不如去年同期水平。具体来看，坪山首座3栋90套单位取得预售，并已加推入市；横岗信义御城457套商务取得预售，主要为50㎡左右的小户型，当前营销动作尚未开始；梅林理想城共有384套2.5万㎡商务及152套2.34万㎡写字楼取得预售，其中产品已蓄客一段时间，预计5月初将入市销售。

图2 深圳市一手写字楼月度批准预售情况（2012-2014年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

从入市情况来看，本月全市共3个项目举行开盘或加推活动，总推售面积为3.36万㎡，环比上月微升5.33%，同比大跌23.11%。开盘的项目是位于罗湖渔民村内的幸福万象大厦，项目包含330套49-63㎡商务单位，.9米，项目总体均价为39000元/㎡，其中63㎡单位开盘前已内部消化，截至开盘当天销售率约6成。加推的项目包括坪山首座3栋90套商务以及南园枫叶大厦两层写字楼单位，加推价格与开盘价基本持平。

图2 深圳市一手写字楼月度推售情况（2012-2014年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

3.2 成交量分析——供需双方保持谨慎 成交复苏艰难

受近期市场看空情绪影响，近期开发商推盘与购房者入市步伐都相对谨慎，导致市场成交量的恢复较为艰难。根据深圳中原研究的统计，2014年4月全市一手写字楼共成交419套约3.86万㎡，成交面积环比下降9.11%，同比下降16%。

图3 深圳市一手写字楼月度成交量走势图（2012～2014年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

注：以上数据包括楼，商务和厂房三类物业，且为签预售合同数据

成交套数前十楼盘中包含9个类项目和1个楼项目。远洋新干线晶钻广场低总价凸显，本月继续领衔榜首，共录得91套4368㎡单位，当前项目总体销售率约为46%；本月新入市的幸福万象大厦，凭借关内区位以及5.9米的户型设计，开盘已销售6成，本月录得77套成交，位于榜单第二名；随着周边配套的逐步成熟，位于布吉的万科红立方大厦即使在市场低迷时，都能保持月均几十套的销量，本月位于榜单第三名，目前已处于尾盘销售阶段。

表2 2014年4月一手写字楼成交套数10

所属区域 项目名称 物业类型 销售套数 销售面积 均价（元/㎡） 销售率

1 龙岗城 远洋新干线晶钻广场 商务 91 4368 17608 45.94%

2 罗湖 幸福万象大厦 商务 77 4352 39947 25.64%

3 布吉 万科红立方 商务 26 1506 22629 94.83%

4 上下沙 京基滨河时代广场 商务 24 1264 48359 51.40%

5 龙岗城 中信龙盛广场 商务 23 1040 13717 84.14%

6 龙岗城 万科大厦 19 3567 25809 64.86%

7 龙岗城 万科广场 商务 19 2616 26055 45.03%

8 坂田 润创兴时代 商务 16 991 21522 75.38%

9 平湖 同创新作居 商务 14 551 15732 49.36%

10 坪山 坪山首座 商务 11 763 11072 27.76%

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

注：以上数据为签预售合同数据

从成交的物业类型来看，楼与商务成交量环比均小幅回落，厂房依然维持零成交。具体来看，楼成交71套1.55万㎡，成交套数环比下降3成，但由于深圳市软件产业基户型单位成交较多，成交面积仅环比下降8.51%，此外万科大厦、梅林广场项目成交套数均在10套以上；商务共成交348套2.3万㎡，成交套数环比下降15.53%，但同比仍上涨1成左右，成交主力为远洋新干线晶钻广场、幸福万象大厦和万科红立方大厦。

图4 2013-2014年各类型物业成交面积统计 图5 4月各类型物业成交套数占比

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

注：以上数据为签预售合同数据

从区域表现来看，全市成交仍主要集中在龙岗和福田两区，总占比为65%，占比环比上月下降约13个百分点。具体来看，罗湖区在新入市项目幸福万象大厦的成交拉动下，成交量环比大增3倍多；南山区在深圳市软件产业基地的集中成交下，成交量涨幅也在8成以上；龙岗区在远洋新干线项目支撑下，成交量基本维持平稳；其余各区均以存量项目销售为主，缺少营销活动的刺激，在悲观的市场环境下，成交量难以维持前期水平，降幅均在2成以上。

表3 深圳市各区域一手写字楼近两月销售情况统计

区域 3月销售面积(㎡） 4月销售面积(㎡） 环比

宝安 1688.34 537.07 -68%

福田 17006.15 8258.56 -51%

龙岗 16154.6 16634.2 3%

罗湖 1216.3 4961.8 308%

南山 3022.41 5638.1 87%

盐田 3351.51 2543.81 -24%

合计 42439.31 38573.54 -9%

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

注：以上数据为签预售合同数据

3.3 成交价格分析——低价项目继续主导 成交均价保持平稳

风波并未大面积波及深圳商办市场，无论是在售还是新入市项目，基本处于平价入市销售，特价促销活动也较为鲜有。在市场环境不好的大背景下，市场仍以消耗低价项目为主，全市成交均价维持低位。根据深圳中原研究统计，4月深圳一手写字楼成交均价为33764元/㎡，环比微跌1.1%，同比下降3.6%。

楼以深圳市软件产业基地、万科大厦等低价单位成交为主，梅林广场去化速度有所放缓，所以全市均价环比下降11.82%，为33651元/㎡；商务成交均价在罗湖幸福万象大厦接近4万元/㎡的均价拉动下，环比上涨7.58%，为33841元/㎡。

图6 深圳市一手写字楼月度成交价格走势图（2012～2014年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会，深圳中原研究

从区域均价来看，福田区由于上月低价项目大量成交，导致均价大幅下滑，本月成交结构恢复正常，均价也随之回归至过去一年的平均水平；宝安区华盛盛荟受备案户型结构影响，本月均价大幅下降一成多；罗湖区虽有新项目入市，但定价基本与区域均价持平，其余各区均价也基本保持平稳，变动幅度都在5%以内。

表4深圳市各区域一手写字楼近两月成交均价对照表

注：成交价格以当月签预售合同为准

3.4 存量分析——库存平稳回落

根据深圳中原研究统计，截至2014年4月底，全市一手写字楼存量为147.95万㎡，环比下降2.54%。其中，全市待售和在售的总面积为113.39万㎡，环比下降2.41%。其中商务面积为69.52万㎡，环比减少3.12%；楼面积为38.27万㎡，环比减少1.47%。本月无期转现项目。

图7 深圳市一手写字楼存量走势图（2013-2014年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

注：本存量主要体现曾在国土局拿预售证项目中，当前处于在售、待售和在租状态的总面积。

四、二手写字楼市场分析——租售维持高位

4.1 月度成交概述

3月二手租售市场的表现增强了市场供需双方的信心，支撑本月成交量维持高位。但由于部分业主信心增强后，物业议价空间有限，使得总体成交量相对上月略有放缓。根据深圳市国土局公布的数据显示，4月全市二手共成交89套约1.36万㎡，成交面积环比下跌12.09%，同比仍大涨138%，处于较高水平。

图8 深圳市二手楼成交套数 图9 深圳市二手楼成交面积

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会，深圳中原研究

4.2 成交区域分析

本月二手成交仍以福田、罗湖为主，两区成交占全市总成交的8成以上。从成交量的环比变化来看，罗湖、龙岗两区成交量小幅增长，而受前海影响的福田、宝安、南山三区成交量继上月创下历史新高之后，本月略有下滑，但仍处历史较高水平。

表5 近期深圳市各区域二手楼成交面积对照表

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究 注：成交量以当月过户数据为准

4.3 成交价格分析

根据深圳中原研究的监测，4月全市二手写字楼买卖成交均价为45052元/㎡，环比上涨13.44%，其中时代广场成交部分单位均价已达到63000元/㎡以上。本月租赁市场继续维持活跃，南山区写字楼由于价格相对较低且距离前海较近，本月租赁成交大幅攀升，从而拉低全市租赁均价至154元/㎡•月。

图10 2012-2014年深圳市二手楼成交均价与租金走势

数据来源：深圳中原研究

数据说明：本图表所用数据为全市成交二手楼样本数据，仅供参考。

五、后市分析——市场回温仍可期

近期国务院连续在税收、铁路投融资、棚户区改造、外贸等多领域推出微刺激政策，4月的中国制造业PMI指数也连续两月实现微升，“暖”风的吹来让市场对经济增速进一步下滑的担忧略有减轻。经济的回暖将会使企业对写字楼的需求增加，5月楼市场将迎来中熙eco国际的入市，预计成交量将稳中有升。更注重居住功能的商务产品中，近期入市项目集中在福田、罗湖两区的小面积，可实现低门槛入驻关内。从幸福万象大厦、京基滨河时代两个项目表现来看，消化速度较快，本月也将迎来理想城的入市，预计将会对市场总体成交形成支撑。