中原：4月深圳市商业物业分析 二手成交大增

住宅资金分流 二手成交大增

——2014年4月深圳市商业物业市场综述

一、月度市场概述

本月一手成交持续低迷，全市总成交面积仅为0.3万㎡，环比、同比降幅均在1成以上，主要是由于新项目入市量较少，且部分现楼项目成交无法体现。但从新项目销售情况来看，市场并不像数据所体现的那么悲观，招商华侨城曦城开盘即销售近7成，沙井赛格广场一千多套商铺也一抢而空。与一手市场相反，二手商铺市场本月则出现大幅回升，全市共成交513套约3.69万㎡，分别环比增加51%和99%。住宅市场低迷导致的部分资金分流至商铺市场，而尚未使用过的二手商铺相对一手项目而言具有随时变现风险较低、率较高等，更受客青睐。

二、土地及购物动态监测

4月佳兆业与生命人寿联合体以58.82%的溢价率拿下大鹏街道一商服与文体设施混合用地，总建面高达51万㎡，其中包含11.75万㎡的商业、13.6万㎡的旅馆、1.18万㎡的游乐设施+商业以及约23万㎡的商务。预计此大型综合体项目的建成，将会为大鹏半岛的发展提供强有力的支持。

表1 2014年4月土地成交监测

成交日期 所属区域 用地性质 总建面（㎡） 商业建面（㎡） 楼面价（元/㎡） 竞得人

2014-4-9 大鹏街道 商服文体 516030 117460 10465 佳兆业+生命人寿

数据来源：深圳中原研究

购物方面，4月深圳全市无新开业购物，位于龙华新区的绿景1866佐阾荟选择于5月1日开业。此外，同位于龙华新区的绿景左邻系另一项目佐阾虹湾同时启动招商，项目位于梅林北环大道与梅林路交汇处，总体量约7万㎡。

图1 深圳购物开业面积（2012-2014）

数据来源：深圳中原研究

三、一手商业市场综述

3.1 供应分析——供应量低位回升

根据深圳中原研究统计，4月全市预售商铺总面积为5.04万㎡，环比增加285%，同比增加50%。其中招商华侨城曦城提供的2.71万㎡可售面积中，1.33万㎡为，1.37万㎡为商铺，当前商铺已全部开盘入市销售；招商花园城1、5栋77套商铺取得预售，当前正在蓄客，预计5月初将入市。

图2 深圳商业物业预售面积走势（2012～2014年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

表2 2014年4月深圳批准预售商业项目列表

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

推售方面，本月一手市场仅招商华侨城曦城推出63套49-1079㎡临湖商铺，售价2-6万元/㎡，整体均价4.5元/㎡，内有大量的高净值客户，商铺临湖的设计，使得开盘销售达7成。此外，位于沙井的赛格广场本月推出1268套5.5-312㎡小面积商铺，售价在1.5-3.5万元/㎡左右，总价较低，该批单位前期已通过招商方式经营过一段时间，有一定的商业气氛，推出短时间内全部，但此项目成交数据无法体现。

3.2 成交量分析——供应限制下，成交量持续下滑

本月一手商业成交量继续维持下滑，全市共成交42套0.35万㎡商业，成交面积环比下降17.53%，同比下降19.9%。但从沙井项目的销售情况来看，商铺市场表现并没有数据表现的那么悲观，成交量的下降主要受项目供应的限制，且部分现楼销售数据无法体现。

图3 深圳一手商业物业成交面积走势图（2012～2014年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

从区域分布来看，一手商铺成交仍集中在宝安、龙岗和盐田3区。虽然本月宝安区有招商曦城项目入市，且销售较好，但受备案速度影响，本月仅录得1套成交，而上月成交主力懿花园由于开盘成交部分已基本备案，当前逐步进入自然销售阶段，成交速度大幅放缓，使得宝安区本月成交量环比下降约3成；龙岗区本月无新项目入市，在售多个项目均处于尾盘阶段，成交量环比下滑约4成；盐田区在壹海九馆4套大面积单位成交带动下，成交面积创近半年新高。

从成交类型来看，在壹海九馆、招商华侨城曦城等大面积单位成交带动下，纯商业占比继续大幅提升32个百分点，已接近全市成交一半水平；住宅底商占比大幅下滑，但仍接近4成水平，写字楼底商占比则基本保持平稳。

图4 4月深圳一手商业各区成交占比 图5 4月深圳一手商业各类型成交占比

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

成交面积前十榜单中，盐田壹海城（四区）项目共9栋临海独栋大面积商铺，为中国真海CEO会馆区，面面观景，本月录得4套1293.6㎡成交，位于榜首；宝安经适房项目和润家园底商本月录得11套约425㎡成交，位于榜单第二名；远洋新干线晶钻广场本月录得9套成交，但由于单套面积较小，仅第六。

表3 2014年4月深圳一手商业成交面积top10

项目名称 区域 成交套数（套） 成交面积（㎡） 成交均价（元/㎡） 销售率

壹海城（四区） 盐田 4 1293.6 92500 44.56%

和润家园 宝安 11 424.88 41000 24.47%

万汇大厦 龙岗 2 366.72 36000 75.60%

懿花园 宝安 6 350.3 32000 82.59%

万科翡逸郡园 宝安 1 300.51 48500 81.46%

远洋新干线晶钻广场 龙岗 9 205.3 50300 13.71%

招商华侨城曦城 宝安 1 160.38 50700 1.17%

公园里花园二期 龙岗 4 153.22 50000 79.00%

壹海城二区 盐田 1 77.48 70000 65.35%

勤诚达和园 宝安 1 70.35 120000 39.14%

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

3.3 成交价分析——壹海九馆拉动下 全市均价创新高

由于缺乏新项目的刺激，本月宝安、龙岗成交量大幅下滑，而盐田壹海九馆项目成交则逆势上扬，约9万元/㎡的成交均价拉动全市成交均价大幅上涨。根据深圳中原研究统计，4月全市一手商铺成交均价为63275元/㎡，环比上涨42.4%，创历史新高。

图6 深圳一手商业物业成交价格走势图（2012～2014年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

四、二手商业市场综述——宝安、罗湖成交大增

近期住宅市场利空消息遍地，购房者入市意愿较弱，手中持有现金部分会转向表现相对较好的商办市场，部分客也趁此机会出售手中物业变现。此类商铺经过较长时间的发展之后，周边配套相对新项目来说更加完善，率也相对较高，亦可随时变现。在此影响下，4月深圳二手商铺表现大大优于纯一手项目。根据国土局统计数据显示，4月全市二手商业成交513套，环比增长51%，同比增长31%；成交面积3.69万㎡，环比增长近一倍，同比增长53%。

图7 二手商业成交套数（2012～2014） 图8 二手商业成交面积（2012～2014）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

区域来看，全市成交仍集中在福田、罗湖区，除盐田区以外，其余各区成交量环比均有不同程度的上涨，其中涨幅较大的是宝安和罗湖区。具体来看，福田区共成交91套13114㎡，大面积单位较多，面积占比接近36%；罗湖区成交118套8786㎡，面积占比约24%，成交套数环比增加227%；宝安区共成交101套6609㎡，成交套数环比增加1倍多；龙岗区成交104套5514㎡，环比上月基本持平；盐田区无成交。

图9 4月深圳二手商业成交面积分布 图10 深圳二手商业成交套数变化

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究

根据深圳中原研究对全市多个样本物业成交价格监控显示，近一年全市的二手商业价格在3.91万元/㎡-7.71万元/㎡间波动。4月福田、宝安二手商铺售价均过去一年内的创新高。其中福田区均价由12.88万元/㎡上升至13.49万元/㎡，景田合正名园项目成交单价高至14万元/㎡；宝安区均价由7.85万元/㎡飙升至11.93万元/㎡，位于龙华区的合正原著部分单位售价已达到10万元/㎡以上。

表4 近1年深圳各区二手商铺成交价格

区域 罗湖区 福田区 南山区 宝安区 龙岗区

价格区间（万元/㎡） 4.49-20.71 5.52-13.49 3.55-7.19 3.15 -11.93 2.57-7.00

数据来源：深圳中原研究

五、后市展望——一手市场艰难复苏 二手平稳为主

5月一手市场将会迎来招商花园城1、5栋商业入市，项目推出的批单位销售情况较为乐观，预计此批单位也不会太差，此外本月成交的招商华侨城曦城项目也将陆续备案，在新项目的带动下预计全市一手成交量将会逐步从底部回升。同时，部分地方政府微调政策救市的行为或将使市场观望情绪略有缓解，5月预计入市的住宅项目相对4月有所增加，从而将会配套底商的供应量有所增加。二手市场方面，成交量经过本月的冲高后，预计短期内难以出现大幅增长的情况，或以平稳为主。