央行挺个贷并非“救市” 深圳房贷市场依然平稳

央行挺个贷并非“救市”

业内称对市场刺激作用有限

日前，央行副行长刘士余召集15家商业银行召开住房金融服务专题座谈会，要求要优先满足居民家庭购房需求，及时审批合格个贷。这一信号被一些房地产业内外人士解读为央行“出手救市”。

昨日，记者采访深圳多位业内人士，大家普遍认为，央行释放的信息仍然没有突破目前的政策框架，虽可一定程度上缓解住房贷款的资金压力，但救市之说太过夸张，对市场的刺激作用也有限，具体效果还得看各银行如何落地执行。

个贷效率有望提高

个人房贷业务利，放款时间长，已是市场普遍现象。在“融360”对23个热点城市进行的调查中，目前仅有9个城市还存在利率优惠，其中7个城市有9折利率优惠，2个城市有9.5折利率优惠，其余城市的房贷利率为基准利率。有16个城市出现停贷现象。记者调查深圳市场发现，四大行及重点商业银行对个贷利率均上浮5%～20%，即使是首套，大多银行也会上调5%～10%。

除利率上浮外，时间长也是困扰购房者的一大因素。一位去年底购房的买家对记者表示，直到现在贷款也未到位。龙华地铺经理周先生告诉记者，正常时期，二手房一般1个月能完成全部交易，但现在普遍需长达两三个月，瓶颈就是放款时间，“以前7～10个工作日放款，现在经常长达两个月。”

央行会议释放的信息或对个贷效率的提升起到敦促作用，是以前被银行收缩个贷误伤到的“置业者”。美联物业研究主任徐枫向深圳商报表示，“这是给以前态度比较傲慢的银行敲响了警钟，不要再祸及到置业者，但对其他房贷作用还有限。”

然而，若购房者希望在央行的敦促下，各商业银行还会回到大打折扣的时代，可能面临失望。综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁表示，置业者利率可能再次回归到基准，但多打个九五折。“八五折，七折的时期不可能再有，高息揽存背景下，银行提高房贷利率差是出于盈利压力的正常表现，难以改变。”

长城证券研究员苏绪盛提醒记者注意座谈会的另一个议题，即“防范住房贷款风险”，有银行反映七折利率的房贷做证券化都转不出去，“房贷证券化是目前的趋势，但折扣太低利润空间小，银行不太可能考虑再这样操作。”

房贷紧张局面难以改变

住房贷款曾经很长时间是银行眼中的“香饽饽”，现在形势已经开始变化，一方面银行揽存的成本因互联网金融等因素提高，另一方面房地产的未来增长空间逐渐压缩，种种因素都让昔日的香饽饽变成了今日的“鸡肋”，房贷收缩已成趋势。各位接受采访的表示，这次央行表态后，各商业银行应该会“给面子”，增加个贷的资金供应，但难以改变上述趋势。

宋丁表示，这次的央行表态虽然表示，央行撒手完全不管做不到，但可明显看出指令性政策减少，而仅是指导性意见，具体执行还得看各家银行的资金情况和与央行的关系。

苏绪盛也认为，央行对于银行仅有总体资金供应量的影响，但在资金投放结构上没有话语权。“央行的表态也没有超出现有政策框架，即差别化房贷政策，解决自住需求。”

据他介绍，目前房贷业务收缩直接表现在，有些银行对房贷没有任务要求。

从过去银行热衷房贷，到现在银行给个贷的“冷脸”，包括地产商的开发贷也在收缩，徐枫认为银行的这种转变本身就有点“过”。“出于宏观经济角度考虑，央行此前对商业银行有收缩房贷的暗示，但这对于正困扰房贷低利率差的银行来说，正中其下怀，从而就误伤了很多刚需的购房者。央行的这次表态，是重申之前的差异化住房贷款政策，纠正商业银行此前的过激行为。”

“但从中长期来看，房贷资金还是趋紧，这是金融改革的自然结果。”徐枫表示，“以前可能是葛朗台，现在会给一两个金币，仅此而已。根据银行业对房地产的评估，不管是开工量还是自有房拥有量，均处于高位，未来增长空间有限，属‘下午的太阳’，其他正风起云涌的行业对资金的吸引力显然更强。”

市场反响预计微弱

央行表态后，有房地产业内及部分媒体将之解读为“救市”信号，对此，众多受访一致否认，“救市一说太过夸张，该政策对市场的刺激作用有限。”

深圳中原地产副总经理贺晓丽对记者表示，目前房市成交冷淡的局势是由多种因素造成的，“信贷、限购、对市场不确定性或回调的预期等，央行的这一表态难以左右市场走向。”

根据中原地产的监测，反映市场信心的两大指数即报价指数和经理人指数5月初分别突破30%及50%的临界值，“这说明市场已发生根本性改变，进入下行期，非重大利好难以改变当前局面。”

徐枫认为，不是“救市”信号，而是因为目前经济形势与2008年4万亿“救市”政策出台时完全不同，“那时宏观经济全面下滑，房地产开发与需求都急需全面拉动，但目前远没有那样悲观。”贺晓丽也认为，虽然央行此次表态有可能让银行将部分中小企业贷款回调至房地产行业，但“救市时出现的各企业都将资金注入房产行业的情况现在不可能出现。”

贺晓丽与徐枫均表示，央行的表态更多是从政治和民生的角度考虑，“是一种政治或民生层面的兜底。”市场反响比较“微弱”。

新华社文章也指出，央行力挺首套房房贷需求，体现了一直以来的差别化房贷政策，并不意味着房地产调控方向的变化，市场不宜过多解读。

不过，地产评论人士世泰对记者表示，这种“兜底”政策短期效果可能好，但长期来看可能会阻碍中国房地产市场的理性回归，未必是好事。

深圳房贷市场整体运行良好

工农中建四大行占比超七成，首套按揭利率在基准1~1.05倍左右

昨日记者从深圳银行业内了解到，因资金成本高企，一些中小银行借大幅上浮房贷利率主动减少受理房贷业务，工、农、中、建这四家银行如今在深圳房贷市场中总占比超过七成。目前，深圳四大行首套住房按揭贷款首付在三成，利率在基准1～1.05倍左右。

一大行房贷业务相关人士对记者透露，近期深圳房地产成交量不大，申请房贷业务人不多，规模相对充裕。

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部分中小银行首套住房贷款利率上浮超过10%

“现在银行的资金成本比几年前已经抬高太多了。对于我们来说，即使房贷利率在基准上浮5%，其实也是不赚钱的。房贷业务我们也正常受理，只是我们的报价要高一些，如果市场中有低于我们的报价，客户自然不会在我们这里办理业务。”深圳一家中型银行零售业务部负责人昨日对记者表示，部分中小银行首套住房贷款利率上浮超过10%。

深圳另一家中小银行内部人士对记者称，该行现在首套住房按揭利率贷款报价都是基准上浮30%。“现在资金成本太高，对于我们中小银行来说额度又比较紧张，我们就是要用利率来停做房贷。”

平安银行相关人士对记者表示，对于传统房贷这类市场调控需求较高的业务，平安银行近年有意识地进行了压缩。总行上收了分行的房贷审批权限，房贷业务审批将全部在总行进行。

一中型银行零售业务部负责人对记者解释称，随着利率市场化的推进，目前银行的资金来源大多来自存款、理财产品等。相比来说，现在银行的活期存款减少，协议存款增加了。这无疑加大了银行的资金成本。不过，各家银行的存款结构不同，各家银行的资金成本不同，但中小银行资金成本普遍要稍高一点。因此，考虑到盈利上，银行会有意提高房贷的利率水平。

央行督促银行做好房贷服务

据悉，本周人民银行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会。业内流传出一份该会的会议纪要显示，央行要求商业银行各行要在现有资源情况下，根据市场需求，优先确保住房款的资源配置。要对利率合理定价，要理解社会底层人员的生存压力，要有社会责任，做到财务可持续发展就好，不要过分追求商业可持续发展。同时，还要求商业银行提高效率，压单要控制，接单、审批后就要尽快放款。

对于央行这一举措，有业内人士称，央行并没有提及加大投放等具体政策，房贷市场还难现松动。深圳一大型银行房贷业务相关负责人对记者表示，每个月贷款规模都要管控，偶尔规模紧一点或者接单多一点未能及时放款，都有可能被放大，其实并没有外面所说的那么紧张。

记者了解到，目前深圳房贷市场中，中、农、工、建是市场的主力，四家银行所占的市场份额占比在70%~80%。一家中型银行零售业务部负责人称，要了解深圳房贷政策就要看看这四大银行房贷政策，其他银行所占的份额太小了，没有什么代表意义。此外，该人士透露，央行该会议开完后，目前总行对房贷政策并没有出台任何新政。

深圳房地产市场相对平稳

昨日记者从深圳四大银行了解到，目前深圳中行和深圳工行房贷政策为：首套房首付比例三成，利率为基准上浮5%； 二套房首付比例七成，利率为基准上浮10%。深圳建行首套住房贷款首付为三成，贷款利率执行基准1~1.05倍，二套房首付比例七成，利率为基准上浮10%。

深圳农行相关人士称，该行对符合首套住房贷款的客户，首付款要求不低于三成。利率则根据客户的资信状况进行差异化的风险定价。二套住房贷款利率不低于同期人行基准利率的1.1倍，首付七成。

记者从这些银行了解到，目前深圳房贷市场中资产质量整体运行良好，不良率没有出现明显变化，没有出现集体断供现象。

对于近期房价有调整的声音，深圳中行相关人士称，对于房价的市场走势中行一直都在关注，同时也会根据市场变动调整风险控制措施。深圳建行相关人士对记者表示，“目前深圳房地产市场保持相对平稳，对市场未来走向我们将积极关注。”

外资行经济学家 担忧国内房地产

预计政府可能会采取进一步宽松政策

眼下，国内房地产市场的悲观情绪似乎在蔓延。昨日瑞银和巴克莱经济学家分别报告，担忧国内房地产行业今后走向，预计政府可能会采取进一步宽松的政策。

巴克莱中国经济学家常健称，2013年下半年货币融资条件进一步紧缩、过度开发和开发商比率的提高导致房市供需情况恶化。预计目前的房地产衰退趋势将延续至2015年。我们保持房地产泡沫在2014~2015年逐渐破裂的基本共识，并预计房地产增长下滑5个百分点将会导致中国GDP增速下降50个基点。政府可能不会放任房地产市场做出进一步调整，但是在房价跌幅超过10%前，政府可能会采取进一步宽松的政策。我们认为，政府可能还将允许采用地方政府推出的“创新型放宽措施”。

瑞银特约经济学家汪涛称，房地产是中国经济面临的下行风险，今后几个月决策层可能不得不考虑放松目前的房地产调控政策。如果销售面积和新开工面积进一步下滑，将可能会有更多的地方政府放松目前的限购政策，政府也可能将会开始考虑降低目前较高的房贷首付要求。

不过，常健认为，与美国在全球金融危机前的状况不同，中国部门率远远低于美国。此外，与亚洲经济体在1997~1998年金融危机时的状况不同的是，中国外债极低，拥有大量外汇储备，且对资本流动进行管制。 长期来看，随着此前利好因素转淡，中国房市面临着持续挑战。积极的方面是，我们认为中国城市化进程中受益的地区以及能够吸引外来人员移居的更具竞争力的城市中可能会出现持续的房地产需求。