张敬伟：银行收紧房贷吐苦水是撒娇 嫌赚的少而已

首套房贷款难、审批长、利的现象引起了央行的注意。

5月12日，央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈。央行要求银行“优先满足居民家庭购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。

首套房商贷要排队，5年期以上贷款利率无打折优惠，甚至还要上浮。

这是近两年来购房贷款者遭遇的普遍难题，即使找了中介、花了冤枉钱，等到放贷也要很长时间。

至于二手房贷，各银行几乎全部叫停。

央行开会喊话，要求银行“优先满足……”、“合理确定……”和“及时审批……”云云，等于给刚需族购房贷款以政策眷顾。消息放出，银行一阵叫苦，更有银行高管强调，银行之所以收紧房贷，在于房子根本不值那么多钱。个中意味深长。痛恨房价过高者可解读为银行高管道出了中国房价虚妄的真话，对楼市悲观者或会引申出中国楼市不可持续的观点，楼市(机)者或因此而首鼠观望焦虑游移，刚需族则徒发慨叹怨艾市场残酷……春夏之交，中国楼市耳语频传，舆论紊乱，接连不断的楼市风潮和地方政府忍不住救市的消息让整个楼市充溢着不确定感。这是什么节奏，是拐点终于来了，还是楼市要崩盘？

不管有多少开发商资金链断裂跑路，几多地方政府放松调控催化当地楼市信心。刚需族们还是要买房，何况一向把准地产脉搏的业内大佬任志强都发话，今年不买房要再等30年。刚需族没有观望的耐心更无购房的理由，遭遇的技术性障碍就是银行不放贷。央行喊话，对刚需族而言是政策利好，当然也能给风声鹤唳的动荡房市挹注一些真金白银的信心。今年以来，虽然决策面不像以往频出红头文件的调控组合拳，楼市有市场指挥，但适得其时的政策关切也是必要的。尤其在市场迷惘簸荡之时，“看不见的手”忽东忽西缺乏章法之时，“看得见的手”指点下迷津，也有助于稳定市场。由是而论，银行们的集体慨叹，其实撒娇的成分更多。中国银行，不管五大国有还是其他股份制银行，都称商业银行。商业银行，是上市银行，的确不应有太多的命令掣肘，而要紧跟市场的节奏。不过，中国银行业莫忘了自己的主体身份，尤其是那些还有国有血统的银行，是否真正实现了市场化的涅槃？在中国改革开放的系统中，金融市场一直是“犹抱琵琶半遮面”，并未实现对接全球的开放。也就是说，中国金融市场，是生活在政策性保护的防火墙中。这种尴尬身份，在市场中演绎出不少怪现状。一是不时玩流动性紧张的游戏，以为有央行托底。二是多年钱，被人调侃为狗当行长都盈利。中国银行的超额利润显然不是完全靠市场，政策利好有没有？银行要搞清楚。三是银行利润主要靠吃利差，放贷靠的是储蓄，即刚需族是银行奉养人。

用奉养人的钱给奉养人放贷，银行赚的是纯利差。如果说放贷有风险，房贷尤其是首套房贷几无风险，被套牢的房奴弃房者有几许？银行吐苦水可谓撒娇，市场不过是幌子。给刚需族放松房贷，不是不赚只是赚得少了而已。四是银行睥睨首套房贷追逐超额利润的理财产品，彰显资本逐利的贪婪本性。

因而，无论是从金融市场的特性还是银行主体地位，商业银行没有理由不听央行“吆喝”。在市场竞争不充分、不完全开放及银行主体身份不明确的现实下，银行大讲市场确属矫情。利率市场化压低了银行利润，但金融产品创新也给银行提供了利润多元化的空间。

追逐高利润无可厚非，但首套房贷的低风险利润就可以忽略？且不讲社会责任，即使是市场选择，银行也忒贪婪了。任志强说得好，要说中国房市有拐点，也是被银行打拐了。

楼市降温是多重因素下的回归房价有分化地涨落将成常态

近“楼市全面降温”、“楼市就要崩盘”的声音在舆论场上很刺眼。人们相互见面也常聊起眼下的房价走势。冷静、全面地看，目前国内房地产市场上存在种种降温迹象，但“崩盘”远远谈不上。

如果用经济方法衡量，当开发商普遍以低于成本价“挥泪大甩卖”的时候，这叫做“崩盘”。眼下显然不是。有些媒体笼统地发现“某城市已有3个楼盘”就断言“崩盘”，这属于盲人摸象，难免大惊小怪。一个城市若有200个楼盘，其中3个，这跟一个只有10个楼盘的城市里有3个楼盘，能是一个意思么？

此番降温是多重因素下的“回归”

以性限购、差别化贷款政策等为标志的这一轮房地产调控，已经持续了几年。同一个政策，它执行一个月、三个月和两年，效果是不一样的。如果说之前两年里很多开发商还“扛得住”，那么当这些政策持续累积两三年的效应之后，更多的开发商就“扛不住”了，就要基于资金周转等需要，忙着以价换量了。

持续增加的保障房和中低价商品房供应，正极大地影响着市场的供需关系。而很多箭在弦上的改革动作也在发挥实质或心理的影响—不动产登记制度加速建立，房产税立法进程或将开启，甚至反腐压力也在影响着一些人的动作。这些因素叠加在一起，才有了眼前的“降温”。这是一种合理的、预期中的回归。既然各界普遍认为之前几年“房价太高”，那么现在的回归，总的来看是好事。

“调控”和“房价”既是一件事，又是两件事

调控是为了让房价逐渐回归理性，但调控的核心目标是否实现，并不以房价的涨落为标志，而要看更本质的目标—“保刚需、理秩序”。前两天从央行房地产金融服务座谈会上传出来的信号，主要体现了保障基本刚需的诉求。而近年来围绕房地产市场的调控动作、改革动作，归根结底，是为了建立一个“以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求”的住房供应体系。这是“理秩序”的终目标。

对于眼前的市场波动，不可取的反应就是“盲目救市”—不分青红皂白地盲目修改调控措施，试图把整个市场的温度给烘托上去。某些地方政府，不仅有着这么做的内在动因，也在近期展现了一些疑似救市的暧昧动作。这么做，虽然能使局部市场强行回暖，但会令过去几年房地产调控的努力前功尽弃。

“房价有分化地涨落”将成常态

随着调控的深入和市场秩序被理得更清晰，“房价有分化地涨落”将成为常态。笼而统之地说房价“会涨会落”，已经逐渐“OUT”了。我们将看到的局面是—一线城市和二三四线城市，房价走势不尽相同。人口聚集趋势仍很明显的一二线城市，刚需仍在集聚，房价还会稳步上涨。三四线城市也将明显分化：在城镇化进程比较顺利、有足够产业支撑的城市，其房价还会上涨；而之前过度发展的一些三四线城市，因为人气不足、产业不足，其房价难免大幅回落。

即便在同一个城市里，房价走势也不再是“铁板一块”。区的房子，CBD的房子，等等，继续稳步上涨的几率很大。而在这个城市的周边地区，也许某些地块的房价会逐步“去泡沫”。

归根两句话：其一，不能简单地以房价涨落来评价调控成败，要多看调控的本质目标；其二，凡是听风就是雨，盲目追风买卖的购房者，一般都是房地产市场上的“冤大头”。