48.3亿：深圳拍出单价 将达到6.5万元/平方米

48.3亿：深圳拍出单价

该商业用地前海区，由深圳金利通竞得，楼面地价每平方米28774元

年前曾被中止出让的“准前海”商业用地（A002-0046宗地）昨日下午在土地房产交易正式公开拍卖。经过3个25300多轮的叫价后，被1号“种子选手”深圳金利通有限公司以高达48.3亿元的成交总价竞得，楼面地价28774元/平方米，溢价达126%，单价刷新深圳记录，成为深圳“新”。

48.3亿拍出深圳单价新

据深圳市土地房产交易公告，该宗地土地面积2.07万平方米，建筑面积16.79万平方米，属商业性用地，使用年限40年。起拍价为21.35亿元，折合楼面价约1.27万元/平方米。由于该地块前海区，今后将与前海金融核心区融为一体，因此，该地块也被赋予了“准前海”的概念。

此次的土地出让，吸引了深圳金利通有限公司、深圳市华侨城酒店置业有限公司、金融街广州置业有限公司、金骏房地产有限公司、深圳市康远股权合伙企业（有限合伙）参与竞拍。终，在经过的3个25的竞价后，被深圳金利通有限公司以48.3亿元的总价收入囊中。据测算，该地块溢价达126%，楼面地价28774元/平，刷新了今年1月份由美国兆华斯坦地产与前海国际能源联合体创下的深圳单价纪录。

从位置上看，A002-0046宗地与上次被以33.19亿竞得的宗地位置相邻，前海深港合作区，土地质量条件基本一致。目前周边已有荣超、龙光等房企的少量写字楼，据记者此前实地探访获悉，熙龙湾等二手住宅售价已在6万元/平米左右，而商业写字楼底层单价已达9.5万左右。据家家顺地铺经理介绍，龙光世纪写字楼被腾讯电商租下几十层的月租金约为每平方米170元，而单租价格会更高。

此次拍卖，深圳金利通有限公司势在必得，举牌次数高达174次，金骏房地产有限公司举牌次数94次，第三的为深圳市华侨城酒店置业有限公司，举牌次数达77次。

而据现场知情人士透露，金骏房地产有限公司为龙光地产“马甲”，而举牌并多次口头喊价的1号“种子选手”深圳金利通有限公司为此前高价拍得宝安区养老地产的前海人寿公司的“马甲”。不过深圳商报记者致电前海人寿相关工作人员，对方表示并不知情，有待向公司负责人核实。

前海5月22日将再出让4块地

5月份，引人注目的将是前海四宗地块的出让。据记者了解，5月22日，前海管理局出让的这四宗商业性用地，起始价总计达到57亿元。而这是前海土地出让以来，单日出让土地宗数、面积的一次。

与此前不同的是，本次四宗地块对申请人的要求更为严格，对单个地块的准入行业进行“”限制，地产企业借“马甲”拿地的可能性大幅降低。如T201-0081宗地申请人主体资格要求是：从事互联网综合服务业务的中华人民共和国境内外上市企业，2012年或2013年经审计的营业收入不低于400亿元人民币（或等值外币）。分析人士指出，综观中国的互联网公司，鲜有能达标者。港股上市公司腾讯2013年营业收入604.37亿元，符合这一条件。腾讯去年也曾与前海管理局签署重大项目入区仪式，董事会主席马化腾表示，未来在前海的不会少于100亿元。因此，这一地块被推测是定向出让于腾讯。

美联物业研究主任徐枫对记者表示，今年出让的热门地块大多打“前海“或“养老“的概念牌。是前海或准前海一直是众房企热捧的对象。

据统计，在过去一年中，前海新区内分4次出让了6块土地，、华润、世茂、香江及美国房企兆华斯坦相继拿地，单价或总价“”纪录被屡次刷新，不含配建的楼面地价，由地块的1.93万元/平米，一路上升至2.81万元/平米，刷新深圳总价和单价“”纪录。2013年，深圳两块均出自前海。今年1月份，前海首场土地拍卖以134亿元再次刷新了纪录，成为深圳单价、总价“双料”。而今单价记录再次被刷新。

此外，“前海拍”——前海壹号或将在今年年底进入市场销售，有分析称均价或将达到6.5万元/平方米。

关键词：前海 前海土地 前海二手房

5月22日前海“硝烟再起”四宗地出让会否现“”？

作为深圳目前土地价值的，前海的每次土地出让注定备受关注。从去年7月底，以71.8亿首获前海土地至今，前海已经出让6宗地，土地面积达2 3 .6 9万平方米，收获出让金达407 .32亿元。

从4月23日深圳前海管理局挂出的出让公告看，本次推出的T 201- 0081、T 201- 0082、T 201- 0083及T 102- 0253四宗地块，分别限定为互联网、私募股权基金、电子商务、信息通信等相关行业。

尽管即将于2 2日出让的这四宗地因条件苛刻，而很有可能与开发商根本扯不上关系，但作为前海土地出让至今，单日出让土地宗数、面积的一次，依然吸引着业界关注。甚至有笃定分析认为：“房企一定会披着马甲来。”

出让条件

前海土地出让苛刻

尽管此前几次前海土地出让也对出让条件都作了严格的限定，但依然多是内地房企纷至沓来，甚至有披着马甲前来拿地的。而前海管理局希望引进的港资、外资、金融服务类企业却鲜有参与，所以此次土地出让前海管理局对竞标人作出明确而严格的条件限制，被业内称作苛刻土地出让。公告规定，4宗地块建成后，物业租售对象须为符合产业导向和入区规定且注册地在前海合作区内的法人或其他组织。同时，4宗地块不接受联合竞买。

除此以外，前海还对单个地块的准入行业都进行了明确限制。其中，T 201-0081、T 201-0083和T 102-0253宗地竞得人均须承诺竞得本宗地后，归竞得人的物业全部自用，且自项目竣工验收后第二年起十年内，进驻该项目的企业合并纳入前海合作区统计核算的年度纳税额(不含代扣代缴个人所得税)每年不低于5亿人民币。

T 201-0082宗地，竞得人则须承诺竞得本宗地后一年内将其管理运营总部迁入前海，该管理运营总部管理的合计基金规模于2016年底前不低于450亿人民币，且该项目建成后十年内，入驻该项目的企业合并管理的基金规模不低于5000亿人民币。同时竞得人另须承诺：竞得本宗地后，归竞得人的物业60%自用，其余40%仅面向私募股权基金管理企业及其产业链上下游相关企业销售，销售对象须经深圳市前海管理局认可。

起拍价

前海土地出让

公告显示，前海管理局此次要在5月22日一口气出让的T 201- 0081、T 201- 0082、T 201-0083及T 102-0253四宗商业性地块，土地面积分别为2.49万、1.51万、2.43万、9985.31平方米，起始价总计达到57亿元，分别为15 .56亿元、6 .46亿元、15 .7亿元及19.5亿元，土地用途均为商业性用地。

南都记者查阅前海土地出让记录发现，前海至今出让的六宗地T 201-0077、T 201-0075、T 201- 0078、T 102- 0244、T 102-0245以及T 201-0080，起拍价均在1万元/平方米以上。但从这四宗地楼面地价看，四地块出让起始楼面地价至8138元/平方米，13932元/平方米，为前海历次卖地来，与之前动辄上2万元/平方米的成交价也差距颇大。

竞拍争议

竞拍行业明晰，被疑“定向出让”

因这四宗土地均对申请人行业、收入及注册资本等条件进行严格限制，准入门槛高，以及起拍价相对较低，而被业内质疑其定向或半定向出让，其中T 201-0081宗地更是被认为是明确要定向出让给腾讯。而多名业内人士向南都记者分析认为，在未来，前海为推动产业发展、名企进驻，“定制土地”或将成为常态。

克而瑞深圳区研究总监余海洋分析，前海、大鹏是深圳市目前规划控制严格的两个区域，其土地出让本身并非完全自由的市场，而是政府运作模式为主，即按政府步骤对引进企业进行严格定位、规划。

“其实前海管理局并不希望前海仅成为开发的‘热土’，为引进产业，未来土地地价会得到控制，降低产业进入成本。”余海洋进一步透露，未来前海土地70%的土地会涉及定向出让，因前期公开出让的土地价格较高，开了好头后，前海管理局现今面对资金的压力也就没那么大。

美联物业研究主任徐枫也向南都记者透露，除T 201-0081宗地外，其余三宗地的方向很小，但会有几家意向比较清晰的企业参与竞拍，政府也会综合考虑各企业实力，不会限定一家。

“前海合作区对排队想进入的房企并不是在意，不希望变为房地产开发为主，而是希望能成为以支柱产业引进经济转型的示范区。”徐枫进一步分析，但因前海区位过于难得，她预测此次拍地一定会有房企披着马甲前来，尤其是一些未能进入深圳市场的赫赫有名的海外资本与国内资本共同持股的房企。

业内预测

出“”是小概率事件

多名业内人士认为，虽然起拍价看上去是对资金要求不高，但其实条件要求严格，能承受这样“潜规则”的企业，本身资金实力亦不低。而从前海至今成功出让的六宗地看，其中四块的终成交溢价率分别达到了48%、52.8%、62.2%、63.3%。在成交价上，每次拍地必刷新“”记录仿佛已经成为“规律”。

美联物业综合具体地块特征、出让记录以及与类似市场如珠海横琴、广州南沙、上海自贸区对比预测，此次前海土地成交的楼面地价将到达16000-25000元/平方米之间，但由于起拍价较低，从溢价率看，的或将达到173%。

而深圳总经理许烁预测成交价会在2万元/平方米左右，但不会出“”。“近市场并不太好，即便是房企披马甲，举牌也会相对谨慎，而如果是实体企业，尤其是互联网企业，对拿地会更理智，头脑发热是小概率事件。”许烁说。

但也有分析认为，从现有的深圳土地供应格局看，能有像前海这般区位好又“干净”的地已少见，因此溢价率还是能达到以往水平。

“尽管今年1-4月份总体土地出让金同比仍在上涨，但像杭州市场，相关政府部门已经信心不是很足，在卖地前会征询开发商意见。”余海洋补充说道，根据市场 调 整 ，房价是地价的先行指数，日前深圳多个盘开盘销售率都不到五成，相关政府部门在地价定 价 上 也会有所顾及。

美联物业徐枫则表示，政府应该不喜欢出“”。“因为一旦出‘’，对周边区域、城市房价的拉升是很明显的。”徐枫说。

数据

前海管理局提供的数据显示，今年一季度在前海注册的企业达13 6 0家，其中新增港企117家，同比增长470 %，超过1000万美元的港企有129家，占港资企业总数的50 %以上。

截至目前，已有6000多家企业前海，其中，六成是金融类企业，包括银行、证券、保险、PE、V C、公募基金以及互联网金融等，已经形成了相对完善的金融产业生态圈。

前海自去年7月至今已经出让的土地面积达23.69万平方米，收获出让金达407.32亿元。再加上即将出让的这4宗土地合计7.43万平方米可以计算出，仅10个月政府储备用地就已消耗3 1万平方米，接近总量的1/16。

前海管理局局长张备透露，在土地开发方面，前海将拿出27万平方米的土地专门给香港企业开发。