政策松动预期增强 深圳有小部分客开始蠢蠢欲动

有人观望有人出手 深圳小户型成交上升

中国的楼市近有点冷，从部分城市房地产跑量，到房地产相关数据走弱，似乎范围内的楼市都在集体利空。深受各地楼市消息的影响，深圳的楼市也阴云密布，卖方信心下挫，买方观望情绪渐浓。记者采访了数位房地产人士，得出的观点大多也是“形势不明朗，现在不要着急买房，看看再说”。

与此同时，另一方面，楼市“限购松绑”传言开始风传。从今年3月开始，已经出现长沙、福建、杭州萧山、无锡、南宁、天津滨海、安徽铜陵和宁波8个城市欲限购松绑。到5月，广东的佛山也放出限购松绑的信号。政策松动预期增强，在一定程度上推动了购房者的入市，有小部分客开始蠢蠢欲动。深圳南山区一地产中介告知记者，她所在的门店近小户型成交快，基本是头刚放盘，两天后就有人接手，有客还留下联系方式让他们同事一旦有小户型房源放出就告知。

记者从中联地产近的数据了解到，深圳的房地产数据并不萧条，住宅市场基本走出了月初五长假的低量态势。

小户型成交持续保持较高比例，中大户型改善成交也有回升的趋势。具体数据看来，4月份，深圳二手房住宅比例持续攀升，是小户型，备受者青睐。其中，小户型成交活跃的为华强北、布吉、宝城，以及景田、石厦，而部分小户型的比例甚至超过50%，处于异常活跃状态。具体数据显示，五长假后一周（5月5日到11日），置业需求快速回升，其中置业延续较高比例，为36.7%，超过5成为小户型；其次，中大户型改善置业也有小幅回升的趋势。面积方面，60平方米内占比达36.7%，增加7.0%；60-90平方米占比缩减12.4%；90平方米以上占比为30.6%，增加了5.4%。单价方面，3万元/平方米内占比为55.1%，缩减近2成；3万元/平方米以上中高价物业占比升至40%以上，其中3-4万元/平方米占比为32.7%，增加了12.8%。总价方面，100-200万元占比，为38.8%，不过减少了12.6%；其余区间增加，其中300万元以上占比为16.3%，增加了6.4%。从置业用途看，深圳二手房住宅比例继续上升，占比高达36.7%，比4月底再度大幅上升6.7个百分点。从活跃来看，基本与4月小户型热点一致，反映出当前的市场成交热点。显然，近几周小户型成交表现抢眼，60平方米内占比更是高达50%，反映了者对后市较为看好。中高价物业成交也持续增加，一是中大户型改善小幅回升，二是市场稳中有升推动房价上涨。

新房市场也明显回升。中联地产数据显示，五长假后一周新房成交759套，环比上涨60.1%；成交均价为24284元/平方米，环比上涨9.4%。近期新盘入市有所增加，有效地推动市场成交的回升。

中联地产有关人士认为，节后一周，一二手成交量均快速回升至五长假前的水平，且成交均价也双双上涨，为后市发展打下了良好基础，显示了当前深圳购买力强劲，市场依然处于稳定向好的状态。其中，对市场判断较强的需求、近期购买小户型比例持续偏高，改善入市亦小幅回升。与此同时，三四线城市“救市”欲望较为强烈，或将会刺激深圳置业者入市。

政策救市显眉目 效果几何待观察

在近几月地方政府取消限购的新政纷纷出台之后，央行日前发声力挺房贷，来自的救市举措也正式亮相。今年以来低迷不振的房地产市场能否在新的政策利好提振下有所变化，还是有待观察。

从今年国内各主要城市的房地产市场整体表现看，市场观望情绪浓，“淡市”已成为关键词。3月的市场推盘量徘徊在低位，而进入4月以来，开发商的热销楼盘，多在价格让利、地段和产品多方面比拼市场。据研究机构统计，“五一”当周33个重点城市的商品房周成交面积环比降幅达18%，成交呈现继续回落态势。眼下，购房者在等待楼盘，开发商则等待政策救市。

4月份以来，无锡、南宁、天津相继放宽限购政策，除了政府明确发文的城市以外，越来越多的地方政府加入对限购政策从执行层面放松的阵营。厦门传言限购政策松绑，放开“补税买房”，外地户口一次性补交一年个税，就能获得在厦门买房资格；佛山也有传言限购将放松，现在外地户口能买社保，以获得买房资格。而在广东，佛山的取消限购探索在媒体曝光后迅速“见光死”，也显示地方政府在拿捏调控尺度上的谨慎和纠结。

对于地方政府的救市之举，业界有不同的解读。世联行分析人士就指，放松限购是调控去化的延续，各地楼市下行期，地方政府更有动力从操作层面对限购限价等限制性政策松绑。但从刺激需求的角度，解除限购的作用有限。

据媒体报道，5月12日央行召集商业银行行长举行会议，要求各银行合理发放个人住房贷款。央行副行长刘士余主持会议时表示，要根据市场需求，优先确保住房款的资源配置。央行会议对进一步改善住房金融服务提出，要合理配置信贷资源，优先满足居民家庭购买自住普通商品住房的贷款需求；科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。层面对于购房刚性需求的再次重申支持，也表明“救市”已逐渐成为调控政策主导者的共识。

事实上，自去年下半年以来个人住房“贷款难”的情况就逐步浮现。在今年以来，信贷收紧成为抑制房地产市场发展的重要因素。这不仅体现个人购房按揭难办，连房企的开发贷也受到很大压制。出于对房地产市场风险评估因素，加之银行本就存在的流动性紧张局面，导致“放款难”屡屡出现。近期随着银行资金市场利率下降，流动性有所恢复，部分商业银行开始加快了个人住房贷款的发放。

近期央行的货币政策“定向微调”，也给予业界以遐想。为支持“三农”发展，落实国务院常务会议精神，央行启动定向降准，决定从2014年4月25日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。分析人士指此举将释放约1000亿元的流动性，尽管总量不大，但已显示央行的货币政策定向微调的特点日渐明显。随着央行明确支持刚需置业贷款，在领域实施定向宽松和结构性信贷政策，也有助于适当干预市场走向。目前地方齐出手救市，效果究竟几何，则还有待于观察。

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