：利率上升是楼市受挫的真正原因
真正对房地产市场造成打击的重武器是利率上升、税收上调。
目前房贷市场收紧,正是贷款利率上升的表现。“融360”4月份房贷分析报告显示,从去年以来直到今年4月,银行放贷趋紧,从房贷市场战略撤退。
在调查的23个城市中,仅有9城还存在利率优惠,其中7个城市有9折利率优惠,两个城市有9.5折利率优惠,其余城市的房贷利率为基准。有16个城市出现停贷现象。统计显示,停贷的银行以股份制商业银行居多。在城市停贷占比排行中,深圳、重庆、北京三个城市居前。
各大银行不仅提高利率,对房贷出现“战略放弃”的态度,除国有银行出于社会责任未减少房贷业务外,其他银行正在逐渐减少个人房贷业务,更多银行驻点开始撤离售楼处。
房贷从香饽饽变成臭豆腐,并不是央策指导的产物,而是实际利率上升的背景下,银行作为理性人主动选择的结果。笔者询问了某银行分行行长,他明确表示,没有指导电话,没有不准贷的禁令,银行暂停房贷是为了减少风险、提升房贷利率为了保本盈利。
资金价格水位上升,银行理财产品率在5.5%左右,而上海银行间拆借市场1年期同业拆借利率5月13日为5%。央行5年以上贷款基准利率为6.55%,如果首套房贷打9折,房贷为5.895%,这样的利率既无法满足基本盈利需要,也无法覆盖长贷带来的期限错配等不可预知的风险。
银行提高利率以自保,让贷款者知难而退,或者要求其购买服务,变相提高房贷成本。“融360”披露,去年底某商业银行二套房上调40%,利达9.17%,创下全年纪录。以贷款100万元为例,按照6.55%的基准利率采用等额本息还款方式贷款20年,每月的月供为7485元,总支付利息79.6万元;如果上浮40%,利率达到9.17%,每月月供要多还1621元,总支付利息要多付38.4万元。也有银行挑选能买得起豪宅的客户。
如果水位继续提升,各银行房贷全面放松的可能性不大,没有金融机构可以不顾资金成本与风险逆市而为。此时,考验的是中国房地产市场的刚性需求,民间资金愿意进入房地产市场的意愿。
当者大量进入房地产市场、门板也挡不住的时候,房地产市场迎来的是时代;当者观望、刚性需求仍在的时候,房地产市场进入白银时代,各个城市出现明显分化;当者与刚性需求者共同背弃房地产市场时,市场进入黑铁时代。
减少房贷可以降低银行与房地产市场的风险传导,可以逼出民间真金白银的存量资金进入市场。但市场者是精明的,如果银行贷款资金不进入房地产市场,贷款成本节节上升,民间的真金白银也就放慢了进入市场的脚步。幸运的是,中国房地产市场率不算高,不会出现美国式因房地产而引发的次贷危机式崩盘。
考虑到房地产市场失速下行的风险,央行有所动作。央行希望柔性调控,房地产市场刚性需求可以满足,市场不至于如过山车般忽高忽低。愿望很美好,但市场规则不会因为愿望而变,如果房贷收紧、利率上升,除非实行首套房的专门银行,否则,受制于市场与业绩的商业银行没有理由、也没有意愿放松房贷。
无论房贷怎么折腾,进入人口城镇化阶段的房地产,白银时代仍在。
房贷政策
央行出手挺楼市？实则“窗口指导”意义更大
央行日前组织15家商业银行召开住房金融服务专题座谈会。会上，央行表示要优先满足购房贷款的需求、合理定价和及时审批发放个人住房贷款。当前的楼市调整的敏感期，央行此次“窗口指导”激起无限遐想，有分析认为央行此举或是在释放信贷放松的信号，认为“央行行长一着急，那可比100个市长着急。”但记者发现，央行此举主要涉及民生，过度联想并无必要，且目前并未出现央行担心的大规模“断供”、“弃楼”现象，首套房贷款利率水平、及时审批和发放等央行提及的内容，目前仍未得到有效解决。
■新快报记者黎华联 许莉芸 曾勇
1、“央五条”难解楼市低迷症结
住房贷款业务曾是各大银行竞相争逐的“香饽饽”,然而，近两年来，伴随楼市调控不断升级，房贷业务意外“遇冷”。不过5月13日，央行官网公布，5月12日央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责人参加了会议。
会议提出，优先满足居民家庭购买自住普通商品住房的贷款需求、合理确定首套房贷利率水平、及时审批和发放符合条件的个人住房贷款以及加强对住房贷款风险的监测分析等。
地产业内人士认为，央行的座谈会提及的“央五条”,主要涉及民生等方面考量，提法也不算新，不必过度联想。虽然能在一定程度上缓解首套刚需群体的购房压力，但“不宜奢望短期效果。这不是一个正式文件，而且没有任何超出既有政策范畴的新东西，它只是重申和强调，属于‘窗口指导’”。
事实上，央行此举出手调控房贷，是因为从去年至今银行房贷紧缩，停贷、拖延放款、利率上浮现象严重。合富房地产经济研究院院长龙斌表示，“客观上，房贷收紧、高利率也是造成目前房地产市场成交低迷的重要原因。”
有银行行长同样表示，差别化住房信贷已经多次出现在层面的政策中，此次只是央行的一个表态，要想商业银行真正支持居民房贷，还需要更具体的鼓励政策。但当下资金成本高，而房贷利率管制透明，银行对房贷失去兴趣而愿意把资金投放到更高的领域。银行投放房贷，在一定程度上出现不赚钱甚至赔钱的可能。此外，由于房价泡沫积聚，楼市风险加大，银行也担心泡沫破裂房贷难以收回。
尽管如此，对于房地产市场来说，这已经是近期下行压力下难得的一个政策利好，不啻为“久旱逢甘霖”。此次会议精神传出的次日，即5月14日，A股、港股的地产板块也应声上涨。
2、断供偶有发生但属正常情况
值得一提的是，会议上，有商业银行负责人提出，从反馈的信息来看，目前还没有发生大规模的“弃房”现象；但大额房贷断供的案例已经出现。虽然因为抵押率低不会出现终风险，但由于处置抵押房产比较麻烦，而首套房也不能强行赶走房客，所以银行对首套房贷依然谨慎。
事实上，若房价大跌，大量已经贷款买房的“房奴”,其资产将会大幅缩水。一旦房主所欠银行房贷，高于房子能卖出去的市场价，在悲观预期下，房奴将会放弃“供房”,不再给银行还贷。如果大规模发生，将有金融危机的可能。
不过，多位业内人士向记者表示“断供”并未大规模发生。“其实断供和弃楼是一直以来都会有的现象，毕竟银行的客户这么多，总会有一些这样的现象。如果说近是否有增多，我没有这样的感觉。”在某国有大行个贷负责个人贷款的经理对记者表示：“不过与楼价无关，更多是因为供款人自己的问题，例如做生意失败了。”该经理告诉记者，弃房现象少见，因为每个人都不希望自己的房被拍卖，因此一旦收到法院拍卖通知，都会想办法还款。
“弃楼和断供确实是每年都有，近也有一两单，主要还是和业主的情况有关。”有按揭公司的负责人对记者表示，“发生弃楼断供的情况主要还是发生在一手楼，二手楼的价格就摆在这里，但一手楼的价格容易发生今日的价格与前日不同，所以有些业主在价格变化大的情况下，就买了楼后不供。”
广州海珠区一位商业银行支行行长也对新快报记者表示，目前断供情况没有大规模发生的迹象，偶有发生，也是属于正常情况，所占比例少，因为这往往意味着购房者投入都有去无回，而且影响个人信用，再从银行贷款已无可能。
3、市场预计房贷利率还会上升
不过，尽管目前并未出现停贷、断供，但个人住房按揭贷款市场情况并不乐观。在央行会议上，银行代表们也反映：“受市场需求和资金成本上升的影响，银行按揭贷款的定价有所提高。”
“我们作为大银行，贷款规模是没有问题的，放款也很正常。”上述银行个贷经理表示，不过“我们5月15日收到上级通知，首套房房贷利率从之前的上浮5%，现在调整到上浮到8%。如果要申请上浮5%的利率，需要客户近半年的日均存款过5万元。”
利率上浮也得到了上述按揭公司负责人的印证，其表示，目前银行住房按揭贷款利率差不多都需要上浮5%，并且目前对客户资质要求更趋严格：“之前银行对客户的资料，只是查看，如果没有问题就通过。但近会对客户的资料审核更趋严格，甚至会主动打电话向客户核实资料。”该负责人认为，根据经验，下半年银行额度更紧，估计利率会进一步上浮。
“我们五一前后，停止了商铺抵押贷款，从这点可以看出，目前经济状况确实不佳，因为银行方面主要担心抵押人的还款来源得不到保证，这是银行很难控制的。”有上述个贷经理表示：“目前银行房贷业务量确实有所下降，多数客户由于目前楼市调整和房贷利率上调而在观望。”
此外，尽管央行要求“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款，”但在现实情况中，仍然存在银行“坐地起价”现象。有地产商即对记者表示，其不少客户在审批手续完成等待放款的时候遭遇银行“突袭”,“由于银行放款额度紧张，在等待放款的时候竟然要我们交一个点或者两个点的手续费。”该负责人表示，在无奈之下，迫于回款的压力，还是答应了交给银行手续费的要求。
该负责人还透露，“银行会优先给高利率的客户放款，即使是晚审批的，只要你的利就可以优先放款。”
房企困境
央行发声未提开发贷 地产商欲“借道融资”
“但其实央行组织召开的住房金融服务专题座谈会只是提出要保证正常的房地产融资需求，主要针对个贷业务，并未涉及房地产开发贷。对于几乎与个人住房贷款业务同时收紧的房地产开发贷，部门显然并没有松绑的打算。”某股份制银行高层表示。新快报记者了解到，在开发贷方面，银行限额管理是主旋律，不少开发商融资需求紧迫，开始寻求另辟渠道。
多家银行明确严控贷款
4月底，央行发布的《2014年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，3月末，房产开发贷款余额3.78万亿元，同比增长18.3%，增速比去年末高2个百分点。地产开发贷款余额1.12万亿元，同比增长7.6%，增速比上年末低2.2个百分点。
从多家银行披露的2013年年报中，可以看出银行对于房地产项目多持有谨慎的态度。多家银行在2013年年报表示，房地产开发类贷款重点支持信用评级高、经营效益好、封闭管理到位的房地产客户和普通商品住房项目。
工商银行2013年年报的数据显示，2013年房地产贷款项目金额减少了38.85亿元，同比下降0.7%。不仅如此，2013年工商银行对整个房地产业贷款也减少了236.01亿元，工行方面称“主要是本行继续对房地产业实施严格限额管理的结果”。交通银行2013年年报也写到，要加强“对房地产贷款实行比例控制，强化开发企业名单制管理和抵质押占比提升管理”。
有房企过百亿贷款只批8亿元
“房地产开发贷款项中含有保障性住房开发贷款，由于政策鼓励银行支持保障性住房，因而这一块增长较快，如果剔除该因素，房地产开发贷款同比增长不会这么高。”华夏银行发展研究部研究员杨驰曾公开对媒体表示，“银行在土地开发贷款上持谨慎态度，目前一二线城市土地保持高位，三四线城市基本收缩谨慎，前景不容乐观。”
事实上，此前坊间传闻银行对于大中型开发商态度仍未有大变化。但据该负责人透露，某大型地产商也曾遭遇银行的“冷眼”看待，当时申请100多亿元的贷款审批下来却只有8亿元。
“我们现在能不还钱就不还钱”,某地产商负责人对新快报记者表示， 从去年底开始银行信贷收紧，直到4月底开始有些松缓。
从传统渠道的融资难，使得开发商开始“借道融资”。有地产开发商对新快报记者表示，今年他们与投行合作，融资了几十个亿，“但投行开出的条件也十分苛刻，对于要求较高”,除了传统的债券、信托外，他表示目前也在接触互联网借贷。
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真正对房地产市场造成打击的重武器是利率上升、税收上调。
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在调查的23个城市中,仅有9城还存在利率优惠,其中7个城市有9折利率优惠,两个城市有9.5折利率优惠,其余城市的房贷利率为基准。有16个城市出现停贷现象。统计显示,停贷的银行以股份制商业银行居多。在城市停贷占比排行中,深圳、重庆、北京三个城市居前。
各大银行不仅提高利率,对房贷出现“战略放弃”的态度,除国有银行出于社会责任未减少房贷业务外,其他银行正在逐渐减少个人房贷业务,更多银行驻点开始撤离售楼处。
房贷从香饽饽变成臭豆腐,并不是央策指导的产物,而是实际利率上升的背景下,银行作为理性人主动选择的结果。笔者询问了某银行分行行长,他明确表示,没有指导电话,没有不准贷的禁令,银行暂停房贷是为了减少风险、提升房贷利率为了保本盈利。
资金价格水位上升,银行理财产品率在5.5%左右,而上海银行间拆借市场1年期同业拆借利率5月13日为5%。央行5年以上贷款基准利率为6.55%,如果首套房贷打9折,房贷为5.895%,这样的利率既无法满足基本盈利需要,也无法覆盖长贷带来的期限错配等不可预知的风险。
银行提高利率以自保,让贷款者知难而退,或者要求其购买服务,变相提高房贷成本。“融360”披露,去年底某商业银行二套房上调40%,利达9.17%,创下全年纪录。以贷款100万元为例,按照6.55%的基准利率采用等额本息还款方式贷款20年,每月的月供为7485元,总支付利息79.6万元;如果上浮40%,利率达到9.17%,每月月供要多还1621元,总支付利息要多付38.4万元。也有银行挑选能买得起豪宅的客户。
如果水位继续提升,各银行房贷全面放松的可能性不大,没有金融机构可以不顾资金成本与风险逆市而为。此时,考验的是中国房地产市场的刚性需求,民间资金愿意进入房地产市场的意愿。
当者大量进入房地产市场、门板也挡不住的时候,房地产市场迎来的是时代;当者观望、刚性需求仍在的时候,房地产市场进入白银时代,各个城市出现明显分化;当者与刚性需求者共同背弃房地产市场时,市场进入黑铁时代。
减少房贷可以降低银行与房地产市场的风险传导,可以逼出民间真金白银的存量资金进入市场。但市场者是精明的,如果银行贷款资金不进入房地产市场,贷款成本节节上升,民间的真金白银也就放慢了进入市场的脚步。幸运的是,中国房地产市场率不算高,不会出现美国式因房地产而引发的次贷危机式崩盘。
考虑到房地产市场失速下行的风险,央行有所动作。央行希望柔性调控,房地产市场刚性需求可以满足,市场不至于如过山车般忽高忽低。愿望很美好,但市场规则不会因为愿望而变,如果房贷收紧、利率上升,除非实行首套房的专门银行,否则,受制于市场与业绩的商业银行没有理由、也没有意愿放松房贷。
无论房贷怎么折腾,进入人口城镇化阶段的房地产,白银时代仍在。
房贷政策
央行出手挺楼市？实则“窗口指导”意义更大
央行日前组织15家商业银行召开住房金融服务专题座谈会。会上，央行表示要优先满足购房贷款的需求、合理定价和及时审批发放个人住房贷款。当前的楼市调整的敏感期，央行此次“窗口指导”激起无限遐想，有分析认为央行此举或是在释放信贷放松的信号，认为“央行行长一着急，那可比100个市长着急。”但记者发现，央行此举主要涉及民生，过度联想并无必要，且目前并未出现央行担心的大规模“断供”、“弃楼”现象，首套房贷款利率水平、及时审批和发放等央行提及的内容，目前仍未得到有效解决。
■新快报记者黎华联 许莉芸 曾勇
1、“央五条”难解楼市低迷症结
住房贷款业务曾是各大银行竞相争逐的“香饽饽”,然而，近两年来，伴随楼市调控不断升级，房贷业务意外“遇冷”。不过5月13日，央行官网公布，5月12日央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责人参加了会议。
会议提出，优先满足居民家庭购买自住普通商品住房的贷款需求、合理确定首套房贷利率水平、及时审批和发放符合条件的个人住房贷款以及加强对住房贷款风险的监测分析等。
地产业内人士认为，央行的座谈会提及的“央五条”,主要涉及民生等方面考量，提法也不算新，不必过度联想。虽然能在一定程度上缓解首套刚需群体的购房压力，但“不宜奢望短期效果。这不是一个正式文件，而且没有任何超出既有政策范畴的新东西，它只是重申和强调，属于‘窗口指导’”。
事实上，央行此举出手调控房贷，是因为从去年至今银行房贷紧缩，停贷、拖延放款、利率上浮现象严重。合富房地产经济研究院院长龙斌表示，“客观上，房贷收紧、高利率也是造成目前房地产市场成交低迷的重要原因。”
有银行行长同样表示，差别化住房信贷已经多次出现在层面的政策中，此次只是央行的一个表态，要想商业银行真正支持居民房贷，还需要更具体的鼓励政策。但当下资金成本高，而房贷利率管制透明，银行对房贷失去兴趣而愿意把资金投放到更高的领域。银行投放房贷，在一定程度上出现不赚钱甚至赔钱的可能。此外，由于房价泡沫积聚，楼市风险加大，银行也担心泡沫破裂房贷难以收回。
尽管如此，对于房地产市场来说，这已经是近期下行压力下难得的一个政策利好，不啻为“久旱逢甘霖”。此次会议精神传出的次日，即5月14日，A股、港股的地产板块也应声上涨。
2、断供偶有发生但属正常情况
值得一提的是，会议上，有商业银行负责人提出，从反馈的信息来看，目前还没有发生大规模的“弃房”现象；但大额房贷断供的案例已经出现。虽然因为抵押率低不会出现终风险，但由于处置抵押房产比较麻烦，而首套房也不能强行赶走房客，所以银行对首套房贷依然谨慎。
事实上，若房价大跌，大量已经贷款买房的“房奴”,其资产将会大幅缩水。一旦房主所欠银行房贷，高于房子能卖出去的市场价，在悲观预期下，房奴将会放弃“供房”,不再给银行还贷。如果大规模发生，将有金融危机的可能。
不过，多位业内人士向记者表示“断供”并未大规模发生。“其实断供和弃楼是一直以来都会有的现象，毕竟银行的客户这么多，总会有一些这样的现象。如果说近是否有增多，我没有这样的感觉。”在某国有大行个贷负责个人贷款的经理对记者表示：“不过与楼价无关，更多是因为供款人自己的问题，例如做生意失败了。”该经理告诉记者，弃房现象少见，因为每个人都不希望自己的房被拍卖，因此一旦收到法院拍卖通知，都会想办法还款。
“弃楼和断供确实是每年都有，近也有一两单，主要还是和业主的情况有关。”有按揭公司的负责人对记者表示，“发生弃楼断供的情况主要还是发生在一手楼，二手楼的价格就摆在这里，但一手楼的价格容易发生今日的价格与前日不同，所以有些业主在价格变化大的情况下，就买了楼后不供。”
广州海珠区一位商业银行支行行长也对新快报记者表示，目前断供情况没有大规模发生的迹象，偶有发生，也是属于正常情况，所占比例少，因为这往往意味着购房者投入都有去无回，而且影响个人信用，再从银行贷款已无可能。
3、市场预计房贷利率还会上升
不过，尽管目前并未出现停贷、断供，但个人住房按揭贷款市场情况并不乐观。在央行会议上，银行代表们也反映：“受市场需求和资金成本上升的影响，银行按揭贷款的定价有所提高。”
“我们作为大银行，贷款规模是没有问题的，放款也很正常。”上述银行个贷经理表示，不过“我们5月15日收到上级通知，首套房房贷利率从之前的上浮5%，现在调整到上浮到8%。如果要申请上浮5%的利率，需要客户近半年的日均存款过5万元。”
利率上浮也得到了上述按揭公司负责人的印证，其表示，目前银行住房按揭贷款利率差不多都需要上浮5%，并且目前对客户资质要求更趋严格：“之前银行对客户的资料，只是查看，如果没有问题就通过。但近会对客户的资料审核更趋严格，甚至会主动打电话向客户核实资料。”该负责人认为，根据经验，下半年银行额度更紧，估计利率会进一步上浮。
“我们五一前后，停止了商铺抵押贷款，从这点可以看出，目前经济状况确实不佳，因为银行方面主要担心抵押人的还款来源得不到保证，这是银行很难控制的。”有上述个贷经理表示：“目前银行房贷业务量确实有所下降，多数客户由于目前楼市调整和房贷利率上调而在观望。”
此外，尽管央行要求“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款，”但在现实情况中，仍然存在银行“坐地起价”现象。有地产商即对记者表示，其不少客户在审批手续完成等待放款的时候遭遇银行“突袭”,“由于银行放款额度紧张，在等待放款的时候竟然要我们交一个点或者两个点的手续费。”该负责人表示，在无奈之下，迫于回款的压力，还是答应了交给银行手续费的要求。
该负责人还透露，“银行会优先给高利率的客户放款，即使是晚审批的，只要你的利就可以优先放款。”
房企困境
央行发声未提开发贷 地产商欲“借道融资”
“但其实央行组织召开的住房金融服务专题座谈会只是提出要保证正常的房地产融资需求，主要针对个贷业务，并未涉及房地产开发贷。对于几乎与个人住房贷款业务同时收紧的房地产开发贷，部门显然并没有松绑的打算。”某股份制银行高层表示。新快报记者了解到，在开发贷方面，银行限额管理是主旋律，不少开发商融资需求紧迫，开始寻求另辟渠道。
多家银行明确严控贷款
4月底，央行发布的《2014年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，3月末，房产开发贷款余额3.78万亿元，同比增长18.3%，增速比去年末高2个百分点。地产开发贷款余额1.12万亿元，同比增长7.6%，增速比上年末低2.2个百分点。
从多家银行披露的2013年年报中，可以看出银行对于房地产项目多持有谨慎的态度。多家银行在2013年年报表示，房地产开发类贷款重点支持信用评级高、经营效益好、封闭管理到位的房地产客户和普通商品住房项目。
工商银行2013年年报的数据显示，2013年房地产贷款项目金额减少了38.85亿元，同比下降0.7%。不仅如此，2013年工商银行对整个房地产业贷款也减少了236.01亿元，工行方面称“主要是本行继续对房地产业实施严格限额管理的结果”。交通银行2013年年报也写到，要加强“对房地产贷款实行比例控制，强化开发企业名单制管理和抵质押占比提升管理”。
有房企过百亿贷款只批8亿元
“房地产开发贷款项中含有保障性住房开发贷款，由于政策鼓励银行支持保障性住房，因而这一块增长较快，如果剔除该因素，房地产开发贷款同比增长不会这么高。”华夏银行发展研究部研究员杨驰曾公开对媒体表示，“银行在土地开发贷款上持谨慎态度，目前一二线城市土地保持高位，三四线城市基本收缩谨慎，前景不容乐观。”
事实上，此前坊间传闻银行对于大中型开发商态度仍未有大变化。但据该负责人透露，某大型地产商也曾遭遇银行的“冷眼”看待，当时申请100多亿元的贷款审批下来却只有8亿元。
“我们现在能不还钱就不还钱”,某地产商负责人对新快报记者表示， 从去年底开始银行信贷收紧，直到4月底开始有些松缓。
从传统渠道的融资难，使得开发商开始“借道融资”。有地产开发商对新快报记者表示，今年他们与投行合作，融资了几十个亿，“但投行开出的条件也十分苛刻，对于要求较高”,除了传统的债券、信托外，他表示目前也在接触互联网借贷。