关键词：任志强驳楼市泡沫论 房地产泡沫 楼市拐点
日前，任志强在微博发表长篇大论，驳斥房地产“泡沫论”。并表示买房是必须的，幸福是不会从天上掉下来的。因为每个人都愿望有个家。
5月18日晚23:35分，任志强在微博发表长篇大论，驳斥房地产“泡沫论”。在微博中，任志强表示，今年房地产市场增幅将放缓，但支撑房地产的基本要素并未改变。同时，对于近日媒体宣扬的楼市“拐点论”，任志强表示，真正的拐点是也无人购买的，早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。
以下为微博全文：
去年底，今年初我都向开发商发出过风险警告：别以为今年还会象去年一样保持高增长。如果再按去年的预期制定企业的战略和增幅是很危险的。今年不可能持续去年的增幅的， 尤其是城市与市场的分化。
过去的城镇化是城镇的人口都流入增长。但现在的城镇化是有的人口流入，有的人口流出。是限购政策，户籍制度影响到人口的流入；产业政策调整影响到就业；资源价格和 存量变化影响到预期；公共资源差别影响到吸引力等。
历史库存的增长与年度销售量的对比也在恶化，改变了部分城镇的供求关系。 不同城镇的土地供给也存在余缺差别。先期指标决定着后期供应。通常连续高增长之后会有调整 。今年的增幅会大大下降，差别会在城市间更加明显。 但支撑房地产发展的基本要素并未根本改变：
一是中国经济仍将保持较高的GDP增长7%至8%左右。
二是城镇化率仍处于高增长期。是政府已明确加速城镇化的发展，促进城镇化率提高的改革。
三是人口结构中家庭分裂加速。A适龄结婚的人口高峰仍在持续。（二十三岁年龄人囗的峰在二零一五年）B人口老龄化加速，也让家庭分裂加速。五普与六普的数据中一代人 为家庭居住的比例从27%增长到38%。
四是消费结构的变化。2011年时商品房销售额次超越了食品销售额。2013年这个差距超过了30%。家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速。当收入提高后吃的消费增幅 远低于住的消费增幅。但与国际相比，住的比重还有3倍的增幅余地。这也是消费文化的改变。
有人在高喊＂拐点＂论。什么是＂拐点＂？是否可以用较长期持续下降定义？但上述基础未变时，长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是也无人购买的。早上蔬菜的价 格与晚上的不同只能叫调整或策略。
有人在高喊＂泡沫全面破了＂，因为已经供过于求，需求已经满足了。并且用人均面积量为依据，并说有大量空置。但为什么价格合理调整的市场会出现日光盘？当价格随市场中 的供求关系调整时，只要有销量就是有需求。无论涨跌。而已购房的空置在不同城市是意义不同的。如三、四线城镇的空屋，许多是户籍地的根。但劳动力流入了大城市。
也有人用所谓的千人/套为依据做国际对比，却忽略了生产周期因素。中国每年的竣工量仅为开工量的27%左右。其中还有约30%以上的保障类住房。北京市则大于50%。实际的商品 房占家庭户数的比例就只有3%左右。
还有人用库存与销售量对比消化期。却忽略了领取销售证之后的可销售面积并非已竣工面积，许多只到正负零，要一、两年后才交房。但销售量却可能在一个月内发生巨大变化或 成倍增长。可能在短期内改变去化周期。 银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从0.75到1.1倍的利率变化会影响约25%的可支付能力。会大大提高购房的实际成本。甚至当 房价下降时，实际购买成本仍为上升，让实际房价仍在增长。长周期放贷也会占压资金，严重影响到开发商的现金流。
过度扩张的开发商在市场发生变化，增幅大大下降时，必然会出现断流，而不得不用价格换流量。但并非普遍。一至四月的下降是与去年同期的高增长相比的。销售面积仍是 历的除去年之外的量。但开工量的下降则在调整后续的供求关系。也必然在后期影响价格。
泡沫形成的原因大约有几类：
一是政府强调的投机泡沫，这在限购与限贷政策调整中挤压了。
二是货币政策造成的泡沫，也在首付提高中和紧缩调整中压缩了。
三是土地供给垄断的泡沫，随着不同城市的土地供应量分化着。有的仍在继续推高，有的开始下降。
四是定价机制的泡沫，政府定价审批一方面在限制，一方面在推高。已购买者抗议也成为推手。只有完全由市场决定资源配置和决定价格时，才能避免泡沫。尤其是城镇化高 速增长的发展阶段。制度在决定着市场行为。十多年来市场中的风险是政府政策的无序变更！让市场中的供应商和消费者都在忙于应对政策的调来调去。
总体而言，当支撑市场的基础未发生根本变化时，无论是使用价值和交换价值都不会严重背离经济的增长。 今年的、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降。但总体应是 稳定的。或仍是略有增长的。政府也许比开发商更关注于房地产对经济增长、财政税收、土地收入、建筑业就业、上下游产业联动的影响。也同时更关注市场价格变化对需保障人 群住房的影响和棚户区的改造。
将出台的改革政策一定是更有利于城镇化发展和市场化发展的。一定是有利于稳定经济增长底线的。 房地产开发是个要有长期稳定预期的产业。不是短期可以调整战略的。但可能 及时调整战术。否则就不要进入这个行业。＂我想有个属于自己的家＂仍然是个美好并可能实现的愿望。机会就格外不可错失。幸福是不会从天上掉下来的。却可能因人们自己的 选择而变化。
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回顾过去一年中，住宅房地产市场取得了不俗表现。虽然一线城市仍然受到限购、限贷及其他调控政策的影响，但房价仍有明显上升，而存量房库存较多的二三线城市也录得小幅的价格上涨。同时，商品房总交易量超过2012年20％，这种量价齐升的局面确实超出了大部分分析师在2013年初的预期。
2014年是改革的关键时期，防范金融风险、维持金融系统稳定将有利于为改革提供稳定的环境。经过近几年来利率市场化与金融创新的发展，目前有较大部分的商业银行表内和表外的信托、理财等高型金融产品都与房地产开发企业的融资相关。而房地产行业的资金状况也直接关联着土地转让的购买需求，对地方政府的财政收入有一定影响。
2014年是否会出现房价下降，以及楼市调整是否会导致金融风险爆发，都是近期市场与政策制定者关注的焦点。
我们近期发布的住宅房地产市场中长期发展报告指出，虽然楼市中仍然存在着一线城市房价较高、部分二三线城市供给过剩等不平衡现象，但由于实际支付能力较强、按揭贷款相关债务较低、房地产除居住用途外仍有较大吸引力等原因，楼市并不存在巨大泡沫，近期出现大幅调整的概率较低。
通常热衷于中国楼市泡沫论的评论人士往往强调北上广深房价高企且快速攀升这一点，并以房价与该地区平均收入相比所得的房价收入比上升为依据，推断在可负担率恶化的情况下，一线城市房价必然即将下跌。
我们将2012年底中国各城市的房价收入比与其他主要国家的主要城市相比，表面上看中国一线城市的房价收入比（北京16.7倍，上海12.5倍，深圳13倍）确实高于多数欧美城市（纽约6.2倍，旧金山7.6倍，伦敦6.8倍，温哥华9.5倍，悉尼8.3倍），仅比香港（17.3倍）情况略好。
考虑到影响中国楼市的特殊性因素，一线城市的实际房价可负担情况应该好于简单计算得到的结果。
，灰色收入的存在意味着居民收入被低估，从而意味着居民实际购买能力应高于平均收入统计数据显示的情况。根据社科院小鲁教授的研究，将家庭可支配收入数据中可能出现的低估考虑在内，一线城市房价的实际可负担率会出现明显改善。
第二，房产的资金来源往往不止一个家庭的储蓄和收入。在自有住房持有率较高的环境中，爱子（女）心切的父母经常会帮助子女支付购房首付款。对于新婚夫妇而言，支撑一套住房的财力有可能来自两代人三个家庭的储蓄和/或其已经的原有住房。
第三，一线城市目前的购房者一般是受公共服务或商业机会吸引的高收入者。以北京为例，在限购限贷的环境下，一年20万套的新房加二手房交易量，反映的是本地2.5％的富有家庭的住房需求，甚至是不到0.1％的高收入家庭需求，而非北京平均收入者需求水平。
判断楼市泡沫是否存在的重要因素是金融/负债的使用情况。此前曾有研究机构指出，在一线城市已经出现普通购房者需要支付超出全部可支配性收入的按揭贷款还款额，因此房价上升不可持续。可是这样的判断是基于一个平均收入的家庭每月购置一套新房的动态假设之上，据此推断计算出的按揭还款额与其当期收入之比，并非实际情况，更非普遍现象。
其实，大多数的按揭债务人都并非近购房，相对于其当期的收入而言，过去按揭在目前的还款水平未必不可承受。此外，除了政府规定的限贷措施以外，银行还采取多项措施避免贷款人偿付风险。而在限贷措施出台以前，更有很大一部分债务人都选择提前还款，尽量增强其财务方面的安全感。
截至2012年底，中国家庭剩余长期负债总额占家庭部门一年可支配收入总额还不到35％，远低于美国的110％、英国的140％、澳大利亚的170％以及日本的80％。按揭贷款余额只占居民银行存款的五分之一，意味着按揭还款能力仍处于上升阶段。
通过对可负担率、率等的研究，我们判断在短期内楼市出现大幅调整的风险有限。我们预计随着未来一两年土地改革的推进和土地供应的增加，房地产市场会保持稳定。但在大量供给实现以前，一线城市房地产价格将持续上涨，即使交易量维持较低水平。从长远来看，随着基础设施开发程度的提高，更清洁、少拥堵的二三线城市和大城市的卫星城可能会吸引更多住房需求的转移。
一周企业家：任志强驳斥楼市泡沫论 葛文耀力挺旧部
本周,任志强继续驳斥楼市泡沫论,称没有数据表明中国楼市已进入拐点。黄鸣第十次“爆潜”,称三成太阳能企业未来将消失,而这距上次“曝潜”还不到两个月时间。同时有港媒报道马化腾4.75亿在香港购豪宅,但其并没有对此进行回应。
港媒称马化腾4.75亿在港购豪宅
腾讯主席马化腾 资料图
5月15日,据香港经济日报报道,近日香港南区豪宅地皮备受市场注目,何世柱老牌家族持有的南湾道35号地皮,获买家出价4.75亿洽购至尾声。昨日市场盛传该准买家便是腾讯主席马化腾。但马化腾在出席股东大会后,有记者向其查询交易情况,其并没有正面回应。
有区内豪宅代理透露,南湾道35号地皮,由何世柱老牌家族持有,近推出市场招标,该地盘面积约8,000平方呎,现连约1万呎租用地皮,故实质可建楼面仅4,800平方呎。 (香港是以平方呎为单位进行计价,1平方米约合11平方呎。)
任志强称没数据表示楼市进入拐点
华远地产上市公司董事长任志强 资料图
今年,媒体不断曝出各地消息,甚至猜测楼市是否预示着拐点已经来临。对此任志强表示,没有数据能够证明今年楼市已经进入拐点,楼市要有拐点也是被银行打拐的。要判断楼市情况应该看整体数据,从整体数据来看,成交金额仅下降了几个百分点,用局部数据来判断楼市拐点是错误的。
“在中国经济增长率至少保持在6%时,楼市没有泡沫,中国楼市并不是没有需求,而是需求被遏制。”任志强称。
李东生称乐视小米净利润不如TCL
TCL董事长李东生 资料图
近年来,许多互联网公司闯入电视行业,让那些传统的电视制造商们感受到了威胁。在极客公园的一场互联网聚会上,TCL董事长李东生在演讲中承认,“我们落后了,乐视和小米这些公司的营收和净利润都不及TCL,但市值却远超TCL。”
5月14日,TCL集团还发布公告称,基于对集团未来持续稳定发展的信心,TCL集团股份有限公司董事长、CEO李东生增持股份数215万,约占总股数的0.02%。
葛文耀发微博力挺昔日旧部
原上海家化公告董事长葛文耀 资料图
上海家化公告董事会审议通过解除茁先生公司总经理职务,5月14日,葛文耀终于忍不住发微博力挺昔日旧部。葛文耀称“塞翁失马,安知非福!”其还在微博上表示,茁是1992年家化培养的代品牌经理。其间二赴美国学习、工作。在家化担任领导,对家化的诸多品牌发展和公司战略有很大贡献。在市场和企业经营管理方局面有深厚理论功底,是教授级水平,又在家化这样市场化、国际化公司中主持大局,才40出头,前途无量!
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日前，任志强在微博发表长篇大论，驳斥房地产“泡沫论”。并表示买房是必须的，幸福是不会从天上掉下来的。因为每个人都愿望有个家。
5月18日晚23:35分，任志强在微博发表长篇大论，驳斥房地产“泡沫论”。在微博中，任志强表示，今年房地产市场增幅将放缓，但支撑房地产的基本要素并未改变。同时，对于近日媒体宣扬的楼市“拐点论”，任志强表示，真正的拐点是也无人购买的，早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。
以下为微博全文：
去年底，今年初我都向开发商发出过风险警告：别以为今年还会象去年一样保持高增长。如果再按去年的预期制定企业的战略和增幅是很危险的。今年不可能持续去年的增幅的， 尤其是城市与市场的分化。
过去的城镇化是城镇的人口都流入增长。但现在的城镇化是有的人口流入，有的人口流出。是限购政策，户籍制度影响到人口的流入；产业政策调整影响到就业；资源价格和 存量变化影响到预期；公共资源差别影响到吸引力等。
历史库存的增长与年度销售量的对比也在恶化，改变了部分城镇的供求关系。 不同城镇的土地供给也存在余缺差别。先期指标决定着后期供应。通常连续高增长之后会有调整 。今年的增幅会大大下降，差别会在城市间更加明显。 但支撑房地产发展的基本要素并未根本改变：
一是中国经济仍将保持较高的GDP增长7%至8%左右。
二是城镇化率仍处于高增长期。是政府已明确加速城镇化的发展，促进城镇化率提高的改革。
三是人口结构中家庭分裂加速。A适龄结婚的人口高峰仍在持续。（二十三岁年龄人囗的峰在二零一五年）B人口老龄化加速，也让家庭分裂加速。五普与六普的数据中一代人 为家庭居住的比例从27%增长到38%。
四是消费结构的变化。2011年时商品房销售额次超越了食品销售额。2013年这个差距超过了30%。家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速。当收入提高后吃的消费增幅 远低于住的消费增幅。但与国际相比，住的比重还有3倍的增幅余地。这也是消费文化的改变。
有人在高喊＂拐点＂论。什么是＂拐点＂？是否可以用较长期持续下降定义？但上述基础未变时，长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是也无人购买的。早上蔬菜的价 格与晚上的不同只能叫调整或策略。
有人在高喊＂泡沫全面破了＂，因为已经供过于求，需求已经满足了。并且用人均面积量为依据，并说有大量空置。但为什么价格合理调整的市场会出现日光盘？当价格随市场中 的供求关系调整时，只要有销量就是有需求。无论涨跌。而已购房的空置在不同城市是意义不同的。如三、四线城镇的空屋，许多是户籍地的根。但劳动力流入了大城市。
也有人用所谓的千人/套为依据做国际对比，却忽略了生产周期因素。中国每年的竣工量仅为开工量的27%左右。其中还有约30%以上的保障类住房。北京市则大于50%。实际的商品 房占家庭户数的比例就只有3%左右。
还有人用库存与销售量对比消化期。却忽略了领取销售证之后的可销售面积并非已竣工面积，许多只到正负零，要一、两年后才交房。但销售量却可能在一个月内发生巨大变化或 成倍增长。可能在短期内改变去化周期。 银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从0.75到1.1倍的利率变化会影响约25%的可支付能力。会大大提高购房的实际成本。甚至当 房价下降时，实际购买成本仍为上升，让实际房价仍在增长。长周期放贷也会占压资金，严重影响到开发商的现金流。
过度扩张的开发商在市场发生变化，增幅大大下降时，必然会出现断流，而不得不用价格换流量。但并非普遍。一至四月的下降是与去年同期的高增长相比的。销售面积仍是 历的除去年之外的量。但开工量的下降则在调整后续的供求关系。也必然在后期影响价格。
泡沫形成的原因大约有几类：
一是政府强调的投机泡沫，这在限购与限贷政策调整中挤压了。
二是货币政策造成的泡沫，也在首付提高中和紧缩调整中压缩了。
三是土地供给垄断的泡沫，随着不同城市的土地供应量分化着。有的仍在继续推高，有的开始下降。
四是定价机制的泡沫，政府定价审批一方面在限制，一方面在推高。已购买者抗议也成为推手。只有完全由市场决定资源配置和决定价格时，才能避免泡沫。尤其是城镇化高 速增长的发展阶段。制度在决定着市场行为。十多年来市场中的风险是政府政策的无序变更！让市场中的供应商和消费者都在忙于应对政策的调来调去。
总体而言，当支撑市场的基础未发生根本变化时，无论是使用价值和交换价值都不会严重背离经济的增长。 今年的、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降。但总体应是 稳定的。或仍是略有增长的。政府也许比开发商更关注于房地产对经济增长、财政税收、土地收入、建筑业就业、上下游产业联动的影响。也同时更关注市场价格变化对需保障人 群住房的影响和棚户区的改造。
将出台的改革政策一定是更有利于城镇化发展和市场化发展的。一定是有利于稳定经济增长底线的。 房地产开发是个要有长期稳定预期的产业。不是短期可以调整战略的。但可能 及时调整战术。否则就不要进入这个行业。＂我想有个属于自己的家＂仍然是个美好并可能实现的愿望。机会就格外不可错失。幸福是不会从天上掉下来的。却可能因人们自己的 选择而变化。
楼市不是在演戏 深圳20个楼盘真的在跌价了！
五一楼市已来 4月深圳二手楼市恢复有升达6037套
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学者称中国楼市无大泡沫居民收入被低估
回顾过去一年中，住宅房地产市场取得了不俗表现。虽然一线城市仍然受到限购、限贷及其他调控政策的影响，但房价仍有明显上升，而存量房库存较多的二三线城市也录得小幅的价格上涨。同时，商品房总交易量超过2012年20％，这种量价齐升的局面确实超出了大部分分析师在2013年初的预期。
2014年是改革的关键时期，防范金融风险、维持金融系统稳定将有利于为改革提供稳定的环境。经过近几年来利率市场化与金融创新的发展，目前有较大部分的商业银行表内和表外的信托、理财等高型金融产品都与房地产开发企业的融资相关。而房地产行业的资金状况也直接关联着土地转让的购买需求，对地方政府的财政收入有一定影响。
2014年是否会出现房价下降，以及楼市调整是否会导致金融风险爆发，都是近期市场与政策制定者关注的焦点。
我们近期发布的住宅房地产市场中长期发展报告指出，虽然楼市中仍然存在着一线城市房价较高、部分二三线城市供给过剩等不平衡现象，但由于实际支付能力较强、按揭贷款相关债务较低、房地产除居住用途外仍有较大吸引力等原因，楼市并不存在巨大泡沫，近期出现大幅调整的概率较低。
通常热衷于中国楼市泡沫论的评论人士往往强调北上广深房价高企且快速攀升这一点，并以房价与该地区平均收入相比所得的房价收入比上升为依据，推断在可负担率恶化的情况下，一线城市房价必然即将下跌。
我们将2012年底中国各城市的房价收入比与其他主要国家的主要城市相比，表面上看中国一线城市的房价收入比（北京16.7倍，上海12.5倍，深圳13倍）确实高于多数欧美城市（纽约6.2倍，旧金山7.6倍，伦敦6.8倍，温哥华9.5倍，悉尼8.3倍），仅比香港（17.3倍）情况略好。
考虑到影响中国楼市的特殊性因素，一线城市的实际房价可负担情况应该好于简单计算得到的结果。
，灰色收入的存在意味着居民收入被低估，从而意味着居民实际购买能力应高于平均收入统计数据显示的情况。根据社科院小鲁教授的研究，将家庭可支配收入数据中可能出现的低估考虑在内，一线城市房价的实际可负担率会出现明显改善。
第二，房产的资金来源往往不止一个家庭的储蓄和收入。在自有住房持有率较高的环境中，爱子（女）心切的父母经常会帮助子女支付购房首付款。对于新婚夫妇而言，支撑一套住房的财力有可能来自两代人三个家庭的储蓄和/或其已经的原有住房。
第三，一线城市目前的购房者一般是受公共服务或商业机会吸引的高收入者。以北京为例，在限购限贷的环境下，一年20万套的新房加二手房交易量，反映的是本地2.5％的富有家庭的住房需求，甚至是不到0.1％的高收入家庭需求，而非北京平均收入者需求水平。
判断楼市泡沫是否存在的重要因素是金融/负债的使用情况。此前曾有研究机构指出，在一线城市已经出现普通购房者需要支付超出全部可支配性收入的按揭贷款还款额，因此房价上升不可持续。可是这样的判断是基于一个平均收入的家庭每月购置一套新房的动态假设之上，据此推断计算出的按揭还款额与其当期收入之比，并非实际情况，更非普遍现象。
其实，大多数的按揭债务人都并非近购房，相对于其当期的收入而言，过去按揭在目前的还款水平未必不可承受。此外，除了政府规定的限贷措施以外，银行还采取多项措施避免贷款人偿付风险。而在限贷措施出台以前，更有很大一部分债务人都选择提前还款，尽量增强其财务方面的安全感。
截至2012年底，中国家庭剩余长期负债总额占家庭部门一年可支配收入总额还不到35％，远低于美国的110％、英国的140％、澳大利亚的170％以及日本的80％。按揭贷款余额只占居民银行存款的五分之一，意味着按揭还款能力仍处于上升阶段。
通过对可负担率、率等的研究，我们判断在短期内楼市出现大幅调整的风险有限。我们预计随着未来一两年土地改革的推进和土地供应的增加，房地产市场会保持稳定。但在大量供给实现以前，一线城市房地产价格将持续上涨，即使交易量维持较低水平。从长远来看，随着基础设施开发程度的提高，更清洁、少拥堵的二三线城市和大城市的卫星城可能会吸引更多住房需求的转移。
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今年,媒体不断曝出各地消息,甚至猜测楼市是否预示着拐点已经来临。对此任志强表示,没有数据能够证明今年楼市已经进入拐点,楼市要有拐点也是被银行打拐的。要判断楼市情况应该看整体数据,从整体数据来看,成交金额仅下降了几个百分点,用局部数据来判断楼市拐点是错误的。
“在中国经济增长率至少保持在6%时,楼市没有泡沫,中国楼市并不是没有需求,而是需求被遏制。”任志强称。
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