深圳楼市分化：公司套现离场 个体客仍坚守

深圳市场预期出现分化，公司套现离场，个体客仍坚守！

记者近日拍摄的楼盘兰亭国际。

多家非专业的房地产公司在市场上频频大手笔抛售二手房

近日，多家非专业的房地产公司在市场上频频大手笔抛售二手房。深圳商报记者采访中了解到，相对这些持有数十套、上百套的公司，个体客占比却不降反升。中联地产提供的统计数据显示，1~4月，客月均占比达22％，较去年有所上升，反映出市场出现分化，群体也出现了“多空分歧”。

深圳二手楼频现机构客甩货 放盘150套清货

一公司欲套现超亿元

入伙多年的鲁班大厦突然抛出数十套单位。昨日，记者前往景田鲁班大厦一栋四楼临时售楼处看到，有数位客户在这里咨询买房事宜。据销售代表介绍，从4月19日开始，鲁班大厦共有33套单位集中出售，房源主要分布在一栋和二栋中间楼层，三栋只有一套27楼单位，户型为91~114平方米的三房，带装修发售，均价为2.9万~3.1万元/平方米，目前已售出近半。

销售代表称，出售方为开发商天健地产。经记者多方核实，这33套房源均为深圳某贸易公司名下，过户完成不足两个月，即转手出售。以3万元/平方米、户均110平方米估算，这些房源有望套现约1.1亿元。

记者同时了解到，龙华锦绣御园4月末突然出现150套二手房源集中销售。这批房源在2009年时被一家公司一笔买断。据房产研究部的统计数据，当时的价格是1.7万元/平方米，如今售价是2.3万元/平方米。

即便是房源稀缺的百花岭，同样爆出大单抛售现象。一公司一次性抛出长城二花园45套户型，由于售价低于市价数十万，再加上名校物业，所剩单位已经。记者进一步了解到，该公司以“资产打包”的形式购入深圳多处物业，长城二花园只是其中一个，此次套现，是为了收购一个物业公司。

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个体者未淡出市场

上述三个案例，一个共同特征是出售方均是公司，散布在市场中的个体客是否也在淡出市场？

“朋友圈中没有要离场的，其中一位手中持有70多套房产的客，没有减持的想法，”深圳楼市资深客“屋哥”昨日接受记者采访时说，“目前市场上品种缺乏，尤其是个体客，限购背景下，房子卖出去就买不回来了。所以保持现状是的选择。”

记者在景田、香蜜湖等多家中介地铺了解到，近期并没有业主大笔放单现象；在等网站上，也没有发现大单投放现象。

赵先生近日把下梅林、龙华的两套房子卖掉，他对记者说，自己减持手中持有物业，实际上是想把“房票”腾出来买。

中联地产统计报告显示，4月份，深圳二手房住宅个人比例持续攀升，是小户型，备受者的青睐。小户型成交活跃的为华强北、布吉、宝城，以及景田、石厦，而部分小户型的比例甚至超过50%，处于异常活跃状态。从上周的置业用途看，深圳二手房住宅比例继续上升，占比高达36.7%，比4月底再度大幅上升6.7个百分点。今年1~4月，深圳二手房用途月均占比为22%，较去年月均14%，涨幅近六成。

市场预期出现分化

记者采访时了解到，公司抛售物业案例中，也不乏“回头客”。

香港金紫荆企业有限公司在3月底整栋抛售东莞外贸大厦，曾经在业界轰动一时。不过，消息是，多位买家报价为3.6亿元，未能达到业主底价4亿元，因此该笔交易并没有成功。业主全权代表中原地产商铺部有关人士昨日向记者表示，业主暂不打算出售，打算把楼盘出租出去。

据悉，金紫荆企业在2005年9月13日以8340万元的价格拍得东莞外贸大厦，以3.6亿元计算， 9年间获利约2.8亿元，溢价达332%。因为未达到价格预期，业主更愿意“回头”放租。

“群体中，公司客和个人对市场走势的看法明显分化。公司可能出于多重需求、资金链条、看淡市场等各种原因，大笔减持手中物业；而个人客渠道匮乏，除了特殊原因，更愿意持有或者增持房地产。”中联地产二手房研究院总经理肖小平如是说。

中国建投研究院发布的2014年《蓝皮书》展望，今年不同城市的房价走势分化可能加剧，预计一线城市仍将温和增长，但涨幅下降，而部分二、三线城市由于库存较多，房价增长乏力，在住房供给量充足的部分小城市可能出现下跌。

深职院房地产研究所所长邓志旺认为，在楼市“分化时代”，群体出现“多空分歧”，也是市场的一种正常表现。

上周二手房成交价环比下降

胡思幸

【深圳商报讯】（记者 胡思幸）上周（5.12~5.18）一手住宅成交量下降，价格基本稳定；二手房成交量上升，价格继续下降。记者了解到，由二三线城市开始的潮已影响深圳市场，购房者观望情绪导致近几个月住宅成交量持续低迷，目前各楼盘打折促销已进入快速增加阶段。

根据深圳中原地产监测，上周一手住宅成交555套，环比下降26.88%，成交面积为5.11万平方米。

价格方面，上周全市成交均价为24869元/平方米，环比继续小幅上涨2.41%。从各区来看，上周宝安和盐田价格上涨，其中宝安因价格较高的华府集中备案，价格结构性上涨16.43%，盐田变动不大，仅小幅上涨1.81%。其余各区均下降，南山因山海津备案增加，价格下降12.62%，罗湖、福田和龙岗变动较小。

上周开盘及加推的项目有：朗钜创公馆推48~55平方米的平层1房，59~86平方米的复式2~3房，共128套。2房均价5.6~5.7万/平方米，其余5.1万/平方米；中骏四季阳光推出65~89平方米2~3房，共411套，价格1.1~1.3万/平方米；六和城推出69~89平方米2~3房及139平方米4房，共219套，均价1.3万/平方米。

深圳中原分析称，从开盘的情况来看，刚需楼盘定价普遍下调，开盘价格低于预期的现象成为常态。而楼盘依然坚挺，住宅价格出现分化。受开盘项目增加影响，在售楼盘客户被分流，成交依然不容乐观。此外，二手住宅业主下调售价的现象增多，但是成交量依旧不高。

根据深圳中原地产的监测，上周二手住宅共成交1279套，环比上升13.99%，成交面积为10.61万平方米。分区来看，福田和南山成交量小幅下降，其余各区均上升。盐田增幅，达150%，成交量增至65套，为近2个月以来的水平，罗湖、龙岗和宝安增幅也都在15%以上。

上周二手住宅的成交均价为24987元/平方米，环比继续下降5.68%。

深圳二手楼频现机构客甩货 放盘150套清货

近期二手楼市场频现机构客甩货、策略性撤退——

机构客放盘150套清货

少则几十套，多则上百套，龙华、罗湖、竹子林等地多个楼盘近期相继传出机构客出货的消息，让周边新盘十分紧张。美联物业地铺人员表示，与小散客向市场抛盘的情况不同，机构者在如今市场正趋淡市的时间节点集中大体量出货，是机构市场预期看空、紧急规避风险的一种策略性撤退。

机构低调销售套现

记者近日在龙华踩盘时了解到，有机构者正将手中持有的百余套房源集中向市场推售，由于房源众多，将采用一般新房市场中“开盘”的方式进行销售。“4月底，该机构将位于龙华新区某楼盘推向市场，约150套，户型为116、118平方米的3房，都是红本在手的毛坯现房。”深圳某中介公司龙华新区副总经理刘先生向记者证实，“当时该楼盘开盘销售情况不好，就低价打包统一销售给了上述机构。”据了解，该机构采取二、三级市场联动的销售模式，由世联地产做新盘销售代理，同时由另外几家中介做三级市场销售。

“目前还在阶段，预计5月底或者6月初销售，具体将推出多少房源，还要看情况”，刘先生告诉记者，该机构并不急于销售，虽然价格还未公布，但定价将与周边楼盘价格相当，“目前该区域的新盘售价在2.4万元/平方米左右”。

由房产研究部提供的监测数据显示，该楼盘一期开盘时成交均价为1.9万元/平方米，2012年也曾出现过1.7万元/平方米的成交价。以此计算，该楼盘每平方米价格上涨了41%，率较高。除此之外，记者了解到，今年3月份，一处拥有罗湖外国语的住宅小区，也是由机构出手，向市场抛出80多套房源，并且短期内就销售一空。

“近期确实有很多机构将业务中的房地产产品对外销售，少则几十套，多则上百套。”美联物业研究总监徐枫告诉记者，这些机构销售房产都比较低调，而且房源一般是资源较好的笋盘，价格普遍比同类产品高出10%左右。

达到预期，见好就收

“已经达到了预期的，并且也是较好的销售时间点，因此，将手中持有的房产销售出去属于正常的行为。”刘先生告诉记者，目前深圳房价仍处于相对高位，并且新盘供应乏力，正是存量房入市的好时机，机构在此时出货，对其销售有利。

而徐枫则认为，由于此类机构以中小型公司为主，手中缺乏现金流，资金全部套在产品中，“而近期楼市成交平淡，利空消息频出，前景令人担忧，因此机构选择见好就收，回笼资金后除了降低风险外，还可以寻找新的项目。”