央行保首贷 楼市仍然需用价格来刺激人气

巴克莱中国经济学家常健表示

央行保首贷 有利开发商减轻资金压力

央行上周召集商业银行开会，表明了对按揭贷款的支持。巴克莱中国经济学家常健对此的解读是，央行此举对开发商缓解销售滞缓、减轻其现金流压力至关重要。但要挽救房地产困局，仍需用价格来刺激人气。此举将会被理解成政府对于稳定房地产市场所作的努力。

根据央行发布的会议纪要，央行对商业银行的指导方向主要有三条：落实购房者的贷款需求；按揭贷款利率定价维持在合理水平；加快按揭贷款的审批和发放流程。常健指出，条并不是一项新的指引，这项指引已包含在中国人民银行在2月份发布的2014年信贷政策指导方针中，因此，强调按揭贷款的定价和发放时间表现出央行对终端购房者的需求采取了越来越支持的立场。一旦实施宽松的贷款额度并降低抵押贷款利率，购房者的情绪会大幅度提高。然而，央行还没有出台对抵押贷款利率的具体指导方针。

此前，国家统计局数据显示，商品房销售势头持续放缓， 4月份同比下滑至14%（3月为同比下降7%）。常健认为，真正的住房需求并不像统计局数据所显示的那样糟糕。由于多数开发商不愿，目前购房者普遍处于等待和观望中。一旦开发商妥协，实行一定程度，就可能会引发潜在需求的释放。

常健透露，此前调查了两种房地产下行风险导致情境：房地产增速下降10%，或导致GDP增速降至6.5%；房市抛售导致经济“硬着陆”，GDP增速跌至5%以下。他指出，尽管如此，值得注意的是，与美国在全球金融危机前的状况不同，中国相关部门率远远低于美国。此外，与1998年亚洲金融危机不同的是，中国外债极低，拥有大量外汇储备，且对资本流动进行管制。因此，常健认为，从积极方面看，中国城市化进程中受益的地区以及能够吸引外来人员移居的更具竞争力的城市中可能会出现持续的房地产需求。同时，在房价跌幅超过10%前，政府可能会采取进一步宽松的政策。政府可能还将允许采用地方政府推出的“创新型放宽措施”。

常健表示，由于近一年以来已经下降并一直处于低迷之中，开发商的成长势头在4月底的资金来源总额进一步同比放缓至4.5%（2013年底增长26.5%），目前开发商的现金流压力呈上升趋势。而首付和按揭贷款的销售金额占据了开发商资金来源总额的35%~40%。央行当前提出加快发放按揭贷款，这对于开发商加快销售势头、减轻他们的现金流压力至关重要。尽管如此，“我们仍然认为用价格来刺激购房者的情绪是必要的。”他说。

但常健也指出，随着央行对房地产开发商采取越来越支持的政策，还未完全摆脱净息差压力的商业银行是否会采取相应行动值得关注。

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放盘量和访客量双双回落，刚需户型成交占比下降

陆剑伟

深圳二手房成交活跃度下降。图为南山区二手房新德家园。 深圳商报记者 张小禹 摄

【深圳商报讯】（记者 陆剑伟）央行“力挺”置业房贷是否会拉动深圳二手住宅市场？深圳商报记者昨日采访了解到，央行此举暂未对市场起到“立竿见影”的作用，由于银行落地执策的滞后性以及置业者对房价后期走势不看好，市场放盘量、访客量双双回落，刚需群体青睐的两房三房成交占比下降。

放盘量和访客量回落

记者昨日从福田景田、罗湖笋岗等二手中介地铺了解到，从4月份开始，地铺的放盘量较3月份有一成左右的下滑；房天下等网站的放盘信息也显示，成交活跃度较二三月份，也有一定程度的下降。

深圳中原地产近日发布的二手住宅报告显示，目前买卖双方仍持观望心态，放盘量和访客量双双回落，其中，放盘量环比下降15.45%，访客量环比下降5.76%，两房和三房成交占比都有不同程度下降，置业者观望情绪较4月有所加强。

刚需户型成交占比下降

深圳中原地产三级市场成交数据显示，3万元/平方米以下的物业占比普遍下降，而3万元/平方米以上的物业占比均上升，表明近期市场利空因素对刚需群体青睐的低端物业影响较大，而对中物业影响甚微。具体来看，1万~2万元/平方米之间的物业占比22.86%，环比下降2.28%；2万~3万元/平方米之间的物业占比近四成，环比下降0.88%；3万元/平方米以上的物业占比37.72%，环比上升3.3%。

在成交户型分布方面，房价持续高涨，加之房贷的收紧使得购房成本提高，导致近期两房和三房这种刚需户型成交占比都有不同程度下降，两者下降幅度共计4%，而作为过渡性自住和性的一房占比显著提高，上升了3.45%。此外，近期市场环境的不佳对物业影响甚微，四房及以上户型占比反而有小幅上升。

从近期成交面积档次分布来看，也印证了上述成交特征：60~90平方米面积段的典型刚需户型占比下降2.15%，一房户型集中的45~60平方米面积段的占比有小幅提高，144平方米以上户型占比也提高了近1%。

影响或在中长期

从市场表现和实际成交情况上看，央行支持首套房贷的政策并未马上对深圳二手住宅市场产生刺激。

“央行的这个政策从出台到各地银行落地执行，会有一个滞后期，对二手住宅交易是中长期的利好，短期刺激作用并不明显。”深职院房地产研究所所长邓志旺如是说。

深圳中原地产副总经理贺晓丽认为，满天飞的言论影响了置业者的信心，加之个别房企高层的言论引发市场争议，给当前的楼市又增添了一层迷雾，市场观望情绪可能会进一步抬头，无疑会对成交造成较大影响。五一期间，深圳楼市成交量锐减，市场疲态逐渐显露。价格方面，由于市场行情短期内很难得到改善，部分业主的议价空间可能会有所扩大，价格短期结构性调整也是大概率事件。

中联地产二手房研究院总经理肖小平表示，虽然长期看，深圳房价上涨通道并没有改变，但是部分置业者形成了看跌房价的心理预期，进而导致暂缓交易行为。而且央行力挺刚需买房，并没有对买卖双方的交易成本产生直接利好，所以不能马上拉动二手房的交易。