房地产救不救得动？未来几年需求可能下滑

房地产救不救得动？

上周，江苏扬州加入放松房地产调控政策行列，使得近期“救市”城市达到7个。与此同时，央行发出通知，敦促商业银行满足购房贷款需求。在房地产销售面积、价格双双下滑，稳增长与调结构互相撕扯胶着之际，房地产市场动向令人关注。

扬州的举动是于5月20日恢复住房公积金“又提又贷”政策，市民申请公积金贷款时可同时提取本人及配偶的住房公积金。此前，杭州萧山、宁波、江苏无锡、天津滨海新区、安徽铜陵等地先后通过不同渠道向外界传出地方楼市政策微调的信息。这些地区分别在地方开发商土地保证金、放宽户籍准入规定，以及差别化限购等政策方面有所调整。13日，央行发布通知，敦促商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭购买自住普通商品住房的贷款需求。央行此举，被认为是当前房地产贷款市场出现一定程度萎靡的背景下，金融调控部门首度发声，要求商业银行落实好差别化房贷政策，对首套房房贷需求给予支持。当然，央行有关人士对此作了解释，称力挺首套房房贷需求，体现了一直以来的差别化房贷政策，并不意味着房地产调控方向的变化，市场不宜过多解读。

房地产市场走势不太好，除了体现在个人住房贷款等数据上，也体现在税收变化上面。财政部上周公布的数据显示，4月，房地产业两大重要税种收入，同时出现近年来少有的负增长，即房地产营业税下降4.2%、房地产企业所得税下降3.1%。以上信息，加上此前传出包括北京、上海等一线城市楼盘打折促销等，似乎进一步印证房地产市场拐点已到的判断。高盛策略师哈继铭认为，这次房地产走弱不同以往，是基本面因素所推动。

哈继铭认为，人口结构拐点导致购房需求触顶、房屋购买力的恶化以及房地产供给过剩，是房地产走弱的基本面因素。而目前房地产政策放松所起到的效果可能不如前几次下行周期。

人口结构方面，哈继铭认为，随着婴儿潮一代年满65岁开始退休，退休后，婴儿潮一代可能不再买房，拥有多套房产的人甚至可能卖掉一些房产。

计划生育时期出生的一代，人口较少，也会带动房地产需求下滑。同时，过去几年中国主要城市房价增速超过了居民收入增速，估算的购房居民的月供收入比有所上升，显示出房屋购买力下降。

根据哈继铭的测算，一二线城市收入处于平均水平的家庭，购套90平方米的商品房，在首付30%、贷款70%以及现行利率的情境下，家庭房贷月供收入比已达到了78%。“月供收入比畸高，显示房地产价格对普通家庭来说，已经到了难以承受的高位。”哈继铭称，主要城市的房价需要分别下降36%和49%，才能使月供收入比下降到50%和40%。

另外，此前数年房地产飞速发展，2013年底在建商品住宅达到48.63亿平方米，是当年商品房需求量的4.2倍，高于3.3的长期平均值。随着人口结构拐点的到来，需求可能下滑，未来几年，这一倍数可能继续提高。