3个亿人在买楼呢 房价不是在“跳楼”而是在“下楼”

关键词：楼市刚性需求 楼市下行

目前中国有3亿人将要买房 未来楼市难下行

近一段时间，笔者在政协开会、在基层调研，总有熟人和朋友问起：“房价会不会再跌？”“楼市是否到了拐点？”春节以来，各地楼市的暗流涌动，让许多人感到了阵阵寒意。阳春四月，重点城市中超过六成成交量环比下跌，北京、大连等城市成交量跌幅达到三成以上；而“五一”期间，54个城市合计住宅签约套数同比下降了32.5%。其中，一二线城市下降幅度，一线城市同比下降40%。于是，熟人朋友的楼市“跌价”和“拐点”问题就多了起来，楼市“崩盘论”也不胫而走，甚至有一些地方政府开始酝酿为楼市松绑，就比如香港特区政府近的一项做法：鉴于近楼市持续疲软，准备于近期着手调整“辣招”（楼市相关政策），将放宽购房者换楼期限。但笔者认为，不少判断都属于过度反应，2014年可能是内地楼市的一个拐点，但不是“跳楼”，而是“下楼”。也就是说，房价会停止上涨，或适当下调，但不会大幅下跌。

分析市场行情，基本的功课是分析供求关系。那么，房子的需求怎样？重点需要分析一下刚性需求。

房子的刚性需求主要源于婚龄人口的多少。建国以来，我国曾有过三次出生高峰期。次出现在1949年至1959年。当时国家实行鼓励生育的政策，人口增长率将近300%； 第二次出现在1962年至1965年，持续至1973年；第三次是1985年至1995年，主要是六十年代出生的那一批人进入婚育年龄，造就了生育高峰期，据相关学者计算，第三次高峰期人口出生数量有1.24亿左右，接近当前人口的10%。未来十年，1985年至1995年出生的人群进入婚嫁年龄，这是支撑住房刚需的主力军。另有统计数字表明，目前，中国20－24岁人口比例为9.0%，25-29岁人口比例为8.0%，30-34岁人口比例为7.4%，都处于较高水平，累计将有3.3亿人口处于成家立业购房阶段。

3.3亿人分为两类，一类是城镇人口，一类是农村人口。近一次人口普查的结果，两者各占一半。约1.6亿的城镇年轻人绝大多数是独生子女，两个人购房的经济来源不仅仅靠自己，还有两个家庭的经济支持，购套房子不算太难。农村的这部分年轻人，经济能力要弱一些，但他们以、打工等多种途径进入城市后，绝大多数人不准备回到乡村定居，这是不争的事实，就算其中有50%的人具有购房能力，也是一个不小的群体。以此来看，未来十年，中国拥有2亿多人的住房消费群体。

那么，房子的供应量又如何呢？住房用地供应量是反映住房供应量的直接的指标。来自国土资源部的数据显示，2013年中国的住房用地供应量相当于前5年平均实际供应量的143%，创历史新高。也就是说，前5年住房供应量小，是造成房价上涨的一个重要因素，今年住房供应量增大，会拉低房价。此外，随着房地产暴利时代的结束，一部分者主动撤资，也使二手房的供应量增加； 随着去年以来大批保障性住房竣工，以及棚户区改造工程的全面铺开，又增加了住房的供应量。

综合分析住房的供求关系可以看出，刚性需求是实实在在的，住房供应量是在逐渐增加的，住房性需求是在逐渐缩水的。这些因素造就了目前的房地产“换挡期”，就是从快速增长转向理性平稳增长。

“换挡期”是一次调整、整合，是挤泡沫的阶段。房价在总体稳定的情况下，不排除会在一段时间下跌，也不排除某些地方的房价会出现“跳楼价”。房价下跌的幅度，取决于性需求所占的比重，性需求占得越多，下跌的幅度会越大。比如，温州、神木等地的房价不是靠刚需支撑，而是炒起来的，“大起大落”原本就是“”的宿命，不值得大惊小怪。所以，对上海和绝大部分城市来说，房价不是在“跳楼”，而是在“下楼”。

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征收房产税能降房价在逻辑上说不通

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权人征收的一种财产税。很多人认为征收房产税能降低我国目前居高不下的房价。但是，面对这一问题，也有人持以不同的观点。学者李俊慧称征收房产税能降房价在逻辑上说不通。

征收房产税能降房价在逻辑上说不通

若地方政府的收入由“卖地”转为“房产税”，因为房产税是以评估的房价为基准征收的，那地方政府肯定有动力将房价维持在高位。以房产税作替代，认为能降低房价，在逻辑上是说不通的。征收房产税后，自住的无论如何还是要住，不会卖掉；而用于出租的，则可以把这税收转嫁到租客身上。能影响的就是现在空置的房屋，若这部分房屋进入市场出售，引发房价下跌，地方政府可用的应对方法很多，比如减少土地供应来减少住房供应等。

征收房产税的美国政府希望降房价吗？它也不希望房价降的。相反，它想方设法让买不起房子的人也能买房，所以它成立了“两房”（房利美和房地美）作担保，搞次贷。明明一些人收入很低，不应该买房子的，政府却强行让银行借钱，它提供担保。演化的结果就是“次贷危机”。

土地无论通过什么方式，都是要流入市场使用的。中国政府一定要卖地，因为不卖地，经济发展就没有土地可用，除非不要经济发展。既然土地一定会出售，那为何不让政府通过卖地获得收入，而要以房产税的形式呢？

通过卖地获得财政收入，当然有可能造成房价高，因为房价和地价是面包和面粉的关系。但在这个过程中，还有房地产开发的环节。若地产商觉得地价高，赚不到钱，它不会买地。高价买地卖不出去，它会破产，房地产开发环节要接受市场竞争的考验。但如果改成房产税，地方政府就有动力直接控制房价了。以卖地来获得财政收入，到终的房价形成，还有房地产开发这个市场竞争的约束，哪个更好？

土地财政全球皆然，不独中国，只是实现的形式有别。相比较之下，通过卖地来获得财政收入，对中国来说是一个较好的选择，而不是房产税。而且，中国的地方政府之间有激烈的竞争，也会约束地方政府随意抬高地价。不能只看到大中城市位置好的地方、商业及住宅用地的地价高，也要看到一些地方政府搞工业，以零地价、甚至是负地价的优惠去招商引资。地价的高低取决于位置的地段租值，在中国高地价、零地价和负地价同时并存，说明地方竞争的结果是约束了地方政府随意抬高地价的。一些城市因为位置好而地价高，这是市场竞争的结果。既然要让市场发挥决定性作用，市场竞争的结果当然是要接受的。