楼市各项指数几乎全线回落 转折性变化已经开始了

关键词：楼市转折性变化 楼市房价数据 调控

新华社：楼市正在经历转折性变化

据新华社电 随着18日70城市房价数据出炉，房价不断降温的趋势进一步确定。然而，对于中国楼市而言，正在发生变化的却远远不止几十个代表城市的商品房价格。就在上周，国家统计局公布了前4个月房地产市场运行的各项数据，被视为判断房地产业发展状况的各项核心指标——开发增速、新开工面积、成交量、到位资金数量、国房景气指数等，几乎全线回落。

毋庸置疑，中国的房地产市场正在经历着一次转折性的变化。在业内人士看来，这些变化背后的原因很多：比如，从去年四季度开始不断发酵的“房贷荒”；二、三线城市积累的过多的无法消化的库存；始终没有放松的房地产调控政策；楼市转向后，市场预期转变带来的观望等等。然而，与这些技术性的分析相比，2014年中国房地产出现的变化无疑有着更多耐人寻味的地方。

事实上，在2013年初，政府一次出台严厉措施调控房地产市场之后，针对房地产市场的全局性调控政策就再未出现过。在看似宽松的政策环境下，房地产行业经历了2013年的触底反弹在年末终于开始掉头向下。在业内看来，本轮楼市下跌周期是历出现的因为非政策因素导致的市场降温。表面上看，本轮楼市降温的直接原因在于信贷的收紧，供需结构的变化。然而究其根源，则是中国经济整体发展思路的变化。

在坚定的抑制产能过剩，转变发展方式的宏观调控思路下，对于经济增速的整体回落体现出相当的定力。同样，对作为GDP重要助推器的房地产市场降温也体现出足够的容忍度：在分类调控的总体思路下，尽管过去一周各地松绑楼市的消息不断，但自上而下的“救市”措施并没有出台，房地产调控正在变得更具针对性和市场化。

商用物业贷款再度收紧 部分银行利率上浮35%

今年三四月以来，广州房贷市场再度收紧，波及范围从住宅逐步蔓延到商用物业。按国家规定，贷款购买写字楼和商铺通常在基准利率的基础上上浮10%，可贷款楼价的50%，贷款年限长为10年，且不需要以购买其他理财产品或办理银行信用卡为前提条件。

但新快报记者调查了广州11家商业银行的18家支行发现，随着各银行信贷额度的持续紧张，部分银行已开始对商用物业贷款说不，更多银行提高了商业物业贷款利率，还有部分银行将商用物业贷款申请与办理本行的信用卡或购买理财产品捆绑。

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民生光大部分支行叫停

记者了解到，目前房贷利率已开始上调，申请商用物业的利率更有不少上浮超过10%。

5月20-21日，记者分别以申请商用物业贷款的名义致电广州11家商业银行的18家支行信贷部，咨询目前商用物业一手、二手商铺、写字楼和商用的贷款情况。18家支行信贷部的负责多表示可以办理，但民生银行越秀[简介 动态]支行和光大银行东环支行则明确表示，目前已暂停商用物业的贷款申请，而光大银行东山支行则表示，只面向的二手商用物业贷款，一手项目和非的商用物业已停贷。

民生银行越秀支行信贷部的工作人员向记者解释道，因为信贷额度紧张，有不少去年底积压的购房贷款到目前还没有放完，资金吃紧是去年以来各银行都普遍面临的问题。面对紧张的放贷额度压力，出于对风险可控度的重视和对信贷安全性的考虑，暂停商用物业贷款也是无奈之举。该人士透露，虽然对商用物业贷款说不，但其实小部分信誉度高和经济实力强的客户，如果所购买的又是商用物业的话，仍有机会申请到商用贷款。

贷款利率上浮35%

对商用物业的贷款利率，各银行的政策也不一样。交通银行流花分行和广州银行鹭江支行都表示是在基准利率基础上上浮10%左右，部分客户可低于10%；华夏银行和中国银行也表示上浮额度为10%；兴业银行、中信[简介 动态]银行等多家银行则表示利率需上浮10%-30%；建设银行上浮10%-20%，兴业银行上浮20%，招商[简介 动态]银行上浮10%-30%，广州商业银行上浮20%-30%，中信银行、中国银行都需上浮30%，的是交通银行，利率上浮幅度达35%，远高于国家规定10%的标准。

客可贷评估价七成

记者了解到，在建行，交行，兴业，招商，华夏这几家银行贷款购买写字楼和商铺，可贷款额度都是五成，且基本不存在一二手的区别。值得一提的是，深圳发展银行东山支行对一二手商铺的贷款，可贷到评估净值的七成，而一二手写字楼的贷款甚至可以按评估净值的八成贷出，是目前可贷额度的银行。

已了多个商铺写字楼物业的陈先生告诉记者，即使深圳发展银行东山支行答应能贷七到八成的楼价，但也只是按评估价来决定贷款额，而银行的评估价通常会比实际成交价低，买家们实际上能贷到的额度往往只能有三四成左右。

部分银行要求办信用卡才放贷

记者调查上述银行发现，虽然有过半银行目前没有要求贷款人购买相关理财产品方能贷款，但是仍有部分银行已开始要求贷款人必须办理其银行的信用卡或一定的金融产品方可办理贷款。贷款申请审批与办理银行卡、购买理财产品或服务捆绑，已成为目前部分银行推广银行新业务的招数。

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以公司名义

购买利率更低

据深圳发展银行东山支行信贷部相关人士介绍，以个人名义购买并申请商用物业贷款，利率会高一点，大概需上浮约10%-20%；但以公司的名义购买商铺、写字楼，如能拿一个物业出来作抵押，并以该物业作抵办理贷款，该方式的年利率约7.8%左右，相当于只是基准利率上浮不到10%，对买家来说更省利息。不过值得一提的是，公司购买商用物业，交易时的所得税率也会更高，者需先咨询业界人士多方权衡再作决定。

■业界分析

银根从紧观望抬头

市场后市从慎

针对近期贷款市场再度从紧，有部分银行甚至停止了商用物业贷款的问题，兴业地产项目总监苏晓彤指出，今年以来银行的资金一直收得很紧，住宅是刚需购房因为有国家扶持，银行在贷款上会给予基本保障，而商用物业贷款不受限，银行资金吃紧时当然容易被叫停，或是以大幅度提高利率的方式来变相拒贷。

谈及贷款从紧对商用物业市场的影响，苏晓彤表示，如果只是因为贷款原因，从目前看对二手市场的影响仍不算大。因为商业贷款本身的可贷额度就不高，一手商用物业多只能贷50%，10年期；二手很多银行只能批到5年、40%左右，对自有资金的要求比较高。所以能不能贷到款，对者来说，目前的影响仍不会太大。

高力国际调研及咨询部董事陈厚桥则认为，对商用市场来说，虽然贷款收紧仍不致直接影响到市场成交，但银根整体收紧，对商用物业市场的影响已明显：一方面是经济大环境仍未出现整体改善，而近年来曾一度活跃的国营企业购买楼自用热潮，在国家新政策的影响下已大幅收敛，给写字楼市场带来打击；另一方面，社会资金的紧缩也大大制约了商用物业的，令市场承接力开始出现疲软；而受网购和巨量新增供应影响，零售物业业绩大幅下降，商铺市场也一定程度受挫，加上后市不明朗，市场观望抬头，预计下半年商用物业市场将难再出现潮，市场从稳而且还有走低的苗头。