全国二手房成交“萎缩” 多地房产中介步入2014寒冬

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首先，楼市看涨预期明显降温 深圳二手房中介看空楼市

央行吹风力挺个人首套房贷的“春风”还没有真正降临深圳楼市，深圳的二手房中介就已经调整风向，看空深圳楼市。在深圳中原本周二发表深圳楼市“通道打开”的观点后，记者几日走访一些中介地铺和楼盘销售现场，实地感受目前的深圳楼市。

  记者观察到，目前深圳在成交低迷的楼市下，很多二手房业主都选择“”放盘，但“”后仍和市场价差不多，真正低过市场价的物业仍是零星的个案。

  表示，在目前楼市的胶着状态下，二手房业主的放盘价更加理性，因此对于有购房需求的市民来讲，未来一段时间或形成一个购房的窗口期，这一窗口期在政策不变的情况下至少到第二季度结束，而后可能会随着开发商积极入市和一些政策改变而面临变化。

北京房产中介迎寒冬：店面冷清部分员工五个月零成交

房地产中介日子不如前两年好过了。北京市住建委官网数据显示，4月二手住宅成交7616套，成交量环比上月下降14.8%，来自链家等房地产经纪公司的研究报告也表明，近期二手房交易市场低迷，一直延续自春节后出现的疲软态势。北京晨报记者调查发现，中介员工收入如今普遍降低，有的甚至已经几个月销售业绩为零，虽然目前大型连锁中介公司还未出现闭店、裁员潮，反之一些公司还在想办法激励员工，留住精英等待春天的到来，但有业内预测说，年底可能出现人员和店面的大规模收缩。不过，经历了2008年、2011年的两次寒潮，老员工们对这个行业的发展前景仍是看好。

看房人少

五个月零成交

近日子确实不好过，一套二手房交给中介，一周都没一个人去看，房主着急，我们也压力大。

店面冷清五个月零成交

本是看房高峰时段，北京晨报记者来到海淀区魏公村地区，博峰中介的两位员工在店门口一边晒太阳，一边有一搭没一搭地聊天、玩手机，屋里五台电脑前干坐着另外两名员工，还有个四五岁模样的小女孩正打游戏。

“这段时间来的人少，二手房不好卖。”经纪人姜女士说，“房主都在观望能不能，不轻易出手房源就少，房源少就不好砍价，买的人更少。”中天置地的经纪人赵先生也摇着头说：“这月就卖出去3套。”

民族大学西路的人行步道上，悦己家园房地产经纪的经纪人小张在树荫下守着贴满出租和二手房销售信息的广告牌，看到有人上前，她和一位同事立刻起身热情招呼。

2012年高中毕业的她从河北老家来到京城，至今在房地产中介行业闯荡两年多，已经可以独立带客户看房，但近日子“确实不好过”，“一套二手房交给中介，一周都没一个人去看，房主着急，我们也压力大。”小张无奈地说，五个月过去，自己销售业绩依旧为零。

二手房交易下滑的同时，记者从多个不同规模的中介公司了解到，今年租赁价格基本与去年持平，不如往常上涨幅度大，加上距离毕业季还有一段时间，租赁经纪人也表现出一些焦虑。

“近签单少，我除了基本工资，拿的提成很少，一个月工资也就四千左右，跟去年好几个月能过万的光景差距有点大。”建外大街一家中介公司员工李女士表示，她还能再坚持一段时间。然而，昨天记者再和李女士联系时，她说自己已经辞职。

而朝阳区某小型连锁公司经纪人先生透露，因为公司制度并不强制员工只能做房屋买卖或租赁，自己薪资受影响较小。“两条腿走路好一些，买卖五六万元，租赁再有一两万元，全年八九万元。”这样的收入水平差不多是入行一年左右新人的平均值，他说。

北京晨报记者采访的中介员工，大多从业不足三年，但这样的工作经验已经是老员工了。先生回忆，去年入职时和他同批参加公司培训的“新手”共有30人，两三个月后剩下一半，现在基本全部离职，“压力大，又觉得赚不到钱，慢慢走完了。”

激励频出 未现大批关店

“我们还好，受影响不大，快活不下去的，是小公司和黑中介。”和平西桥一家大型连锁公司的买卖经纪人李先生说。

北京晨报记者在对不同规模房地产经纪公司的随机不完全走访中，并未发现闭店、裁员大潮，几家市场份额较大的中介也暂无主动裁员和关店行动和计划。对此，北京房地产中介行业协会会长李文杰认为，“以往经验，一般市场持续低迷半年左右，人员和店面的大规模收缩才可能出现，现在还没到时候，预计年底才有反应。”

北京链家房地产经纪有限公司市场研究部相关负责人告诉记者，1100余个门店中目前仅有个别变更店址，分支机构的数量在总体趋势上仍为扩张态势，校园招聘以及日常社会招聘均在正常进行。

北京我爱我家房地产经纪有限公司相关负责人也表示，当下行情虽不及去年景气，但在可接受的范围之内，公司仍保有15%左右的市场份额，近期首要任务是防患于未然地留住人。为了不让经纪人因短期内骤增的压力而离开，激励活动比从前密集，同时也更鼓励协同作业，“比如一单成交由好几个经纪人一起完成，都给算业绩。”

有的中介公司则采用PK奖励机制鼓舞干劲，由上级选定两个水平相当或距离相近的门店定期进行业绩评比，“打个比方，店里共10人，每人拿出50元当奖金，一轮比完了，业绩好的就能把这500元赢走。”

交易低迷 买房议价普遍

到目前为止，北京二手房市场低迷已是不争的事实。“去年年底，有个业主报价275万元，但心理预期达到285万元，跟客户谈了两三回，有人出到283万他还没舍得卖，觉得过了年还能高，结果4个月过去反而回落，前段时间成交时只有273万元。”链家房地产经纪有限公司管庄区域经理尹元彬向北京晨报记者举例。

链家地产市场研究部分析人员张旭介绍，按往年惯例，春节过后的3、4月份为市场回暖期，但今年4月，二手住宅不仅成交量环比降幅超过一成，价格涨幅也基本处于停滞状态。她认为，导致需求观望程度不断升级，市场持续疲软至今未现任何明显回暖迹象的原因，主要来自自住商品房项目逐渐入市和信贷政策收紧两个方面。

伟业我爱我家市场研究院的数据显示，目前中小户型和高总价大户型二手房分别存在5%-10%和15%的议价空间，以北京为例，300万元的房子，议价空间多为10万至15万元，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，这表明现阶段二手房业主整体虽已普遍接受议价成交，但对议价空间所能接受的程度依然相对有限。综合来看，5月份虽然成交量下滑、成交价格松动，但市场并未出现价格“跳水”、“腰斩”售屋的极端现象。

咬牙坚持

扛过市场寒冬

面对那场持续14个月的“寒冬”，挺着没裁员撤店的，2009年市场需求反弹之后就很占。

2008年 遭遇寒冬转行送快递

2008年的低谷是谈及近年楼市行情时无法绕过的话题，回顾当初，尹元彬和北京中原房地产经纪有限公司望京豪宅部区域总监邓涛这两位从业十年、由基层业务员一路拼杀至管理岗位者分享了各自经历感受。

“那时恐慌，谁都没遇到过的阵仗，没法预计能持续多久。”尹元彬回忆，从2007年底到2009年2月那场持续14个月的“寒冬”，让包括自己在内的绝大多数经纪人措手不及，“直观感觉是比起2007年，成交量下降了七成左右。”就他本人而言，薪资虽有下降，但落差不算太大，然而对于数量众多的一线业务员，连续数月不开单拿不到提成就扛不住了，不少人选择离开，一些难以为继的中介公司也关门大吉。

“我店里20多名员工，七八个不干了，转行去卖保险、送快递，做超市收银员。”邓涛说，据他当年评估，整个行业的人员流失率大概达到30%，而正常情况下，这一数据基本保持在10%-15%的水平。

“走人，一方面因为现实的经济压力和不确定的恐慌情绪，另一方面也因为成交量大幅减少，不需要那么多从业者了。”尹元彬分析，从公司发展战略的角度去看，根据情况调整规模更是再正常不过的事，“挺着没裁员撤店的，2009年市场需求反弹之后就很占。”

2011年 咬牙坚持扛过“适应期”

2011年2月中旬，北京市限购政策甫一出台，二手房市场再次遇冷，尹元彬以“阵痛”一词描述那三四个月的冷淡行情，“远不及金融危机时的萧条程度，因为周期短了，也有之前的经验，买卖双方和经纪人知道还会回暖，咬牙坚持的意愿更强。”

现在，他则认为所谓大波动实际属于正常的周期性变化，不管是经济环境还是政策因素影响，到了一定时间，任何行业都会出现兴衰变化，“无非房子更受人关注而已，”尹元彬说，“就像农民，蝗虫大涝是灾，可没谁因为这个就不种地。”他认为从2009年之后直到现在，市场可以说比较稳定，“那么非理性的跌和涨都没再出现过了。”尹元彬说，近员工离职的数量是在正常范围之内，并未出现类似2008年的离职潮。

邓涛用“反应几乎倒了个个儿”来总结这两次市场低谷的区别，“2008年是后劲儿大，起初大家没意识到金融危机有多严重，时间越长才越觉得问题大。而2011年是一上来措手不及开始犯愁，后来发现面对现实没那么惨。”

他和研究团队大概在2011年春夏之交，苦中作乐地度过了三个月的“政策适应期”，“一边观望，一边学习，满脑子想的就是提前做好准备，早晚能在需要时用上，我们开玩笑说，对2008年过来的人，这都不叫事儿。”

2014年 已能理性对待行情变化

对于今年前几个月的房产市场行情，邓涛做过统计，相比去年，今年到目前为止二手房交易价格平均跌幅大约为5%，业主报价降低5万、10万甚至20万的情况也比较常见。

尽管现在市场仍然趋冷，邓涛仍然坚信未来房地产经纪行业发展向好。尹元彬也表示，历练多年后，如今他已能理性对待行情变化，“老人看得淡，我一直相信那句古话，‘农果力耕，虽有饥馑，必有丰年；商果积货，虽有雍滞，必有通时。’”

对于一些外行误读，尹元彬多次强调，二手房成交数量及价格，是由市场上业主和客户的供求关系决定，而非房地产经纪行业内人士把控，同时“年底淡年初好”的规律往往容易夸张“大起大落”，他就此表示，至少应以一年为周期去看，几个月的状况代表不了整个区间。

经历低谷

有利中介发展

即便未来将受到来自互联网的冲击，但不动产交易仍然需要经纪服务，而且市场越不好，经纪工作越有价值。

一位不愿具名的某大型中介公司前管理层人士告诉北京晨报记者，在他眼里，国内房地产经纪行业还处于“萌芽状态”，加之政策调控影响，市场波动较大，从业人员无法预知未来情况，常常陷入被动之中，而目前经纪行业从业者整体素质不高，经纪公司也鱼龙混杂，不能与国际趋势和行业要求相匹配，这都需要经历阵痛实现换血，借助市场优胜劣汰。他认为，经纪行业是朝阳产业，即便未来将受到来自互联网的冲击，但不动产交易仍然需要经纪服务，“而且市场越不好，经纪工作越有价值”。

北京晨报记者了解到，2004年次经济普查，北京市统计局曾对本市房地产中介服务发展现状做过调查，结果显示房地产中介企业超过2000家，年末从业人员超过2万人，报告称，尽管整体形势较好，行业内部仍存在诸多问题。

“那时候几乎可以说是‘野蛮生长。’”北京房地产中介行业协会会长李文杰评价，“洗牌之后才能够大浪淘沙”。他认为在过去几年中，因为二手房市场发展和成交量持续居高，房地产经纪行业迅速扩张，而2008年和2011年的两度“寒冬”，促成了两轮行业洗牌，利于其长久发展。

北京市住建委官方网站的房地产经纪机构列表信息中，能查询到2614条中介公司记录，另据李文杰估测，从业人员数量接近10万，面对当前成交量下降的局面，行业也即将迎来新一轮洗牌，于调整中不断升级。

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上海房产中介裁员风：五六月份或“再倒一批”

南都记者19日从上海地产界获悉，近期中介发展形势不乐观，中原、德祐等大型国内中介出现幅度不等规模不大的裁员。同时在互联网中介冲击发展预期之下，实体店未来可能面临冲击和转型。同策咨询研究总监张宏伟对南都记者表示，今年“小阳春”前中期成交都不甚给力，如果五六月份成交未能回暖，中介将“再倒一批”。对比去年楼市成交和中介的业绩，今年均明显下滑。华南多位中介负责人也向南都记者直言，短期不会扩张，但生意规模会维持稳定。

中原地产项目部总经理黄韬也表示，“中介市场好与坏互相调整很正常。”作为从业超过20年的“老手”，他表示这类事情符合市场情况，但目前来看“裁员风”还不会那么快吹到广州，“以往波动广州都是才有反应的，广州市场还有很长时间调整。”

广州刚需房成交量：房产中介门可罗雀

整家地铺，只有一个经纪有成交

近到五羊新城看楼的客人数量很少，中介经纪都说“生意确实难做了”。日前，记者在该板块多家中介蹲点发现，无论是大中介，还是“夫妻档”，几乎地铺都门可罗雀，偶尔有人在门前停下脚步，也是“顺便问问行情”，真正的买房客并没有出现。东兴路上一家经营了十多年的“夫妻档”的店主郭姨抱怨：“前段时间几乎每天都下雨，想买楼都不会来啦。”记者问近期市场行情如何，郭姨说：“你看我每天坐在店里就知道没有生意了，偶尔有一两个，也是想租房的，5月份我就只开了一张租单，一套小单间，月租金1500元。”坐在两三平方米店铺内的郭姨跷着二郎腿，倒也不显得太悲观，“我这店铺小，支出不大，就我和老公两个人带客看楼，所以即使生意难做也能熬过去，不比得那些大中介”。

“近两个月的成交真的比以前差了很多。”五羊新城东泰路一家大型中介公司的熊店长对记者说。“你知道，五羊新城以前是成交很活跃的板块，即使是2011年、2012年整体行情一般时，这个板块的二手成交都很好。但近的成交真的比较差，我们统计了阳光家缘的二手网签数据，整个4月份五羊板块的成交量只有不到百套，比今年季度的月均量减少了一半以上。”熊店长还低声告诉记者，“实在不好意思说，我们店10个经纪，从‘五一’至今只有我一个人有成交，只成交了一套，和以前半个月卖三四套房没法比。”熊店长分析，五羊新城是年轻买家和家长型买家青睐的板块，二手楼市不仅受整体信贷环境的影响，受政策的影响也很大，成交，相信不是长期现象。

放盘量多了，让价幅度约为5%

和看楼客少了相比，五羊新城5月份的放盘量却比之前有所增加。“也不是增加很多，和3月份、4月份相比，大概多了10%左右，也就是几套的量。有些早期的客担心后市走势，所以干脆先放盘看行情。”熊店长介绍。同时，市场中的租盘放盘量也有所增加，“主要是业主观望，也不想卖楼了，把它们转为租赁状态，等过一段时间再看”。

放盘量有所增加，但价格基本没有松动。“这个阶段，业主的放盘价比较理性，不会像以前那样高出市场价很多，所以让价空间其实很小了，业主肯让价的幅度一般在5%左右。我这个月成交的那套小单位，带有八学的，业主原来的放盘价是125万元，终以122万元成交，算是很合理的让价幅度，因为是一楼的单位，采光效果较差，同栋楼楼层较高、采光较好的单位，总价还是会高几万元。”熊店长介绍。

东兴小区旁边的满堂红经纪钟先生同样说，这个板块的房子很少，“除非业主是急需‘卖一’的换房客，要求买家一次性付款，那样可以降8%左右”。钟先生说自己在这个分店做了3年，只见这里的楼价一直涨，很多小区还处于有价无市的状态，“像规模很大的五羊小区，素质相对一般的H区，楼价都要2.4万-2.5万元/平方米，素质的A区、E区就有价无市，即使业主放盘3万元/平方米也会有人买，不过现在没人放盘，这些价格比一年前都有近一成的涨幅”。

二手房成交锐减 佛山中介不好过明争暗斗抢夺生意

近来基本只能靠租房拿提成，不少店铺时近中午还不开门

  羊城晚报讯 记者景瑾瑾报道：种种迹象表明，佛山楼市已开始走低，成交量日益减少。羊城晚报记者连日来走访佛山多家二手房租售中介，发现虽然暂时还未出现关闭潮，但这些中介的日子并不好过，不少人近来很难靠卖二手房拿提成，基本上都靠出租提成过日子。

  生意不好跳槽者众

  22日上午11时许，同济市场旁边的某宜地产中介还未开门。该中介旁边一家卖锁、配钥匙的店铺老板告诉记者，“这个房产中介近开门都挺晚的，有时候下午才开始营业，可能是生意不好吧。”

  亚艺公园新小区多，聚集了不少二手房中介，阿玲是其中一家的置业顾问。接近中午12时，只有她一个人在店内，她向记者坦言：“近二手房中介生意确实不好做，如果不勤快的话，基本上是挣不到钱的。”

  龙先生所在的某湖居地产中介在绿景三路，他所在的店铺近正在招人。他告诉记者：“这个行业流动性本来就大，今年以来楼市低迷，跳槽的人更多了，近人手不够，老板准备再招几个，可是不知道有没有人愿意来。”

  “近段时间，我们挣钱基本全靠租房这一块了，要靠卖房的话早饿死了，楼市走向不明，很多原本打算买房的人近都犹豫了。”龙先生透露，他们的基本工资只有1000元左右，以往生意好时，有人一个月能挣到两万，现在，能挣个生活费就不错了。

  “现在一手房贷款都难，二手房就更难了，就算有客户想买，但申请贷款很难。”荷园路某朝地产中介的物业顾问余女士说。

  明争暗斗抢夺生意

  日子不好过，房产中介之间的竞争也越发激烈了。

  记者日前以租房者的身份到南海区城市广场找房子，在该的鹿璟村小区下面，有三家中介紧挨在一起，当记者在其中一家中介门口看租房信息时，其他两家中介就有销售人员来拉记者去他们家。

  在南海时代百花广场内，房产中介更是“龙争虎斗”。某地产中介带记者在桂南名都看完房子后，记者准备离开，被楼下大厅的物管人员拉住了。他们很神秘地问记者；“你刚才看了哪些房子，想租哪一个，你告诉我房间号，我帮你联系房东，可以比之前带你看房的中介更一些。”

  禅城二手房成交量4月同比跌近一半

  据佛山市住房和城乡建设管理局数据显示，2014年4月佛山二手住宅登记交易2336套，同比2013年4月减少16.7%。尤其是禅城区下降为明显，今年4月二手房的成交量是234套，与去年4月447套成交量相比直降47.7%；南海区今年以来成交726套，去年成交838套，同比减少13.4%。

媒体曝北京大型中介21世纪不动产关闭多家门店

房地产中介行业一直是市场冷暖的试温计。今年初夏的北京，房地产市场弥漫着一股寒流。日前，有消息称，21世纪不动产北京多家门店目前已关闭。

昨日 （5月13日），《每日经济新闻》记者就此根据公开资料走访了通州区域内的5家21世纪不动产门店发现，其中已经关闭的门店达到了3家，包括21世纪不动产梨园店。

昨日，当记者向一家位于通州的21世纪不动产门店的经纪人询问，为何找不到21世纪不动产梨园店时，该经纪人称，“那个店已经撤了。”

“根据我们的监测，21世纪不动产自去年8月到今年3月共关闭了20多家门店。”北京一家地产分析机构的研究人员对《每日经济新闻》记者表示，成交量不断下探以及其自身不断下滑的市场占有率或是其关店的原因。

直营门店比去年减少

北京住宅成交市场代表性的通州，一直被称为北京楼市的“风向标”，不单是一手房市场，其二手房市场领涨领跌的速度也超过了其他区域。公开信息显示，21世纪不动产位于通州的门店共有7家。昨日，《每日经济新闻》记者率先来到了通州区果园的门店进行走访。

通州区果园的一条大街上，沿街不足200米的路边，可以看到我爱我家、链家地产等其他品牌的门店，但原本应该是21世纪不动产门店的所在地已经变成了一家中医养生馆。“原来就在这儿。”该养生馆的工作人员对记者表示。

“这里因为配套成熟、交通便利，因此成交比较火，但竞争也很激烈，鼎盛时，这一条街有大大小小十几家（地产中介）门店。”距离处的另外一家其他品牌的中介门店工作人员对记者表示。

随后，记者前往通州北苑的另一家21世纪不动产店铺走访，同样并未找到踪影，该门店已经换成其他企业旗下中介。

记者昨日走访通州区域5家21世纪不动产的店铺发现，其中3家已关闭，闭店时间在半年到一年左右。

此后，记者向一家正常经营的21世纪不动产门店的工作人员询问上述3家门店关闭的原因，该工作人员表示，主要是由于租金上涨，业绩下滑。

昨日，记者查询北京市房地产中介行业协会官方网站发现，截至目前，北京安信瑞德房地产经纪有限公司（21世纪不动产），分支机构为79个，经纪人为162人。另据一位知情人士透露，2013年，21世纪不动产在北京登记在册的分支机构有150多个，相比去年，其门店数已关闭近半。

对此，21世纪不动产市场发展总监桑豫峰昨日在接受《每日经济新闻》记者采访时否认了关店近半的说法，其表示，目前21世纪不动产在北京共有130家门店，其中签约的加盟店是43家，“我们从2013年下半年开始调整，优化局部区域，相比调整前减少的门店大概在20家左右。”

对于中介行业网站上显示的79家，该人士表示，其为直营店的数量，“中介行业本身就是一个具有波动周期的行业，出现这样的变化也正常，但我们还是会长期看好二手房经纪。”

该人士也表示，在2012年，其直营店达到了100多家，但目前公司注重结构优化，对加盟店和直营店两者的占比进行了调整。

21世纪不动产此前的招聘信息显示，21世纪不动产是一家外商独资企业，北京安信瑞德房地产经纪有限公司于2006年11月份加盟21世纪不动产北京区域分部。

“因为21世纪不动产是美国公司，所以其在国内的分支都是一级一级的加盟商，安信瑞德则是拿下了北京市场的加盟。”上述知情人士对《每日经济新闻》记者表示，在其看来，虽然二手房市场的降温促使中介行业普遍生存困难，但该品牌调整却比较明显。

上述研究员称，21世纪不动产原本的定位是中路线，走加盟与直营并存的道路。

成交放缓考验生存能力

“21世纪不动产在北京的市场份额下滑比较厉害，前两年其市场占有率还有4%~5%，根据我们的监测，截至今年3月份其在目标市场（即门店覆盖区域）的市场占有率不足1%，如果放大到全市来看，占有率则更低。”上述研究人员进一步表示，不管是从公司策略、经纪人培训能力以及市场占有率等方面，21世纪不动产近几年都没有形成太强的竞争力。

据《每日经济新闻》记者了解，目前在北京二手房整体市场占有率中，前三大公司占据了大概65%的市场份额，此外自主成交占比20%，剩余的15%则由数十家小型中介分得。据北京二手房市场一位人士表示，目前前三大品牌中介的扩张也处于停滞状态。

该人士进一步指出，因为前三大品牌中介企业从2012年开始没少开店，目前已不考虑开新店；在收入被摊薄后，这类企业主要考虑的不是关店，而是采取何种措施留住人，如各种激励、合作开单等。

在上述人士看来，北京二手房交易的持续降温，将会使整个中介行业的生存雪上加霜。

链家地产市场研究部统计显示，进入今年5月后，北京二手房整体成交水平较4月进一步下滑，周成交量连续两周在1600套以下，自4月起至目前，北京市二手住宅周成交量已连续6周在2000套以下水平徘徊，市场冷淡的状态进一步加深。通过对挂牌价的检测，目前已经有接近九成的业主调低了报价。

“房地产中介机构关门店主要还是市场原因，成交量下降，在僧多粥少的情况下，只能选择减少门店来维系生存能力。”上述知情人士表示。