中国到底有多少房子？
[这肯定不是中国大地上房子的全部，还得加上城中村、城市边缘的小产权房，以及农村的住房，更有2009年以来兴建的各类保障房约1373万套。这简直是无法计算了
人人皆谈房地产，但估计很少有人清楚一个问题，那就是中国大地上到底有多少房子？
这估计要等不动产登记结束，才能有个大概的数据。之所以说是大概，误差是其次，登记是为了征税，想来不少房产会钻漏洞，当然还有各种违章建筑，以及永不停止的“拆出一个新中国”。
我们来谈谈知道的吧，而且是群众关心的住宅类商品房。但这一项数据也是不全面的，年度竣工面积并无细分的住宅类数据，而且是从1995年才开始统计，能用的只有年度的住宅类商品房销售面积。
中国是在1979年出现商品房概念的，1980年6月《基本建设工作会议汇报提纲》正式实行允许住房商品化政策，但显然在1998年之前，这个政策大多停留在纸上。
计算开始了，若有数据恐惧症，请直接跳跃。
先用住宅类商品房竣工面积计算，该项数据从1998年7月才开始统计，到2013年底累计为69.08万亿平方米，显然是误差甚大。
比较靠谱的可以用住宅类商品房销售面积计算，因为该数据是从1986年开始统计的。
那么在此之前，中国人的住房面积有多少呢？有个模糊的普查数据，1985年70万人群中的城镇住房抽样普查，房屋建筑面积46.76亿平方米，看起来数据不小，可当时城镇三四亿人口一平均就惨了，人均10平方米左右吧。
好了，我们来看住宅类商品房销售的数据，图1可以看出，在1998年住房商品化之前的12年里，年商品房销售面积维持在1亿平方米以下，在1992年有个1000平方米量级的增加，想来是小平同志“南巡”的风所吹。
显著的变化发生在1998年，当年住房正式实行货币化，住宅类商品房销售面积首超1亿平方米，并且之后增幅也明显扩大，仅仅4年时间就实现1亿平方米量级的飞跃，在2002年实现2.37亿平方米。
接下来更快，2年时间再度飞跃1亿平方米量级，2004年实现销售面积3.38亿平方米。更厉害的是2005年～2007年，每年都跨1亿平方米量级，尤其是在2007年A股大牛市的刺激之下，当年实现销售面积7.01亿平方米。
之后往往是，在2008年金融危机的袭击之下，当年销售面积锐减，仅有5.93亿平方米，比2006年略高。
不过，在2008年底“四万亿”的刺激之下，2009年住宅类商品房销售出现大幅反弹，直上8.62亿平方米。而2010年～2012年，随着“新国十条”等不断加码的调控，商品房销售基本维持在9.3亿～9.8亿平方米。
可以想象的是，倘若没有“四万亿”刺激，中国楼市应基本见顶，和国外的房地产周期也不至于脱节太大。
虽然2010年起加码调控，但加速之后一下子刹住车太难啦，2011年下半年之后调控效应才有所显现。
而2013年，房价出现报复性的上涨，官方的统计数据是70个大中城市一年之内房价上涨20%左右，可想而知现实中的幅度了。至于商品房销售面积，2013年一举突破10亿平方米大关，达11.57亿平方米。
如此一来，1986年～2013年商品房销售面积共达92.44亿平方米，其中包含1997年～2013年期间的住宅别墅、高档类的商品房销售面积3.76亿平方米。
再加上1985年的抽样普查数据46.76亿平方米，合计139.2亿平方米。此外，在“拆出一个新中国”的轰轰烈烈运动中，1985年之前的房子有多少被拆除了就不得而知了。
当然这个数据肯定是被低估的，因为《2005年城镇房屋概况统计公报》显示，截至2005年底，城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米，占房屋建筑面积的比重为65.46%。
所以，这肯定不是中国大地上房子的全部，还得加上城中村、城市边缘的小产权房，以及农村的住房，更有2009年以来兴建的各类保障房约1373万套。这简直是无法计算了。
不过也可以换一个角度，利用城镇和农村人均住宅建筑面积来计算。
按照2012年底城镇人均32.91平方米、农村人均37.09平方米，2013年底城镇7.3亿人口、农村6.3亿人口粗略计算，中国目前城镇住宅面积240.24亿平方米，农村233.67亿平方米，合计住宅面积473.91亿平方米。
474亿平方米是什么概念？这相当于中国115万平方公里的平原上4%的面积是住宅。
好了，我只能算到这一步了，确切的数据恭候不动产登记部门发布吧，但没有个两三年是难以出来的，至于有多少不愿意公布更难说了。总之，你懂的！
端午节购房，谁动了楼价的“命”！？
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房价无论是起是伏，争论一直未曾停息。
楼市出现分化，带来新的争议：限购是否可以松绑，如何松绑？楼市分类调控如何推进？
一些地方政府推出了相应的调控措施，央行和银监会也要求商业银行优先满足居民家庭购房的贷款需求。
楼市“微刺激”是否需要，或者需要哪些“微刺激”？还有哪些更有针对性的财税、货币政策，更好地满足分化的市场需求，更好实现分类调控？
带着这些问题，《财经日报》记者专访了财政部财政科学研究所所长贾康、住建部政策研究原副主任珏林、中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇、上海银行风险官黄涛。
限购应择机淡出
财经日报：在房地产市场分化的大背景下，如何看待 “微刺激”？ “微刺激”如何才能更有效地实施分类调控？
贾康：3月份以来，国内主要城市房价指标降温，楼市步入调整期。一时间众说纷纭，有不少人在大谈中国楼市的“拐点”和房价“大跳水”、“崩盘”。但这些似乎过于极端和悲观。有必要区分市场分化（有升有降）和大势拐点（长期曲线掉头向下），以及房价的阶段性回调盘整与全面崩盘。我认为目前的情况都属于前者。
市场出现分化后，目前应是促进我国住房市场健康化的契机，地方政府应该相机抉择使限购等手段和措施淡出，让不符合市场规律的权宜之计退出历史舞台。
当然，这需要因地制宜。迹象表明，对市场分化应给予正面评价。中长期制度建设如跟上，应能有效防止强烈的大幅反弹。
珏林：今年大家普遍认为市场不太好，我觉得有两点：一是今年指标和去年同期相比有明显变化，去年1～4月指标较高，历也是的，去年不正常，今年再高就更不正常；二是贷款收紧，由于银行内部调整，不管开发贷还是全部减少或延迟。
未来怎么做还是要看市场，现在的市场不是坏的，今年1～4月商品房销售2.77亿平方米，这个数量比2011、2012年都好，只是低于2013年。所以这个状况不是困难的，也不是危急的。只是市场主要处于观望阶段，开发企业拿地信心不足，属于僵持阶段。
十八大后，整个房地产市场逐步往市场资源配置方向转移，但从政府管理层面看，还没有做好市场管理措施，手段还跟不上。
杨志勇：现在更应该做的是，借这个时机把过去扭曲的一些政策矫正。整个房地产市场部分房价下行，存在种种风险，首先可能冲击社会稳定，其次影响经济和金融稳定。中国还处在转型期，过去很多不利于房地产市场健康发展的政策需要梳理。
在制度完善的过程中，对市场本身或多或少都会起到作用。
黄涛：近期，央行和银监会要求商业银行优先满足居民家庭购买自住普通商品住房的贷款需求。我认为这是正确和理性的。市场如果没有按揭贷款支持，也是比较不健康的。
同时，商业银行实施合理审慎、符合实体经济真实需求的信贷政策，从整体上也有助于防范宏观经济风险和金融风险。
是首套房按揭贷款，如果是刚性基本需求，从银行角度来讲，应该持积极支持的态度。2008年金融危机以后，香港地区市场的按揭贷款利率很低，很长一段时间的实际利率不到1%，导致大多数银行在按揭贷款方面的状况并不理想，但这个产品在香港地区市场仍然存在，主要是因为按揭贷款本身就有合理、实际需求，还关系到社会民生和整体经济稳定。
至于开发贷，此次央行没直接提到，但房地产行业对经济、民生领域影响比较大，我相信商业银行还是会在守住风险底线的情况下，继续甄选企业、项目给予合理支持。
现在的市场为何不正常
日报：过去几年，中国推动了大规模的保障房建设，这对商品房市场是否形成了良性推动？接下来住房保障工作要如何推进，以更好实现分类调控？
贾康：现在对于房地产领域，我国政府决策层显然已经有新的优化调控思路。
一方面以建3600万套保障房为代表的基本保障房建设正在推进，有效供给在未来几年内就要到位。另一方面在商品房领域，不再屡屡表态、频频出手，而是给出市场自身调整空间。市场通常应该在小幅正常波动中优化配置健康发展，我们现在越来越有望接近这个境界了。
在宏观调控层面，应说正在实行“双轨统筹”框架：一是保障轨；一是市场轨。也就是说，商品房的房价高与低，与低端群体解决“住有所居”问题没有直接关系。
政府要做的首先是托住“廉租房”与“公租房”合而为一这个底；其次，要发展更高一层的“共有产权房”；第三，在有相应房源的地方辖区内，适时把“补砖头（出资支持新建保障房）”转为“补人头（政府采购式供应公租房，补贴付给特定保障对象的房东）”。在这个基础上，对于一般性的商品住宅，政府只需要管土地合理规划、市场公平竞争规则和依法收税就可以了。
珏林：现在真正急需住房的是外来的、长期在城市工作的年轻人，这部分人口是每年源源不断增加的新需求，保障房并没有这么多能力解决他们的问题，所以还是要靠市场，只有市场稳定了、房价稳定了，才有更多的群体能进入市场，改善住房。
现在的市场，对二手房和租赁市场不够重视，没有盘活。现在大家盯着房价、盯着新房，保障房解决不了问题但还得建。实际上这部分资源可以发挥作用，解决无房户、年轻人的需求，政府应该把租赁和二手房市场规范利用起来，提供一些政策，缓解保障房的压力。
杨志勇：保障房方向是对的，但要注意处理好一个问题——住房公共政策的制定。
假设月收入低于某个金额，比如3000元，就可以进入保障房，那是不是会鼓励大家都去做3000元的工作？这是政策的问题，保障范围多大、程度多深，都需要考虑，而不是保障越多越好。
另一个问题，不管房价多少，每个时期都有一个对应的衡量标准。我认为，一个社会中，收入达到中上水平的人群都应该买得起与自身社会地位相称的商品房，而且靠的是自己独立的收入和积累，而不是凭借全家的力量，这个市场才是正常的。按此现在的市场肯定是不正常的。
这个情况下，扩大保障性住房的供给就会减少一部分刚性需求，是有利的。但是盖多少，住房公共政策在这个方面还没有完全厘清。
加快房产税立法
日报：如果政府要出台专门针对房地产市场的“微刺激”政策，在“分类调控”的思路上，短期和中长期来看，财政政策可以有哪些作为？
贾康：加快房地产税立法，以经济手段置换“调控”，应是楼市分化之后政府和各方互动中的重要抉择。
不宜简单化地认为，房地产税一出台就能抑制房价。实际上，房地产税本身难以改变中国未来几十年城市房价上扬曲线的大模式，但在发挥其他功能的同时，确实有利于减少一些房市泡沫，也有利于降低住房空置率，是促使房地产市场健康发展的重要制度要素之一。
但令人遗憾的是，房地产税改革至今的进展很不理想。三中全会之后，这一改革的方向、思路更清晰了，政府理应抓住制度建设不放而有所作为。
杨志勇：一种是原先制度不好的，需要改变制度；另一种是调整税费，比如契税从3%调整到1%。
考虑到未来契税等一系列与房地产相关的税收，可能被房地产税所取代，这个问题就会更复杂。
目前情况下，我们现有的税费制度可以采取一些改革。例如，现行制度不利于改善型消费，那么卖旧房买新房之间的税费可以抵扣的制度，就比现有制度要好得多。
但要注意的是政策利益归宿，如果减轻税费房价依然不变，或者减掉的部分又被“吃掉”，那意义就不大了。
家庭买首套房可考虑抵扣个税
日报：我们想探讨几种政策的可能性：一是，结合未来个税以家庭综合征收的方向，是否有可能对家庭购买首套房进行抵扣？二是，不满个税免征额的，购房有没有可能享受财政贴息？
贾康：优化个税制度设计，需强调“综合计征，分类扣除，年度结算”的改革方向，以利优化其调节社会成员收入的功能。还有一个值得重视的优化要领：按家庭征收，以追求更具实质意义的公平。
在目前仅按个人征收个税的情况下，同样水平的收入，在家庭赡养系数不同的两个纳税人之间很容易导大的不公平。更合理的制度设计，是合并计算家庭收入，再考虑人均收入水平的差异，区别对待。
个税改革的工作千头万绪，我们要做的，是争取将更多符合条件的抵扣因素纳入个税征管，这对于减轻纳税负担更为有效。
楼继伟部长曾提及应把按揭贷款纳入抵扣范围。虽然综合和分类结合的个税改革方向，在操作上还有不小的难度，但可以借鉴国际成熟经验，积极创造条件逐步推进。
比如，按家庭征收个税不论具体设计上的“技术路线”如何，首先对于税务部门的征管提出了严峻挑战。如何保证信息具备真实性？假如核查、纠错机制跟不上，这种情况将防不胜防，进而整个制度体系将会落入“惩罚老实人”的陷阱，终趋于丧失公正以及不可持续。
如果信息掌握比较可靠，可以考虑对家庭购买首套房给予适当的个税抵扣优惠。
另外，达不到个税起征点的低收入，应首先考虑由保障房解决他们“住有所居”问题，应主要是“租房”而非“购房”，不宜先讲如何以财政贴息支持他们购房。
珏林：税收是法治管理的手段，市场管理的手段是法治手段。为什么手段总是调不好？因为部门步调不一致。
比如，土地转让金一收就是70年，税收应该是每年缴纳，现在变成一次性的费，将来再调控应考虑这部分因素。
原来的税法是单一的，以管为主，现在考虑的因素要更多一些。政策制定了，实施中也很难到位，会产生新的不公。房地产这些难题，应该是重大的研究和改革问题，不是简单的修补。
杨志勇：按揭利息支付抵扣政策不一定需要以家庭为单位，以个人为单位也可以。我们现在规定，资本部分不能抵扣，劳动报酬所得可以进行抵扣。执行这个政策，技术上来说没有多难，但是征管成本可能很高，个税收入总体水平还是有限。征税不能不考虑到成本问题。
达不到个税免征额的，可能也没钱买商品房，低收入群体可以依靠保障性住房解决住房问题。如果是的一套商品房，允许按揭贷款利息做些扣除，更有利解决问题。
日报：从货币政策看，如何能更精准实现分类调控？
珏林：主要还是资本市场盘活，不管是开发还是住房消费，目前的贷款渠道还是单一。只有把资本市场盘活，融资渠道宽了，贷款方式多样化，才是的方式。
金融改革还是要深入，如果渠道多元化，房地产这块肉谁都会抢。
黄涛：下一步调控政策，可能不会偏重一次性、普适性的调整，更可能是针对不同领域和区域、不同演变发展阶段、不同性质等问题，进行小步、差异化调整。有关部门对货币政策等的调整，会更强调针对性、有效性和执行效果。
杨志勇：市场可以决定的就让它归市场。目前市场上的货币已经太多了，如何让货币政策回归中性，比什么都重要。
福州二手房交易现谷 4月份9成经纪人零成交
昨日，达明路一家房产中介营业中
市场好时，房东卖房子就像“拍卖会”，价高者得没人有异议。现如今，就算房源也得给购房者留足议价空间。这是福州房产经纪人郑文强近期的“工作总结”，也是福州(城区)二手房市场近期的真实写照。
数据统计，上周，福州二手房成交量仅140余套。今年4月份，福州中介机构二手房成交总量约1050套，福州目前有房产经纪人10000名左右，这意味着4月份有9成从业者零成交。
寒意逼人，福州某房产中介机构200余名员工相继离职。有业内人士感叹，“这是自2008年以来福州二手房市场谷!”
从“万元户”到零业绩
经纪人叹：这一波“寒流”来势凶猛
郑文强，2009年入行，3个月后开始独立带客户看房，游走于鼓楼区部分楼盘之间。
时值地产行业整体回暖，郑文强每月能促成4-5套二手房成交，这让他跻身月薪“万元户”之列。这样的状态保持了近两年。
郑文强曾有过这样一次经历。通湖路湖光花园内，一房东在其手上挂牌出售一套二手房。89平米，开价98万元左右。
“挂牌当天上午，就有客户去看房。到了下午，已有好几位经纪人带着各自客户去看房了。房东见房子很抢手，现场搞起拍卖，，这套房以高出起始价10万元的价格成交。”郑文强回忆，“当时行情好，没有人觉得房东这么做不合理。”
这让郑文强领悟了同行间流行的一句话，“如果有房东能保持价格一夜不涨，那是发自内心的承诺。要是哪个房东能一个月不，是靠谱的人。”
行业拐点伴随着2011年限购令到来，很快就在当年五六月份降到冰点，也让郑文强初次经历二手房市场低潮。随着2012年下半年开始，市场再次出现回暖，郑文强为此松了一口气。
但春天很短暂。受去年年末一系列银根收紧、房贷利率上调等政策影响，郑文强明显预感到这一波“寒流”来势凶猛。
因为业务范围多集中在双抛桥一带，郑文强服务的客户群体多是改善型购房者，这一群体有购买力却对资金把控度更高，但在这时，他们却不再急着出手而是在瞅时机。
就在上个月，郑文强终于促成通湖路一套二手房成交，这单业务他努力了将近2个月，不过，他却对结果耿耿于怀。“3月份房东挂牌出售时开价240万元左右，一个星期后有客户愿意出价210万元现金购买，房东当时还在观望，希望价格再高点，等到一个多月后终成交，这套房被人以205万元的价格买走，还是分期按揭。”
尽管福州二手房价格已回落到2年前水准，但“观望情绪还在持续，卖房的观望，买房的也观望。”郑文强这样形容市场。
上周成交量创历史
记者算账：4月份福州约9成经纪人零成交
在福州市房地产交易网站上，我们无法查到确切的二手房交易数据。
而据福州麦田房产总监吴祖怀介绍，今年4月份，福州二手房成交总量仅1500余套，与去年同期相比下滑近50%，与今年3月份环比则下滑20%左右。
在这一成交数据中，70%左右是由房产经纪人完成。那么，若以4月份中介机构成交总量1050套，现有房产经纪人10000名左右来看，4月份福州约有9成从业者是零成交。换个角度来看，若以福州现有房产中介门店2000余间计算，每间门店4月份成交量不足1套。
“对于一间房产中介门店来说，二手房交易所得利润占全店收入的8成左右。”吴祖怀表示。
另据东快记者了解，就在上周(5月19日-25日)，福州二手房成交总量仅140余套，连续下滑趋势不减。福州双安房产董事长郑爱新表示，“从业十几年，这是自2008年以来福州二手房市场谷，!”
成交量下滑直接影响二手房成交价格。吴祖怀认为，具体来看，目前价格下降比较明显的是马尾、闽侯上街等这些新。“马尾一些大户型江景房维持去年价格，依旧难以出售，若扣除利息、税费等相关费用，这样的价格已让急于出手的房东开始着急。”
但对客户而言，“二手房市场已进入窗口期，对于刚需和改善型购房者而言，可以考虑出手。因为从中长期来看，房价上涨仍会是趋势。”
一房产机构员工离职200余
坚守者：依旧对市场充满信心，低谷总会挺过去
受二手房成交量下滑等因素影响，福州房产中介机构从业人员日子并不好过。接连两日，东快记者走访发现，多数房产中介将精力放在了租售房业务上，更多时间则是待在店里玩手机消遣。
昨日中午，在东泰路一房产中介店里，经纪人陈先生介绍，一套80余平米的二手房挂牌已经两周，询价者寥寥。“房东着急出手，已经主动5万元，如果你有意向，还有议价空间。”谈话中，记者了解到，陈先生5月还没有促成一单二手房交易。
在仙塔街旁，一家经营多年的房产中介门店于日前悄然停业，店外有人手写“转让”两字。
据福州某大型房产机构内部人士透露，从年初至今，该机构已有200余人相继离职。在郑文强所在的销售团队中，近期也有2名员工离职。今年以来，全店成交业绩月均仅5套左右。
然而，郑文强依旧对市场充满信心。“这几天，一些改善型购房者和刚需都开始出手购房，观望的情绪稍微有些缓和，低谷总是会挺过去的。”
为了不让团队骨干被业绩短期下滑的负面情绪击退，部分房产中介负责人开始利用业务培训和团队建设活动，激励士气。
郑爱新表示，“若明年下半年，二手房市场能够重新回暖，就已是理想预期。不过，就算回暖也不再能找到2008年的‘井喷期’。”
尽管现在市场仍然趋冷，郑爱新仍坚信未来房地产经纪行业发展向好，“市场下滑必有淘汰，未来福州二手房市场还是会空出一部分市场需要重新洗牌。”
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限购应择机淡出
财经日报：在房地产市场分化的大背景下，如何看待 “微刺激”？ “微刺激”如何才能更有效地实施分类调控？
贾康：3月份以来，国内主要城市房价指标降温，楼市步入调整期。一时间众说纷纭，有不少人在大谈中国楼市的“拐点”和房价“大跳水”、“崩盘”。但这些似乎过于极端和悲观。有必要区分市场分化（有升有降）和大势拐点（长期曲线掉头向下），以及房价的阶段性回调盘整与全面崩盘。我认为目前的情况都属于前者。
市场出现分化后，目前应是促进我国住房市场健康化的契机，地方政府应该相机抉择使限购等手段和措施淡出，让不符合市场规律的权宜之计退出历史舞台。
当然，这需要因地制宜。迹象表明，对市场分化应给予正面评价。中长期制度建设如跟上，应能有效防止强烈的大幅反弹。
珏林：今年大家普遍认为市场不太好，我觉得有两点：一是今年指标和去年同期相比有明显变化，去年1～4月指标较高，历也是的，去年不正常，今年再高就更不正常；二是贷款收紧，由于银行内部调整，不管开发贷还是全部减少或延迟。
未来怎么做还是要看市场，现在的市场不是坏的，今年1～4月商品房销售2.77亿平方米，这个数量比2011、2012年都好，只是低于2013年。所以这个状况不是困难的，也不是危急的。只是市场主要处于观望阶段，开发企业拿地信心不足，属于僵持阶段。
十八大后，整个房地产市场逐步往市场资源配置方向转移，但从政府管理层面看，还没有做好市场管理措施，手段还跟不上。
杨志勇：现在更应该做的是，借这个时机把过去扭曲的一些政策矫正。整个房地产市场部分房价下行，存在种种风险，首先可能冲击社会稳定，其次影响经济和金融稳定。中国还处在转型期，过去很多不利于房地产市场健康发展的政策需要梳理。
在制度完善的过程中，对市场本身或多或少都会起到作用。
黄涛：近期，央行和银监会要求商业银行优先满足居民家庭购买自住普通商品住房的贷款需求。我认为这是正确和理性的。市场如果没有按揭贷款支持，也是比较不健康的。
同时，商业银行实施合理审慎、符合实体经济真实需求的信贷政策，从整体上也有助于防范宏观经济风险和金融风险。
是首套房按揭贷款，如果是刚性基本需求，从银行角度来讲，应该持积极支持的态度。2008年金融危机以后，香港地区市场的按揭贷款利率很低，很长一段时间的实际利率不到1%，导致大多数银行在按揭贷款方面的状况并不理想，但这个产品在香港地区市场仍然存在，主要是因为按揭贷款本身就有合理、实际需求，还关系到社会民生和整体经济稳定。
至于开发贷，此次央行没直接提到，但房地产行业对经济、民生领域影响比较大，我相信商业银行还是会在守住风险底线的情况下，继续甄选企业、项目给予合理支持。
现在的市场为何不正常
日报：过去几年，中国推动了大规模的保障房建设，这对商品房市场是否形成了良性推动？接下来住房保障工作要如何推进，以更好实现分类调控？
贾康：现在对于房地产领域，我国政府决策层显然已经有新的优化调控思路。
一方面以建3600万套保障房为代表的基本保障房建设正在推进，有效供给在未来几年内就要到位。另一方面在商品房领域，不再屡屡表态、频频出手，而是给出市场自身调整空间。市场通常应该在小幅正常波动中优化配置健康发展，我们现在越来越有望接近这个境界了。
在宏观调控层面，应说正在实行“双轨统筹”框架：一是保障轨；一是市场轨。也就是说，商品房的房价高与低，与低端群体解决“住有所居”问题没有直接关系。
政府要做的首先是托住“廉租房”与“公租房”合而为一这个底；其次，要发展更高一层的“共有产权房”；第三，在有相应房源的地方辖区内，适时把“补砖头（出资支持新建保障房）”转为“补人头（政府采购式供应公租房，补贴付给特定保障对象的房东）”。在这个基础上，对于一般性的商品住宅，政府只需要管土地合理规划、市场公平竞争规则和依法收税就可以了。
珏林：现在真正急需住房的是外来的、长期在城市工作的年轻人，这部分人口是每年源源不断增加的新需求，保障房并没有这么多能力解决他们的问题，所以还是要靠市场，只有市场稳定了、房价稳定了，才有更多的群体能进入市场，改善住房。
现在的市场，对二手房和租赁市场不够重视，没有盘活。现在大家盯着房价、盯着新房，保障房解决不了问题但还得建。实际上这部分资源可以发挥作用，解决无房户、年轻人的需求，政府应该把租赁和二手房市场规范利用起来，提供一些政策，缓解保障房的压力。
杨志勇：保障房方向是对的，但要注意处理好一个问题——住房公共政策的制定。
假设月收入低于某个金额，比如3000元，就可以进入保障房，那是不是会鼓励大家都去做3000元的工作？这是政策的问题，保障范围多大、程度多深，都需要考虑，而不是保障越多越好。
另一个问题，不管房价多少，每个时期都有一个对应的衡量标准。我认为，一个社会中，收入达到中上水平的人群都应该买得起与自身社会地位相称的商品房，而且靠的是自己独立的收入和积累，而不是凭借全家的力量，这个市场才是正常的。按此现在的市场肯定是不正常的。
这个情况下，扩大保障性住房的供给就会减少一部分刚性需求，是有利的。但是盖多少，住房公共政策在这个方面还没有完全厘清。
加快房产税立法
日报：如果政府要出台专门针对房地产市场的“微刺激”政策，在“分类调控”的思路上，短期和中长期来看，财政政策可以有哪些作为？
贾康：加快房地产税立法，以经济手段置换“调控”，应是楼市分化之后政府和各方互动中的重要抉择。
不宜简单化地认为，房地产税一出台就能抑制房价。实际上，房地产税本身难以改变中国未来几十年城市房价上扬曲线的大模式，但在发挥其他功能的同时，确实有利于减少一些房市泡沫，也有利于降低住房空置率，是促使房地产市场健康发展的重要制度要素之一。
但令人遗憾的是，房地产税改革至今的进展很不理想。三中全会之后，这一改革的方向、思路更清晰了，政府理应抓住制度建设不放而有所作为。
杨志勇：一种是原先制度不好的，需要改变制度；另一种是调整税费，比如契税从3%调整到1%。
考虑到未来契税等一系列与房地产相关的税收，可能被房地产税所取代，这个问题就会更复杂。
目前情况下，我们现有的税费制度可以采取一些改革。例如，现行制度不利于改善型消费，那么卖旧房买新房之间的税费可以抵扣的制度，就比现有制度要好得多。
但要注意的是政策利益归宿，如果减轻税费房价依然不变，或者减掉的部分又被“吃掉”，那意义就不大了。
家庭买首套房可考虑抵扣个税
日报：我们想探讨几种政策的可能性：一是，结合未来个税以家庭综合征收的方向，是否有可能对家庭购买首套房进行抵扣？二是，不满个税免征额的，购房有没有可能享受财政贴息？
贾康：优化个税制度设计，需强调“综合计征，分类扣除，年度结算”的改革方向，以利优化其调节社会成员收入的功能。还有一个值得重视的优化要领：按家庭征收，以追求更具实质意义的公平。
在目前仅按个人征收个税的情况下，同样水平的收入，在家庭赡养系数不同的两个纳税人之间很容易导大的不公平。更合理的制度设计，是合并计算家庭收入，再考虑人均收入水平的差异，区别对待。
个税改革的工作千头万绪，我们要做的，是争取将更多符合条件的抵扣因素纳入个税征管，这对于减轻纳税负担更为有效。
楼继伟部长曾提及应把按揭贷款纳入抵扣范围。虽然综合和分类结合的个税改革方向，在操作上还有不小的难度，但可以借鉴国际成熟经验，积极创造条件逐步推进。
比如，按家庭征收个税不论具体设计上的“技术路线”如何，首先对于税务部门的征管提出了严峻挑战。如何保证信息具备真实性？假如核查、纠错机制跟不上，这种情况将防不胜防，进而整个制度体系将会落入“惩罚老实人”的陷阱，终趋于丧失公正以及不可持续。
如果信息掌握比较可靠，可以考虑对家庭购买首套房给予适当的个税抵扣优惠。
另外，达不到个税起征点的低收入，应首先考虑由保障房解决他们“住有所居”问题，应主要是“租房”而非“购房”，不宜先讲如何以财政贴息支持他们购房。
珏林：税收是法治管理的手段，市场管理的手段是法治手段。为什么手段总是调不好？因为部门步调不一致。
比如，土地转让金一收就是70年，税收应该是每年缴纳，现在变成一次性的费，将来再调控应考虑这部分因素。
原来的税法是单一的，以管为主，现在考虑的因素要更多一些。政策制定了，实施中也很难到位，会产生新的不公。房地产这些难题，应该是重大的研究和改革问题，不是简单的修补。
杨志勇：按揭利息支付抵扣政策不一定需要以家庭为单位，以个人为单位也可以。我们现在规定，资本部分不能抵扣，劳动报酬所得可以进行抵扣。执行这个政策，技术上来说没有多难，但是征管成本可能很高，个税收入总体水平还是有限。征税不能不考虑到成本问题。
达不到个税免征额的，可能也没钱买商品房，低收入群体可以依靠保障性住房解决住房问题。如果是的一套商品房，允许按揭贷款利息做些扣除，更有利解决问题。
日报：从货币政策看，如何能更精准实现分类调控？
珏林：主要还是资本市场盘活，不管是开发还是住房消费，目前的贷款渠道还是单一。只有把资本市场盘活，融资渠道宽了，贷款方式多样化，才是的方式。
金融改革还是要深入，如果渠道多元化，房地产这块肉谁都会抢。
黄涛：下一步调控政策，可能不会偏重一次性、普适性的调整，更可能是针对不同领域和区域、不同演变发展阶段、不同性质等问题，进行小步、差异化调整。有关部门对货币政策等的调整，会更强调针对性、有效性和执行效果。
杨志勇：市场可以决定的就让它归市场。目前市场上的货币已经太多了，如何让货币政策回归中性，比什么都重要。
福州二手房交易现谷 4月份9成经纪人零成交
昨日，达明路一家房产中介营业中
市场好时，房东卖房子就像“拍卖会”，价高者得没人有异议。现如今，就算房源也得给购房者留足议价空间。这是福州房产经纪人郑文强近期的“工作总结”，也是福州(城区)二手房市场近期的真实写照。
数据统计，上周，福州二手房成交量仅140余套。今年4月份，福州中介机构二手房成交总量约1050套，福州目前有房产经纪人10000名左右，这意味着4月份有9成从业者零成交。
寒意逼人，福州某房产中介机构200余名员工相继离职。有业内人士感叹，“这是自2008年以来福州二手房市场谷!”
从“万元户”到零业绩
经纪人叹：这一波“寒流”来势凶猛
郑文强，2009年入行，3个月后开始独立带客户看房，游走于鼓楼区部分楼盘之间。
时值地产行业整体回暖，郑文强每月能促成4-5套二手房成交，这让他跻身月薪“万元户”之列。这样的状态保持了近两年。
郑文强曾有过这样一次经历。通湖路湖光花园内，一房东在其手上挂牌出售一套二手房。89平米，开价98万元左右。
“挂牌当天上午，就有客户去看房。到了下午，已有好几位经纪人带着各自客户去看房了。房东见房子很抢手，现场搞起拍卖，，这套房以高出起始价10万元的价格成交。”郑文强回忆，“当时行情好，没有人觉得房东这么做不合理。”
这让郑文强领悟了同行间流行的一句话，“如果有房东能保持价格一夜不涨，那是发自内心的承诺。要是哪个房东能一个月不，是靠谱的人。”
行业拐点伴随着2011年限购令到来，很快就在当年五六月份降到冰点，也让郑文强初次经历二手房市场低潮。随着2012年下半年开始，市场再次出现回暖，郑文强为此松了一口气。
但春天很短暂。受去年年末一系列银根收紧、房贷利率上调等政策影响，郑文强明显预感到这一波“寒流”来势凶猛。
因为业务范围多集中在双抛桥一带，郑文强服务的客户群体多是改善型购房者，这一群体有购买力却对资金把控度更高，但在这时，他们却不再急着出手而是在瞅时机。
就在上个月，郑文强终于促成通湖路一套二手房成交，这单业务他努力了将近2个月，不过，他却对结果耿耿于怀。“3月份房东挂牌出售时开价240万元左右，一个星期后有客户愿意出价210万元现金购买，房东当时还在观望，希望价格再高点，等到一个多月后终成交，这套房被人以205万元的价格买走，还是分期按揭。”
尽管福州二手房价格已回落到2年前水准，但“观望情绪还在持续，卖房的观望，买房的也观望。”郑文强这样形容市场。
上周成交量创历史
记者算账：4月份福州约9成经纪人零成交
在福州市房地产交易网站上，我们无法查到确切的二手房交易数据。
而据福州麦田房产总监吴祖怀介绍，今年4月份，福州二手房成交总量仅1500余套，与去年同期相比下滑近50%，与今年3月份环比则下滑20%左右。
在这一成交数据中，70%左右是由房产经纪人完成。那么，若以4月份中介机构成交总量1050套，现有房产经纪人10000名左右来看，4月份福州约有9成从业者是零成交。换个角度来看，若以福州现有房产中介门店2000余间计算，每间门店4月份成交量不足1套。
“对于一间房产中介门店来说，二手房交易所得利润占全店收入的8成左右。”吴祖怀表示。
另据东快记者了解，就在上周(5月19日-25日)，福州二手房成交总量仅140余套，连续下滑趋势不减。福州双安房产董事长郑爱新表示，“从业十几年，这是自2008年以来福州二手房市场谷，!”
成交量下滑直接影响二手房成交价格。吴祖怀认为，具体来看，目前价格下降比较明显的是马尾、闽侯上街等这些新。“马尾一些大户型江景房维持去年价格，依旧难以出售，若扣除利息、税费等相关费用，这样的价格已让急于出手的房东开始着急。”
但对客户而言，“二手房市场已进入窗口期，对于刚需和改善型购房者而言，可以考虑出手。因为从中长期来看，房价上涨仍会是趋势。”
一房产机构员工离职200余
坚守者：依旧对市场充满信心，低谷总会挺过去
受二手房成交量下滑等因素影响，福州房产中介机构从业人员日子并不好过。接连两日，东快记者走访发现，多数房产中介将精力放在了租售房业务上，更多时间则是待在店里玩手机消遣。
昨日中午，在东泰路一房产中介店里，经纪人陈先生介绍，一套80余平米的二手房挂牌已经两周，询价者寥寥。“房东着急出手，已经主动5万元，如果你有意向，还有议价空间。”谈话中，记者了解到，陈先生5月还没有促成一单二手房交易。
在仙塔街旁，一家经营多年的房产中介门店于日前悄然停业，店外有人手写“转让”两字。
据福州某大型房产机构内部人士透露，从年初至今，该机构已有200余人相继离职。在郑文强所在的销售团队中，近期也有2名员工离职。今年以来，全店成交业绩月均仅5套左右。
然而，郑文强依旧对市场充满信心。“这几天，一些改善型购房者和刚需都开始出手购房，观望的情绪稍微有些缓和，低谷总是会挺过去的。”
为了不让团队骨干被业绩短期下滑的负面情绪击退，部分房产中介负责人开始利用业务培训和团队建设活动，激励士气。
郑爱新表示，“若明年下半年，二手房市场能够重新回暖，就已是理想预期。不过，就算回暖也不再能找到2008年的‘井喷期’。”
尽管现在市场仍然趋冷，郑爱新仍坚信未来房地产经纪行业发展向好，“市场下滑必有淘汰，未来福州二手房市场还是会空出一部分市场需要重新洗牌。”