“深圳超八成住宅空置”网帖引起楼市轩然大波

深圳楼市现状：一手房价再降 二手业主心慌

深圳豪宅开始抛售

“深圳超八成住宅空置”网帖引起轩然大波

网友认为数据“硬伤太多”，不足以得出此结论

万家灯火。

屈原抬头有“天问”，现代人抬头则实际于数数楼房的亮灯率。近日，一名自称是金融宅男的网友“蒲哥”发帖称，他通过各种渠道和公共数据，推算出深圳目前住宅总量有990万套、现有居民204万户，这意味着可能有786万套房没人，深圳住宅空置率至少85%。这个“唱空”结果一出，马上在网上引起了轩然大波。有网友对此进行了反驳，认为数据“硬伤太多”，数字的准确度有待商榷，不足以支撑所得结论，亮出“否定”牌。

1

先说说房 住宅总量到底有多少

“唱空”派

深圳市住建局于2011年发布的《深圳市住房保障发展规划》曾指出：截至2010年末，全市住房总建筑面积4.09亿平方米，约810万套。截至2010年，全市违法建筑普查总量35.69万栋，大概150万套。另外，从2011年～2013年，深圳市共建设商品住房、安居房、公租房合计约30万套。据此，“深圳市的住宅总量达到了：合法住房+小产权房150万套=990万套”。

“否定”派

官方文件没有说这4.09亿平方米住房剔除了违法建筑（也就是民间所谓的“小产权房”）。4.09亿平方米÷810万套=50.5平方米/套，也就是说深圳每套住房的平均面积只有50.5平方米。“这个数据之小，超乎我们的想象和常识吧”。我们知道，那种房子，往往每层一梯两户，每套面积都不大。而那110万套商品住房，户均93平米，还算正常。《深圳市住房保障发展规划》还透露，2010年末，全市已建成保障性住房总建筑面积约0.27亿平方米。所以，上述4.09亿平米总住房面积，如果不包括违法建筑（小产权房），仅仅靠农村的统建楼、单位集资房和军产房，是凑不齐跟商品房之间3亿平方米的差额的（4.09-1.02=3.07亿平方米）。

2

再说说人 深圳到底生活了多少人

“唱空”派

市供电局在其网站的自我介绍中提到，该局2014年年初的客户数为271.26万户。这应该是深圳的企业和居民用户的总和。再考虑到深圳市市场和质量监督委员会公布，截至今年一季度深圳市企业总数达67万户，则粗略估计，深圳市现有居民总户数约204万户。

“否定”派

2013年的人口数字，官方至少有三个说法，一个是深圳市统计局用来计算人均GDP的，为1063万人。列入其中的外来人口，都是办理了居住证，在深圳有稳定工作，而且居住超过半年以上的。但在2013年，深圳卫计委的文件中还说，他们为1500万深圳人提供服务；而深圳警方则表示，他们实际管理人口是1800万。那么深圳到底有多少人？“我们可以通过‘手机用户数’和‘生在校生人数’来推算”，“深圳合理的结论是有1800万到1900万人口”。

3

两种结论 空置率究竟该怎么算

“唱空”派

990万套住宅减去204万户住户，这意味着，可能有786万套房没人住，空置率约85%。

“否定”派

即便按照1800万来计算深圳人口，如果除以204万的户数，每户也有9个人，而深圳平均每户的面积是50.5平方米，这可能吗？如果你熟悉深圳，就知道深圳普遍存在用水、用电“中间层”现象。

在绝大多数城中村，一个用电户对应的往往是一栋楼，或者一片楼。由某个原住民或企业向供电局或者自来水公司结算，然后他再跟大家结算，并顺便加价。按照用电户数来推算深圳家庭户数，是没有意义的。

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每当跟朋友们聊起深圳的房价，几乎人都会说“不会跌”，理由是“深圳没有地”。真的是这样吗?

为了给大家一个合理的解释，蒲哥充分发挥金融宅男的研究精神，为小伙伴们统计了相关数据，结果令我大吃一惊。

放心，我会写得跟美食指南一样简单易懂的。

在开始这个话题的讨论之前，请大家先拉开窗帘，看看你家的住宅楼，有多少房子是亮灯的?

其实，早在2011年，深圳大学就有一群学生，历时半年，调查了121个楼盘、4.1万套住宅，通过查看用水量算出结果：深圳一手楼空置率达到43%。

次年，记者跑到深圳各大新兴住宅区，通过查看亮灯情况来判断空置率。结果更加惊人：龙岗八成空置，后海六成空置，龙华、坂田空置率更高达八九成!

不过，金融宅男当然不会满足于如此原始的手段，我们习惯用数据说话。

要回答“深圳住宅是否过剩”这个问题，无非就是看深圳有多少房、有多少人。但令人失望的是，政府在这个方面向来遮遮掩掩，绝不会直截了当地告诉你，原因你懂的。

不过，深圳市住建局于2011年发布的《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》曾指出：截至2010年末，全市住房总建筑面积4.09亿平方米，约810万套。但这并不是深圳住宅存量的全部，因为这个数据并不包含民间称为“小产权房”、官方称为“历史违法建筑”的部分。

继续追查发现，2009年，为了彻底摸清“历史违法建筑”的底数，深圳市斥资数千万元，做了一份全面普查，这也是惟一完整披露的小产权房数据库。由深圳市规划国土委负责的该份普查统计报告显示，截至2010年，全市违法建筑普查总量35.69万栋，总建筑面积3.92亿平方米。

但是，上述3.92亿平方米的“历史违法建筑”，除有作为主体的统建楼和自建房以外，还包括工业、商业或、公共配套类等，报告显示，其中住宅类总建筑面积共有1.49亿平方米。假设套均面积为100平方米，则这些小产权房大概就有150万套。

另外，从2011年~2013年，深圳市共建设商品住房、安居房、公租房合计约30万套。新建的小产权房就暂且忽略不计了，因为确实没有数据。

到这里，深圳市的住宅总量就昭然若揭了：合法住房(810万套+30万套)+小产权房150万套=990万套。

下面来计算深圳市共有多少住户。

一如既往地，政府也没有公布这个数据。不过，机智的蒲哥发现，深圳市供电局在其网站的自我介绍中提到，该局2014年年初的客户数为271.26万户。这应该就是深圳的企业和居民用户的总和，因为只要有人，任何企业和居民都必须用电的吧?

再考虑到深圳市市场和质量监督委员会公布，截至今年一季度深圳市企业总数达67万户，则粗略估计，深圳市现有居民总户数约为204万户。

结果出来了：990万套住宅——204万户住户，这是什么概念?

这意味着，可能有786万套房没人住，空置率约八成。

当然，实际情况可能没有这么严重——也可能更严重，谁说得准呢?但是，要说深圳市的住宅存在严重过剩，这是大致靠谱的。

小伙伴们可能会疑惑，深圳这么小小的一个城市(2000平方公里)，仅相当于上海的三分之一、广州的27%、北京的12%，咋就建了这么多房子呢?

其实，只要大家熟悉这四个一线城市就不会奇怪了。深圳尽管总面积小，但是早就实现全面城市化，是国内一个没有农村的城市，而其它三个城市都还有大片开发程度不高的农村。例如广州，如果只算其开发程度较高、人口较密集的六区，其实总面积也只有1500平方公里。

同时，由于作为新兴城市没有历史负担，在深圳很难见到低矮的房子，这里空地都密密麻麻见缝插针地建满了高楼大厦，哪怕农民房也要建到七八层，这也是的。即使在伟大北京的市区，也经常会莫名其妙地看到一大片土地，既不建楼、也不种树;要在深圳，绝壁会有人抢建几十栋农民房在上面。

也正因为如此的房地产建设，深圳的房地产企业是国内牛的。在2013年中国房地产百强企业之中，有16家是深圳企业。

未来谁会为如此庞大的存量住宅买单?

蒲哥有个朋友，手握一栋大楼——不是农民房，而是真的二十几的小产权房——但是，既不出租、也不出售，就是博弈未来房价继续上涨。这样的人不在少数，而这正是导致住宅大量空置的原因。

但是，在深圳现在的房价水平上，还有多少人有能力接手呢?

大家可以参考以下数据。

政府公布的数据显示，截至2013年，深圳市年末常住人口1062.89万人，其中，户籍人口310.47万人，另有农民工近700万人。

我并非歧视农民工兄弟，但是实事求是地说，这700万人基本上不构成对楼市的有效需求。按深圳市总工会2010年发布的报告，老一代农民工平均收入在2072元/月，新生代农民工为1839元/月。再度无语的是，这个机构没有公布数据，不过，假设按照近两年全市居民平均收入累计增速23%来计算，2013年农民工的平均月收入也仅在2500元左右，面对当前平均2万/平方米的深圳房价，基本上是杯水车薪。

剩下那310.47万位有户籍的市民，以及数十万位既不是农民工、但也没有户籍的市民，加起来大概350万人吧。

国家统计局深圳调查队曾在2012年公布过一次居民家庭人均可支配收入中位数，这个基于抽样调查的数据显示，2011年，深圳市居民家庭人均可支配收入为36505元，而同期人均可支配收入中位数为33299元，其中有58%的家庭人均可支配收入达不到36505元的平均数。

到2013年，深圳市全年居民人均可支配收入已涨到4.5万元，不过，低于平均收入的家庭比例应该是不会有多大变化的，所以，我们继续假设有58%的家庭人均可支配收入达不到平均数，而这些年收入低于四万多元的人，有在深圳买房的能力吗?估计比较悬!

这样的话，大概就只剩下147万人了(其中有些人可能会组成家庭，所以人数可能更少)。我们姑且相信，年收入达到4.5万元就具备在深圳买房的能力，但是，147万人——990万套住宅（按此计算，住宅空置率达85.2%），加上住宅数量增加的速度还高于人口增加的速度，我必须承认，我很难对深圳房价的未来有信心。

那么，既然供需如此悬殊，房价为啥老是不跌呢?

这个问题太复杂了，下次再说吧。

深圳楼房空置率：一边是空房子 一边是没房子————记者调查：多个楼盘鲜见灯光，有人称深圳一些豪宅空置率达50%

一边是大量的无力购房者在“望楼兴叹”，一边是持有多套房产的业主或客将房屋空置，这种尴尬的局面一直存在于地产市场。在今年房产新政实施百日之后，记者就此进行调查。

同时，此前不断有报章抛出，“深圳等一线城市的房屋空置达40%，几乎有一半的房屋没有人住”、“深圳房屋空置逐年攀升”等论调，引起社会广泛关注，房屋空置的话题再次引来热议。房屋空置对于楼市会产生怎样的影响？而对于目前不动产闲置税是否要实施各界也存在不同见解。一些业界人士认为，其实施存在难度。

调查

多个楼盘鲜见灯光

陈建新指着一栋栋楼房，叹息地说：“看看，多好的楼，里面却很少有人住，可惜。”他说的楼房，位于龙岗如意路和黄阁路交界处的奥林华府。

陈建新在去年购置了这里的一处房产，但此后，他就发现，左邻右舍都是空房，一年多了，都没有人入住，后来才知道，这里的房屋早已经售出。他纳闷：“买了房子不住，真不知道这些业主想咋折腾。”

７月３１日晚８时多，记者来到这里。站在一栋楼房的１９层，环视偌大的花园小区，亮灯的房屋很少，整片整片的楼层漆黑一片，点缀其间的灯光显得很耀眼。问及值班的保安，他说：“这里的房屋除了少数没有卖外，很多没有灯光的房屋其实早就卖出了。一些业主要等着房屋升到了高价位才出手，所以才空置了这房屋。”

这样的情景在深圳的楼盘中并不少见。福田区的香蜜湖一号以“豪”而，这里的房屋每平方米售价在几万元以上，并且每一套面积也有几百平方米。但记者８月１日晚上９时多来到这里观察发现，这个处于香蜜湖的楼盘没有多少灯光在闪烁。记者上前向该小区保安了解情况。“我们不清楚，好像一直都这样吧。”再问，保安沉默以对。对于该处的房屋空置，深圳满堂红地产中介的一名工作人员说：“深圳一些豪宅的空置率至少在５０％以上，这早就不是什么稀罕事了，装修的成本高，房租低，还不如空着，等待好价钱立即出手，就是这些业主的心态。那都是有钱人的游戏。”

记者在该地段了解到，在香蜜湖北的新天国际名苑、香梅路与莲花路交会处的俊景豪园，在晚上时间房屋亮灯率都不高。而在南山后海的一些楼盘，这些情况同样存在。

记者知道，对亮灯率的调查是个笨办法，并不能反映空置的全貌，但是当前无机构提供数据的情况下，这个笨办法也部分地反映了空置率的现实。

心态

宁愿空置也不放租

对于被业界认为空置大多是由客操纵的说法，记者也对部分客进行了调查。

黄先生言称自己在深圳的楼市里摸爬滚打了不少年。“我到现在有差不多１０处房产，说到空置，占了自己持有房屋的八成了，有８套房子到现在都空着。但这些空置的房屋，大都是２００平方米以上的住宅，都是毛胚房。”这位年过五旬的客，说起楼市显得很精神，“你想想看了，如果这些房屋拿出来放租，我得装修吧。”他举例说，其中有一套住房面积有２００多平方米，在去年以每平方米３万元的价格买来，６００多万元了，如果装修起来，也要２０多万吧，但放租出去，一个月还不到１．５万，不合算。所以宁可空置房屋，也不放租，一有机会就把房屋卖掉了。

在记者采访中，与黄先生持同样观点的客占了绝大部分。李先生说，目前空置的房屋大都是豪宅，很多人也不会去租的，所以都不会考虑这个方面的问题。再说，空置的房屋等到行情好的时候，该出手时就出手，不用麻烦。很多人不会在乎去挣租金的，小客可能会这样想。

李先生的说法记者在其他业主那里得到了印证。一位姓孙的小客告诉记者，他手上的房屋大多在９０平方米以下，有不少还是二手楼，都已经有了一些简单的装修，不太费劲。但对于空置的房屋，他表示，要等机会出手。

而对于有二套以上普通房产的市民，“房子闲着也是闲着，还不如拿出去租个好价钱，来缓解另一套房的月供压力。”处于此情况的林先生如是说。

纵深

房屋空置抬高楼价？

近日，有媒体报道称，“深圳等一线城市的房屋空置率已达到４０％，将近一半的房子没有人住。也就是说，房子空在那儿没人居住，很多房子在炒家手上，既不出租也不自用只为等着，造成社会资源的极大浪费，也给银行带来了极大的风险。”

同时，根据深圳商报日前的报道说，“来自市规划国土委的数据显示，近几年来，深圳的房屋空置率呈逐年上升之势。以２００８年我市的空置房屋２３１万平方米计算，每套９０平方米，空置房屋即达到２．５万套。”

但对于目前深圳房屋空置率到底有多高？世华地产总监肖小平表示：“这里没有一个准确的数字。因为到目前为止，还没有一个被业界广泛认可的统一计算方式，按照什么来计算房屋的空置率呢？这是一个很复杂的事情，亮灯率还是单纯按照没有卖出的面积来计算，似乎都不全面。房地产研究机构也没有进行相关的调查。”

同时，对于空置房对整个楼市产生的影响，也有诸多不同看法。不少市民认为，很多人还没有房子，如此居高不下的房价不知道还要持续到什么时候。面对微薄的收入，很多人只能“望楼兴叹”，但在这样的情况下，还有那么多客把持着房屋，宁可任其空置。市民钟为民说，这种尴尬的局面要如何来破解？的确值得研究并且应该重视这个现象。他说，过高的空置率或过多的房产空置直接影响了楼市的供求关系，造成资源配置上的浪费，也影响到价格。“如果一直或者大量囤积房屋，直接后果就是抬高了楼市价格。”

“房屋空置能对市场造成多大影响？不要夸大了。”一位客对此显得不以为然，“不少大的客都于豪宅，即使不空置房屋，也没有多少人能买得起。”他同时说，还有不少小客参与其中，但从总体上来说，是有一些影响的。

观点

征收空置税是否可行？

一边是大量的空置房，一边是居住困难买不起房的消费者。对此，有多名曾表示，要主动运用税收，采取开征不动产闲置税的措施。美联物业区域董事书权认为，目前深圳的空置房的情况是：“９０平方米以下的空置率为２０％左右，而豪宅则要高达５０％以上。”

政协委员、住房和城乡建设部房地产估价与房地产经纪委员会委员郭松海此前在接受其他媒体采访时表示，相对于复杂的物业税，当前开征不动产闲置税更为可行。对于房地产调控而言，住宅空置率无疑是一个相当重要的数据。

但书权认为，目前要讨论空置税费，在各界的意见都不统一。并且深圳目前究竟有多少具体的空置房，难以准确统计，很多只是一个估算的情况。“很难在一个时间段内去说哪套房屋是空置，要制定税费就不是那么现实。”

深圳市房地产业协会副会长、同致行（中国）地产顾问有限公司董事长波在接受记者采访时说，“根据国际共识，商品房空置率在５％～１０％之间为供求平衡合理区；空置率在１０％～２０％之间为空置危险区，提示要采取措施加大商品房销售的力度；空置率在２０％以上为商品房严重积压区。”他告诉记者说，应加大非毛坯住宅的供应量。目前开发商大多数提供的房屋还是毛胚房，为了减少成本，很多者不愿出租，这也会直接导致空置房数量的增加。

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成交难超去年 深圳等一线城市新商圈空置率上升

据悉，今年广东楼市走势如何？昨日，广东省房地产行业协会秘书长韶向媒体通报，广东房协将于3月21日在广州发布《广东房地产蓝皮书2014》（以下简称《蓝皮书》）。

韶透露称，根据《蓝皮书》判断，今年广东商品房市场有效需求将有所缩减，成交量料难超去年水平。在供应增加以及开发商业绩压力下，楼价预计会由去年的大涨转为平稳运行态势。

韶同时表示，商业地产存量与新增供应大幅增加，已经出现空置率上升风险，值得市场警惕。

1

粤商品房开工量屡创新高，将增加供应

对于今年的房地产市场走势，韶向记者表示，从政策环境层面来看，房地产调控思路将延续上年的基调，通过推进以人为本的城镇化解决当前城镇化发展中存在的人户分离严重、土地利用效率低下、区域发展不平衡的问题。

在房地产调控方面也延续了区域差异化的策略，调控更注重发挥市场机制的调节作用，但部分城市限购等措施短期内仍难以退出，政策环境以保持稳定为主。

“从市场供求关系来看，由于近两年广东商品房新开工商面积屡创新高，市场供应将有所增加。虽然当前住房需求群体依然较庞大，但由于当前房价高企，且银行对住房按揭贷款支持力度减弱，大多数刚需的购买能力相对有限；

而消费群体和改善型需求受到政策限制，市场有效需求将有所缩减，商品房供不应求的局面可能出现缓解。”韶判断称，预计今年广东商品房成交量难以超越去年。

2

房企资金压力增大，预计楼价以稳为主

韶表示，从房价走势上来看，由于今年多数开发企业进一步调高销售任务指标，其销售策略将以走量为主，价格预计趋于平稳。

另一方面，年初成交量的萎缩已对企业的销售回笼资金造成影响，以销售回笼资金为主的其他资金来源增速下滑，企业自筹资金占比提高，资金压力增大。

今年央行仍维持中性偏紧的货币政策，对影子银行将加强，房地产行业外部融资环境不容乐观。企业为加售回笼资金，也将保持价格的平稳。

韶呼吁房地产开发企业，应结合政策环境及市场变化，以市场需求为导向调整开发经营战略，关注产业园区建设、养老地产等新兴领域，寻求多元化发展。

3

一线城市新兴商圈面临空置率上升风险

随着近年来广东不少一二线城市相继限购，商业地产成为开发商与者的一个热点。韶指出，近年来广州、深圳两个一线城市购物建设井喷，以佛山为代表的多个二线城市涌现综合体开发热潮。2014年，深圳、广州、佛山拟开业购物面积都在50万平方米以上。

“市场现有商业存量尚未完全消化，又迎来新的集中放量，加之经济增速放缓、电商冲击日盛，预计一线城市新兴商圈及二线城市商业在短期内将面临空置率上升风险。”

韶表示，企业应创新商业地产运营模式，在传统常见的综合体（写字楼、酒店、+商业）基础上，尝试将商业与文化、旅游多业态结合；开展更接地气的社区商业实践，借助社区居民资源，提供居住、购物、度假、、文化等方面的服务；充分运用线上线下互动平台、新科技、大数据，并加大投入体验式业态。