深圳新房库存达3.4万套 或“倒逼”房价下调

深圳楼市二手业主心慌 一手房价再降

深圳企业家大手笔抛盘 楼盘将全面来袭！！

深圳新房库存达3.4万套

去化周期超过12个月，或“倒逼”房价下调

记者近日从银湖山顶拍摄的深圳福田区楼盘。

深圳一手住宅销量逐月下降，带来库存高企。深圳商报记者昨日从市规土委了解到，截至5月31日，深圳一手住宅库存为34026套、327.6万平方米。按照3月至5月平均销售2767套计算，去化周期为12.3月，为两年来水平，深圳楼市由此进入高库存周期，或将促进房价进一步下调。

去化周期为两年来水平

今年以来，深圳一手住宅月均成交量在2500～2800套之间，1月份更是低至1800余套。

一边是新增供应增加，另一边却是市场成交下滑，楼市存货规模持续上升，去库存化周期不断延长。据深圳中原地产统计数据，从2月开始，深圳一手住宅去化周期呈上扬态势，5月底更是超过了12个月，为自2012年5月以来的水平。

上海日前发布了20个城市新建商品住宅的库存情况，北上深广四个一线城市的库存均呈现环比与同比双升态势，其中北京、深圳的库存上升幅度较大，环比增幅分别达到10.0%和9.8%。通常认为，消化周期在12个月以上，市场会感受到压力。

历史数据显示，深圳一手住宅高峰期在2007年和2008年。2007年深圳新房的月均库存量为3.2万套左右，2008年这一数值约为5.1万套，为历史值。据悉，2008年房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间，但在本轮调控之下，房地产行业去库存过程更是缓慢，预计这个过程还会持续较长一段时间。

“成交低迷、观望氛围浓厚、信贷紧张，是造成深圳楼市库存攀高的主要原因，”深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄昨日接受记者采访时说，“从历史数据看，深圳新房库存处于中等偏上水平。”

今年楼市将面临三重压力

在库存不断走高的同时，开发商的成绩单也不尽如人意。

截至5月26日，19家上市房企发布了今年上半年业绩预告，9家公司盈利预计将同比下滑，占比接近一半。

在发布了今年上半年业绩预告的19家上市房企中，粤宏远A、世荣兆业等9家公司盈利预计将同比下滑，占比为47.37%。

与此同时，置业者的购房成本也在增加。

央行“喊话”支持首套房贷三周后，央行的“窗口指导”并未使商业银行房贷收紧的局面得到明显缓解，个别银行房贷利率甚至出现一定程度的上升。

记者从深圳多家银行获悉，相比今年四五月份，目前银行的首套房贷审批已大大提速。与此同时，贷款利率却有所上升，在基准利率基础上上浮10%已是普遍现象。

记者昨日在龙岗城一新盘销售现场碰到前来咨询贷款业务的吕先生。“本来去年底就想买房子的，那时候还是基准利率，后来一犹豫就到了这时候，现在贷款下不来，利率还上浮。”买房遇到贷款难的吕先生显得很无奈。

这意味着，今年楼市将面临库存高企、业绩不佳、购房成本增加三重压力。

房价将进入新一轮调整

高库存是否会牵引房价进入下降通道？

玉家雄认为，新盘库存量逐步提升，或将对部分国企、上市房企产生倒逼作用，从而加速当前市场上已出现的规模及力度。就区域而言，供应量大、竞争激烈的区域，的动力更大。总体而言，三季度深圳房价下降的幅度在5%～10%之间。

在现有的库存中，龙岗多，为19374套，占比56.9%；宝安位列第二，为8890套，占比26.1%；盐田少，为372套。

万科董秘谭华杰昨日在机构组织的一次电话会议上表示，5月是市场接近底部的一个状态，6月是市场复苏的关键时间段，银行信贷支持情况逐渐见好。他预计2014年是调整年，但调整幅度不会超过2013年上升的幅度，市场不会回到2012年或2008年的水平，只是把2013年过度上涨的房价回调过来。

“现在已经接近房价调整的临界值，在没有政策外力干扰的情况下，房价将真正步入新一轮调整期。”国金证券房地产行业分析师曹旭特认为，目前行业将由量的调整期进入价格的调整期，地方政府虽然会在其权限内出台一定措施刺激市场，但难以改变行业下滑的格局。这一周期有可能会在四季度实质展开。

深圳18个楼盘根本不把调控放在眼里 还在拼命！

首日发布：楼市不太红 5月深圳二手房再度突破5000套

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一二线城市土地市场 5月量价齐跌

一线城市土地成交建筑面积创近两年来新低

【新华社北京6月4日电】5月土地市场降温明显。上海易居房地产研究院3日发布5月土地市场成交数据。数据显示，一二线城市土地市场成交量和成交均价均有不同程度回落，其中一线城市量价齐跌尤为明显。一线城市土地成交建筑面积为388 .6万平方米，创下近两年来新低，环比下降35.6%，同比下降41.6%；成交均价为7012元/平方米，环比下降13.3%，同比增长37.1%。

整体来看，除深圳以外的一线城市土地成交量同比均出现下降，而当月北京、上海成交量骤降的根本原因是供应量的大幅减少。5月上海全市仅供应14幅土地，供应建筑面积116万平方米，同比下降了近8成；而北京方面甚至出现零供应的现象。

中原地产研究部同日发布的统计数据也显示，5月一线城市合计土地成交额为266.6271亿元，是近一年来的点。四个一线城市合计住宅土地成交仅有7宗，成交土地额为76.8亿元，也创下了近一年来的新低。

研究院数据还显示，5月二线典型城市土地成交建筑面积1518.3万平方米，环比增长35.5%，同比下降22.9%；成交均价2012元/平方米，环比下降4.8%，同比下降7.1%。

上海房地产研究院研究员吴晓君认为，整体来看，二线城市土地成交仍然处于历史低位，尤其近期出现诸如杭州、常州、成都等城市的风潮，开发商在二线城市购地可能会更为谨慎。

易居研究院重点列出了北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和重庆等一二线市场的10个典型城市作为统计对象。结果显示，这10大城市5月土地成交建筑面积1907万平方米，环比增长10.6%，同比下降27.6%；土地出让金收入578 .0亿元，环比下降20.3%，同比下降24.6%；土地成交均价为3031元/平方米，环比下降27.9%，同比增长4.2%，增幅收窄近60个百分点。

吴晓君据此分析认为，10大典型城市土地成交建筑面积已经连续3个月同比负增长，预计今年累计土地成交建筑面积还将继续处于负增长区间。此外，土地出让金收入同比环比均大幅下降两成以上，显示土地出让金收入情况明显弱于去年同期，这一数据也是20个月来落入同比负增长区间。

一周内连续4次购入公司股票

万科合伙人 4日急2亿元

谭玲娟

【深圳商报讯】（记者 谭玲娟）昨日，万科发布公告，代表公司1320名事业合伙人的盈安合伙企业于6月3日再次购入公司A股股份6184.2312万股。这是万科事业合伙人企业创立以来在一周内连续4次购入公司股票，累计斥资达12.45亿元之巨。

公告显示，盈安合伙还将继续增持。有知情人分析，未来盈安合伙将增持万科股票达至10%，将大大巩固万科经理人控制权，有效防止“野蛮人”入侵，同时亦可让企业员工共享万科成长业绩。

万科合伙人连续购入公司股票

自代表公司1320名事业合伙人的深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）于5月28日买入以来，盈安合伙在二级市场的增持速度已经提速。

5月28日，盈安合伙增持以约3亿元的资金购入3583.9万股。5月29日，盈安合伙再度购入2318.8万股，占万科总股本的0.21%，投入近1.98亿元。5月30日，盈安合伙三度买入2647.66万股公司A股股份，占总股本的0.24%。其购买均价为8.55元每股，共使用约2.26亿元资金。6月3日晚间，万科A发布公告称，当天，盈安合伙再度斥巨资购入公司股份 6184.2312万股。按其购买股票的平均价格为8.42元/股计算，当天共使用约5.21亿元资金。

短短四个交易日内，盈安合伙已购入约14734万股公司股份，累计斥资达12.45亿元。

有分析认为，万科创立事业合伙人制的一个主要目的，是维护万科管理层的“控制权”。据了解，万科的股票相当分散，股东华润股份仅有15%的控股，的自然人股东刘元生持有1.21%，除此之外，万科高层石、郁亮等人总股份也不及刘元生。德信资本董事长陈义枫接受记者采访时表示，“万科市值800多亿元，只要有200多亿元，就可夺得万科控制权。”

万科合伙人制或可走得更远

万科的公告显示，盈安合伙还将继续增持，到底增持到什么程度才会告一段落？有消息人士透露，如果从维系控制权的角度考虑，万科高管及职业持股人（即事业合伙人团队）终将实现对万科A股10%股权的控制，再加上华润的15%及财务人刘元生的1.21%，三者有望共同持有26%的股份，以构筑阻击“野蛮人”的安全防火墙。

据了解，万科集团总裁郁亮2013年所获700多万元薪酬，基本全部买成万科A股，2014年1月24日和3月10日，郁亮分别以8.66元/股、7.26元/股的价格在二级市场增持了200万股和100万股。

陈义枫对记者分析，万科市值被低估，市场上肯定不乏对万科蠢蠢欲动的机构，盈安合伙的股票购入行为发生得及时，但他认为万科还可以走得更远，力度更大。“万科的方式有点类MBO（管理者收购），实际上我认为万科管理层可以更大比例收购公司股票，三年的奖金额度还太少，高管们应该拿出更多钱来，可以募集10个亿，再通过金融轻易融得100个亿，万科合伙人团队就可迅速成为第二大股东。”

万科合伙人模式或成业内学习对象

万科集团总裁郁亮表示，“从小米等一些企业的经验来看，合伙人制度可能是一种更好的利益共享机制，对股东负责就是对自己负责。”

中原地产研究总监张大伟介绍，自从万科在年初大力推出合伙人制度之后，北京当地不少大中型房企已开始考虑借鉴这一制度。在当前房地产市场较为低迷的情况下，以合伙人制度稳定员工是不错的选择，万科的示范效应正在显现。

业内人士分析称，万科的这一模式或将为深圳房地产企业竞相模仿学习。

土地市场迎来淡季

深圳6月仅两宗土地出让

【深圳商报讯】（记者 陆剑伟）位于盐田区盐田港后方陆域的J306-0023号宗地顺利出让，由深圳市海格物流有限公司以底价5350万元竞得。在经历了出让高峰期后，深圳土地市场迎来淡季，6月仅有两宗土地出让。而前五个月深圳土地出让金是同期的13.6倍。

昨日成功出让的为仓储用地，准入类别为批发业，土地面积21564平方米。地块位于盐田明珠立交一侧，深盐路和明珠大道，距规划中的8号线仅300米左右，处即是盐田港和大鹏湾。

据了解，海格物流是一家以“零售业及其供应商”、“国际采购商及其制造企业”为主要服务对象，提供口岸运输、报关报检、货运代理、驳船支线、长途汽运等标准化基础服务的企业，能为客户设计个性化的物流解决方案，如退货处理、直送店服务、国际采购订单管理等创新服务，目前海格物流已成为中国主要的综合物流服务商之一。

6月深圳出让的土地仅有两宗，除了昨日出让的J306-0023宗地，就只剩一块位于坪山新区的G11340-8018宗地。

据悉，G11340-8018号宗地为商业用地，面积约5000平方米，起拍价为1.25亿元。地块位于坪山新区中山大道与坪联路交汇街区，楼盘有正在热销中的深业东城国际，水岸明珠以及金地·朗悦。该地块位于坪山、坪山汽车站、坪山体育以及牛角龙旧改项目交叉地点，须用作中小企业的总部基地建设。

今年前5个月深圳土地市场经历了一波高峰期，土地出让金总额达442.2亿元，是去年同期土地出让金总额的13.6倍。仅5月份就挂牌10宗地，土地出让金达122亿元。

上周新房成交量持续低迷

近期入市楼盘售价或低于预期

胡思幸

【深圳商报讯】（记者 胡思幸）据深圳中原地产监测，上周（5.26～6.1）一手住宅成交量承压回落，价格继续下降；二手房成交量小幅下降，价格结构性上涨。

据深圳中原地产监测，上周（5.26～6.1）一手住宅成交495套，环比下降19.64%，成交面积为4.76万平方米。分区来看，上周仅罗湖成交量在较低的基础上增加，其余各区均下降，其中福田、南山和盐田近两个月推盘，成交套数均下降45%以上；龙岗成交基数大，降幅与全市步调一致，上周下降17.82%，成交量仅309套；宝安相对稳定，降幅仅为2.42%，成交121套。

价格方面，上周全市新房成交均价为22796元/平方米，环比继续下降5.17%。

深圳中原地产分析称，上端午节和儿童节双至，不少在售楼盘借机开展营销活动，由于客户购房意愿低迷，导致推广效果一般，成交量也未见好转。此外，上周没有新盘入市，仅有两个楼盘小批量加推，成交不甚理想。

二手住宅方面，根据深圳中原地产监测，上周二手住宅共成交1088套，环比下降2.86%，成交面积为9.21万平方米。

上周二手住宅的成交均价为30077元/平方米，环比上升5.71%。分区来看，罗湖和龙岗价格分别下降9.37%和7.31%；福田和南山成交的高价盘占比增加，价格分别上涨23.19%和7.54%。从同一楼盘成交情况来看，价格整体保持下降的趋势。

深圳中原地产分析称，由于年初至今市场情绪日渐低迷，开发商多持续观望，不少原本计划入市的楼盘被一再搁置，导致存货积压，资金周转已陷困境，为促进成交，预计接下来入市的楼盘售价将会普遍低于预期。

此外，二手住宅业主已经普遍下调了价格，5月深圳中原领先指数18个月来首现下跌，深圳住宅价格在连续上涨一年半以后出现了转折，而多数买家还在等待更低的价格，成交量依然低迷。

武汉5月楼市销量下滑

预计部分楼盘促销优惠力度将加大

【据新华社武汉6月4日电】曾被开发商一致看好的“红五月”今年却反常性遇冷，许多城市商品房销量及房价均有所下降。武汉市房管局近日公布的统计数据显示，武汉楼市在经历了持续的高涨之后，5月成交量出现明显下降。

数据显示，今年5月，武汉新建商品住房售出近1.2万套，比4月增加约1000套，但与去年同期月销量超1.3万套的成绩相比下滑明显。汇总武汉房管部门数据可见，今年以来，除2月份因过年成交低于1万套外，武汉单月成交均保持万套以上。

即便如此，多位开发商向记者表示，武汉楼市目前已显现走弱态势，部分楼盘开始感受到一丝丝寒气。

中指研究院华中分院市场研究总监李国政认为，马上迎来的夏季是传统的淡季，再加上受经济形势、多地楼市等因素影响，购房者观望情绪或将加深，楼市面临的降温压力持续加大，预计部分区域或楼盘将出现更大力度的促销优惠。