煤老板抛售京二环100多套房源 产权证分属20余名亲戚

在新房进入全面促销期、二手房价实质松动后，北京集中抛售物业的情况越发明显。

“东北二环、非毛坯，现房开卖”，近日朝阳区和平里地区的居民车上、小区门把手里均塞满了一个名为“和平里八号”的楼盘宣传单，该项目声称为二环外的。北京商报记者调查发现，这个在房产电商打着新房名目推介的项目实际上是山西某煤老板2006年以20余名亲友名义一次性购买的100 余套房源，位于一栋楼内，曾被集中改为统一出租，此番集中抛售主要是出于对资金的需求。在购房人看来，这似乎是千载难逢的捡漏儿机会，但由于房源实际归属者与名义产权人并非同一人，还曾经历过至少两次修改规划，因而项目本身的购买及居住安全有待考证。

低价抛售

在东城区青年沟路东端，13号线柳芳站，一处挂有“和平里八号”字样的售楼处仅开放一周，却迎来不少顾客登门看房。据销售人员介绍，此次推出的房源约100套左右，均为非毛坯现房，售价在5.5万-6万元／平方米之间，如果现在购买每平方米还有2000-3000元左右的优惠，相当于5个点左右。北京商报记者随后走访项目周边的中介门店，据链家地产的经纪人介绍，由于地处朝阳跟东城的交界，这一带的二手房价差较大，与“和平里8号”同属 朝阳房本、建筑年代大致相同的项目，目前均价约为6万-6.5万元/平方米。“那项目确实，相当于周边二手房的8折，但不是新房，所以有好几十万的 税，算下来还不如买个产权干净的二手房。”“和平里八号”销售人员在随后的房价测算中也证实了上述地产经纪“二手房”的说法。“比如这套76平方米的两居室，优惠完的价格为440万 -450万元。”当北京商报记者问及为何优惠之后还会多出来40万-50万元的房款时，这位销售人员才吞吞吐吐地透露，这100余套房源是自己老板在 2006年集中买下，当时这个项目名为“锦鸿阁”，一共两栋，一栋为毛坯，均价约为8000元/平方米，被某单位团购，一栋为非毛坯，共计109套房 源，被自己老板以单价1万元/平方米、总价1.2亿元买下，现在除了内部认定的几套房源外，准备全部出售，而且还进行了重新装修，今年底就能交房。“房子 虽然买了八，但房本下来得比较晚，还未满五年，因而有较高的税费。”伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹介绍，从5月的市场数据看，北京二手房再次出现量价齐跌，新房市场虽然成交价格在同比增长，但涨幅却明显收 窄。如此市场行情改变了很多业主对房地产市场的预期，尤其是多套房持有者为了降低风险选择甩货。但是像上述项目一样成百套地抛售，实属罕见。

两次改规

北京商报记者查询市住建委网站，确实看到“锦鸿阁”是于2005年和2006年分别获两次预售许可证，开发公司是金政房地产开发有限责任公司，为70年产权住宅。北京市工商局网站也显示，在此处经营的三熙商务酒店于2006年获得了经营许可证。“如果该酒店获得了经营许可证，说明政府对其住宅改酒店一事是知情并允许的，但是又从酒店改为住宅后，房屋面积是否出现改变？是否与房产证数据 一致？在重新装修过程中房屋内部结构是否进行了改建？”对于亚豪机构市场总监郭毅的提醒和疑问，一位从事快捷酒店经营的负责人直言，从住宅到酒店再改回住 宅，至少前后两次修改规划。“纯住宅的项目是不符合酒店要求的，即便是，也需要拆除一些隔断。”

上述说法得到了现场销售人员的证实，据其介绍，房源实际持有人曾于2006年为开酒店对房屋内部结构进行了变动，而如今又要按照普通住宅要求重新设计装修，虽然销售人员表示未对承重墙部分进行拆建，但却也承认两度修改规划。原国家建设部2002年颁发实施的《住宅室内装修管理办法》明确规定，禁止在未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动 建筑主体和承重结构；拆除连接阳台的砖、混凝土墙体等影响建筑结构和使用安全的行为。北京商报记者就此采访市规划委员会，但截至发稿前未收到回复。

多重产权

除了两次改规划外，北京商报记者调查发现，上述百套房屋产权并非在山西实际业主一人名下。

“在买房之初，业主是以20多位亲戚的名义买的房子，也就是说，山西业主是实际持有人，而20多位亲戚则是名义上的业主。”据销售人员介绍， 由于20多位名义业主在外地，因此选择由同一个代理人来代为办理二手房买卖业务。销售人员介绍，代理事宜已经在公证部门进行了公证。

“一套房源拥有一位名义业主、一位实际业主外加一个代理销售，捋清三者与房屋间的关系以及三者之间的权属关系尤为重要。”孔丹介绍，虽然销售人员表示可以出具相关证明，但是购房人仍需通过专业法律人士来进行辨别，对于房屋是否仍在被抵押也需要进一步确认。值得一提的是，上述提到的代理人为开发商北京金政房地产开发有限责任公司员工，受山西业主委托进行销售，并在后期为双方办理过户、贷款等事宜。

然而北京商报记者查询市住建委开发商资质，却发现在开发了锦鸿阁后，北京金政房地产开发有限责任公司已经没有了房地产开发及销售资质，查询上述销售人员，也并未在市住建委登记。

“如果是销售，那么这些销售人员不但不会像其他二手房买卖中的中介一样起到第三方的作用，而且购房者还有可能面临资金的风险。”

孔丹提醒，由于该项目曾经改做酒店，因此要在购买时格外注意房源的基本信息是否属实。此外，在资金方面业主要求在过户程序办理之前就要交纳首付款，因此买房人一定要向业主提出资金要求，保障首付款的安全。对此，该项目销售人员也表示，业主同意在银行处申请资金，但是如果买房人无此要求，首付款也将直接打入业主账号。

动态

新版地方债并非只为替换高息债

新版“自发自还”地方政府债募集的资金，会主要用在城市建设与借新还旧等方面。替换此前的高息负债，可能对新发债利率更低的地区具有意义。但不应忽视的是，只要地方政府认为此次“自发自还”地方债的操作节奏可具持续性，那么对于替换高息债务的意愿也就不会很强烈。

地方债募资用途很大程度也依赖于国有土地出让金的增减变化情况。城投债无疑与此关系尤为紧密。

国内学者调查发现，城投类债券的偿付保障，大部分来源于出让土地收入及项目应收账款。如果土地转让收入下降，将直接影响城投债的偿债能力。

从该角度看，比替换债务更紧迫的，实际在于对房地产市场宏观调控的担忧。如果房屋成交持续低迷，以及土地出让收入持续回落，考验地方政府偿债能力的时刻才真正到来。

东方证券研究团队近期对30个省市的债务率（债务/财政收入）、负债率（债务/国内生产总值）及偿债对土地出让收入的依赖程度等进行了详细的统计。该团队撰写的报告称，我国东部地区债务占据半壁江山，为首的江苏省约占8.5%；西部地区是四川和重庆领头，中部地区则是湖南与湖北当先。

该报告还表示，重庆的债务率190%及负债率60%均处高位，对土地的依赖程度则高达50%。此外，两湖地区由于交通便利，承接产业转移比重较高，因而相关建设债务规模处于偏高水平。

证券时报记者统计我国城投债问世至今的数据后发现，早在1994年我国就有零星的城投债发行，但直到2005年才开始大规模实施。近年来，随着银行间市场私募定向工具PPN(非公开定向债务融资工具)等的兴起，包括原先的中期票据、短期融资券等品种在内，均已成为各级政府城建融资平台的，这也与近年来发改委控制城投企业债的发行节奏有关。数据显示，2005年之前，城投债每年的发行总额约在50亿元以下，但2005年起，这一发行规模加速增长，2009年出现井喷，发行超过了1500亿元。这与我国的基础设施建设规模不断扩大有直接关系。

证券时报记者的统计结果显示，上述广义口径的城投债发行规模为：35个省会及计划单列市（除西藏外）的募资金额达到24965亿元；分布在26个省份的地级市发债总量累计17109亿元；分布于18个省份的县级市发债总量达4688亿元。

由此来看，城投债更多属于项目债，除了纯粹的债务融资外，城投平台旗下的银行贷款、理财产品等仍需政策的连续性来支撑。因而，按照此次新规发行的地方债，短期内不会撼动城投债以及地方政府融资平台的融资地位。

同时，未来的“自发自还”地方债应属于一般责任债，与民生工程或棚户区改造等关系更为密切。

实际上，我国地方债融资方式不断创新，与目前及未来中国所处的特殊宏观环境不无关系。从宏观意义上讲，随着通缩风险可能加大，以及市场对货币泛滥的质疑，我国货币政策发挥空间或日渐缩小。而各种定向式的债券发行，将有助于达成“金融信用的财政化”这一积极宏观目标。