房地产将营改增试点 消费者：房价会涨吗？

2014房价走势消息 房地产营改增11%税率将带给房价10个后果

热身营改增

开发商淡定，担忧，消费者彷徨

今年6月1日，电信业营改增试点上线运行，作为我国财税体制改革重头戏的营业税改征税试点范围扩充至10个行业。而被认为下一个营改增试点可能的行业就是房地产业，有业内人士判断，房地产业营改增后税率很有可能为11%。此消息一出，引发广泛关注。而深圳晚报记者在采访中，也从市场中得出截然不同的观点。

“营改增”实行难度加大

营业税改征税试点改革是我国正在进行的一项重大税制改革，2012年1月1日起于交通运输业开始首批试点，预计将于2015年年底完成全行业营改增改革。在6月1日电信业被纳入营改增试点之后，目前尚未纳入试点的只剩生活类服务业、文化体育业、建筑业、房地产和金融行业。有消息称，房地产业和金融行业是即将纳入营改增试点的两大行业。

据媒体报道，当前房地产业营业税为5%，建筑业营业税为3%，未来这两个行业有可能调整为税11%。但对于房地产行业税收营改增的具体实施时间和方法，目前还没有官方解读。

有业内认为，房地产业推行营改增的难度不小。一方面，税制设计牵扯到核算房地产业各环节额；另一方面，作为地方财政收入主力的房地产相关税收一经变更至缴纳税，原本由地税部门征收的“营业税”，将转由国税部门征收“税”，地方财政收入将受影响。

开发商：影响不大

在龙头房企销售下滑，市场观望情绪加重的市场情况下，营改增也引发了业内“摊薄房企利润”的担忧。

深圳某大型地产企业财务总监在接受深圳晚报记者采访时表示，营改增是大趋势，从国家的角度，提升了的效率。“名义上是11%，实际上可能没那么高，仅有2%或3%。

比如个人税按规定是30%，年薪10万元应该交3万元税，但扣除很多项之后，实际只是按2万元的30%交税。这是同样的道理”，该人士称。

他同时表示，营改增对房地产企业影响不会很大，但会让行业更规范。他分析认为，国家总体税收制度没有变，不会大幅增加或减少，就像切蛋糕一样，今天从左到右切，明天可能从内向外切，方法不同。税收体制的改革，合理行业税收，降低鼓励行业的税收成本，提高行业竞争力。记者也采访了几位深圳开发商经理人，多位开发商的反应也是“影响不大”。某开发商表示，“现在政府对营业税、土地税、土地使用税等的征收，总计已经达到11%左右。如果房地产‘营改增’之后，税率定为11%，所缴纳的数额和现在比，不会相差太多。”

：对开发商是个考验

相比于开发商的淡定，中国综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁则对开发商是否能迎接“营改增”表示担忧。

宋丁认为，营改增后，房地产企业税负是否增加还无法判断。但是，营改增的目的是减少重复征税，倒逼企业财务链条更加严格。“比如施工队，有些没有严格的税务流程，没有税，就不能抵扣。如果房地产企业建立了完整的税制度，税率一定会减少”，宋丁解释。宋丁认为，营改增是对地产企业完整财务制度的重建过程，对开发商是个考验。他认为的难点是这是一套国家税收制度的建立，房地产企业在进项和销项环节上要完成布局，进出平衡，要加速建立阳光、公开的税制度。“从项目立项到销售都应该有税的流程。目前房地产企业还不清楚，开发商要有意识”，宋丁提醒。

消费者：房价会涨吗？

“我比较关心的是营改增后是否对房价有影响，税率提高了，一般都会转嫁到消费者身上”，一直关心房地产政策的市民郑先生向记者说出了他的担心。

对此，宋丁表示，如果房地产企业税的流程掌控不好，导致企业成本上升，可能会转嫁到消费者身上。如果掌控的好，税负则会下降。“对楼市的影响，不取决于税的设定，而取决于地产企业的全流程管理”，宋丁称。

而有多年经验的某房企财务总监则坦言，如果实际税率提高，终承担的还是消费者。（黄丽娜）

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有业内人士表示，房地产业营业税改缴税后税率有可能为11% 供图/CFP

从本月开始，囊括国内几大巨头企业的电信行业开始实施营改增，各企业由之前的缴纳营业税统一改为按不同业务类别缴纳不同税率的税。昨天，北京青年报记者从几家房企核实到，有关房地产行业即将“营改增”的消息并非空穴来风，未来，房地产业营改增税率或定为11%，但该消息未获得财政部和国家税务总局的确认。

房地产业或成下一个“营改增”目标

多位不愿意透露姓名的相关人士透露，财税部门和房地产商关于营改增的沟通早在2013年年年底就已经开始，部分有代表性的房地产企业已经按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算。按照时间表，今年三四月间，万达、万科、碧桂园、中粮等一批房地产企业已将自己形成的调研材料交给相关财税部门。

北青报记者多方努力与具体负责这项工作整体实施的国家财政和税务部门进行核实，但截至发稿时，并没有获得确认。不过，有税务人士私下表示，目前国家已经确定2015年年底是全行业完成营改增的期限，因为“营改增”对于企业的特点就是可以把成本全额抵扣，实现对部分才征税，这是税合理的地方。但也正是因此，只有全行业都实现了“营改增”，才能够真正发挥这个。“如果有的行业不实施，就意味着在这些行业的消费无法实现抵扣，其实是对已经‘营改增’的企业的不公平。也正是如此，包括房地产业在内的尚未纳入营改增的行业都有可能成为下一个目标。”

房地产业营改增税率或参考建筑业

上述人士表示，政府层面对于营改增的推进有整体规划，一切进度应以财政部和国税总局的公告为准，通常在某个行业实施营改增的数月前就会对外“放风”。北青报记者了解到，昨天也有税务认为，建筑业、金融服务业可能将是下一步营改增的重点行业。

对于房地产业营业税改缴税后税率很有可能为11%的传闻，多位税务向北青报记者透露，很可能是因为建筑业的税率在财税【2011】110号文中规定为11%，所以外界认为房地产应该会与之一致，税率也可能是11%。

营改增对房价影响

房地产行业是目前社会上颇受关注的行业，那么房地产行业实施营改增后对房价盈利以及房价将产生什么影响？对此，业内人士看法不一，有认为将促使房企成本上升并导致房价上涨的，也有认为营改增让房企税收更合理，终会导致房价更合理。但不管持哪种观点的业内人士均认为，房地产业要实施营改增，需先明确成本抵扣范围。

目前房地产业营业税是5%，建筑业营业税是3%。从传闻来看，未来这两个行业都有可能调整为税11%。但并不能因为税就判断企业成本增加。“这是因为两种缴税方式不一样。目前房地产营业税5%是全值交，而营改增后，开发商如果收到税票，则可以进行进项抵扣。”昨天，一家开发商财务人员告诉记者，“目前，由于抵扣范围没有明确，所以开发商自己也不知道成本是增加了还是降低了。这也是为什么万科、碧桂园、中粮等一批房企会进行内部测算，税务部门也需要进行摸底的原因。”

多位人士表示，房地产业假如实行营改增后，到底会产生多大冲击，目前开发商自己也没底。某种程度来看，如果不能够很好地处理抵扣事宜，或者很好转嫁成本，开发商的成本将会上升，盈利空间有可能被挤压。

房地产金融等营改增硬骨头难啃 或几个行业一起推

2015年年底全行业完成营改增的大限逼近，房地产、金融、建筑业等难啃的骨头如何解决？

有消息称，目前财税部门已开始着手调研房地产业营改增，但营改增与否显然不是房地产业目前关心的话题。工商联房地产商会会长聂梅生6月5日对《华夏时报》记者称，现在关心的是房子卖不卖得出去。阳光100常务副总裁范小冲接受本报记者采访时则表示，房地产业营改增肯定是个趋势。

既然是大趋势，关键的未知数是时间表。一位接近财政部的近日对本报记者表示，电信业营改增之后，可能不会再一个一个行业地推营改增了，而是有可能几个行业一起推。

多方信息显示，硬骨头难啃，今年很可能难有实质进展。但同时，另一个没进行营改增的生活服务业，因相对容易，有望在今年下半年施行。

多行业一块推

6月1日，营改增再下一城，随着电信业正式纳入营改增范围，下一个进行营改增的会是哪个行业？

营改增自2012年1月1日起试点至今，历时两年半，目前剩下的几个行业主要是生活服务业、建筑业、房地产业和金融业。

安永中国间接税合伙人梁因乐对《华夏时报》记者表示，与电信行业相比，金融业与房地产业均同样存在企业体量大、组织结构复杂、业务种类繁多的特点；这两个行业的改革可能会面临时间紧迫、人员缺乏经验等困难。

记者采访获悉，金融业的营改增已在北京、上海等地开展了调研，但进展还处于前期阶段。

近日，据媒体报道，财税部门和房地产商关于营改增的沟通早在2013年年底就已经开始，一些有代表性的房地产企业已经按照不同的政策对收入、成本、利润等进行分析和测算。今年三四月间，万达、万科、碧桂园、中粮等一批房地产企业已将自己形成的调研材料交给相关财税部门。

本报记者6月5日就此向财税部门求证，没有得到相关说法。上述接近财政部的表示，2015年年底前要实现营改增全行业覆盖，时间已比较紧张。

据范小冲介绍，对于财政部门去了哪些房地产企业调研营改增的情况不太清楚，但他认为，房地产行业营改增是迟早的事情，也是个好事，能解决目前行业里营业税层层征收、重复征税的问题。

目前房地产业营业税是5%，建筑业营业税是3%。而建筑业营改增的税率在“财税【2011】110号文”中规定为11%，鉴于房地产业与建筑业有紧密的上下游关系，多位业内人士认为，两个行业很可能同步进行营改增，而税的税率可能都是11%。由于税率上升比较明显，引发了一些业内人士的担忧。

范小冲认为，营改增之后税负会有怎样的影响，目前还不好判断，11%的税率也不一定就比以前高，还取决于哪些项目可以抵扣，“房地产行业涉及的面比较广、较复杂，土地是很大一块成本，能不能抵扣？另外，建筑业是不是能同步进行营改增都关键。”

普华永道中国内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣6月6日接受《华夏时报》记者采访时称：“理想的状态是房地产、建筑业、金融业三个同时纳入营改增，因为房地产与建筑业密切相关，房地产开发离不开金融的支持，三个行业同时纳入营改增，上下游链条的抵扣才能完整。”

梁因乐对此持同样观点：“在税率方面，适用同一档税率会比较合适。如果适用不同税率，则有可能出现划分不清楚的问题，可怕的是因为税率差异导致商业行为的扭曲，这不是部门想要看到的结果。”

生活服务业易先行

统计数据显示，在营改增试点开始前的2011年，房地产营业税收入为3590亿元，占当年营业税总额的26.2%，建筑业营业税收入3364亿元，占当年营业税收入的24.6%。

对于这样大体量的税制改革，官方的决策无疑会更加慎重。据胡根荣预计：“房地产行业的营改增很难在今年内实施，乐观的进展可能是相关政策能够制定出台。”

范小冲对记者表示：“目前尚未参与过政府部门的相关调研。”聂梅生则透露，房地产商会近期没有组织相关调研研讨活动。

谈及房地产业营改增面临的挑战，多位业内人士认为，可能是敏感的房价问题。胡根荣表示，房地产业的难题在于如何减少营改增对房价的影响，目前房价已成敏感问题，政府不希望营改增把房价提上去。

“具体而言，住宅和商业地产是否采取一致的税率、二手房交易征不征税，如果要征，税率多少等都是政策需要考虑的问题。”胡根荣说，“另外，对于已经缴纳营业税的存量房地产和建设中的项目怎么进行税制过渡，也是个难题。”

胡根荣举例称：“一个用来出租的商场，营改增之后建的有进项可以抵，营改增之前建的怎么办？而且房地产寿命50年甚至更久，如果采取营业税税率过渡，过渡期设定多长也是一个难题。”

财政部财科所在《中国税收政策2013》一书中建议，对于新建房地产，按照标准税率征收税；而对于房地产的租赁和再次销售，区分商业和住宅。

书中强调：“营业税改税后，应适当考虑合并土地税、契税等税种，进一步消除重复征税，降低房地产流转环节税负。房地产保有环节则通过开征新的房地产税加以调节。”

多位税务预计，接力电信业营改增的可能是生活类服务业，快将于今年下半年纳入营改增试点，才会是金融业、建筑业、房地产业。生活服务业包括面向大众的餐馆、酒店、旅游、医疗等行业。

胡根荣解释称，先将生活类服务业纳入营改增改革，是考虑其征收简易，把简单的先纳入，更有利于扩大营改增的成果，并给剩下的行业多一些时间准备。

财税部门着手调研房地产业营改增多企业共同推进

工商联房地产商会会长聂梅生6月5日对记者称，现在关心的是房子卖不卖得出去。阳光100常务副总裁范小冲接受记者采访时则表示，房地产业营改增肯定是个趋势。

财税部门推进房地产营改增

既然是大趋势，关键的未知数是时间表。一位接近财政部的近日对记者表示，电信业营改增之后，可能不会再一个一个行业地推营改增了，而是有可能几个行业一起推。

多方信息显示，硬骨头难啃，今年很可能难有实质进展。但同时，另一个没进行营改增的生活服务业，因相对容易，有望在今年下半年施行。

多行业一块推

6月1日，营改增再下一城，随着电信业正式纳入营改增范围，下一个进行营改增的会是哪个行业?

营改增自2012年1月1日起试点至今，历时两年半，目前剩下的几个行业主要是生活服务业、建筑业、房地产业和金融业。

安永中国间接税合伙人梁因乐对记者表示，与电信行业相比，金融业与房地产业均同样存在企业体量大、组织结构复杂、业务种类繁多的特点;这两个行业的改革可能会面临时间紧迫、人员缺乏经验等困难。

记者采访获悉，金融业的营改增已在北京、上海等地开展了调研，但进展还处于前期阶段。

近日，据媒体报道，财税部门和房地产商关于营改增的沟通早在2013年年底就已经开始，一些有代表性的房地产企业已经按照不同的政策对收入、成本、利润等进行分析和测算。今年三四月间，万达、万科、碧桂园]、中粮等一批房地产企业已将自己形成的调研材料交给相关财税部门。

记者6月5日就此向财税部门求证，没有得到相关说法。上述接近财政部的表示，2015年年底前要实现营改增全行业覆盖，时间已比较紧张。

据范小冲介绍，对于财政部门去了哪些房地产企业调研营改增的情况不太清楚，但他认为，房地产行业营改增是迟早的事情，也是个好事，能解决目前行业里营业税层层征收、重复征税的问题。

目前房地产业营业税是5%，建筑业营业税是3%。而建筑业营改增的税率在“财税【2011】110号文”中规定为11%，鉴于房地产业与建筑业有紧密的上下游关系，多位业内人士认为，两个行业很可能同步进行营改增，而税的税率可能都是11%。由于税率上升比较明显，引发了一些业内人士的担忧。

范小冲认为，营改增之后税负会有怎样的影响，目前还不好判断，11%的税率也不一定就比以前高，还取决于哪些项目可以抵扣，“房地产行业涉及的面比较广、较复杂，土地是很大一块成本，能不能抵扣?另外，建筑业是不是能同步进行营改增都关键。”

普华永道中国内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣6月6日接受《华夏时报》记者采访时称：“理想的状态是房地产、建筑业、金融业三个同时纳入营改增，因为房地产与建筑业密切相关，房地产开发离不开金融的支持，三个行业同时纳入营改增，上下游链条的抵扣才能完整。”

梁因乐对此持同样观点：“在税率方面，适用同一档税率会比较合适。如果适用不同税率，则有可能出现划分不清楚的问题，可怕的是因为税率差异导致商业行为的扭曲，这不是部门想要看到的结果。”