"央五条"满1个月房贷微刺激失灵 个人房贷成"鸡肋"

央行5月12日发布的“央五条”要求商业银行将首套房贷回归正常化，支持购房按揭贷款，提高贷款效率。业内人士解读为“央五条”释放出了维稳房地产市场的信号。不过，央行的“喊话”未能撼动房贷利率，政策面“微刺激”的利好并未来临

5月的，陈平接到银行客户经理的电话，他申请的首套房贷暂时还放不下来。按照贷款银行的说法，“目前没有信贷额度，房贷的配置不会发生明显变化，整个上半年都将维持偏紧的局面。”

令陈平不解的是，央行此前召集众银行开会，希望银行保障个人房贷是首套房贷款的发放，“既然央妈都喊话了，为何放贷节奏还没变？”根据《国际金融报》记者近一周来的调查发现，各家银行房贷放款速度没有明显变化，有的银行无款可贷，有的银行甚至去年底审批通过的款项到现在还没有发放。

与此同时，房贷利率还在进一步攀升。融360金融搜索平台对于5月房市的监测数据显示：在央行“喊话”后，商业住房贷款的优惠利率仍逐渐减少，利率普遍走高，房贷利率提升至九折。

整体首套房利率水平依然处于高位，普遍上浮至基准利率的1.1倍至1.2倍；二套房贷款利率也加速调高，上浮至基准利率的1.4倍。

一家股份制银行房贷部门负责人告诉记者，贷款发放速度慢的原因多种多样，除了资金紧张外，有的银行当初审批时执行的利率可能较低，现在利率上调后，银行没法执行以前的利率，只能把这些审批件押后，先给利的客户发放。

房贷利率未松动

5月12日央行“喊话”后，商业银行个人房贷业务究竟是否受到影响？《国际金融报》记者近日以客户的身份走访了多家银行，得到的答案不一。“目前对于首套房贷款，我们银行还是采取基准利率，这个利率水平已经保持了一段时间，大概审批后在两周左右放款。”中国银行上海市分行的一位工作人员告诉记者，“目前暂时没有接收到总行关于‘央五条’的任何指令措施。”对于个别商业银行暂停个人房贷的消息，该工作人员告诉记者，“对于个人房贷，还是得看总行下放的额度，可能有个别分行在月末的时候出现资金不足的状况，但大范围停贷的可能性并不大。”

工商银行上海市分行的相关人士也向记者透露，目前首套房贷款利率维持基准利率，没有任何优惠。“九折优惠在去年上半年还有，现在基本上已经不太可能了。”在谈及是否受到“央五条”的影响时，上述人士表示，没有接收到总行的任何指示，“并不清楚”。

在融360近日发布的《中国放贷市场五月分析报告》中，记者发现，对于在央行喊话前后的利率变化，整体情况为5月首套房利率依然继续收紧，优惠利率减少，九成银行首套房贷利率升至基准利率或上浮10%，另外各个城市各个银行表现均不相同。以上海为例，工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、交通银行、招商银行、兴业银行在“央五条”发布之前，均保持首套房贷款的基准利率，但在央行“喊话”之后，竟然出现不同程度的上浮。其中，建设银行、招商银行、兴业银行上浮5%，中国银行上浮达10%。而光大银行、中信银行在央行“喊话”前后利率均上浮5%或者10%，并未受到“央五条”的影响。另外，平安银行、民生银行、广发银行停贷较为严重。

记者从数据中发现，以工、农、中、建为代表的大型国有银行在央行“喊话”下积极推进，即便不下调房贷利率，也基本维持基准利率，或小幅度上浮；而股份制银行房贷利率普遍上浮，其中以中信银行为例，一度达到上浮25%。“大型国有银行贷款额度相对充足，财力雄厚，利润的压力相对商业银行小一些，并且肩负维稳重任，所以他们不会放弃被视为‘鸡肋’的房贷业务，对‘央五条’的回应自然会积极一些。而商业银行由于资金紧张、存款资源有限，所以大有舍弃个人房贷的倾向。”融360金融搜索平台的信贷徐瑾在接受《国际金融报》记者采访时表示。

对于央行的此次“喊话”，徐瑾认为商业银行受影响并不大，“‘央五条’仅是指导性意见，不具有强制性，所以在房贷不赚钱的情况下，商业银行还是会从市场角度出发，将有限的贷款额度用到更赚钱的业务，如对公贷款上。”“政策并没有明文规定不给房地产贷款，一旦市场对风险的认知发生变化，就不愿意再做有风险的。央行如果仅仅是姿态的表现，而不是通过政策下发的话，银行出于自身利益的考虑，是不会做出太大改变的。”复旦大学经济学院副院长孙立坚在接受《国际金融报》记者采访时表示。融360数据显示，银行在审核方面表现积极，通过减少人工干预来提高审批速度：目前首套房贷款审批时间往往较快，一般在2至7天内，但放款时间仍较长，与4月份相比没有明显变化。相比较而言，外资银行放款时间相对较短，大概在30天之内；国内的银行则在45天左右。

个人房贷成“鸡肋”

曾几何时，个人房贷因其低不良率成为银行争相追捧的“香饽饽”。

央行《2014年一季度中国货币政策执行报告》显示，截至3月末，个人住房贷款比年初增加4500亿元，同比多增338亿元，3月末增速为20.4%，已连续11个月超过20%。房贷需求持续旺盛。从过往历史看，个人住房贷款一直是银行业的资产，其不良率一直低于贷款的平均水平。

2009年末，个人房贷不良率仅为0.60%。“上世纪90年代末到本世纪初，居民存款基准利率（2%至3%）在扣除通胀率后为零利率甚至负利率。因此，在国企亏损面达到70%以上、新兴产业还没有兴起、金融创新还很遥远时，个人房贷5%至6%的利率水平称得上是质的业务了。”一位金融从业者告诉记者。

而如今，大局生变。上述商业银行经营环境已不复存在，个人房贷被打入“冷宫”。

“首要原因是房贷不赚钱。”徐瑾告诉记者，“

目前，5年期以上房贷基准利率为6.55%，如果打八五折则利率为5.57%，而5年期的存款利率已‘一浮到顶’至5.225%，存贷差是银行的主要盈利来源，而房贷的存贷差较小。与此同时，银行还要承担未来楼市发展前景不明的风险。”

2013年财报显示，16家上市银行全年存款增长9.8%，增速跌破两位数，去年第四季度多家银行存款负增长。另外，低成本存款流失及银行主动提高利率，导致去年下半年平均存款利率上升5.3个基点，拉低全年净息差约2.1个基点，而平均资金来源成本则普遍超过4%。另外，徐瑾认为，在如今利率市场化和资金成本很高的背景下，使得银行趋利性增强。“银行都更愿意把资金投向有更多的地方，比如利率上浮10%甚至30%的企业贷款、个人款等，利润高的先放，利润低的后放，甚至缓放。对银行来说，房贷在过去是业务，但现在已被银行视作‘鸡肋’。个人住房贷款年限较长，一般长达数十年，利率还打折优惠，而企业贷款、款两三年内即可收回，且贷款利率通常为基准利率上浮30%，比房贷利润空间更大。”

“目前房价畸高，银行对房地产后市的判断并不一致，出于防范下跌风险的考虑，也会对房贷业务更加谨慎，减少利率优惠、暂停房贷业务。”徐瑾表示。据记者了解，前不久央行的升级版“9号文”下发，意在规范商业银行同业业务，那么在同业业务“受打击”的情况下，商业银行是否会转投个人房贷这种比较“”的业务？

对此，徐瑾给出了否定的答案：“目前，银行的同业业务是将‘表内资产表外化’，是银行在贷款额度有限的情况下留住客户的常用手段，利用这种手段，银行可以不占用自身额度对企业进行贷款。如果同业业务‘受打击’，银行为了留住客户就需要将自己的一部分贷款额度放给他们，所以在此情况下，银行不仅不会转投个人房贷这种比较‘’的业务，反而会减少房贷总额度。”

房贷难倒逼降准

在银行收紧个人房贷的大背景下，后期的市场走向又将如何？

孙立坚表示，银行收缩房贷与房地产市场的走势，两者之间是一个互相影响的过程，房地产市场的下行趋势导致银行对于行业预期改变，从而收紧相关和房地产的贷款业务。“这样会进一步导致房地产市场的资金紧张，开发商资金紧张就会将旗下存货销售来缓解资金压力，进一步加剧市场恐慌情绪，改变了市场对于未来走势的预期。”

对此，徐瑾也持有相同观点：房价和货币供给是正相关关系。“近年来，房价狂飙的根本原因是2009年以来持续的宽松货币环境，信贷支持对房价影响巨大。历，的房产泡沫的破裂均是发生在货币紧缩和加息周期之中。因此，其房价拐点取决于货币环境的拐点。”根据中国央行公布的数据，2014年4月末，我国广义货币（M2）余额高达116.88万亿元，同比增速从3月末的12.1%回升到13.2%。在货币供应充裕的情况下，人们对房价保持看涨预期，以信贷资金为主的资金自然会源源不断地流入房地产市场。而在2014年开年，楼市在资金层面遭遇逆袭，银行资金紧张明显影响了购房者贷款，进而导致开发商的资金成本也在增加，今年开发商资金链仍面临压力。记者在融360房贷调查中发现，银行放贷更倾向于一二线城市，贷款利率较低，放款额度较充裕；对三四线城市控制或减少房贷投放，贷款利率相对提高。银行的信贷投放选择直接导致一二线开发商能够继续维持与银行的信贷关系，“这意味着三四线城市可能会由于信贷紧缩而导致房价下跌。”徐瑾向记者预期，“而一二线城市房价将会持续上涨，上涨幅度低于去年。不同区域的楼价将会分化，一些缺乏产业支撑和配套的‘被城镇化’区域与‘空城’则有崩盘的风险。”

那么，要真正缓解房贷难问题，央行要如何采取措施或干预？全面降准是否有其可行性？

在徐瑾看来，降准无疑已成为选择。“2014年房贷利率上浮、放款缓慢，楼市无疑被信贷‘掐喉’，而从救市成功的机会和效率来看，房产救市关键是‘信贷’的投放，如果降准效果不明显，则也存在降息的可能。”如此强烈的“降准”预期并不奇怪。近两个月，实体经济环比增速较1-2月份温和走强，但仍低于潜在水平，产出缺口自年初以来持续下降。房地产领域自2014年以来需求持续疲软，同时，政府对金融机构同业业务加强，而由于同业业务大部分与房地产和地方政府债务有关，因此，同业业务去化可能在短期内增加房地产市场风险。这些都被认为是短期中国经济下行的潜在风险。

“由于通缩风险上升，实体经济增速放缓，因此央行可能会放松货币政策。”澳新银行大中华区经济师刘利刚表示。

“央五条”、天津限购“松绑”与7月回暖

前天下午，微信上到处疯传《央行召开住房金融服务专题座谈会会议纪要》，下午4点半，央行也在自己网站首页醒目位置对会议进行了发布：2014年5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。

工商银行农业银行中国银行建设银行交通银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责同志参加了会议。会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求：一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭购买自住普通商品住房的贷款需求；二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析；五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

一时间，大家疯传央行出手救市了，但仔细研读所谓的“央五条”，离“救市”还相差甚远，充其量只是释放信号。，并没有出台相关文件，只是以央行召集的座谈会名义给商业银行提出了几点建议。第二，未谈整体放松银根。不涉及开发贷，对购房贷款也不是面面俱到，仅是对首套房贷的支持。央行此举主要是对当前商业银行嫌贫爱富，对首套购房贷款审批和放款操作不力提出建议。从商业银行的角度来说，考虑到首套房按揭利率水平、风险（违约断供无法强制拍卖）等各方面因素，确实没太大积极性，但首套房对目前楼市的稳定有至关重要的作用。央行在这样的时刻给出这样的信号，也有呵护市场的用意。

央行这个座谈会到底对各商业银行有多少作用，有无约束力，我看目前是有限的。对四大国有银行来说，可能会给央行面子，对他们来说多做几笔首套房按揭贷，对其影响不大；对一般的商业银行来说，逐利、避险仍是其主要运作原则，阳奉阴违的情况肯定会出现。

真要救市的话，必须出台明确政策，尤其是放松银根的政策，例如连续降低存准，放开开发贷，或者按揭贷给予优惠利率等。

也是在前天，再次疯传天津市限购政策调整，声称：允许本地人在市内六区购44平米以上第三套住房，或市内六区外购买90平米以下第三套住房；天津注册企业的法人，非本地人。

天津作为直辖市、准一线城市，如果这一条被终贯彻落实，那就预示着从2011年开始的全面限购收紧的铁板一块被打破，这就不是之前无锡、南宁、铜陵等地小打小闹的政策，确实将对市场有直接推动作用。

当然即使这一政策落实，短期内要看到天津市场迅速回升，还存在困难，多也就是抵消因为取消而带来的成交回落。但政策对限购城市的影响将是巨大的，一旦出台，将吹响放松限购的号角。

还是前天，某传媒在其微信公众号中引用我近两天发布的《对当前房地产形势判断》的文章，其中一些观点被其误读引申，终刊文《丁祖昱：楼市7月回暖》，之后被众多自媒体纷纷转发，引起了市场不必要的误判。

认真阅读过这三篇文章的人想必都有印象，我通篇不曾涉及“7月”和“回暖”等字眼。我的原文是：“预计今年三季度末市场将回稳，四季度有可能从稳中开始慢慢回升，所以今年整体市场要谨慎，不用悲观，压力的就是现在几个月”。

这样来看，“三季度末”无论如何不会是7月份，“市场回稳”也不能说是“回暖”，这样如此不同的概念能被引申出这样的标题，让我大跌眼镜。本来不想再说，自媒体能蓬勃发展就在于其言论环境宽松自由，但由于涉及我对市场的判断，加上自媒体放大后，会对市场造成一定的困扰，我不得不来澄清一下，我个人对市场走势的判断，也仅供各位参考。

突然一下子出了这么多情况，无论是从按揭、限购还是媒体舆论等各个角度，都在讲“刺激”和“回暖”，可能这也是大家的一种愿望，希望能够保持房地产市场的健康稳定，我本人也有这样的愿望，怎奈市场有其自身规律，如果供求关系失衡、价格存在泡沫，市场自然需要调整。有的时候，给市场一点时间来调整修复，并不是一件坏事情。