美联：5月二手住宅量价齐跌，6月成交有望上涨

深圳蓝筹报告(2014-5)——五月二手住宅“量价齐跌”，六月成交有望上涨

导读：

5月份二手住宅成交环比下跌，全市共成交4758套，环比下跌8.31%；成交面积39.8万平方米。

2014年5月美联物业（深圳）蓝筹住宅楼价指数为399.04点，对应的价格为22794元/平方米，环比下跌0.12%，同比上涨11.11%。住宅租金水平方面，5月份租赁需求旺盛，全市租金水平有所上升，本月美联物业（深圳）蓝筹住宅租金价格52.14元/平方米.月，环比上涨0.66%，同比上涨5.53%。

2014年5月份月深圳二手住宅市场呈现“量价齐跌”的态势。

据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动数据显示，4月份70大中城市二手住宅价格同比上涨的城市67个，下降2个，持平1个。北上广深四大一线城市中同比涨幅仍居之首，但仅北京、深圳两个城市涨幅超10%，其中深圳为12%。从环比来看，价格上涨的城市35个，下降22个，持平13个。

5月份深圳二手住宅成交环比下跌，日均成交量不足160套。美联物业研究认为，5月份二手住宅成交环比下跌的原因有：首先，5月初遇“五一”小长假，成交量骤减，造成了“开局不利”的局面；其次，5月份深圳面临2008年以来的暴雨的侵袭，在一定程度上对房地产市场成交造成了不利影响；，市场上关于房地产利空消息依旧不断。6月份，一手住宅推盘预期不乐观，刚需盘较少，二手住宅成交有望进一步抢占市场，成交量有望上涨10%。价格方面，由于利空消息的层出不穷，议价空间或增大，6月份二手住宅成交均价上涨的可能性不大，基本维持稳定态势。

美联蓝筹住宅楼价指数

2014年5月份美联蓝筹住宅楼价指数为399.04点，对应价格为22794元/m2，环比下跌0.12%，同比上涨11.11%。受市场走势下行的影响，5月份深圳二手住宅成交量环比下跌，全市共成交4758套，日均成交159套，环比下跌8.31%（详见图一）。

美联蓝筹住宅租金指数

2014年5月份美联深圳蓝筹住宅租金指数为144.27点，环比上涨0.66%，同比上涨5.53%，对应的租金水平为52.14元/m2.月。5月份由于毕业季，有些毕业生提前寻租，增加了租赁市场的需求，从而助推了租金水平的进一步走高（详见图二）。

区域情况

各区成交分布

深圳二手住宅成交相对较为稳定，但受市场下行、房贷紧张等因素的影响，成交活跃度略低于4月份。5月份二手住宅成交出现小幅下滑，全市共成交4758套，环比下跌8.31%。从各区成交来看，5月份仅盐田成交大涨28.67%，其他各区成交均不同程度下跌，其中跌幅的为南山15.48%，小的为福田5.81%。就各区成交占比来看，龙岗、福田两区成交高于其他四区，占比分别为23.06%、21.02%，盐田区成交占比小为3.87%（详见图三）。

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美联蓝筹住宅租金

住宅租金

5月份由于租金水平的走高，租金上升至2.74%，但仍处于较低水平。从各区租金水平来看，福田租金水平依旧为62.34元/ m2.月。从涨跌幅来看，盐田、宝安两区环比下跌，其他四区均环比上涨，其中龙岗区涨幅，为5.31%（详见图四、五）。

二手住宅负担比

由于二手住宅价格的走低，导致二手住宅家庭负担比环比下跌。5月份深圳二手住宅家庭负担为68.75%，环比下跌0.13%，同比上涨1.38%（详见图六）。

（注：从2014年1月份开始调整了年平均工资水平，所以家庭负担比相应变化）

区域蓝筹住宅价格

6大区美联蓝筹住宅价格

5月份深圳各区美联蓝筹住宅价格福田区为37694元/平米，龙岗区为13739元/平米。

从各区涨跌幅情况来看，5月份罗湖、南山、龙岗三区环比上涨，其中较高的为罗湖区0.99%；福田、盐田、宝安三区环比下跌，其中跌幅较大的为宝安1.62%（详见图七）。

（注：美联蓝筹住宅指的是：深圳市场成交活跃度较高的典型物业）

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各美联蓝筹住宅价格走势

图八：罗湖各蓝筹住宅价格走势

图九：福田各蓝筹住宅价格走势

图十：南山各蓝筹住宅价格走势

图十一：宝安各蓝筹住宅价格走势

图十一：龙岗各蓝筹住宅价格走势

图十三：盐田各蓝筹住宅价格走势

表一： 深圳住宅典型成交案例（2014年5月）

二手住宅楼价指数说明

编制对象：深圳市二手住宅

样本范围：深圳市六大区

发布内容：全市二手住宅楼价指数、住宅租金指数及指数、家庭负担比率等

率：当期率=当期平均租金×12/当期均价×100%

更新频率：1次/月

样本来源：深圳美联物业二手住宅成交

指数基期：2005年1月，基值为100

指数计算：当期指数=当期均价（均租）×100÷基期均价（均租）

家庭负担比率：当期家庭负担比率=当期均价×60×7成按揭的20年月供系数×12÷家庭年均收入

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