中原地产强拉深圳楼市警报：9月前赶紧逃命出货！

深圳中海九号公馆开卖二期，均价6.5万元/m2！

在10日举办的媒体交流会上，国内地产中介龙头之一的中原地产发表了迄今为止为悲观的楼市预测。

深圳中原地产董事总经理郑叔伦称：除了房价仍在僵持，推盘量、成交量、访客量、按揭比例都已大跌。郑叔伦称，9月深圳楼市将全面衰退，到那时房价下跌就显而易见了。其依据是，5月份中原（深圳）领先指数结束了连续26个月的强势上涨，房价已进入实质性下降通道。

而中原地产华南区总裁李耀智则透露，目前，开发商目前拖欠中原集团的代理总额已接近30亿。其称，这不是一个健康发展的行业应该有的表现。

数据难堪中介看空

在许多人都对楼市回暖仍抱有希望时，众多地产中介机构对楼市的看法却日趋悲观，中原地产便是其中之一。在10日举办的媒体交流会上，中原地产深圳公司拿出了一系列数据支撑他们的言论。

中原地产称，深圳楼市供应量、成交量、上门量与转化率均已降至冰点。中原提供的数据显示，一手访客量5月各周都在2000人次左右徘徊，每个项目日均来访不到5人次；二手访客量每周维持在18000人次左右，但成交转化率明显下降：2013年1-3季度平均每38位访客成交1单，4季度每60位成交一单；近三周则降至每80位成交1单。

另外，今年前5个月深圳一二手成交总量为306万平方米，同比下降42.8%，创2008年以来新低；2514套一手房的月均成交套数也低于2011年2656套的历史值。

中原地产的另一组数据则显示，深圳今年前5个月多数新盘销售率低于5成，平均销售率远低于2013年70%的平均水平。销售率低下导致的后果是库存高企。中原地产称，深圳今年的库存始终在300万平方米以上，自去年9月开始，深圳的库存去化周期已经超过10个月的警戒线，目前已经达到13个月。

另一个支撑中原地产对楼市走势悲观的指标是，5月份中原领先指数结束了长达26个月的强势上涨，宣告房价进行实质性的下调阶段。

中原地产称，2007年和2011年，中原领先指数见证了两轮大回调。2007年，中原报价指数和中原经理指数先后于年初开始持续下跌，中原领先指数紧随其后，于2007年9月加入下降行列，市场开启了一轮长达一年多的下跌历程，2011年亦是如此。

事实上，深圳官方数据也验证着深圳楼市惨淡的成交。深圳市规土委公布统计数据显示，5月份深圳一手住宅成交套数为2547套，同比跌48.8%。

中原地产华南总裁李耀智认为，楼市降温已成定局，房价下降是大势所趋。李耀智建议，在卖方处于下风及买方处于看跌的博弈环境下，开发商应顺应市场走势，主动下调房价，走量，及时回笼资金，以提振市场信心。

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龙头预警值得注意

对市场表达悲观看法的不止是中原地产。国内地产中介另一龙头世联地产对楼市的未来走向也极度悲观。

就在几天前，世联地产董事长陈劲松公开表态称，五月份都不红，且看上半年的六月了。“当上半年已过，下半年就更要硬拼，故，我估计前三季度都不好，而第四季就只有硬着陆了。”

尽管谁都无法预测中国房地产的未来走向，但作为国内地产中介市场的两大龙头，中原地产和世联地产的观点有一定的借鉴意义。

数据显示，2013年世联地产计实现代理销售金额3175亿元。而2013年年中，世联地产曾称，其在的市场占有率为4%。

中原地产的体量不在世联地产之下。

中原地产官方资料显示，2013年中原地产中国大陆区一手代理的项目近3000个，全年累计销售额达3304亿元人民币，累计促成成交面积达4405万平方米。

另外，2013年，中原集团总超过106亿元人民币，内地业务达到75亿元。目前，中原目前在内地34个城市设立了直属分公司。

有着香港“地产教父”的之称的中原地产创始人施永青说，我们在内地有几万员工，就像在内地楼市的肌理中安插了一个个探测器，我们的感觉应该不会错。

实际上，类似于中原地产深圳公司的悲观言论，施永青已在多个场合提及。

施永青称，现时，头脑清醒的地产商已意识到危机正在逼近，已开始部署战略退却。他们知道，在二线城市应尽快减价清货，即使蒙受一定的亏损，也要及早离场。否则，资金就可能被套死，以后得长期背着这个包袱。

除了极度的看空言论，中原地产的另一说法也颇为震惊。

中原地产华南区总裁李耀智则透露，目前，开发商目前拖欠中原集团的代理总额已接近30亿。“这不是一个健康发展的行业应该有的表现。”他建议开发商认清形势，尽快跳水保命。

事实上，对于被大幅拖欠的问题，施永青已公开喊话。施永青称，愈来愈多内房商拖欠支付，令中原内地累计应收帐款升至超过20亿元人民币，占去年全年收入近三成，当中超过一半已过期，情况严重。

施永青称，原本开发商收到楼款後，翌月便会支付，但目前许多已拖欠2至4个月。施永青指，没有想到今年内地银根如此紧绌，令楼市急速转差。

中原地产称深圳楼市进入衰退期 9月起潮将持续3年

6月10日消息，中原地产今日公开唱衰深圳楼市，称深圳房价已进入实质性下降通道，步入衰退期。并预计今年9月深圳楼市将掀起一轮大潮，下跌至少持续2-3年。

中原地产当日在媒体交流会披露，深圳楼市供应量、成交量、上门量与转化率均已降至冰点。据中原地产监测，今年前5个月深圳一二手成交总量为306万平方米，同比下降42.8%，创2008年以来新低；2514套一手房的月均成交套数也低于2011年2656套的历史值。

深圳中原监测数据还显示，一手访客量5月各周都在2000人次左右徘徊，每个项目日均来访不到5人次；二手访客量每周维持在18000人次左右，但成交转化率明显下降：2013年1-3季度平均每38位访客成交1单，4季度每60位成交一单；近三周则降至每80位成交1单。

库存方面，深圳今年前5个月多数新盘销售率低于5成，平均销售率远低于2013年70%的平均水平。这也导致全市库存高企，深圳今年的库存始终在300万平方米以上，自去年9月开始，深圳的库存去化周期已经超过10个月的警戒线，目前已经达到13个月。

5月份，中原领先指数为422.9，环比下跌0.39%。这是自2012年2月以来连续上涨后该指数的下跌。而自该指数2004年正式运营以来分别于2007年9月和2011年6月有过两轮明显下跌，深圳整体楼市均在此之后开启下跌周期。

基于此，深圳中原董事总经理郑叔伦明确表示，“深圳房地产市场的衰退期已经来临，今年9月之前将是人们抛出手中房产的机会。”

与此同时，郑叔伦认为，由于本届政府对于楼市的政策更倾向于市场化，此轮调整必定历时更长，“人为因素来得快去得快，而市场自发因素造成的调整速度慢且久，而且趋势一旦形成就难以逆转。根据成熟市场的经验，下跌至少持续2-3年。”

中原地产华南区总裁李耀智则透露，目前，开发商目前拖欠中原集团的代理总额已接近30亿。“这不是一个健康发展的行业应该有的表现。”他建议开发商认清形势，尽快跳水保命。(曹磊 发自深圳)

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双倍印花税松绑 香港楼市骤热

[ 在环宇海湾的首批房源火速卖光后，热闹的市场气氛也感染了买家入市情绪，加上双倍印花税、放宽换楼年期的消息继续发挥作用，启动楼市换楼潮，为市场带来新的客源 ]

位于尖沙咀的一个项目售楼处自从5月底开售以来，每个都人满为患，这样热闹的气氛也带动了 新整体香港楼市的市场氛围，在过去的一段时间内持续火爆。

这座售楼处位于尖沙咀，是长江实业（00001.HK）、南丰集团及港铁公司（00066.HK）共同开发的在荃湾区的环宇海湾售楼处。根据该楼盘提供的销售安排计划书，环宇海湾截至本周二已经推出三次销售，而且几乎每一次总能吸引买家的眼球，引发全城抢购潮。目前该楼盘总共推出在售房源1501套，占整体房源的87.4%，销售情况异常火爆，半月之内几乎一抢而空。

一手市场百花齐放

除了环宇海湾是今年来香港型的项目外，其他新楼盘也趁市况转好争相冒尖。上香港兴业（00480.HK）在愉景湾推出悦堤项目，开售3已经迅速卖出25套复式豪华住宅，在当日推出的62套房源，也被顾客扫荡一空。

长江实业旗下一处位于大埔的岚山1期也已经在紧锣密鼓的准备中，预计快本月可以推出销售安排。长江实业执行董事赵国雄称，预计今年下半年的市场情况可能会比上半年更畅旺，计划在今年推售4个项目，维持今年销售目标300亿港元，仅环宇海湾目前已经累计销售超过1000套，超出原定目标800套，预计可以套现至少70亿港元。

信和置业（00083.HK）与香港市区重建局合作的旺角奥朗·御峰正计划销售100套，新（00017.HK）及会德丰地产旗下的GRAND AUSTIN也有望在近日推出，各发展商都想趁机在市况好时尽快出货。

美银美林全球研究部大中华区房地产研究主管魏志鸿对《财经日报》记者称，近日一手楼盘的百花齐放，与政府早前微调楼市政策有关。今年5月13日，香港特区政府放宽了双倍印花税，延长了本地购房者出售现有房屋的时限，首先受益的就是一手买家。

“在香港手楼盘都是预售，等到交楼时间都是1年多以后的事情了，但是旧政策规定，你买了新楼，就必须在6个月内出售现有房屋，令换房人士无房可住，但是在新规定出台后，可以在交楼后的6个月内出售现有房屋，对市场气氛有所改善。”魏志鸿说。

在一手楼盘的密集推盘下，一手楼盘的成交量也被推向高峰。根据美联物业数据，截至6月10日，香港的一手私人楼房注册量创下了近18个月的新高，达到5648宗，同比大幅增长27.7%。

二手市场逐渐抬头

在一手市场持续火热的带动下，二手市场也开始蠢蠢欲动。美联物业资料显示，6月2日至8日香港35个大型屋苑总共有116宗成交，按周上升3.6%。看楼的人数也在不断增加，上（6月7日至8日）香港15个指标屋苑预约看楼量有1075组，较前一个增加1.5%。

美联物业住宅部总裁布少明称，在环宇海湾的首批房源火速卖光后，热闹的市场气氛也感染了买家入市情绪，加上双倍印花税、放宽换楼年期的消息继续发挥作用，启动楼市换楼潮，为市场带来新的客源。

香港土地注册处资料显示，5月份整体物业注册总数共6785宗，环比增加12.9%，创下自去年3月以来的新高，其中5月二手住宅的注册量达到4746宗，环比上升21.6%，显示目前香港二手市场开始恢复正常水平。

同时，根据美银美林的监测，香港二手楼的成交量年初到现在升跌幅度仅仅在1%~2%，而早前市场预计二手楼的价格将下跌10万~20万港元/套，但就目前情况看，二手楼盘的价格并没有发生变化，反映在香港经济环境没有发生大幅改变的情况下，二手市场也并没有出现预想中的恐慌销售。

楼价止跌

在一手和二手楼盘成交量逐步抬头的情况下，香港的楼价也开始止跌。根据香港差饷物业估价署公布的数据，4月份楼价指数环比回升0.4%，是在连续3个月的跌势后回升，今年前4个月香港楼价指数累计跌幅缩小至0.2%。

美银美林昨日发布报告称，由于美国货币政策的持续宽松，令香港楼市实际上不如看上去那么悲观，该行更上调了今年对香港楼市的估计，预计今年香港楼价仅仅下跌5%，与早前预计的下跌10%相比更为乐观。

魏志鸿对记者称，未来香港楼价的走势几乎完全取决于利率的方向，由于美元与港元实行联系汇率制度，令香港的利率水平长期保持在1.9%~2%的水平，而香港每年的通胀率都在3%~4%，在这种负利率的水平下，香港的租金也达到了3%的水平，所以在香港买楼的率仍旧是正数。除非美国步入加息周期，到时才可能令香港的楼价有下行的压力，不过短时间内似乎并不太可能发生。

尽管一手市场供应开始变多，但根据政府目标，未来4年将增加72900个房屋供应，即每年18225个房源（含公营房屋），魏志鸿指出，每年香港新增家庭平均有25000个，如果这些供应都有住房需求，那么香港的供应量是不足以应付的，而目前香港的房屋空置率大约只有4%，在需求旺盛的情况下，房价也不太可能发生剧烈变化。