深圳中原：5月楼市雾霾笼罩 房价下行通道开启

中原地产2014年5月深圳市二手住宅市场综述

一、市场综述

1.1、月度概况

笼罩楼市上空的雾霾尚未散去，新一波的潮汹涌袭来。从中原报价指数、中原经理指数和中原领先指数综合来看，房价已处于下行通道，楼市下半场已经开启。信贷方面，尽管离央行“窗口指导”已过一个月，但在利润化导向下，银行房贷继续吃紧，房贷利率仍处于上调5%-10%水平，房贷成本走高使得部分置业人群继续延长购房计划；价格方面，以万科、保利为首的品牌开发商举起大旗，使得潮随着铺开。从深圳楼市情况来看，与上月相比，5月访客量维持正常，但成交量下滑明显，当前市场观望情绪愈演愈烈，“红五月”不红。

1.2、利空因素犹在成交量继续下行

根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，本月全市二手住宅过户数为4758套，环比下降8.31%，同比大幅下降23.95%，成交面积39.8万/㎡，环比下降8.41%，同比下降24.99%。 受外在利空因素制约，无论从新房市场还是从二手房市场来看，今年“红五月”不红，二手成交量仍在低位徘徊。（注：国土资源规划局公布的成交数据为全市二手过户数据，往往是之前几十天市场实际成交量的反映。）

图1 深圳市二手房月度成交套数（2013年5月——2014年5月）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

注：此二手成交数据仅含有住宅

根据深圳中原实时成交数据估测，全市住宅成交套数约为3927套，环比下降23.08%，成交面积32.42万㎡，环比下降20.59%， 风波持续蔓延，再加上房贷影响，市场看空预期愈演愈烈，不少置业者观望情绪依旧浓厚，预计成交量低迷现状短期内很难改观。

图2 深圳市二手住宅月度成交面积（2013年5月——2014年5月）

数据来源：深圳中原研究

注：深圳市二手住宅成交量数据根据中原实际二手住宅成交量估测，非交易登记数据。由于不受交易登记周期影响，中原数据时效性更强，相对更能及时反映市场动向。

1.3、市场信心不足 价格开始松动

根据深圳中原内部成交监测数据显示，2014年5月，深圳二手住宅市场成交均价为29106元/㎡ ，环比下跌8.09%，从同比来看，全市整体涨幅4.12%，高于2.5%的CPI涨幅，即住房仍是理想的保值产品。如今市场环境大不如前，买卖双方谈判中，买家议价能力逐步增强，二手均价自去年年底超越3200元/㎡大关后，本月应声下跌。

图3 全市成交价格表（2013年5月——2014年5月）

数据来源：深圳中原研究

1.4、市场观望情绪 浓厚供需双双走

根据深圳中原研究内部数据显示，本月放盘量和访客量双双走低，但下降幅度有所差异：访客量环比仅下降0.88%，而放盘量环比下降4.69%。结合成交数据来看，市场不景气的当下，置业者观望情绪依然浓厚，而业主放盘也比较谨慎。

图4 全市供求关系曲（2013年5月——2014年5月）

数据来源：深圳中原研究

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二、区域市场分析

2.1、盐田成交逆势上扬 其余区域均下降

根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据监测结果显示，除盐田因市场容量有限，成交易受结构影响外，其余区域与往年同期和上月相比均有不同程度下降。从同比来看，市场容量的龙岗降幅超三成，总成交面积不足10万㎡，同样，占据市场容量近两成的宝安本月也大幅下降32.18%，成交量与去年同期不可同日而语；原关内的罗湖、福田和南山成交量也有两成左右的降幅。从环比来看，市场不景气在上月低迷基础上继续加剧，整体成交量下降8.41%，而罗湖、南山和宝安降幅都超一成。（注：由于深圳市规划和国土资源委员会数据的延迟性，此行情反映了前一个月左右的市场状况。）

表1 全市各区二手住宅成交量表

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

注：此二手成交数据仅含有住宅

图5 全市六区月度二手住宅过户套数

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会

注：此二手成交数据仅含有住宅

2.2、各区均价全线下挫 南山降幅明显

深圳中原三级市场数据显示，全市二手均价在前期高位上有所下调，本月均价为29106元/㎡，环比下降8.09%。分区域来看，罗湖小区的特殊性决定了该区域住宅产品保值能力不强，与去年同期相比，价格有微幅下滑，此外，宝安价格也有小幅回调；盐田因本身特殊性，价格波动较大，同比涨幅超三成；福田和龙岗价格坚挺，同比涨幅超一成；从环比来看，各区房价下跌，其中，由于南山上月受个盘影响拉高基数，导致本月降幅达到14.76%，居各区之首；在市场低迷期，福田抗跌性强，环比降幅仅为1.36%。

表2 全市各区成交价格表

数据来源：深圳中原研究

图6 全市各区成交价格（2013年5月——2014年5月）

数据来源：深圳中原研究

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三、全市成交特点综述

3.1、市场环境不佳 中低价位户型成交占比走高

深圳中原三级市场成交数据显示，单价30000元/㎡是一个分水岭，30000元/㎡以下物业占比普遍提高，而30000元/㎡以上占比均有不同程度回落。具体来看，20000元/㎡-30000元/㎡元 的物业占比提高幅度，为3.68%；30000元/㎡-40000元/㎡之间的物业占比21.45%，较上月下降3.1个百分点；40000元/㎡以上的物业占比一成多，但较上月下降了近2个百分点。

图7 月度二手房成交单价分布

数据来源：深圳中原研究

深圳中原三级市场成交数据显示，由于本月全市套均面积较上月有所减少，小面积占比提高，所以低总价物业占比提高较多。具体来看，80-150万之间的物业均有不同程度提高，其中，60-80万和80-100万两个总价段的物业占比提高幅度，分别提高3.7%和2.4%。而150万以上的物业占比较上月有小幅下降，其中，150-200万的物业下降约1个百分点，200万以上的各格段物业占比均有个2百分点的升幅。

图8 月度二手房成交总价分布

数据来源：深圳中原研究

3.2、刚需户型小幅提升 1房户型为显著

深圳中原三级市场成交数据显示，在成交户型分布方面，2房和3房是市场主流户型，占比超六成，但与上月相比，二者均有近3个百分点的降幅；本月房占比大幅上升个6百分点，占比达到24.67%；4房占比基本与上月持平。

图9 月度二手房成交户型分布

数据来源：深圳中原研究

从本月成交面积档次分布来看，与户型相对应，45㎡以下小户型成交占比大幅提升近9个百分点，达到21.57%，其余面积段占比均有不同程度下降，降幅区间为0.67%-3.78%。

图10 月度二手房面积档次分布

数据来源：深圳中原研究

3.3、内地占比略微下降 刚需自住占比上升

深圳中原三级市场成交数据显示，在成交客户户籍分布方面，本月内地客户成交下降1.62个百分点，占比为32.9%；深圳客户上升1.2%，占比为61.5%；外籍客户占比为5.6%，较上月提高0.43个百分点。

表3 月度二手房成交客户户籍分布数据表

数据来源：深圳中原研究

从客户购房用途来看，本月自住客户占比84.27%，较上月下降1.81%，而客占比5.36%，环比微增1.41个百分点。

表4 月度二手房客户购房用途数据表

数据来源：深圳中原研究

3.4、小户型受青睐罗湖、盐田 房户型占比一成

深圳中原三级市场成交数据显示，除宝安和龙岗外，其余区域1房户型成交占比均有不同程度上升，其中，罗湖和盐田较上月提高一成多，占比近四成；2房户型占比的是龙岗区，且较上月提高了5.52个百分点，宝安区也有2.76%的增幅，其余各区占比均下降；南山本月改善型成交有所下降，3房户型占比26%，较上月下降12.55%，罗湖和盐田3房占比也分别有3.81%-2.57%的降幅，其余区域占比有小幅提高，4房及以上户型中，龙华占比在上月基础上大幅下降8.37%，本月仅为15%，盐田大户型占比也下降，降幅为5.4%，该户型占比为8%，据全市水平。

图11 月度二手房成交户型分布

数据来源：深圳中原研究

从各区域成交客户购房用途来看，在严格的限购、限贷等调控下，目前深圳楼市占比已降至很低水平。具体来看，“双龙”区域刚需聚集，自住占比均超九成，稳居全市前两位，而福田自住占比较上月提高2.48个百分点，占比也达到九成；南山和宝安自住占比均超过八成，盐田的泊岸雅苑成交较多，且大多以为主，使得本月盐田占比大幅攀升至10%左右的水平。

图12 月度二手房客户购房用途

数据来源：深圳中原研究

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四、租赁成交分析

深圳中原三级市场成交数据显示，2014年5月全市租赁均价为60.5元/㎡·月，较上月小幅下降1.41%。受房价带动和通货膨胀等综合因素影响，与去年同期相比，租金涨幅3.48%。

图13 全市各月租金（2013年5月——2014年5月）

数据来源：深圳中原研究

从各区域租金水平来看，南山拥有大量高科技企业和优良的居住环境，使得租金水平一直处于全市领先水平，本月租金环比上涨7.72%，高达77.1元/㎡·月，稳居全市各区首位；福田区租金紧随其后，也超过70元/㎡·月，但较上月小幅下降5.57%。罗湖商业氛围浓厚且交通便利，弥补了小区品质欠佳的缺点，租金达到66.3元/㎡·月，较上月略有上涨；龙华租金为42.9元/㎡·月，因本月中低端物业租赁占比较高，拉低区域租金水平下降了近16个百分点；宝安租金与龙华不相上下，与上月相比略有下降；龙岗因地理位置局限，租金处于全市位，仅为 38.4元/㎡ ·月，但环比上涨6.35%；盐田受租赁结构影响，租金水平大幅下降17.71%。

表5 全市各区租金数据表

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五、后市展望——观望情绪抬头 后市难言乐观

5月份宏观经济表现差强人意，PMI连续3个月回升，需求端和生产端双双回暖，另外，用电量和外贸出口等指标均反映出宏观经济形势较前期逐步改善。

信贷方面，距4月25日央行下调县域农村商业银行、县域农村合作银行存款准备金率仅一个多月，央行日前宣布对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行将下调存款准备金率0.5个百分点。据有关机构预测，此次定向降准将释放700-800亿元流动性。很明显，从政策意图来看，意在鼓励银行信贷资金流向“三农”和小微企业，对缓解当前房地产信贷资金紧张局面没有实质性影响。

楼市调控方面，春节以来低迷的市场仍无起色，成交持续低迷，从3月“两会”明确“分类调控”的调控方针后，各地政府微调甚嚣尘上，救市之举呈现由点到面的扩散态势。据中原集团研究的不完全统计，自去年下半年以来，已有8省共16个城市进行了相关政策的微调或松绑。对深圳市场而言，楼市不景气使得库存高企，去化周期已达13个月，但由于目前限购、限贷仍是打击行为有效的方式，预计短期内不会放松。

基于以上认识，我们认为楼市已进入下半场，成交量短期内难见起色；价格方面，中原三大指数同时下跌显示房价下行通道已开启，预计后市价格会呈现小幅震荡下行。

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