楼市正在变脸 建议政策上坚持抑制投机性需求

楼市“变脸”路向何方——聚焦楼市新变化

新华网北京6月18日电 (记者杜宇、韩洁、叶锋)国家统计局18日公布的房价数据显示，5月份70个大中城市，半数环比下降。这一数据进一步印证了楼市正在“变脸”，也引发社会高度关注，处于深度调整的楼市，路向何方？

主要指标呈现下行 楼市告别“高歌猛进”

“我有套四环边上的房子，去年底中介说每平方米能卖到4万元，今年初说成交价在3万8左右，如今又说只能卖3万6左右，到底是赶快出手还是等等看？”北京一家国企员工李先生很是苦恼，二手房价格的一跌再跌，让想卖旧房换新房的他犹豫不定。

买方烦心，卖方也苦恼。“现在观望气氛浓，大家都觉得房价要跌，我们也不停地换挂牌信息，推特价房，想快点成交，房东也着急，但生意不好做。”上海普陀区一家中介门店业务员小程说。

事实上，对于一贯“高歌猛进”的房地产市场而言，今年上半年的各项指标看上去并不美。

商品房增速持续下滑，1至5月份比1至4月份回落1.7个百分点。销售面积和销售额降幅不断扩大，土地购置面积同比继续下降，库存增加，5月末比4月末增加750万平方米。

在新建商品房房价指数中，上海、深圳均出现了环比下调。二手房指数中，北京跌幅。

“原来市场卖的是未来价，现在要逐步回到现实价了。”上海永庆房屋副总经理李维镇对眼下的市场变化五味杂陈。

中国社科院城市与房地产室主任倪鹏飞表示：“房地产市场的调整局面已经形成，而且是在剧烈调整中。”

过度透支不可持续 调整符合市场规律

“这一年，也没见出什么‘国几条’，怎么市场就开始变化了？”郑州市民淼说。

市场掉头，分化加剧，让习惯于楼市“高歌猛进”的人们，一时难以接受。“分类调控”这四个字，让业内人士感慨，以往是“政策很复杂，市场很简单”，如今是“政策很简单，市场很复杂”。

在受访看来，楼市的变化源自市场那只“看不见的手”。

倪鹏飞说：“过去每次房地产市场调整都是由于房价过度上涨导致市场恐慌，和地方出台更加强硬措施抑制需求，影响市场预期，导致出现换量市场调整。但这次是在政府没有任何加码调控状况下，市场自发的反应，表明市场的调控之手在发挥作用。”

更多认为，这样的变化符合市场规律。住房城乡建设部政策研究主任秦虹说：“楼市是市场，一定会有上下波动调整，波动是常态，不可能一成不变。”

楼市调整的背后是过度透支住房需求。

以房价环比下跌明显的杭州为例，2013年全市常住人口884.4万，仅比上年增加4.2万，其中外来常住人口177.8万，甚至比上年减少了1.89万。开发商的恰恰暴露出浙江楼市长期以来高价位与城市定位“严重错配”的深层问题。

房地产研究所所长刘洪玉说：“有的开发企业在一个城市做一个项目，恨不得把这里三、四年的供应做完。这样高的销售业绩不可能持续，哪有那么多韭菜可割？”

与此同时，过度透支的土地供应同样触目惊心。数据显示，近十年我国土地出让金收入占地方财政收入的比重普遍超过40%。

倪鹏飞说：“当前房地产市场供求结构出现变化，潜在过剩很严峻。本轮楼市调整与近年来过度购房需求的释放和透支关系紧密。”

“阵痛”无需过度反应 风险尚要提前防范

房价步入下行通道，并不为人乐见。

近期，广州一住宅项目销售，老业主坐不住了，试图封闭小区，阻止售楼员和看房者进入。

在商品房预售制度存在的背景下，房价短期下调而引发购房人与开发商之间的矛盾，并不鲜见。

这样的“阵痛”无所不在：政府土地出让收入减少；财务高、激进购置土地的房地产开发企业以及过度参与房地产开发投融资的基金、保险公司等机构者都面临资金链风险。值得关注的是，从一系列宏观经济指标来看，我国经济目前运行在合理区间偏低的位置，下行压力始终未减。这与房地产市场不振、下滑有关，反过来经济下行又影响市场预期、加重市场不振。

面对种种风险，政府“看得见的手”该如何自处？

刘洪玉认为：“政府应该持积极、谨慎的态度。一方面是因为目前的市场调整过程属于挤出泡沫、降低系统性市场风险的过程；另一方面要防止市场短期过度调整损害市场稳定的情况出现。”

建议，在政策上坚持抑制投机性需求，以民生为先发展住房市场。守住个贷不扩大的底线，加快推进保障房建设，保证低收入者的基本住房需求。积极推进有利于形成长效机制的土地制度改革、财税体制改革等。

秦虹说：“对房地产市场的管理关键是密切观察房地产市场的异动，防止市场异动引发的社会、金融和经济的危机出现。”

5月70城房价下降数量扩大过半 去库存压力凸显

楼市持续调整。今日国家统计局发布数据显示，2014年5月份70大中城市中一二手房价环比下降城市数量扩大至35个，新增29个城市房价环比下跌；值得注意是，同比来看二手房价下降城市数量在持续扩大。

从房价涨幅来看，一手住宅的涨幅下降已蔓延至二手房价。同比涨幅为11.3%，缩窄2.3个百分点。中原集团研究研究总监张海清表示，一般来说，二手业主对价格的抵抗力比开发商要强，因此二手房都在新房之后开始调整。目前来看市场成交持续低迷，二手房价格也开始下调。

一二手房价下降城市数量过半

统计局数据显示，环比来看，70个大中城市中一手住宅价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。上月，二手住宅价格同比下降的城市有35个，数量纷纷过半。

从房价涨幅来看，一二手房价环比同比涨幅均有所收窄，一手住宅的涨幅下降已蔓延至二手房价。一手住宅涨幅为11.3%，缩窄2.3个百分点，二手涨幅为11.1%，为下降8.7%。

从城市来看，北上广深四个一线城市5月份仅北京仍保持了环比上涨的态势，环比涨幅0.2%，广州持平，而上海和深圳则各环比下降了0.3%和0.2%。同比涨幅上海仍达11.3%，其他涨幅收窄10%以内。

张海清认为，除开春节，今年6月上旬是表现差的半个月，接下来肯定会继续蔓延，房企为了提升业绩，接下来还会加大促销。

据中原集团的监测数据显示，监测的21个城市的新盘认购率都很差，去年认购率约56%，上一周只有36%，连续好几周都在40%以下。

市场去库存压力凸显跑量是关键

一边是市场成交的低迷，一边是政策紧缩。此前有机构数据显示，监测的5月35个城市商品住宅当月存销比来看，存销比达15个月以上的有22个城市，意味着这些城市均存在或大幅的压力。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，尽管部分房企采取比较明智的大幅策略“以价换量”，但5月份整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来，今年1-5月大中城市成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成，个别城市甚至下滑4-5成，市场成交量表现欠佳。

他指出，银行信贷紧缩持续导致5月份市场短期表现仍然低迷，而此前的救市措施导致企业博弈市场，量价仍难有起色，大型房企大幅仍未大范围拉开。

张宏伟说，预计半年报业绩压顶的市场背景下，6月份大多数开发企业会采取比较现实的回笼资金的市场策略，刺激市场成交，缓解市场库存相对较大情势。

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