“房冷地热”楼市格局5月生变 房价将逐渐回归理性

“房冷地热”格局5月生变

10个典型城市5月土地出让金收入环比下降二成

【据新华社北京6月18日电】中指研究院近日发布中国房地产企业资讯监测报告称，在房地产市场持续降温的情况下，土地市场告别年初的交易，出现下行趋势。此前仍受追捧的一线城市，也已受到波及。

报告指出，虽然一线城市土地市场降温与政府推地节奏有很大关系，但房企面临库存压力，资金链趋紧，工作重心转移到销售上，也对拿地产生了一定的影响。其实，由于房地产市场成交的低迷，房企为尽快回笼资金，声音此起彼伏，开发商信心走弱。房企拿地数量逐渐递减，各线城市土地市场平淡冷清，风光不再，底价低溢价率成交地块增多。对于大多数房企来说，逆市拿地更主要的是补充仓储需要。

市场数据显示，不少城市土地市场在经历4个月火爆之后，“房冷地热”格局5月开始转变。二季度，不少地方土地市场开始转冷。据上海易居房地产研究院数据，5月份，包括京、沪、深、穗在内的10个典型城市，土地出让金收入578亿元，环比下降20.3％，同比下降24.6％，20个月来出现负增长。

楼市调整传导至土地市场，让习惯了以地偿债的地方政府倍感压力。5月21日，财政部网站发布通知，国务院批准10个省市地方政府2014年试点地方政府债券自发自还。地方融资一直存在因短债支持长期而期限错配的问题。经济学家林毅夫曾指出，若改善地方政府的发债机制，为其提供长期资金来源，则能缓解期限错配的问题，而且将降低地方政府对土地财政的依赖。当然，理论上地方债＋地方税模式，优于土地财政＋政府融资平台模式。但要实行，路还长。

地方松绑调控效果有限

认为，房价将逐渐回归理性

【据新华社上海6月18日电】国家统计局18日公布的“5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，5月份，房价环比下降的城市进一步增加，过半城市的新建商品住宅和二手住宅出现了价格下跌。在楼市分化愈演愈烈的背景下，从5月房价数据来看，松绑“限购”对楼市的提振作用并不明显。

事实上，多个地方早已采取各种灵活手段进行自我调节：江苏无锡、海南海口等城市的户口，广东佛山、安徽宣城、芜湖等调高了公积金贷款额度，广西南宁、安徽铜陵、浙江宁波及辽宁沈阳等城市明确松绑“限购”……

但是，从5月房价数据来看，松绑“限购”对楼市的提振作用并不明显。以杭州为例，5月份其新建商品住宅价格环比下降1.4％，领跌楼市；无锡、宁波、海口等分别环比下降0.8％、0.6％、0.2％；只有南宁实现了环比上涨。

有认为，没有宏观政策，地方政府的任何措施都难以改变房价调整趋势。一些地方的松绑措施，反而会进一步印证市场对房价调整的判断，从而使更多潜在购房者加入观望行列。

分析认为，从近几个月楼市的数据看，楼市进入新一轮调整的趋势已经得到确认。中国房地产学会副会长陈国强表示，房地产市场的降温态势恐将进一步持续。

世联行数据显示，5月销售金额前十位的标杆房企中，半数房企业绩同比下降。中原地产分析师张大伟分析认为，上市房企半年报压力巨大，是6月份，很多房企将一搏。预计6月跑量的房企将明显增多。

此外，业内人士认为，楼市存销比指标继续恶化，也是短期房价下跌压力增大的重要原因。

“阵痛”无需过度反应

有关人士表示，楼市风险需要提前防范

【据新华社北京6月18日电】房价步入下行通道，并不为人乐见。有关人员表示，楼市风险需要提前防范

近期，广州一住宅项目销售，老业主坐不住了，试图封闭小区，阻止售楼员和看房者进入。

在商品房预售制度存在的背景下，房价短期下调而引发购房人与开发商之间的矛盾，并不鲜见。

这样的“阵痛”无所不在：政府土地出让收入减少；财务高、激进购置土地的房地产开发企业以及过度参与房地产开发投融资的基金、保险公司等机构者都面临资金链风险。

值得关注的是，从一系列宏观经济指标来看，我国经济目前运行在合理区间偏低的位置，下行压力始终未减。这与房地产市场不振、下滑有关，反过来经济下行又影响市场预期、加重市场不振。

面对种种风险，政府“看得见的手”该如何自处？

房地产研究所所长刘洪玉认为：“政府应该持积极、谨慎的态度。一方面是因为目前的市场调整过程属于挤出泡沫、降低系统性市场风险的过程；另一方面要防止市场短期过度调整损害市场稳定的情况出现。”

建议，在政策上坚持抑制投机性需求，以民生为先发展住房市场。守住个贷不扩大的底线，加快推进保障房建设，保证低收入者的基本住房需求。积极推进有利于形成长效机制的土地制度改革、财税体制改革等。

住房城乡建设部政策研究主任秦虹说：“对房地产市场的管理关键是密切观察房地产市场的异动，防止市场异动引发的社会、金融和经济的危机出现。”