中国6月百城房价71城市下跌 下半年楼市料持续下行

中指研究院日前发布的6月份百城房价指数显示，100个城市新建住宅平均价格为10923元/平方米，环比上月下跌。从涨跌城市个数看，100个城市中71个城市环比下跌，仅29个城市环比上涨。这也是继上个月下跌以来的连续第2个月下跌，跌幅扩大0.18个百分点。

多位表示，当前购房者观望情绪继续蔓延，与此同时，房企推盘量加大，多数城市库存高企、去化压力上升，预计楼市下半年将会延续下行态势。而为了促进楼市回暖，地方政府也频频出手“微调”救市。

上半年房企业绩不佳地方政府“微调”救市

从6月份的数据与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量较上月减少8个，其中涨幅在1%以上的有7个，与上月持平；本月价格环比下跌的城市数量较上月增加9个，其中跌幅在1%(含1%)以上的有35个，较上月增加5个。同比来看，100个城市住宅均价与去年同月相比上涨6.48%，涨幅较上月缩小1.36个百分点，为连续第6个月缩小。按中位数计算，100个城市(新建)住宅价格中位数为7236元/平方米，环比下跌0.86%。

据中指研究院分析，从目前的市场价格变化情况看，国内房地产价格在经历近两年持续上涨之后已经进入调整期，上半年多数房企销售业绩不佳。

来自中原地产市场研究部的数据显示，从6月上旬30家上市房企发布的前五个月的数据来看，销售业绩同比下降的房企达17家，占比56.67%。从房企完成全年任务的角度来看，30家企业平均完成率仅为29%。年度目前仅有恒大和万科2家房企完成了四成以上的年度销售任务，完成任务不足30%的企业就达到17家，完成年度任务三成的房企有11家，完成年度任务二成的房企有15家，仅完成一成年度任务的有首创置业、花样年，它们至今仅完成年度任务的18%和9%。

从政策环境来看，上半年一直贯彻分类指导双向调控的原则，面对市场颓势，各地针对楼市也推出一系列“微调控”，近日呼和浩特发文正式宣布取消限购，也成为明文取消限购的城市。据不完全统计，目前已有安徽、杭州、无锡、天津、沈阳、广州等至少16个城市采取或直接放松限购条件、或放宽条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市走量，市场效果仍有待观察。一些地方政府的“微调”举措或为楼市回温助力。

多看空下半年楼市 更多“微调”政策或面世

上半年，楼市下行态势明显。

6月份，包括北京、上海在内的十大城市中就有9个城市的新建住宅均价环比下跌。

综合上半年数据来看，十大城市新建住宅价格到四五六月份普遍由涨转跌。以北京为例，半年内环比涨幅由1月份的2.12%收窄至五月份的0.69%，而六月份房价出现下降，环比上月跌0.61%。

面对上半年楼市总体下行的趋势，多位表示出了担忧，“下半年楼市下行态势还会继续，但是下行的力度不会太大，会保持稳中有降，一些城市则会相对平稳。”中国房地产协会秘书长顾云昌在接受中新网房产频道采访时表示，“从较长时间段来说，现阶段中国的房地产进入了新的阶段，已经由时代进入到了白银时代。下半年如果经济层面继续下滑，在微刺激方面调控力度还会加大。”

中指研究院认为，调控政策将延续分类指导双向调控原则，继续推进长效机制建设，市场短期供大于求的压力可能促使更多地方政府微调政策，政策环境差异化特征更趋明显。基于当期经济形势和房地产市场特点，或将继续采取金融措施支持自住需求，合理引导和稳定市场预期，地方政策微调也将短期刺激市场，下半年需求或将缓慢回升。

房地产研究所所长陈国强认为，下半年楼市走势同样不容乐观。“短期内市场不会出现大的改观，房地产下行态势会延续，因为这次市场震动主要是市场内部内在矛盾爆发，要自我解决需要时间来解决，需要找的新的市场的平衡。”中指研究院分析称，供应方面，随着前几年供应土地逐渐进入上市推盘周期，同时多数企业上半年业绩压力较大或将促进下半年企业推盘增加，市场供应将有所增加。供大于求的状况将导致“去库存”仍是下半年主基调；预计房价将在波动中延续阶段性下行趋向；不同城市将继续分化，库存持续高位、去化周期长的城市房价下行压力较大。(中新网房产频道)

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楼市同步下跌开发商：弯腰捡钱时代过去了

经过长时间的博弈，市场终于激发了剧烈的变化。国家统计局数据显示，4月份，70个大中城市中仅仅只有8个城市新建商品住宅价格环比下降；但到了5月，35个城市新建商品住宅价格出现了环比下降，另有20个城市新建商品住宅房价出现了停涨。

面对2009年以来房价“只涨不跌”的神话，这次楼市出现调整的势头会不会是昙花一现？

对此，分析人士普遍认为，在没有调控干预背景下的房价自我调节，显然预示着市场有着较大的向下调整的动力，但未来市场调整的深度，还是取决于政策变化以及开发商的价格策略。

一年来房价环比下降城市数量首超上涨数

从国家统计局6月18日公布的数据来看，5月份70个大中城市房价与此前相较呈现出明显变化。

环比数据显示，5月份70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。二手住宅环比价格下降的城市有35个，持平的城市有16个，上涨的城市有19个。

在国家统计局城市司统计师刘建伟看来，5月份房价环比变化很明显，即上涨的城市个数明显减少。

从近一年来新建商品住宅价格环比变化的数据来看，去年5月，70个大中城市中，房价环比下降的城市数量是3个，而环比上涨的城市数量是65个，环比上涨的城市数量明显较多。

从去年5月到今年4月，新建商品住宅房价环比数据始终呈现出上涨城市数量明显多过下降城市数量的走势。从去年5月到今年1月，70个大中城市中房价环比上涨的城市数量一直保持在60个以上，而同期房价下降的城市数量一直保持在个位数。今年4月份，房价环比下降的城市数量相比之前的几个月有所增加，但仍只有8个，而环比上涨的城市有44个。

然而，到了今年5月，房价环比下降的城市数量突然大幅增加，多于房价环比上涨的城市数量。

深入分析数据，则可以进一步发现房价上涨的动能不足。刘建伟分析指出，新建商品住宅价格环比上涨的15个城市中，涨幅为0.3%，比4月份回落了0.1个百分点。新建商品住宅价格环比下降的35个城市中，降幅为1.4%，比4月份扩大0.7个百分点。这意味着，相比4月份，5月份房价下降的势头明显。

21世纪不动产市场发展总监桑豫峰认为，5月新房和二手房价格环比下跌的城市数量已达到一半，这表明，经过5个月的市场博弈，楼市向下调整的趋势已基本确立。

对此，刘建伟表示，部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持观望情绪，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。

一二三线城市同步下跌、江浙降幅

一线城市一向被视为楼市的风向标，尤其是在二三线城市库存偏大、开发商回归一线城市的背景下，一线城市的楼市普遍被市场看好。

但在今年5月，沪广深这三个一线城市的新建商品住宅价格同时停止上涨。另一个一线城市北京，今年5月新建商品住宅的价格环比上涨了0.2%，但与此同时，5月份北京二手住宅价格环比下降0.9%，是统计的70个大中城市中二手住宅价格降幅的城市。

一位业内分析人士告诉记者，北京二手房市场的走势更能真实反映市场的变化，因为北京一手房市场5月份成交量小，而部分高价盘的入市很容易推高一手房的价格。

记者了解到，5月份北京市场有多个高价项目入市，如单价5万元左右/平方米的臻园，部分房源已经签约。而在二手房市场，据记者走访发现，目前北京二手房许多房源都有议价空间；更有甚者，由于房子卖不出去，站在马路上卖房的中介员工比比皆是。

对此，一份报告指出，5月一二三线城市房价环比同步下跌，二手房同样由涨转跌，市场整体步入降幅区间。

而在这波房价下降潮中，江浙一带的城市表现为明显。在国家统计局统计的70个大中城市中，浙江、江苏两省有8个城市在统计之列，分别是杭州、南京、宁波、无锡、扬州、徐州、温州、金华。这8个城市之中，除了南京5月份新建商品住宅价格环比上涨0.2%、温州环比持平之外，其余6个城市房价全部出现环比下降。

其中，杭州5月份新建商品住宅价格环比下降1.4%，是70个城市房价环比降幅的城市；而温州5月份新建商品住宅同比下降4.8%，是70个城市房价同比降幅的城市。

此外，无锡5月份新建商品住宅价格环比下降0.8%，其降幅在70个城市中排在第二，仅次于杭州；徐州5月份新建商品住宅价格环比下降0.7%，其降幅在70个城市中排在第三。

换言之，今年5月份，房价环比降幅较大的前几个城市几乎都分布在江浙两省。

市场自发调节，楼市进“白银时代”

发改委宏观经济研究院一位负责人日前在一次会议上指出，与以往不同的是，今年以来出现的房价调整势头，并不是在政策面进行大力调控的背景下实现的。

换言之，这一轮房价调整与此前不同，并非政策主导的下降，而更多的是市场在自发调节。从楼市近10年的走势来看，一旦市场在库存和高房价压力下出现房价下降的趋势，其势头将很难逆转。

对此，桑豫峰认为，在限购政策和信贷政策不发生逆转性变化的情况下，预计6月份仍将保持现有下行曲线。

据监测，今年6月1日—20日，北京、天津等15个典型城市新建商品住宅成交面积约387万平方米，环比减少约19%。

分析师指出，6月和5月一样，信贷条件没有实质性的放宽，购房者依然选择观望；5月份70个大中城市房价指数出现环比负增长，这会进一步延缓购房者的入市脚步。

在近8年中，楼市出现较大调整的时机有两次，一次是今年，一次是2008年。2008年，楼市在年初出现房价下调的趋势，随后进入持续调整，当年房价不断下调。到2008年8月份时，国家统计局的数据显示，有3个城市的新建住房价格出现了同比下降，分别是深圳4.1%、广州3.3%和惠州0.4%。环比价格下降的城市有25个，其中降幅较大的城市主要包括：昆明3.1%、广州2.6%、大理1.2%、深圳1.1%和石家庄0.7%。

对比来看，无论是环比还是同比，目前楼市的降幅远远比不上2008年8月，今年5月份楼市的降幅仅仅相当于2008年初的市场情况。

桑豫峰表示，今年房地产市场调整的幅度，并不会比2008年更强烈，但比较煎熬。预计6月份楼市很难好转，三季度的成交情况则取决于开发商的价格策略和首套房利率能否回落。当前，开发商和二手房业主唯有尽快，现金为。

对此，万科总裁郁亮日前发文指出，房地产行业已经度过了的岁月，但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过，人人弯腰就可以捡到的时代结束了，房地产行业进入了白银时代。

房价原地踏步楼市站稳脚跟

武汉市房管局数据显示，今年1至6月，该市新建住宅成交量7.4万余套，与去年同期的74068套基本持平。

今年，武汉楼市在重重压力中开场：去年底限购政策加码，公积金贷款门槛提高，继续缩小购房群体；年初国内部分城市楼盘大幅下调报价，形成购房者观望预期；银行对房贷没了兴趣，让开发商回款压力骤然增加。这三大压力，让楼市进入阶段性调整期。

开发商迅速反应应对困局。今年上半年，武汉房价基本处于停涨状态，释放了部分需求。对比部分城市成交量大幅滑坡，武汉楼市算是稳住了。

●一叶知秋 从摇号买房到特价卖房

“总的感觉是，购房者突然变得很犹豫。”昨日，一家房地产开发企业负责人如此点评武汉上半年的楼市情况。

这家企业正在开发、销售一个总规模超过百万平方米的综合体。幸运的是，去年底，在市场还比较火爆的时期，他们推出了期房源。

当时，购房者要买到这个项目的房子，还必须靠“抢”。由于量超过房源数，开发商采取摇号方式确定购房者，甚至以全款购房、商贷、组合贷、公积金贷等不同付款方式，把客户分为“三六九等”。开盘当天，每位购房者只有3时间选房，很多人甚至连单价都没有看清楚，就匆匆支付定金。

但今年春节后，情况突然变化。“我们的大户型均价低于1.1万元/平方米，小户型接近1万元/平方米，比周边其他项目。即便如此，很多客户还是迟迟不下定金。”该负责人说。

当时杭州等地不断爆出“3000元/平方米”的新闻，让很多武汉的购房者相信，该市楼市也会跟风。

开发商的应对方式，一开始是将金从1万元降到2000元，并提高抵扣金额，但这种“假摔”根本无法打消购房者的顾虑。从4月起，该楼盘终于暗中，只要客户提出让利要求，置业顾问就会以“申请特价房”的名义，提供额外折扣，总价再优惠2个百分点。

●让利收效 价格停涨刺激购房需求

上述楼盘，只是武汉楼市的一个缩影。今年以来，越来越多的开发商，重拾“以价换量”的大旗。

光谷关山大道一家楼盘，去年一期报价每平方米1万元出头，今年5月二期开盘，报价调整至9500元/平方米。更多开发商，则通过“特价房”、“底价竞拍”、、补贴利率、赠送家电基金等曲线方式，暗中调低房价。

武汉市房管局公布的数据显示，今年1月，该市房价均价为7019元/平方米；到4月份，均价为7067元/平方米，上涨0.6%。而据国家统计局公布的数据，今年5月，武汉房价停涨，预计6月甚至会出现环比下跌。而去年9月至12月，该市房价涨幅连续4个月达到两位数。

一家总部位于北京的大型开发商，在本轮调整中早让利促销，今年上半年完成销售40多亿元，不仅拿下武汉市场销售，也是为数不多的完成半年业绩的房企。

开发商让利，开始打消购房者的观望情绪。“促销就能取得不错的效果，表明武汉市场的刚性需求很旺盛，只要购房者确认得到实惠，就会出手，毕竟刚性需求不可能无限期观望下去。”该开发商人士说。

●稳中有忧 成交量居高供应量更大

今年上半年，武汉新建住宅成交量7.4万余套，不仅与去年同期基本持平，从范围看，也至少能挤进前三名。

但这并不代表开发商的日子就会好过—由于供应量大幅增加，销售率其实降低明显。

据中指研究院跟踪统计，2013年，武汉楼盘开盘当天，平均销售率为58.7%。今年1至2月基本维持这一水平，3月甚至一度冲高到60.5%，但从4月起，情况发生了变化。

当月，武汉各楼盘累计推出新房源6968套，开盘当日销售3469套，平均销售率49.8%，一年多来跌破5成。5月累计推出新房源9960套，开盘当日销售5193套，平均销售率52.1%。同时，从今年4月起，武汉基本没有再现所谓的“日光盘”。

另外，由于银行信贷不给力，意味着不少楼盘即便卖出房子，开发商的资金也无法迅速回笼。

同时，目前房地产项目均为滚动开发，即一期建成销售后，再利用回笼资金进行二期开发，以此类推。今年以来，武汉一些大型新项目的规模达到700万平方米，开发周期至少7至8年，销售率降低、资金回笼慢，可能导致后续配套建设无法跟上。记者从武汉市房管局市场开发和处获悉，今年，市场的重点就是延迟交房，尤其是开发商因资金断裂而导致的延迟交房。

●后市预判 暂时没有放松调控计划

武汉今年上半年的房价基本处于停涨状态，下半年又将如何变化？

根据市场情况，开发商促销通常分为4个阶段：首先是加大促销赠品力度；其次是推出团购价、特价房；三是老盘减配、新盘低开；是清仓。

目前武汉楼市“特价房”普遍，但近期，汉口滨江一非毛坯楼盘停止对房源进行非毛坯，改为出售毛坯房，报价从起价1.5万元/平方米，变为均价1.3万元/平方米。武汉楼市，正在从第二阶段向第三阶段发展。中指研究院（华中）市场研究总监李国政表示，要判断楼市走向，首先要看政策是否发生变化。近1个月来，沈阳、呼和浩特等城市相继传出放松调控的新闻，表明部分地方已有“救市”意愿。

实际上，早在今年初，武汉一些开发商即通过开发企业协会，向主管部门提出“放松调控”的建议。但记者从武汉市房管局获悉，该市暂时没有类似调整计划。

虽然不少购房者预期武汉房价会继续走低，但值得一提的是，今年上半年，武汉地价维持稳定，表明开发商对未来房产定价的态度。如江夏、四新、白沙洲等置业热门区域的地块，成交楼面地价仍为2000—3000元/平方米，与去年基本持平。

在后湖开发项目的一家上海房企人士认为，在一些城市，供求关系直接影响房价，导致限购对市场冲击很大。武汉则仍处在快速发展当中，尤其是轨道交通、快速路网建设等，会带动物业价值的内在提升，再加上刚性需求旺盛、外地来汉置业需求平稳，对武汉楼市的稳定起到了很好的支撑作用。