“百城价格指数”：6月百城住宅均价环比下跌0.5%

“百城价格指数”：6月百城住宅均价：环比下跌0.5%，连续第2个月下跌且跌幅扩大

中指研究院报道：根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年6月，100个城市（新建）住宅平均价格为10923元/平方米，环比上月下跌，连续第2个月下跌，跌幅扩大0.18个百分点。从涨跌城市个数看，71个城市环比下跌，29个城市环比上涨。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量较上月减少8个，其中涨幅在1%以上的有7个，与上月持平；本月价格环比下跌的城市数量较上月增加9个，其中跌幅在1%（含1%）以上的有35个，较上月增加5个。同比来看，100个城市住宅均价与去年同月相比上涨6.48%，涨幅较上月缩小1.36个百分点，为连续第6个月缩小。按中位数计算，100个城市（新建）住宅价格中位数为7236元/平方米，环比下跌0.86%。另外，北京、上海等十大城市住宅均价为19517元/平方米，环比下跌0.45%，同比上涨12.32%。

2014年6月，100个城市住宅均价连续第2个月环比下跌且跌幅扩大；十大城市中9个城市环比下跌。从政策环境来看，上半年一直贯彻分类指导双向调控的原则，地方政府对现策进行微调的城市增多，市场效果仍有待观察。目前，购房者观望情绪继续蔓延；房企推盘量加大，多数城市库存高企、去化压力上升。从目前的市场价格变化情况看，国内房地产价格在经历近两年持续上涨之后已经进入调整期。

展望下半年，调控政策将延续分类指导双向调控原则，继续推进长效机制建设，市场短期供大于求的压力可能促使更多地方政府微调政策，政策环境差异化特征更趋明显。基于当期经济形势和房地产市场特点，或将继续采取金融措施支持自住需求，合理引导和稳定市场预期，地方政策微调也将短期刺激市场，下半年需求或将缓慢回升。供应方面，随着前几年供应土地逐渐进入上市推盘周期，同时多数企业上半年业绩压力较大或将促进下半年企业推盘增加，市场供应将有所增加。供大于求的状况将导致“去库存”仍是下半年主基调；预计房价将在波动中延续阶段性下行趋向；不同城市将继续分化，库存持续高位、去化周期长的城市房价下行压力较大。

百城（新建）住宅价格环比涨跌幅分析

2014年6月，100个城市中，住宅价格环比2014年5月上涨的城市个数为29个，较上月减少8个。涨幅居前十位的城市依次是：湖州、汕头、厦门、保定、石家庄、连云港、赣州、呼和浩特、银川、绍兴，涨幅在0.7%-2.8%之间。其中，湖州上涨2.74%，涨幅居百城之首；汕头、厦门、保定、石家庄、连云港、赣州涨幅在1%-2%之间，呼和浩特、银川、绍兴涨幅在0.7%-1%之间。其他环比上涨的19个城市中，东莞、潍坊和南通涨幅在0.5%-0.7%之间；江阴、上海等16个城市涨幅在0.5%以内。

2014年6月，住宅价格环比下跌城市个数为71个，较上月增加9个。跌幅居前十位的城市依次是：温州、常熟、包头、昆明、泰州、江门、营口、南昌、台州、菏泽。其中，温州和常熟跌幅在4%以上；包头、昆明、泰州跌幅在3.2%-3.7%之间；江门、营口、南昌、台州、菏泽跌幅在2.1%-2.5%之间。其他环比下跌的61个城市中，杭州下跌2.06%；深圳、重庆（主城区）等24个城市跌幅在1%-2%（含1%）之间；武汉、北京等16个城市跌幅在0.5%-1%之间；天津、南京等20个城市跌幅在0.5%以内。

百城（新建）住宅价格同比涨跌幅分析

2014年6月，百城住宅价格同比2013年6月上涨6.48%，涨幅较上月缩小1.36个百分点，为连续第6个月缩小。100个城市中，有63个城市住宅价格同比上涨，上涨城市个数较上月减少6个。其中，厦门上涨21.65%，涨幅；北京、上海等10个城市涨幅介于10%-20%之间；南京、天津等43个城市涨幅在1%-10%之间；中山、成都等9个城市涨幅在1%以内。

2014年6月，100个城市中有37个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数较上月增加6个。其中，温州同比下跌13.27%，跌幅；常州、马鞍山等6个城市跌幅在5%-9%之间；东营、烟台等23个城市跌幅在1%-5%（含1%）之间；镇江、湘潭等7个城市跌幅在1%以内。

十大城市（新建）住宅价格涨跌情况

根据百城价格指数对北京、上海等十大城市的全样本调查数据显示，2014年6月十大城市住宅均价为19517元/平方米，环比下跌0.45%，为连续第2个月下跌，下跌城市个数增加至9个。具体来看，仅上海环比上涨，涨幅为0.25%；其他城市环比下跌，杭州环比下跌2.06%，跌幅；深圳、重庆（主城区）跌幅在1%-2%之间；武汉、成都、北京、天津、南京和广州跌幅在1%以内。

同比来看，十大城市平均价格上涨12.32%，连续第20个月上涨，涨幅继续缩小，较上月缩小1.65个百分点。本月，十大城市全部同比上涨，北京上涨19.75%，涨幅仍居十大城市首位；上海上涨14.21%，位列其后；广州、深圳涨幅在10%-13%之间；南京、天津、武汉、重庆（主城区）涨幅在5%-10%之间；杭州同比上涨3.69%；成都涨幅为0.02%，涨幅小。

十大城市主城区二手住宅价格涨跌情况

根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本 的调查，2014年6月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为26754元/平方米，环比下跌0.85%，同比上涨9.77% 。

环比来看，2014年6月十大城市主城区二手住宅平均价格下跌0.85%，跌幅较上月微幅扩大0.02个百分点。十大城市中，除重庆和南京环比上涨外，其他8个城市均环比下跌。具体来看，重庆较上月由跌转涨，涨幅居首，上涨0.20%；南京环比微幅上涨0.01%。武汉、天津和上海跌幅均在0.3%以内（含0.3%）；成都、深圳和广州跌幅介于0.4%-0.7%之间（含0.7%）；北京和杭州跌幅明显，均超过2%，分别下跌2.03%和2.65%。

同比来看，2014年6月十大城市主城区二手住宅平均价格上涨9.77%，涨幅较上月收窄1.77个百分点。十大城市中，除杭州外，其他9个城市同比价格均上涨。具体来看，深圳涨幅居首，同比上涨17.54%，涨幅收窄1.94个百分点；南京同比涨幅为15.32%，位居第二；广州、天津、上海和武汉涨幅介于10%-13%之间；重庆、北京和成都涨幅在10%以内；杭州自2012年12月同比连续上涨18月以来，下跌，跌幅为2.43%，也是本月同比下跌的城市。

表1：2014年6月百城新建住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）

关于中房指数系统百城价格指数

中房指数系统是一套以价格指数形式来反映各主要城市房地产市场运行状况和发展趋势的指标体系和分析方法。它早由国务院发展研究、中国房地产开发集团等于1994年发起，分别于1995年和2005年两次通过由国务院发展研究、建设部、国土资源部、中国银监会、和等单位的学者组成的鉴定委员会的学术鉴定。中房指数系统目前发布主要城市的新房价格指数、二手房销售和租赁价格指数等系列指数。2010年起，中房指数系统启动“百城价格指数”研究，每月1日发布100个城市住宅价格指数，成为中国覆盖范围广、城市多的房屋价格指数系统。

关于房天下

房天下是全球的房地产与家居网络平台，是中国的房地产与家居互联网企业，拥有9500名员工，数据覆盖中国314个城市，在106个城市拥有分公司和室。房天下（NYSE：SFUN)在美国纽约证券交易所上市。

关于中指研究院

中指研究院是目前中国的房地产专业数据研究机构，其运营的“中房指数系统”（CREIS）已有18年历史，定期发布中国主要城市的房地产价格指数，被称为中国房地产市场的“晴雨表”和引导置业的“风向标”；其每月发布的“中房指数系统百城价格指数”，是中国覆盖范围广、城市多的房屋价格指数系统；其运营的“中国房地产10研究”每年定期发布的中国房地产企业系列研究成果，成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

附录：百城指数（新建住宅）编制规则

百城价格指数是反映100个重点城市在不同时点在售新房价格水平及其不同时点的变化情况，其中价格水平以100个城市在售新房样本楼盘报价均值表示。

1、样本

（1）样本选择及其退出：

“百城价格指数”监测的样本包括商品住宅、别墅、保障性住房。

对100个城市进行全样本监测，已获得政府颁发的销售许可证的在售楼盘全部纳入计算范围。在每月采集数据前，定期添加当月新开盘项目。

当项目的一期房源销售完毕，新一期尚未开盘时，以上一期价格填充样本表格，列入计算。

当项目分期的全部剩余房源少于5%，可以退出样本。

项目的建筑规模限制：一线城市不低于3万平方米，二、三、四线城市均不低于1万平方米。

（2）样本覆盖范围：城区、郊区以及房地产市场较为发达的下辖县市，根据各城市实际情况确定。

（3）样本价格：

样本价格：为项目实际价格，即项目对外报价减去优惠后的价格。项目对外报价为单位建筑面积价格，对于按使用面积进行报价的项目，按典型项目的平均使用率进行换算。项目对外报价优先使用该项目在售房源的平均对外报价，如无法获取在售房源均价，则以在售房源主力户型均价作为项目对外报价。在获得价格的同时，进一步了解在售房源的建筑形态（如多层、小高层和高层等）及其均价，尽量保持统计口径一致。当在售房源建筑形态发生变化时，需修改统计口径并进行说明。

价格优惠：主要考虑价格折扣和现金优惠两种。其中价格折扣以按揭购房优惠力度计算；现金优惠一般以100平方米计算折扣；为了计算方便起见，暂时不考虑赠送家电等实物优惠。

若项目推出少量特价房（占比不超过5%），不考虑此类短期少量特价因素；否则，以特价房价格作为当月价格。

如果单个样本当期价格环比变化幅度过大，需进一步核实，追问是否由于产品类型发生变化所致或真实或。

（4）样本权重：若项目土地使用证注明为单一物业类型或某类物业占项目总建筑面积超过80%且其他物业总面积不符合成为单一样本的规模要求，将该项目作为该类物业的样本项目，项目总建筑面积即为该类物业的建筑面积；若项目包括多种物业形态且各类物业的建筑面积符合相关标准，将其拆分为不同的项目。为了避免单个项目对价格计算结果产生过大影响，根据其总规模和单价、结合市场实际情况对其建筑面积进行拆分，将拆分后的建筑面积作为该项目的权重。2012年12月起，采用新的规则确定项目权重并对历史价格进行修正，结合样本价格档次确定项目年消化时间，计算其年均消化面积，作为该项目的权重，详见《关于“百城价格指数”改进的说明》。

2、计算模型

本研究采用加权平均的方式来计算单个城市及百城价格指数，自2011年9月起同时采用中位数的方式进行计算，具体如下：

（1）及单个城市平均价格计算方法如下：

其中 代表第j个城市在第t期的平均价格， 代表第j个城市第i个项目在第t期的价格， 为该项目调整后建筑面积。

（2）及单个城市的价格中位数计算方法如下：

取各城市全部样本项目价格的中位数，中位数是指将数据按大小顺序排列成一个数列，居于数列中间位置的那个数据。若总共有偶数个数据，则为中间两个数据的算术平均值。

3、数据采集和复核

（1）采集时间：每月22日-30日。

（2）采集方法：通过中指研究院和房天下分布在各城市的直属人员实地调查采集项目数据信息；企业填报数据；中介及经纪代理公司提供的数据信息；政府及企业公开信息。

（4）数据补充与复核：由于各方面原因实在无法取得价格等基础资料的项目，采用以下方式补充：将没有价格数据的物业用同类型、同档次物业的价格推算（可据业内人士确定价格上下限取其中值，或采用评估价）。将总体样本中有价格数据的项目抽取部分典型样本（可参考业内有关的意见）构成先验总体。

本研究通过各地分析师电话复核、总部分析师抽查复核、总部专职人员归纳整理的三级复核系统对采集的数据进行复核确认，以确保样本数据的准确客观。

4、发布时间

每月1日。

十大城市主城区二手住宅销售价格指数编制规则：

样本范围：各城市主城区的二手商品住宅（不包含别墅），具体覆盖范围如下：

城市 覆盖范围

北京 海淀、朝阳、东城（含原崇文）、西城（含原宣武）、丰台、石景山

深圳 龙岗、宝安、福田、罗湖、南山、盐田

上海 浦东（不含原南汇）、长宁、静安、闵行、杨浦、黄浦（含原卢湾）、徐汇、普陀、虹口、闸北

广州 海珠、番禺、白云、荔湾、天河、越秀

成都 武侯、成华、锦江、高新、青羊、金牛

天津 和平、河西、河东、南开、红桥、河北

杭州 滨江、江干、拱墅、下城、西湖、上城

重庆 南岸、江北、渝北、九龙坡、沙坪坝、大渡口、渝中

南京 栖霞、鼓楼、白下、建邺、雨花、下关、秦淮、玄武

武汉 洪山、江岸、武昌、江汉、硚口、汉阳、青山

样本选择和采集方式：按市场实际情况和系统设计标准将各城市划分为若干，对挂牌量居所在前列的活跃样本进行采集，选择该区片信誉好、业务量大的经纪公司作为提供数据的样本单位。

样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等10个指标信息。

计算公式：

在计算出各项目总规模和平均价格后，采用拉氏公式得出。

其中 代表第j个城市在第t期的平均价格， 代表第j个城市第i个项目在第t期的价格， 为该项目调整后建筑面积。

指数基期：各城市均以北京2004年12月为基期，基期指数1000点。

延伸阅读：

中指研究院:2014年5月中国房地产政策跟踪报告

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