2014上半年楼市：从下探到筑底 下半年持续松动

2014年上半年楼市中国19城市约50万套 武汉冠杰

2014楼市上半年：从下探到筑底

“量跌价松”成为今年上半年和北京楼市的主旋律。

持续下滑，房企“压力山大”

地产界的“预言家”、北京华远董事长任志强，在今年年初参加新京报活动时就表示，“我做了十几年房地产报告，今年次提出‘风险’两个字。”当时，任志强就预言，今年销售的问题会比较大。

如今，2014上半年已经收官，事实证明，任志强又一次对了。无论楼市还是北京楼市的销售量，上半年都明显下行。

国家统计局发布的1-5月数据显示，前5月，商品房销售面积为36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月扩大了0.9个百分点。其中住宅销售面积下降9.2%。

在北京，根据机构发布的统计数字，无论是商品住宅新房，还是二手房，上半年成交量的下降都是明显的。

来自北京的数据显示，今年上半年，全市纯商品住宅新房成交均价为26910元/平方米，成交金额862亿元，成交套数29978套，同比2013年上半年的58314套下降48.6%，几近“腰斩”。

二手中介机构的统计则显示，上半年北京二手房成交4.45万套，同比去年上半年的9.52万套，降幅超过53.2%。

相对于以往楼市“越调越涨”，今年上半年楼市没有出台新的调控政策，为什么下行却这么明显？

高策地产服务机构董事长陶红兵认为，上半年楼市和北京楼市下行有三个共性的原因，分别是整体经济形势不好，居民收入预期下降；货币政策偏紧，对购房抑制作用明显；舆论唱空，带来购买群体的不安定感。

任志强在今年5月发布的一个长微博中，也提到银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。他认为，从0.75到1.1的利率变化会影响约25%的可支付能力，大大提高购房成本。

此外，陶红兵认为，北京楼市下滑还有一个特殊原因是自住商品房的推出。自住商品房，锁定了绝大部分刚需客户，冻结了相当一部分需求在商品住宅市场释放，同时这种影响也传导到中市场。

松动明显，筑底进行时

6月28日，北京朝阳区东坝板块的首开常青藤开盘，90套特价房以3.2万元/平方米的均价入市，价格相比之前下降1万元/平方米。这也是今年北京目前价格松动明显的一个楼盘。

北京上半年价格的松动经历了一个从被动到主动，从“假降”到“真降”的过程。这种变化本身也反映了企业对市场的应对。

在3月之前，北京房价还是比较稳定的。但到了3月中旬，万科橙21680元/平方米的开盘价，相对于“预期价格”下降几千元，被一些人士解读为“万科”。而北京万科对此的解释是根据政府指导价格定价开盘。

但随后关于“”的声音就多了，诸如东亚印象台湖、林肯公园、北京城建·海梓府等等。一位机构分析人士对记者表示，北京楼市的价格松动，不排除开发商借势炒作、吸引关注、刺激销售的因素；但另一方面，也反映出房企对市场看法的变化，通过推出特价房等手段，主动吸引买房人。从万科橙“被”到首开常青藤推出大幅优惠的特价房，上半年北京楼市的越来越主动，“越来越真”。

在二手房市场上，根据链家地产统计，今年前三月，二手房成交均价都在29500元/平方米以上，在4月达到30000元/平方米后，开始下降，6月就只有27427元/平方米。

而在京外，房价的松动也早已经开始。从年初杭州、常州等多个地方传出“”开始，二三线房价的松动就已经成为趋势。在陶红兵等业内人士看来，二三线城市的供应压力直接导致了市场的下行。

统计也显示，截至5月，包括四大一线城市在内，35个被统计城市，商品住宅库存同比增长20.1%，再创历史新高。

在信贷政策收紧、库存增加、成交不振等各种因素作用下，5月，70个大中城市半数房价出现环比下降。

■动向

品牌开发商寻求突围

虽然上半年楼市下行压力很大，但不少房企的销售业绩还是表现抢眼。如龙头房企万科，无论在北京还是在，销售业绩都在上涨。根据克而瑞统计，万科整个集团上半年销售业绩已经突破千亿，绿地、恒大等龙头房企销售也在增长。

北京万科副总经理肖劲在谈到北京万科上半年销售时表示，房企在市场大势中，就像鱼在水中，要适应水流，坚持自己的运营之道。上半年，北京万科基于一贯对现金流的重视，节奏也会快一点，定价会更合理一些。

一些特点比较鲜明的房企，如华夏幸福基业借力城镇化，主打大北京市场，上半年销售额达到200亿元（克而瑞统计）。近两年势头劲猛的泰禾集团，在北京别墅、普通住宅、非限购类产品共同抢市，差异化也助推了企业业绩增长。

在努力销售增收的同时，房企受市场压力影响，整体的拿地节奏在上半年开始收缩。以北京为例，仅从土地成交量和成交金额看，前4月84宗宅地出让，出让金合计1056.1亿元，5、6月份，两个月成交土地仅5宗，且无一宅地，出让金只有59.1亿元。上半年北京还一度传出，部分摘得高价地的房企寻求退地的消息。

2014年上半年落幕，无论地方政府、房地产企业、买房人都在市场的变化中经历了考验。那么回顾2014年上半年，这场半年考包括了哪些内容，对各类主体影响几何？不妨就看看下面两张“考卷”。（详见B12-B15版）

声 音

考虑到更多城市调控可能放松，货币政策也有可能放宽，未来市场的量、价应该都能在目前的基础上稳住，很难有更多实质下降。明年市场则会回升。

——高策地产服务机构董事长陶红兵

下半年市场应该不会太差，现在的信贷政策不倾向于房地产，一旦正常或者倾向于房地产，市场就会好转。——北京万科副总经理肖劲

楼市半年报：房价止涨成交量走低 房企业绩分化拉大

2014年上半年的中国房地产市场可谓风云突变，主要城市住宅价格进入调整期。伴随6月过去，日前多家机构纷纷发布报告，盘点上半年房地产市场表现，并对下半年楼市走向进行分析。

记者梳理这些报告发现，业内普遍认为，上半年商品住宅量价呈现同步下行，新房成交量明显低于去年同期，城市间市场分化更趋显著，品牌房企目标完成率低于去年同期，但市场份额继续提高，房企分化趋势加剧。

预计下半年，政策整体维稳，长效机制继续推进，地方政府对政策进行预调微调；市场供大于求态势延续，“去库存”仍是下半年主基调。

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百城房价止涨成交大降

7月1日，中指研究院发布了《中房指数系统百城价格指数2014年上半年总结与下半年展望》。报告显示，2014年上半年，主要城市住宅价格进入调整期，在连续上涨近两年后，5月新房房价下跌，6月继续下跌且跌幅扩大；新房成交量明显低于去年同期，一线城市降幅。

根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2014年1-6月，百城住宅均价累计上涨0.83%，其中5-6月累计下跌0.82%；而去年同期上涨5.59%。

与此同时，上半年不同城市间的价格分化也表现明显。一线城市涨幅收窄，二、三线城市则由涨转跌。据该报告的统计，一线城市上半年累计上涨2.64%，远低于去年同期的8.47%；二、三线城市价格由涨转跌，上半年累计跌幅分别为1.10%、0.88%，而全年均为上涨。

除了价格走低，今年上半年的市场成交量同比出现了大幅下降，但值仍保持在较高的水平。今年上半年住宅成交量同比大幅下降19.0%，但值为2010年以来同期次高水平。

房企增速放缓分化加剧

上半年楼市整体遇冷，在行业中明显的表现，就是多数代表企业中期销售目标完成情况不及去年同期，多家代表性企业销售业绩不及预期。不过，相较中小开发商，品牌房企在“逆市”中表现出较强的市场把握力，灵活操作营销策略，继续扩大领先。

根据中指研究院的监测，截至6月30日，销售额超过50亿元的企业达到53家，较上年增加1家。53家企业合计实现销售总额10258亿元，平均销售额为194亿元，较去年同期“50亿房企”均值高出5.4%。

在市场周期性波动的背景下，房企表现出更强的调整能力，在行业低迷时期领跑大市，市场份额继续提高。万科等7家企业继续保持领先地位，拉大与第二阵营的距离。

中指研究院重点监测的23家公布销售目标的房企中，平均完成率为40.3%，其中4家房企完成率不足1/3。相比之下，位居阵营的恒大地产、万科、中海地产三家标杆品牌房企均完成目标的50%，表现抢眼，市场依然演绎着“越大越强、越大越快”的竞争法则。

“去库存”仍是主基调

中指院的报告认为，预计下半年，政策整体维稳，长效机制继续推进，地方政府对政策进行预调微调；市场走势方面，需求有所回升，供应量加大，市场供大于求导致“去库存”是下半年主基调，房价调整深化，部分城市房价下行压力较大；同时，在一系列政策调整下，下半年需求或将缓慢回升。

由于市场供大于求态势延续将导致“去库存”仍是下半年主基调，预计房价将在波动中延续阶段性下行趋向，库存持续高位、去化周期长的城市房价下行压力较大。