中联地产：2014年上半年深圳二手房市场分析

2014年上半年楼市，在分类调控及市场化的指导下，一线城市继续严守“限购、限贷”等各项调控措施，库存压力大的二三线城市积极寻求提振市场信心的各项措施。二手房成交方面，受到信贷紧缩、各界普遍唱空等利空因素影响，大部分城市出现高位下降的态势。

2014年上半年，深圳二手房共成交30743套，环比、同比降幅均超过30%，但是3万多套的成交量仍高于过去市场低迷时期（2008上下半年，2011下半年，2012上半年）。价格方面，中联地产成交系统数据显示，2014年上半年深圳二手住宅成交均价为25865元/平方米，环比上涨8.57%，同比上涨23.24%。当然，必须指出的是，在买卖双方的博弈下，5月份成交均价已经停止上涨，并在6月份出现下跌。

步入2014年下半年，楼市的利空可谓已经出尽，预计在“微刺激”政策增多、置业需求旺季来临、卖方定价趋向实在等利好的影响下，成交量会出现回升。据调查，6月中下旬，不少中介地铺的客户到访量已经增多，成交量也有一定回升。这样的回暖迹象，可以说是为下半年的良好开局垫定了基础。

一、成交量

（一）2014年上半年成交分析

根据深圳市规土委数据统计，上半年全市二手房成交30743套，270.94万平方米，环比分别下降30.99%，34.60%，同比下降近40%。自去年四季度以来，深圳楼市受到众多利空影响，如信贷紧缩、各界普遍唱空等，直接影响了市场信心及置业者入市的积极性。

但是上半年成交量超过3万套，仍高于过去市场低迷的时期，如2008年上半年的2.02万套、2008年下半年的2.27万、2011年下半年的2.08万套，以及2012年上半年的2.37万套。据调查，部分暂缓购房计划的市民，也只是认为市场短期有波动，但是中长期仍将向好。

表1-1-1：2014年上半年全市及各区二手房成交量总表

数据来源：深圳规划与国土资源委员会

图1-2-1 ：2006-2014年二手房成交量半年度走势

数据来源：深圳规划与国土资源委员会

（二）2011-2014年月度成交分析

从2011-2014年各月成交走势看，2014年各月（除2月春节）成交较为稳定，月均成交5124套。其中，1月延续去年的回落趋势，成交5338套；2月春节成交3293套；3月节后快速回升，成交5470套；4月为今年的值，6027套；5-6月较为稳定，分别成交5531套，5084套。

图3-1-1：2011年6月-2014年6月全市二手房成交量月度走势

数据来源：深圳规划与国土资源委员会

二、成交均价

（一）2014年上半年全市及各区概况

2014年上半年成交量虽然下滑，但成交均价依然上涨。根据中联地产成交系统数据统计，上半年全市二手住宅成交均价为25865元/平方米，环比上涨8.57%，同比上涨超过20%，为23.24%。主要是中长期来看，楼市、房价依然是看好，是像深圳这样的一线城市，房价易涨难跌；其次，上半年供需比依然是低于1（即房源供不应求），供需失衡状态并未改善；三是非急售的大部分业主依然看好后市，心理价位坚挺。

各区看，盐田区由于成交基数小，其普通住宅成交较为活跃，拉低了成交均价；罗湖区成交价格走势相对稳定。其余的宝安、福田、龙岗、南山区环比涨幅明显，同比涨幅也均超过20%。

表2-1-1：2013-2014年深圳二手住宅半年度成交均价总表

（二）2007-2014年半年度价格走势

从2007-2014年各半年度成交均价走势看，近七年来房价涨多跌少，上涨依然是主流。2014上半年成交均价为25865元/平方米，较2007年，2008年，2009年，2010年，2011年，2012年，2013年同期分别上涨了125.91%，144.44%，146.54%，95.72%，52.64%，52.31%，23.24%。

图2-2-1： 2007-2014年二手房成交均价半年度走势

数据来源：中联二手房研究院

（三）2011-2014年月度均价走势

从2011-2014年深圳二手住宅月度成交均价走势看，2014年1-6月稳中有波动。其中，1月为24924元/平方米，环比下降3.71%；2-4月持续上涨，分别为25556元/平方米，25974元/平方米，26340元/平方米；5-6月小幅回调，分别为26327元/平方米，25030元/平方米。虽然广大置业者对深圳楼市的发展仍然看好，但是信贷紧缩导致的利息上升，令他们迫切希望卖方能通过“”来分担一部分。因此，只要卖方的让价幅度，可以填补买方多出来的利息成本，交易就容易达成。如此氛围下，自然也就带动成交均价向下调整。

图2-3-1：2011年6月-2014年6月深圳二手房成交均价月度走势

数据来源：中联二手房研究院

三、后市展望

（一）政策“微刺激”，下半年成交回升

随着“微刺激”政策的增多，下半年楼市环境将会向好发展。首先，继5月央行要求满足首套房贷需求后，6月银监会也喊话要大力支持首套房贷，向楼市释放了积极的信号。因此，随着银行业年中考核的结束，不排除在三季度对首套房贷出台一定的优惠政策。其次，5-6月连续两次“定向降准”，其中6月份“定向降准”范围扩大至部分股份制商业银行，一定程度上将会缓解资本市场动性偏紧的状况，在某种程度上也会提升楼市信心。，二三线城市放松限购“跃跃欲试”，6月沈阳、呼和浩特、济南等省会城市限购放松消息接连出现，甚至出现相关文件，限购调整在未来将会是普遍现象。在这些政策的微刺激下，预计今年下半年深圳二手房成交将出现回升。

而且，深圳过去8年的成交数据显示，下半年成交量平均比上半年增长10%，除去2007年下半年、2011年下半年，其余年份下半年平均增长近30%。从这一规律来看，今年下半年的成交回升，也将是大概率事件。

（二）7月成交或反弹，迎来较好开局

从目前的种种迹象来看，7月成交或触底反弹，迎来下半年较好开局。具体来说，主要有三点：一是6月二手房成交5084套，为上半年的值（除2月春节），根据过去8年成交分析，7月上涨是大概率事件，同期平均上涨约9%。二是根据中联二手房研究院长期监测，供需比与后市走势往往“负相关”，统计显示6月供需比小幅下降，可以说它预示着7月成交将会小幅回升。三是6月下半月刚需看房量明显增多，不少置业者在业主调低报价后果断出手，成交量出现一定回升，预计这种回升将会延续至7月乃至以后。

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