多地房价停涨人口流出 下半年出现大面积松绑限购

7月18日17时许，家住上海的刘小姐，收到了来自武汉珞狮南路一楼盘的155～180平方米商品住宅促销信息。

就在此前一个，武汉市房管局召集部分开发商的内部座谈会刚刚散会。会上，武汉市房管局口头通知该市将从19日起放宽限购。其中，140平方米以上的住房不再纳入限购范围。此外，非本地户籍人士、本科及以历人士的购房门槛均有下调。

《财经日报》梳理发现，除了武汉，今年以来取消或者实质性松绑限购的城市不在少数。接受本报采访的多位市场人士都认为，接下去将有更多城市松绑或是取消限购，但短时间内，还很难看到一线城市大幅松绑或是退出限购。

住建部政策研究主任秦虹对《财经日报》记者表示，在此前限购的49个城市里，确实有一些城市的楼市已经供过于求，并且房价停涨、人口净流出，那么这些城市再坚持限购意义不大。

“但是，我个人坚决反对一些人口净流入、公共服务、就业机会好的城市没有底线、没有条件地放松限购。”秦虹表示，“因为这类城市的政策变动，可能会带来一些风险，是一定要慎重的。”

与此同时，市场也预计限价、限贷政策将出现不同程度的松动，楼市松绑正在敲响。

武汉不再限购大户型

今年以来，武汉已经两次传出限购松绑的消息，但均在时间被武汉市房管局辟谣。

面对17日晚间起突如其来的第三次松绑传闻，武汉市房管局相关人士一反常态地没有辟谣，仅表示限购不会取消，但准备进行适当调整。

《财经日报》从参与上述内部座谈会的开发商处获悉，140平方米以上的住房，包括新建商品房和二手房，不再纳入限购范围。

此外，部分城区的非武汉户籍购房者，由原来提供缴纳2年的纳税证明和社保证明，调整为收取纳税和社保缴纳的证明材料，不再规定缴纳时限，近一年内有缴纳记录即可；对于本科及以历人士，在武汉市购买住房只需提供近一年内的纳税和社保缴纳的证明材料；请求银行落实首套房利率优惠等。

自2011年武汉楼市限购以来，由于大户型消费以多次置业者为主，加上首付比例提高，140平方米以上户型的成交量逐步下滑。尽管今年上半年稍有起色，但成交面积仅占总面积的8.2%左右。

湖北房地产经济学会常务理事李国政分析称，放开140平方米以上户型，对刚需客户的影响可以降到，同时促进改善性住房需求释放，利好别墅等豪宅项目，可以稳定房地产，也有利于市场均衡发展。

而高学历人士买房门槛的下降，表明武汉鼓励大学生置业的意图。考虑到惠及人群的购房特点，本条政策对主打刚需产品的楼盘促进作用更大。

武汉本周仅4个项目公开推盘，监测显示，截至20日18时，4项目累计推盘1773套，去化1093套，整体去化61.6%，高于上半年平均水平7个百分点。

其中，位于武汉经济开发区的3个项目受政策利好刺激，销售大热。3个项目推盘高达1565套，去化也达64.7%，较前期提高近10个百分点。是开盘的港湾江城，无意中成为受益者，推396套，去化322套，接近81%，远超市场预期。

李国政对本报表示，整体看，新政有利于武汉吸引外来，提高房地产交易活跃度，引导人口集聚转移，促进不同区域的均衡发展，减少主城区、新城区价格差；长期看，能够吸引更多高素质人才扎根武汉，提高城市土地价值与成交，为城市经济与发展打下基础。

李国政预计本次调整将对市场形成直接刺激，有望摆脱前期调整格局，市场成交量、价格有望实现阴转多云到晴。

多城取消或松绑限购

除了武汉，今年以来取消或实质性松绑限购的城市不在少数。

6月27日，呼和浩特房地产开发监督管理处发布市政府厅的《通知》，要求取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房（含二手住房）在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。产权登记部门在办理相关业务时，不再对购房人的房屋套数进行查询。

至此，呼和浩特放开限购，成正式发文确定取消限购的城市。

紧随呼市的是济南。7月10日起，济南新房与二手房限购政策将全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着，在济南实施了3年多的限购政策正式退出。

二线城市中房价为坚挺的厦门也悄然放开了限购政策：厦门岛外限购全部解除，购买不限套数，且外地户口可以不用再交社保证明；岛内，外地户口限套住宅，但也无须再交社保证明。

与此同时，今年以来实质性松绑限购的城市也不少。例如海口和南宁均采用扩大户籍认定的方式，将周围地区或者全省的居民视同本市居民来松绑限购。

还有一些像沈阳、上海这样的城市，先是传出松绑限购，再是官方出来否认，也引发市场广泛关注。

据不完全统计，今年已有超过12个城市放松了限购政策。但由于供需双方的市场预判已经转向，购房者观望情绪依然浓厚，因此去化压力不容乐观。

地方纷纷救市的一大原因，是今年以来楼市下行的情况下，地方面临着经济下行与财政金融风险的压力。

国家统计局18日发布的6月份70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的城市有7个，上涨的城市有8个。环比价格变动中，涨幅为0.2%，为下降1.8%，环比平均下调幅度达到了0.48%。

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一线城市或将不为所动

在这样的压力下，各界普遍预计，地方政府松绑限购的步伐有望加快。

秦虹对本报表示，限购的目的主要是抑制投机性需求，但目前，投机性需求已经占比不高。同时，过去国内楼市的供求是偏紧的，但是近两年，国内楼市的供应增速快于销售的速度，局部地区确实已经供过于求。在这样的背景下，国家提出了分类调控的方针。因此，是否应松绑或取消限购，也应该因地制宜。

中原地产市场分析师张大伟对本报分析称，预计未来至少有30个城市可能会步呼和浩特、济南的后尘，采取正式发文的形式，全面取消限购，以达到影响市场预期的作用。

同策咨询研究部总监张宏伟则预测，除了一线城市外，约40个限购城市的政策有可能在今年年底前全面放松，尤其是大连、青岛、杭州、福州、天津、长沙等存量偏大、存销比靠前的城市，极有可能在后期进一步出台楼市限购定向宽松措施，甚至也不排除会以发文形式直接取消限购。

但官方研究人士和市场人士普遍不看好一线城市的放松前景。

分析人士就认为，当前住建部暂不允许一线城市取消限购，且上海等城市官方年内暂无取消或大幅放松限购的意愿与计划。

除了限购放松，限价、限贷政策也已经出现了不同程度的松动。据本报了解，目前虽无任何书面或口头示意北京限价政策趋松，但今年以来，北京一些开发商感觉到，北京对房地产项目入市价格限制，正在执行中低调松动。

而在广州，虽然公开层面上没有政策调整，但购房环节已经逐渐放松了价格限制。另有知情人士对本报表示，上海只在去年年底进行了约两个月的限价，此后便逐步放松对高价楼盘的入市限制。

而在限贷方面，央行5月主持召开了住房金融服务专题座谈会，针对个人住房贷款排队、银行惜贷等情况喊话银行，希望加强对个人住房贷款的服务，对已经批准的个人住房贷款提高放款效率。

虽然在央行喊话之后，商业银行还没有太多实质性行动，但业内人士预计，下半年的信贷环境会好于上半年。

秦虹告诉本报：“过去银行是按年进行额度控制，贷款放的时间越早，的时间就越早，所以银行倾向于上半年多放贷。但是，现在银行是按照月来控制放款的额度，这意味着如果银行上半年就把钱都放出去，下半年就没钱放了。所以，下半年的银行贷款额度不会像过去的下半年那么紧张。”

多地楼市政策微调下半年或大面积取消限购“救市”

据报道，6月26日，呼和浩特正式取消限购。7月10日起，济南新房和二手房限购政策全面放开，7月14日，南昌也宣布取消限购，加入取消限购的队伍。在房价几可比肩一线城市的厦门，也传出为楼市“松绑”的消息，一时间“松绑楼市”呼声渐高。

  苏皖多城市楼市政策微调

  今年5月，安徽铜陵、宣城、芜湖和六安，以及江苏的无锡、常州、扬州等城市对公积金、和人才吸引方面进行了政策调整，一度被外界解读为救市行为。而在其背后，则无一例外的是楼市低迷和库存高企。

  4月22日，无锡市公布《无锡市政府印发关于无锡市户籍准入登记规定的通知》，从5月1日起，无锡市范围内执行统一的户籍准入登记规定，在本市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡。而此前无锡的面积是70平方米，此举拉开了江苏救市的序幕。

  5月5日，安徽省铜陵市政府出台政策，将公积金贷款额度提高20%，首付比例下调至20%，购买家庭首套普通住房按房价1%的比例给予契税补贴。铜陵此举也打响了安徽救市的枪。

  两天后，常州市天宁区举行开发商会议，透露将出台救市措施的消息。具体的政策包括：停建安置房，向拆迁户补贴购房款，鼓励居民购买商品房。同时，将搜集开发商意见，酝酿具体救市政策。

  此后，扬州也放松了公积金提取的相关通知，有意增强购房者购买力，救市意图明显。而宣称市对住房公积金贷款额度进行了调整，贷款额度调整为30万元，并对购房者给予一定的契税补贴。芜湖则对住房公积金政策作进一步完善，新规允许二套房申请贴息贷款、外地调入人员使用住房公积金贷款购房，并调整了二手房住房公积金贷款额度。6月份，芜湖又发布促进高校毕业生稳定就业的实施意见，取消之前就业满3年才可获得购房补助的时间限制，这意味着，刚毕业的大学生在芜湖购房就可获得补助。并停建安置房，对购买商品房进行补贴。【详细】

  告别限价 奔向“分类调控”时代

  进入2014年，中国楼市开始自我调整，曾被业内称为“只涨不跌”的一线城市也呈现出滞销的特点，楼市已然进入调整期。近日，北京市传出限价令放松的消息，放松的对象是豪宅。

  位于北京市北三环蓟门桥的“保利海德公园”日前获得了预售审批，近10万元/平方米的预售价格成为今年以来该市住宅项目获批的单价。北京市住建委官网统计发现，6月获得预售许可证的项目中，有7个楼盘的拟售价格超过4万/平米。5~6月两个月拿到预售证的项目，价格超过4万/平米的楼盘有18个。研究院研究员严跃进看来，北京此前的限价令或面临解禁。【详细】

  而在今年3-6月，上海至少有14个均价在4万/平以上的楼盘入市。信息显示，7月，上海将有24个项目开盘或加推，其中一半为别墅或。与此同时，同策咨询研究部的监测数据显示，2014年1-5月，沪上均价4万/平以上的住宅的成交面积在全市住宅成交总面积中所占的比例持续升高，月度占比维持在18%-19%，尤其是今年3月达到，为19.54%。而去年同期，这一比例为12%-13%。【详细】

  “2013年底，由于中楼盘的预售证被延发，成交受到抑制，但2014年预售证开始放行，这成为中楼盘持续放量的机会；与此同时，今年以来，受银行收紧信贷、市场交易低迷的影响，楼盘面临较大的去化压力。此时，唐镇板块、外高桥板块、徐汇滨江板块、新江湾板块、佘山板块等区域的个别项目开始大幅，导致单价4万元以上的中楼盘集中释放，占比迅速回升。”张宏伟说。

  由于中项目集中放量导致商品住宅成交结构发生变化，今年1-5月，上海商品住宅成交均价不跌反涨，同比上升11%，5月的销售均价更是达到了每平米27596元的历史新高。

  在6月4日国务院新闻办举行的新闻发布会上，住房建设部总经济师冯俊谈道：“我理解的房地产市场调控主要目标是追求供求平衡、市场平稳。我们把价格作为调控目标未免过于狭义化了。”

  在今年两会上，国务院总理李克强在接受记者采访时表示，“我们需要根据不同人群的需求、不同城市的情况，分类施策、分城施策。”

  这些表态似乎为上海、北京放开豪宅入市奠定了基调。“其实，放开对豪宅的限制可能会有一些风向标的作用，但是，上海单价在10万元以上的楼盘数量很少，对整体市场的影响极为有限。”上述莫尼塔草根调研的分析师表示。而在宋会雍看来，中楼盘以价换量难免会拉升当地的平均房价，给人以错觉。“但老百姓不是傻子，他们会注意到，虽然销售均价如今在走高，但以刚需为主要受众目标的项目没有出现大幅，而且，部分中项目跑量。”

  调控分化：微调地方松绑

  4月以来，广西南宁、天津、浙江宁波等地都传出放松限购的消息。对于是否取消限购，整体的宏观调控政策是鼓励、保护消费需求，遏制需求。伴随着地方“松绑楼市”呼声渐高，与之相应的，自去年明确“分类指导”这一基调后并无大的政策出台，淡化政策突出“市场之手”意图明确。截至目前，已有多个城市调整楼市政策。

  面对不少城市低调放松限购，业内人士指出，预计多个城市的限购政策将可能在年内取消。如中原地产分析师张大伟认为会有30多个城市；同策咨询研究部总监张宏伟认为，从限购政策调整的趋势来看，预计除了一线城市外，40个左右城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放开，2015年楼市限购政策将光明正大地退出房地产市场。

  不管是一线城市解除豪宅限价令，还是二、三线城市解除普通住宅的限价令，政府的这些救市手段是否能扭转楼市低迷状态？这一切都有待观察。