四大事件 预示政府调控房地产有新招
近,一线城市以外的房价出现波动引起了各方关注。部分地区在因地制宜的酝酿各种各样的措施以防止房地产拖当地经济的“后腿”，相当一部分的中小房地产开发企业则将希望放在了调控措施的调整上。在笔者看来，这些变化正是房地产分类调控效果显现的特征，但房价下跌的阵痛不会改变房地产调控的大方向，各方要做好忍受这种痛楚的准备。
“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机性需求，促进房地产市场持续健康发展。”这是今年的政府工作报告提出的房地产调控大方向。尽管今年的政府工作报告中并没有出现“房地产调控”的字眼，但调控的重点显然已转向“因城因地分类进行调控、建立长效机制”。这种变化说明，房地产调控是免不了的，但会迥异于以往。
广东：商品房销售额半年降8.4% 调整趋势将延续
广东省统计局7月20日发布数据，今年上半年广东实现地区生产总值30879.09亿元，同比增长7.5%。而在房地产数据方面，商品房销售额3510.94亿元，同比下降8.4%，其中住宅销售额下降11.6%。
数据显示，今年上半年，广东固定资产（不含农户）10237.06亿元，同比名义增长17.3%，增幅与一季度持平。房地产开发3217.39亿元，同比名义增长18.8%，增速比一季度提高2.8个百分点，其中商品住宅增长12.8%。房屋新开工面积5307.90万平方米，同比下降22.9%，其中住宅新开工面积下降27.4%。
房地产销售方面，商品房销售面积3846.00万平方米，同比下降8.9%，增幅比去年同期大幅回落50.7个百分点，其中住宅销售面积下降11.1%。商品房销售额3510.94亿元，同比下降8.4%，其中住宅销售额下降11.6%。从数据看来，今年以来，广东房地产市场明显降温，处于分化调整状态。
广东省统计局有关负责人表示，与房地产业紧密关联的上下游行业众多，房地产市场的分化调整，短期来讲对宏观经济的企稳回升产生一定压力，同时个别中小房地产开发企业由于资金紧张也面临经营风险。但从长期看，市场分化调整有助于消化库存和行业整合，既有利于房地产市场本身的健康运行，也有利于国民经济可持续健康发展。目前，房地产市场需求以刚需和改善性需求为主。
广东省统计局预计，下半年，广东房地产市场仍将延续调整趋势，供需关系紧张的一线城市商品房销售成交逐步调整后趋于稳定，个别供大于求、库存压力较大的二三线城市房价或将迎来较大幅度调整。
新华网：楼市调整期确立 此次调整时间或比以往更长
国家统计局公布的数据显示，上半年中国楼市成交呈现量价增速双降的局面。局地成交量大幅下跌，“”重出“江湖”，库存高企市场预期变化……楼市“调整期”基本确立。
楼市“调整期”会持续多久？房价回归合理还需克服哪些障碍？
20余地“松绑”楼市，市场现分化总体“波澜不惊”
随着7月14日起江西南昌部分“解禁”限购令，调整楼市政策的城市达到约20个。
“过去地产调控‘一刀切’，市场信号基本处于失真状态。”中国房地产业协会研究员李战军说，“限购政策逐步退出，有利于让房地产业回归市场，也有利于产业政策的调整。”
记者调查发现，历经近半年的地方政策微调，房价未现大幅波动，但市场分化明显。
－－预期看淡：购者观望，房企促销。在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的作用下，市场供需双方的预判转向，购房者观望情绪增多，房企“让利跑量”心理渐占上风。房天下调查显示，近六成受访者认为房价可能进一步下降。
－－类型分化：住宅趋冷，豪宅坚挺。6月份以来，住宅市场呈现量价齐升特点。上海中原地产研究咨询部经理龚敏认为，这说明政策调控趋于灵活合理，去年以来压抑的需求得以释放。
－－博弈变化：中介硬撑，业主。虽然大部分二手房中介机构仍不愿轻易，网上挂出的价格与去年相比仍然“坚挺”，但多数买家看淡市场，二手房议价空间明显增大。
“调整期”确立，调整时间可能比以往更长
调整期各市场主体心态各异，部分开发商坦承“坐地生金”时代终结，却仍存救市下触底反弹幻想，一些刚需购房者持币观望的同时也有人等待抄底捞金。
“有人对此不以为然，认为是房地产市场的周期性调整。但这次下滑不同于以往。”国务院发展研究金融研究所名誉所长夏斌说。回顾2008年的V形快速反转、2011年的U形反转，这次的调整并非因为限购、限价等因素。因此“不能凭以往经验而论”。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，当前的房地产业呈现增速下行、高位盘整、理性回归三个特征。“一线城市存货压力相对较小，有可能在明年下半年复苏，二三四线城市的调整时间将更长”。高通智库则认为，基于当前核心城市房地产供应增加趋势、群众观望情绪，以及行业资金链格局判断，2014年房地产调整可能呈现L形走势，即本次房地产调整将比过往更长。
“中国楼市消化不良，前期已经把未来房价上涨空间透支了。”万科集团执行副总裁毛大庆说，“要慢慢通过市场来平衡，房地产‘不可能是一个永远没完没了的产品’。”
深度“挤泡泡”，三大阻力值得警惕
楼市总体回调，但记者调查发现，三大不确定因素仍需警惕。
警惕地方借“分类指导”之机救市。7月10日起，济南限购政策全面放开；房价几可比肩一线城市的厦门也传出松绑消息。住建部政策研究研究员珏林说：“济南全面放开限购势头过猛、动作太大，授权地方调控不意味着‘放水’。要警惕以调整之名浑水摸鱼、突破政策底线。”
一线楼市仍“局部过热”。近期，北京、上海等一线城市多个单价超5万元的“天价盘”集中入市。此外，土地面粉贵过面包的情况仍在一线城市上演。业内人士担忧，随着三四线城市风险不断增加，房企为趋避风险将重回一线城市“避风港”拿地，需警惕加剧后市隐患。
警惕开发商资金链紧张施压房贷“开闸”。房价下行趋势渐显、购房者观望情绪加重、商品房库存高企，开发商对信贷开闸的呼声也逐渐升高。多位指出，楼市后市会不会反弹，关键因素就是信贷政策是否放松。
珏林指出，楼市调整过程中，要防止个别地方政府夸大困难程度、房地产公司过分强调行业困难，将个别案例和区域的问题扩大化。应保持政策定力，坚决遏制投机行为、保护刚需，避免“用错药”“过猛用药”导致房地产业走上回头路。
从“政策市”到“市场市”，长效机制不能失约难产
“楼市进入调整期，同时也是完善各项政策的窗口期。”住建部政策研究主任秦虹说，“从长远看，要实现房地产市场的健康稳定发展，不，必须切实推进土地、财税、金融体制的改革，以及与房地产市场运行相配套的地产税制改革。”
一是改革金融体系建立长效机制。“房地产市场冷热关键在金融。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，必须防止过高的金融形成房地产泡沫。当前还要继续执行差别化的信贷政策。
二是改革土地制度增加有效供给。陈晟认为，房地产市场终仍取决于供求关系，应积极调整结构，适度降低工业用地和商业用地指标，增加住房用地指标平抑房价。同时试点农村集体建设用地入市，增加土地的长期供应。“地方政府垄断土地市场是导致地价房价越来越高的重要原因。”顾云昌说，土地制度改革对促进房地产市场健康发展意义重大。
三是推进房地产税的立法。秦虹建议尽快推进住房信息联网和不动产登记制度工作，在此基础上推进房地产税。顾云昌建议，通过加快房地产税立法，调整改革房地产业税收体系，增加持有环节的税收比重，降低交易环节的税收，理顺开发环节的税费征收。
指出，长效机制是决定我国楼市能否从政策市向市场市顺利过渡的关键。6月底未能“顺产”的《不动产统一登记条例》、“呼声大、动静小”的房产税试点等都说明其中的利益博弈和难度。一些改革方向已成共识，但关键在于政府能否拿出改革攻坚的勇气，超脱利益掣肘，让长效机制按照既定时间表、路线图推进。
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近,一线城市以外的房价出现波动引起了各方关注。部分地区在因地制宜的酝酿各种各样的措施以防止房地产拖当地经济的“后腿”，相当一部分的中小房地产开发企业则将希望放在了调控措施的调整上。在笔者看来，这些变化正是房地产分类调控效果显现的特征，但房价下跌的阵痛不会改变房地产调控的大方向，各方要做好忍受这种痛楚的准备。
“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机性需求，促进房地产市场持续健康发展。”这是今年的政府工作报告提出的房地产调控大方向。尽管今年的政府工作报告中并没有出现“房地产调控”的字眼，但调控的重点显然已转向“因城因地分类进行调控、建立长效机制”。这种变化说明，房地产调控是免不了的，但会迥异于以往。
广东：商品房销售额半年降8.4% 调整趋势将延续
广东省统计局7月20日发布数据，今年上半年广东实现地区生产总值30879.09亿元，同比增长7.5%。而在房地产数据方面，商品房销售额3510.94亿元，同比下降8.4%，其中住宅销售额下降11.6%。
数据显示，今年上半年，广东固定资产（不含农户）10237.06亿元，同比名义增长17.3%，增幅与一季度持平。房地产开发3217.39亿元，同比名义增长18.8%，增速比一季度提高2.8个百分点，其中商品住宅增长12.8%。房屋新开工面积5307.90万平方米，同比下降22.9%，其中住宅新开工面积下降27.4%。
房地产销售方面，商品房销售面积3846.00万平方米，同比下降8.9%，增幅比去年同期大幅回落50.7个百分点，其中住宅销售面积下降11.1%。商品房销售额3510.94亿元，同比下降8.4%，其中住宅销售额下降11.6%。从数据看来，今年以来，广东房地产市场明显降温，处于分化调整状态。
广东省统计局有关负责人表示，与房地产业紧密关联的上下游行业众多，房地产市场的分化调整，短期来讲对宏观经济的企稳回升产生一定压力，同时个别中小房地产开发企业由于资金紧张也面临经营风险。但从长期看，市场分化调整有助于消化库存和行业整合，既有利于房地产市场本身的健康运行，也有利于国民经济可持续健康发展。目前，房地产市场需求以刚需和改善性需求为主。
广东省统计局预计，下半年，广东房地产市场仍将延续调整趋势，供需关系紧张的一线城市商品房销售成交逐步调整后趋于稳定，个别供大于求、库存压力较大的二三线城市房价或将迎来较大幅度调整。
新华网：楼市调整期确立 此次调整时间或比以往更长
国家统计局公布的数据显示，上半年中国楼市成交呈现量价增速双降的局面。局地成交量大幅下跌，“”重出“江湖”，库存高企市场预期变化……楼市“调整期”基本确立。
楼市“调整期”会持续多久？房价回归合理还需克服哪些障碍？
20余地“松绑”楼市，市场现分化总体“波澜不惊”
随着7月14日起江西南昌部分“解禁”限购令，调整楼市政策的城市达到约20个。
“过去地产调控‘一刀切’，市场信号基本处于失真状态。”中国房地产业协会研究员李战军说，“限购政策逐步退出，有利于让房地产业回归市场，也有利于产业政策的调整。”
记者调查发现，历经近半年的地方政策微调，房价未现大幅波动，但市场分化明显。
－－预期看淡：购者观望，房企促销。在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的作用下，市场供需双方的预判转向，购房者观望情绪增多，房企“让利跑量”心理渐占上风。房天下调查显示，近六成受访者认为房价可能进一步下降。
－－类型分化：住宅趋冷，豪宅坚挺。6月份以来，住宅市场呈现量价齐升特点。上海中原地产研究咨询部经理龚敏认为，这说明政策调控趋于灵活合理，去年以来压抑的需求得以释放。
－－博弈变化：中介硬撑，业主。虽然大部分二手房中介机构仍不愿轻易，网上挂出的价格与去年相比仍然“坚挺”，但多数买家看淡市场，二手房议价空间明显增大。
“调整期”确立，调整时间可能比以往更长
调整期各市场主体心态各异，部分开发商坦承“坐地生金”时代终结，却仍存救市下触底反弹幻想，一些刚需购房者持币观望的同时也有人等待抄底捞金。
“有人对此不以为然，认为是房地产市场的周期性调整。但这次下滑不同于以往。”国务院发展研究金融研究所名誉所长夏斌说。回顾2008年的V形快速反转、2011年的U形反转，这次的调整并非因为限购、限价等因素。因此“不能凭以往经验而论”。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，当前的房地产业呈现增速下行、高位盘整、理性回归三个特征。“一线城市存货压力相对较小，有可能在明年下半年复苏，二三四线城市的调整时间将更长”。高通智库则认为，基于当前核心城市房地产供应增加趋势、群众观望情绪，以及行业资金链格局判断，2014年房地产调整可能呈现L形走势，即本次房地产调整将比过往更长。
“中国楼市消化不良，前期已经把未来房价上涨空间透支了。”万科集团执行副总裁毛大庆说，“要慢慢通过市场来平衡，房地产‘不可能是一个永远没完没了的产品’。”
深度“挤泡泡”，三大阻力值得警惕
楼市总体回调，但记者调查发现，三大不确定因素仍需警惕。
警惕地方借“分类指导”之机救市。7月10日起，济南限购政策全面放开；房价几可比肩一线城市的厦门也传出松绑消息。住建部政策研究研究员珏林说：“济南全面放开限购势头过猛、动作太大，授权地方调控不意味着‘放水’。要警惕以调整之名浑水摸鱼、突破政策底线。”
一线楼市仍“局部过热”。近期，北京、上海等一线城市多个单价超5万元的“天价盘”集中入市。此外，土地面粉贵过面包的情况仍在一线城市上演。业内人士担忧，随着三四线城市风险不断增加，房企为趋避风险将重回一线城市“避风港”拿地，需警惕加剧后市隐患。
警惕开发商资金链紧张施压房贷“开闸”。房价下行趋势渐显、购房者观望情绪加重、商品房库存高企，开发商对信贷开闸的呼声也逐渐升高。多位指出，楼市后市会不会反弹，关键因素就是信贷政策是否放松。
珏林指出，楼市调整过程中，要防止个别地方政府夸大困难程度、房地产公司过分强调行业困难，将个别案例和区域的问题扩大化。应保持政策定力，坚决遏制投机行为、保护刚需，避免“用错药”“过猛用药”导致房地产业走上回头路。
从“政策市”到“市场市”，长效机制不能失约难产
“楼市进入调整期，同时也是完善各项政策的窗口期。”住建部政策研究主任秦虹说，“从长远看，要实现房地产市场的健康稳定发展，不，必须切实推进土地、财税、金融体制的改革，以及与房地产市场运行相配套的地产税制改革。”
一是改革金融体系建立长效机制。“房地产市场冷热关键在金融。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，必须防止过高的金融形成房地产泡沫。当前还要继续执行差别化的信贷政策。
二是改革土地制度增加有效供给。陈晟认为，房地产市场终仍取决于供求关系，应积极调整结构，适度降低工业用地和商业用地指标，增加住房用地指标平抑房价。同时试点农村集体建设用地入市，增加土地的长期供应。“地方政府垄断土地市场是导致地价房价越来越高的重要原因。”顾云昌说，土地制度改革对促进房地产市场健康发展意义重大。
三是推进房地产税的立法。秦虹建议尽快推进住房信息联网和不动产登记制度工作，在此基础上推进房地产税。顾云昌建议，通过加快房地产税立法，调整改革房地产业税收体系，增加持有环节的税收比重，降低交易环节的税收，理顺开发环节的税费征收。
指出，长效机制是决定我国楼市能否从政策市向市场市顺利过渡的关键。6月底未能“顺产”的《不动产统一登记条例》、“呼声大、动静小”的房产税试点等都说明其中的利益博弈和难度。一些改革方向已成共识，但关键在于政府能否拿出改革攻坚的勇气，超脱利益掣肘，让长效机制按照既定时间表、路线图推进。