深圳楼市下半年大幕拉开 买房真能捡到吗？

深圳楼市有公司一口气买光两层写字楼

深圳楼市的下半年竞赛已经拉开大幕，各家研究机构对于2014下半场的市场表现各有预测，既有统一看法，亦有对立观点。综合来看是——库存压力已高企，成交好转看年底，信贷环境存两说，抄底买房在秋季。

话题1：库存

深圳中原：“隐性库存”日渐攀高，龙宝压力大

世联行：罗湖区新房去化压力

戴德梁行：市场面临更大去化压力

根据深圳中原的统计，在2013年，新项目由开放营销到入市的时间间隔平均为1.5个月，而今年一季度却拉长至3个月甚至更长。从中不难看出开发商静待节点、择机而动的观望态度。虽然6月市场呈现出集中供应的状况，但仍然不能消减新房市场的高库存压力。

而按照统计，从2013年10月开始，深圳商品住宅库存面积开始超过500万平方米，而在2012年6月之前，该数据基本稳定在300万平方米以内。毫无疑问，高存量来源于去年火热的市场行情刺激开发商蜂拥入市。到了今年，虽然上半年的入市新房有限，但成交的低迷，直接加剧了库存去化压力。

日前，戴德梁行的年中展望也直指当前以刚需支撑的深圳楼市出现疲态，住宅新房库存去化周期拉长，结合未来新增供应放大的可能，市场或将面临更大的去化压力。

深圳中原还提出了“隐性库存”压力，表示成交放缓导致积压的超300万平方米“仅仅是纳入官方统计数据的存量面积，而基本建成尚未入市的项目才是多数”。深圳中原解释称“今年上半年原本计划入市的项目多半都爽约，形成的隐性库存日渐攀高”。“隐性库存”或将成为下半年的又一压力来源。

从各区来看，下半年哪里的库存压力，各家研究机构有着不同看法。

戴德梁行和深圳中原均认为下半年的去化压力更多的将体现在原关外区域。深圳中原指出，龙岗和宝安均是新房积压区域，受到成交下滑的影响，下半年压力较大。南山和盐田今年前5个月没有新增批售项目，通过成交消化了部分库存，在各区中压力稍小。罗湖和福田体量较小，但由于整体价格偏高，去化速度慢，现有库存也形成了一定压力。戴德梁行表示，以龙岗为代表的外围区域库存高企，将面临更大的去化压力；较少供应及配套资源将区域，支撑其价格持稳。

世联行则认为下半年的“库存重灾区”在罗湖，“无论是从存量套数还是存量面积上，罗湖区销售压力较大，罗湖区存量套数大概需20个月才能销售完，存量面积大概需16.6个月才能销售完”。

话题3：信贷环境

戴德梁行：定向宽松也将改善楼市环境

深圳中原：紧张局面将持续

加重上半年成交寡淡状况的另一重要原因无疑是偏紧的信贷环境。上半年互联网金融发展得风生水起，加剧银行所处环境的竞争激烈程度，融资成本不断提高，使各家银行对利润率较低的房地产个人贷款的放款意愿下降，导致整个上半年楼市信贷环境较为紧张，不论是新房或是二手房成交均直接受到抑制。而近期不少报道指出，信贷出现松动，是首套房贷利率出现了逐渐回归基准利率的情况。

在DTZ戴德梁行看来，下半年货币政策存在放松的空间，“即便是定向宽松，也将在一定程度上改善楼市环境；而于楼市，央行已要求商业银行加大对购买自住普通商品住房的消费者的房贷支持力度，这将有利于刺激刚需释放，进而消化市场存量”。

对于信贷环境可能出现的松动，深圳中原并不认同。深圳中原指出，银行对风险行业的规避和在利润化的驱使下，房贷紧张局面依然会持续，“在利率市场化及房地产行业下行趋势确立的背景下，银行对房地产开发、按揭贷款的放款意愿下降，导致行业所面临的信贷环境比其他行业更差”。

话题2：成交

世联行：百盘入市，更多项目或以价换量

深圳中原：置业者短期内将继续观望

戴德梁行：成交量好转需待年底

事实上，上半年的成交量触底，某种程度上是受到了市场供应的制约。综合市场不确定性因素的影响，购房者的观望情绪逐渐浓烈，导致开发商的推盘意愿与节奏发生显著变化。数据显示，上半年住宅总批售面积为111万平方米，比去年同期下降了52%，较2008至2013年的半年度平均值更是低了56%。

世联行的预测表明，下半年深圳将有70个纯新盘，33个加推项目入市。对于深圳这种刚性需求强劲，供需矛盾突出的城市而言，从不缺乏置业意愿。对于下半年的成交走势，虽然措辞不一，但研究机构集体传递出“以价换量、触底反弹”的观点。

结合5、6月份的市场表现不难发现，类似高折扣、特价房和垫首付等表现形式的价格让利，才得以换得典型项目的成交佳绩。为了回笼资金、刺激成交、完成业绩，这种打折促销的营销手法预计将在下半年在市场更普遍。

世联行指出，预计部分开发商为了短时间内回笼资金，势必以价换量。世联行董事长陈劲松日前在2014深圳房地产年会上表示，下半年是必然，二三线城市如此，一线城市也不会例外，只不过不同地段表现不同而已。戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端认为，在市场周期性调整的大背景下，观望氛围短期内难以改观，而较大的去库存压力，将迫使开发企业考虑以价格调整刺激成交。对于是否会出现大幅度价格调整，戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙对于深圳市场依旧充满信心，“深圳市场整体来看不会有太大问题，不会把价格进行大幅调整。”

而这种价格战对于成交量的实际促动，或许并不会一蹴而就。深圳中原就表示，短期内阻碍成交的利空因素仍会存在，尽管价格出现下调，但置业者仍会观望一段时间，“当价格下调到置业者的心理预期线后，便会择机入市，成交量将随之反弹”。戴德梁行则将刚需释放、趋势好转的时间点预计在年底。

话题4：入手时机

深圳中原：9月将感到明显

世联行：要等金九银十

戴德梁行：开发商预计在9、10月刺激成交

下半年何时适合出手，不少研究机构将关键节点预设在9月。早在6月初，深圳中原董事总经理郑叔伦就表示，市场将在9月明显感觉到。DTZ戴德梁行张晓端则预计置业者的出手时机在9、10月，“开发商到年底的业绩要完成，这个时候也是需要有一些刺激市场成交的行为”。世联行董事长陈劲松戏谑，春天不是买房天，夏日炎炎还休眠，秋天不来冬天到，楼盘积压快一年。在他开来，成交在“7、8月份又例牌淡季，要等金九银十了”。

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：楼市限购定向松绑正当其时

如何判断下半年的房地产市场走势？限购应该取消吗？未来房地产调控向何处去？房地产税何时开征？围绕房地产的诸多疑问，本报记者采访了多位，包括财政部财政科学研究所所长贾康，国务院发展研究市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民，RET睿意德董事玉珂，厦门市政协常委、集美大学房地产研究所所长李友华，他们认为，房地产虽然处于下行态势，但短期内并不会“崩盘”，政府也应该让不符合市场规律的调控“权宜之计”退出历史舞台。

  政府有关房地产的一举一动总是惹来广泛关注。上半年房地产下行压力客观存在，在此压力下，各界普遍预计，下半年地方政府松绑限购的步伐有望加快。(本报7月21日曾以《楼市松绑》为题报道)据不完全统计，今年已有超过12个城市取消或放松了限购政策。但由于供需双方的市场预判已经转向，购房者观望情绪依然浓厚，因此去化压力不容乐观。目前房地产市场的主要矛盾正从总体偏紧逐渐转为结构性过剩。而各类城市的压力又不尽相同，不再采用“一刀切”的调控手段，更多让市场发挥作用，或许是未来的发展趋势。

  玉珂：缓解楼市低迷关键靠金融

  整体而言，2014年下半年如果没有政策出台的话，房地产市场依然走下行趋势。今年以来房地产开发增速的回落是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，根据市场的周期性来看，缓和比较难，继续下滑的可能性比较大。

  下半年房地产市场销售状况将主要取决于金融信贷等政策。的问题不在调控，而在金融。购房交易中两大主体都需要金融支持。

  李友华：房地产泡沫近期不会破灭

  随着部分城市开始取消“限购”，房地产市场开始松动，但是目前房地产市场还没有明显好转的趋势，这里有两个重要的影响因素，，信贷，作为影响房地产成交量的重要因素，信贷没有放开则房地产下行趋势无法避免；第二，供需，政府未来对调控手段以微刺激为主进而刺激市场，消化库存。

  在房地产下行趋稳的趋势下，不同城市之间的走势和情况还会有所不同，这个不同也就是“有市场”和“无市场”的区别。温州、鄂尔多斯这类地方就是“无市场”。而类似于北上广和厦门这类“有市场”的地方，市场动力很强，可以通过等优惠活动消化房产库存。只要就会有市场。

  贾康：淡化限购不是救市

  正常的市场是要允许价格波动的，应该体现出一定的市场风险。而我国楼市前些年的表现似乎是个单边市，结果大家实际上谁也不觉得有风险，很多力量都肆无忌惮地在里面炒作，而现在出现市场分化，正好是一个矫正的契机。

  调控不是说可以不存在，而是说我们现在不必刻意针对房价去强调“调控”这两个字。从长计议，真正有意义的事是：一方面由各地相机抉择淡化限购措施——这不是所谓的政府“救市”、“挺市”，而是政府回归市场轨上其应秉持的调控理性；另一方面积极贯彻三中全会精神加快房地产税立法，并适时推进改革。

  刘卫民：房地产是下半年经济增速阻力之一

  从2014年上半年主要运行指标可看出，中国房地产市场一段时间内形势依旧不容乐观。房地产增速持续回落，新开工面积和土地购置面积同比下降，如果房地产信贷等政策不发生大的变化，我认为下半年房地产开发增速将低于上半年。

  下半年，房价走势将主要取决于市场销售情况，如果销售情况仍不乐观，房价将面临下行压力。房价下行对银行业和国民经济都会产生冲击。下半年房地产是国民经济发展不确定的因素，增速阻力是主要的因素之一。