深圳可售商品住宅近3.6万套 分析称未到警戒线

原标题：深圳新房库存未到警戒线可售商品住宅近3.6万套

在楼市交易冷淡时期，各地库存正在高企，中指院数据显示，6月份，20个代表城市的可售面积达2010年来水平，较去年同期大幅增长29.6%。住建部部长陈政高在其上任后的对房地产政策完善提出的三点落实意见，其中个意见便是“千方百计消化库存”，各地也频频变换花样调整或取消限购政策以消化高企的库存量。作为一线城市的深圳，目前库存是否也持续高企，深圳将会采取什么样的去库存“战略”？

现状 去化周期15个月左右

根据中指院提供的数据，截至上，深圳的可售商品住宅套数为35792套，可售面积为349.33万平方米，而北上广可售套数分别为85366、76619、61791套。

昨天，中指院华南分院研究总监马文涛表示，深圳的库存量从去年以来确实一直在上升，去年健康的时期仅有8、9个月。而目前的库存去化时间可能达到13个月。

而深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄对深圳库存去化周期的计算结果显得更严峻。他向记者表示，按照目前市场的销售速度来看，深圳的新房库存时间可能长达15~18个月，而下半年预计4季度供应会达到峰值，去化周期更长。

“新房销售同比下滑了近四成，这是主要因素。”马文涛表示。

诊断 深圳库存相对较健康

对此，几位受访的房地产业内人士均表示，深圳目前的新房库存量还比较健康，还不到危险的警戒线。

马文涛分析，上半年每月的消化量与供应量几乎持平，库存量也并不反常，与北京等地18个月以上的去化周期相比，仍然比较健康。

一直对市场持悲观态度的中原地产也对深圳的新房库存判断乐观。玉家雄表示，与二三线城市可能长达两年以上的去化周期相比，深圳还说不上危险，而上半年交易的冷淡也与供应的冷淡一定程度相关。“随着下半年供应的增加，开发商竞争激烈，可能会加大促销走量，成交量可能就反弹。”

深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫也认同上述观点，“深圳市场松动不明显，更多的是结构性的调整，如龙岗宝安边远地区，但福田南山等地还比较坚挺，还没有危险到需要‘救市’的地步。”

反应 开发商会加大促销力度

诸多业内都表示，高库存量对于整个深圳市场而言，可能还远不足以触动政府出手“救市”，一些二三线城市五花八门的“救市”措施短期内恐难以在深圳出现。

深圳市房产研究部相关人士也间接肯定了这样的说法。他介绍，目前政策部门还没有表示要出手调整政策，但相关的“政策储备已在做”，“比如房产税、住房证券化等政策储备，但更多是技术层面的研究，未谈及应用时间，更何况从稳定房价角度讲，过去的限购政策正在发挥效用，已达到政府预期的目的，短期内也不用调整。”

不过，急于回笼资金的开发商或将被触动。几位都表示，下半年可能会有越来越多的促销手段吸引市民入市。记者走访了几家新楼盘也发现，各楼盘定价相对已趋于保守。

近日记者来到罗湖为数不多的新楼盘幸福万象，这里推出了300多套单位，但一些单位定价显得尤为优惠，低楼层朝北的49平方米单价为3.3万左右，但却是“，层，还带非毛坯”，记者算下来，165万的总价除去98平方米，单价竟然达2万以下。

“50强房企中上半年任务完成过半的仅4家企业，还有很多中小开发商资金面紧张，下半年促销花样翻多，让利程度增加，应该有很大概率。”马文涛说。(深圳商报 记者 谭玲娟 实习生 涂竞玉)

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库存持续走高，达3.4万套

深圳新房套数在经过春节前后的消化后，从4月份开始又有所攀升。截至2014年6月25日，深圳全市一手房可售面积为324.67万平方米，可售套数为34058套。不过这一数据在4、5月后一直维持在3.3万-3.4万套左右，与1月份超过4万套的库存量相比已有所下降。但去化时间从4月份开始却一路走高，在5月初时达到12个月，目前已攀升至15个月。

业内人士分析认为，在目前购房周期拉长，市场消化缓慢，下半年推货量增加的前提下，今年之内，消化周期有机会进一步拉长，开发商在下半年将面临更大的去化压力，不排除有促销的可能性。

而在去年6月份，深圳新房周销售速度平均超过了1000套，去化时间约为25周，即6个多月，而当月深圳新房均价达到了2.4万元/平方米，是迄今为止4年来深圳房价的值。历史数据显示，深圳上一轮库存去化压力的峰值是在2008年，当时新房可售套数一度突破了5万套（这曾是深圳市房地产研究副主任锋指出的深圳楼市供需平衡点），共耗时约5个季度才消化完。而目前市场的周销售速度与2011年底大致相当，维持在四五百套。

下半年开发商去化压力更大

“消化速度慢是目前库存走高的主因。今年以来，深圳的库存量和消化周期都在增长，但相比国内其他城市，还是比较正常的水平。”深圳中原地产二级市场总经理玉家雄进一步分析认为，一般开发商会希望在项目入伙前消化完毕，在深圳，项目从拿预售证到入伙大约是一年半的时间。

玉家雄认为，一年半内的消化周期都是可以接受的范围，但下半年开发商面临价格下调的压力会更大。美联物业深莞惠总经理江少杰也表示，预计第三季度深圳房价仍会稳中有降，尤其是龙岗、坪山、龙华、宝安区等供应量比较大的区域，价格下调压力大，会有明显定价低于市场价的盘出现。“但罗湖、福田、南山，明显的楼盘估计看不到，第四季度房价要看政策走向。”江少杰补充说道。

官方数据显示，目前龙岗、宝安仍是可售房源主力区域，分别为18807套、9609套，龙岗新房存量的占比达到55%；盐田少，为484套；罗湖、福田大致相当，分别为1142套、1081套；南山略高，达到2935套。(记者 詹燕燕)

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