倪鹏飞：房价短期下跌不可避免 或进入3年调整期

经济网讯记者 刘砚青7月28日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究在北京发布了由倪鹏飞研究员带领的研究团队作出的2014年《中国住房发展中期报告》。报告总结和分析了2014年上半年中国住房发展的新变化，并对中国住房发展的短期走势作了预测。报告指出：中国住房市场长期拐点尚未出现，短期下跌不可避免，房价可能进入2-3年的调整期。

报告分析指出，今年上半年，大中城市房价呈现主动调整态势，楼市进入结构性过剩阶段；三线城市住房增速回落明显，一线城市住房销量跌幅为显著；土地市场供求失衡、整体趋冷、分化加剧、调整加深；房地产信贷规模增速同比明显趋缓，房地产信贷占比不降反升；房企销售策略重返“以价换量”，销售手段呈现多样化、信息化趋势，融资增速大幅回落，国内外融资成本逐渐上升；棚户区改造成今年的保障房亮点，共有产权房试点倍受关注。

报告认为，当前中国住房发展所面临的主要问题与挑战是：库存严重，空置，施工进度缓慢，半拉子工程多，地区结构失衡；住房发展影响经济增长，住房市场风险威胁经济健康发展；管控过多，扭曲市场供求；产品质量堪忧，房企社会责任有待提高；库存积压、去化速度慢、融资困难致使多数中小型房企资金链紧张，风险加剧；土地市场总体量跌价升，地方政府推高地价的欲望依然强烈；土地市场分化进一步加剧，土地供应量与不同能级城市不相匹配，供地节奏与需求不符；保障房资金缺口大而资金使用效益低，价格偏高而入住率低。

此外，报告还对中国住房发展的短期走势作了预测：中国住房市场长期拐点尚未出现，短期下跌不可避免；居民需求热点由“有房住”向“酌房”转变，房价不会出现整体崩盘；供求形势由供不应求向结构性过剩转变，房价可能进入2-3年的调整期；住宅产业行业集中度会进一步加速提升，开发速度持续放缓，竞争更趋品牌化；土地市场成交量小幅回升，价格稳中略降，分化持续；房贷规模增速有望反弹、房贷占比仍将高位，商业银行对房地产继续维持较高的支持度。

只有深圳不怕房地产下跌

广州房价大跌也加入了救市的行列。房价大跌一成定局，地方政府一片恐慌，纷纷救市取消限购，开发商纷纷路跑，可谓风声鹤唳。

已经有人出来预言哪 几个城市抗跌，列出大连、合肥、南昌等。

我认为搞跌的城市是深圳。深圳不怕房价下跌，房价下跌反而是深圳的机会，深圳房价下跌的幅度小。

理由有三：

一、深圳财政收入中房地产和卖地比例。前几年，我曾经研究统计过，卖地收入只占深圳财政收入的6%左右。2013年深圳通过招拍挂方式获得的土地出让金为440亿元，较此前一年的115亿元增长283%。但占财政总收入的比例仍然不到10%。因为其他财政收入也增长很大。

而2013年土地出让金收入超过4.2万亿元，再创历史新高，占地方本级财政收入近六成。北京、上海、广州等比例可能更高。

深圳财政收入超过广州一大截，在北京、上海之后。经济规模紧逼深圳的江苏苏州，财政收入不足深圳的3分之1，这是我以前研究时记得不太准确的一个数据。因此，苏州现在也加入了取消限购的行列。

二、深圳实体企业强。深圳不只有万科、招商地产等领先的房地产企业，深圳更有华为、中兴、康士康、中集等一大批制造业企业。这是任何其他地方都不能比的。浙江实体经济不错，但也已经被 房地产折腾得够呛。只有深圳制造一直高歌猛进。而深圳制造业的主力是中小企业。你到深圳来看看，遍地是工厂，每栋写字楼各类公司都挤得满满的。你去看看深圳华强北，一条街道的经济实力比得过半个北京城。北京的中关村是副省级，比不过副村级的深圳华强北。华丽强北的电子商场台一个接一个，每一个柜台后面都有一个工厂，散布在深圳宝安和龙岗，有的是在东莞和惠州。各地的高校都在深圳设点办企业家的培训，有好几个点在这里办培训，有一个博商机构，培训的深圳老板就有1万3千人。

因此房地产在深圳经济中占到得比例很小。没有房地产对深圳没什么，影响不大，但国内没了房地产就是要命的事。

三、深圳刚需，是真实的刚需。深圳的也很多，但居住刚需不可忽视。深圳只有一个县域的面积，却是1300多万人的大城市，这些人几乎全部是内地移民。他们当然要买房扎根。这是巨大 的刚需。

还有。香港一直房价居高，如果深圳房价下跌过多，香港居民就会过来买房。因此，深圳房价有巨大的刚需支撑。

反过来，我认为房价下跌是深圳的机会。深圳经济本身不受影响，反而企业从市场找到收拾残局的机会。只有深圳企业能有这种能力。