中联周评：买家入市意愿增强，7月二手楼止跌回升

【主要观点】

 二手房量稳价涨，新房量价回升。二手房成交1088套，微降0.1%，均价为27766元/平方米，上涨2.6%；新房成交548套，22311元/平方米，环比分别上涨3.0%，9.0%。

 、改善需求持续释放，2至3房户型成交活跃。7月、改善入市意愿有所增加，令到市场成交量逐步的回升。其中，上周2-3房成交活跃，环比增长了超过60%。

1.1二手房：量稳价涨

上周（7.21-7.27）量稳价涨。全市二手房成交1088套，环比微降0.1%，成交整体趋于稳定；截止27日，全市二手房已经成交4332套，预计7月全市成交5400套左右，市场止跌回升，较6月上涨约6%，5-6月的回落趋势就此结束。主要是一方面是7月许多城市限购出现松绑，严控高压多年的楼市政策开始松动；另一方面7月置业者入市意愿有所回升，其中在上半年处于观望的部分市民已经开始入市看房。

价格方面，连续小幅上涨。上周二手住宅均价为27766元/平方米，环比上涨2.6%，连续两周回升，7月中旬后部分城市限购松绑，深圳成交量回升，令到业主信心有所回升，报价也较为坚挺。

1.2新房：量价齐升

上周新房量价齐升。全市新房住宅成交548套，环比上涨3.0%，均价为22311元/平方米，环比上涨9.0%，不过整体看新房仍处于低量的水平。不过，继前一周3个盘（约1500套）取得预售后，上周又有2个新盘（约1600套）取得预售，7月新项目入市明显增多，有效了填补了之前新增供应相对紧缺的局面，预计对未来1-2月成交会产生较为积极的作用。

图1：深圳新房/二手房十周成交量价走势

数据来源：深圳市规划与国土资源委员会 ，中联二手房研究院

1.3、二手房成交结构：中小户型成交较为活跃

近期置业入市有所回升，其中、改善需求持续释放，占比近80%，需求入市也较为稳定。面积方面，2-3房户型成交量增长62.4%，其中60-90平方米较为活跃，占比增加10.7%；90-144平方米中大户型也持续稳增。单价方面，2-3万元/平方米占比为33.3%，减少3.3%，其余区间都出现小幅增加，其中4万元/平方米以上物业近期成交增多。总价方面，100-200万元占比，为50.0%，增加了20.7%，其余区间缩减。

综合分析，上周各类需求入市占比较为稳定，而由于近期、改善持续释放，适合其置业需求的2-3房户型成交量大幅增长了60%以上。

图2：7.21-7.27成交面积-单价-总价分布

数据来源: 中联二手房研究院（根据成交系统数据统计）

1.4、后市：7月市场止跌回升，下半年迎良好开局

7月份深圳二手房市场止跌回升，截止27日成交4322套，预计全月成交5400套，上涨约6%；成交均价为26464元/平方米，环比上涨5.7%。市场由此结束了5-6月的回落态势，与我们上半年分析报告预计基本一致，下半年迎来良好开局。主要是各地掀起限购松绑的浪潮，截止目前超过20个城市的限购出现不同程度的松动，不少城市成交量还出现了，可见压抑之下需求依旧强大。而深圳方面，受此影响市场信心也有所回升，上周新增供需同步增长，观望中的买家开始入市看房，部分业主放售意愿也有所增加。买卖双方入市的回升，预计会进一步推动市场的回升。

表1：2014年7月第4周（7.21-7.27）楼市成交量价表

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