中联地产：2014年7月份中联精准指数分析报告

2014年7月中联精准指数为259.4点，样本楼盘成交均价为27722元/平方米，环比微降0.09%，较上月（-1.18%）已明显收窄，价格下跌的趋势基本停止。主要是近期各城市限购松绑，高压的楼市调控终于松口，有效的提升了市场信心，深圳置业者入市意愿亦有所增加。

中联精准指数——全市指数

1、指数价格：市场回升，价格下跌基本停止

7月中联精准指数为259.4点，样本楼盘成交均价为27722元/平方米，环比微降0.09%，与我们6月预测的“稳中有落”较为吻合；同比方面，上涨17.51%。从近两月价格走势看，环比微降0.09%（价格仅下降24元/㎡），较6月的跌幅（-1.18%）已经明显收窄。可见，价格下跌的趋势基本停止，而由于近期置业者入市意愿回升，许多城市限购松动频现，令到市场、业主信心有所回升，价格反弹的预期也有所增强。

主要原因有，首先7月各地楼市限购集中松绑，其中部分城市成交量出现，在很大程度上刺激着深圳市场，中旬后部分业主信心提升，酝酿提高放盘价格；其次，许多置业者在市场回升预期的促动下，购买意愿增强，议价能力及空间均有所弱化。第三，5-6月市场持续走弱，确有部分低价房源，不过很快被消化，进入7月后新增房源价格有所提升。

图1：中联二手房价格指数月度走势

数据来源：中联二手房研究院

十大价格中，七个回升，三个回落，而6月份仅有一个上涨。其中，宝城为26746元/平方米，环比上涨1.35%，领涨各；布吉、景田、龙坂、龙中、新洲五个止跌回升；作为老城区的人民南价格抗跌性极强，连续3个月上涨，7月为23402元/平方米，环比微涨0.25%；宝中、前海、三个高价位，价格继续回落。

表1：十大指数均价（元/平方米）

数据来源：中联二手房研究院

2、样本楼盘价格：上涨样本增加，45%止跌

根据中联二手房研究院监测，用于编制指数的100个样本楼盘中，价格上涨样本扩大，为27%，增加了10%；价格持平样本为39%，减少2%；价格下跌样本缩减，为34%，减少了8%，其中6月下跌的42个样本中，有45%的样本已经停止下跌。

图2：样本楼盘价格变化情况

数据来源：中联二手房研究院

备注：下跌：幅度在﹤-1%；持平：幅度在-1%≦持平≦1%；上涨：幅度在﹥1%

3、供求关系：供需比持续稳定

根据中联二手房研究院监测，7月份供需比为0.84，与6月份的0.83相比基本持平。供需比走势稳定，反映新增的买卖需求都十分理性，购买需求、放盘需求有序入市。

图3：深圳市二手房供需状况

数据来源：中联二手房研究院

备注：供需比 = 当月新增房源 ÷当月新增客源

中联精准指数——下月预测

7月份置业者入市意愿有所回升，成交量止跌回升，价格下降趋势也基本停止，为2014年下半年深圳楼市迎来了一个较好的开局。同时，从近期的政策、市场表现看，我们预计后市将会延续回升的趋势。

政策方面，全面限购松只是时间问题。7月份，楼市的热点新闻莫过于各城市限购政策的松绑，从月初的济南市到月末的温州市，短短一个月近20个城市陆续松绑，未来性的松绑应该只是时间问题。严控多年的限购出现松动，也刺激了积压多年的购买需求，其中部分城市短期内出现了成交量的局面。同时，对于深圳方面同样产生利好，若各地楼市回升自然会增强深圳市场信心。另外信贷政策方面，5-6月央行的定向的小微企业贷、三农信贷，未来也不排除向购房需求贷款倾斜，支持居民的合理购房需求，因为从近期部分首套房贷利率回调，可以见到一些端倪。

市场方面，置业需释放加速，成交回升。7月已经为下半年赢得了较好的开局，置业者入市积极性已经有所回升，7月下旬以来改善置业成交明显增多，加之置业持续的稳定，预计这两股需求会延续整个下半年，因为越往年底，各类置业需求入市的急切心理会愈加的强烈。房价方面，预计8月份会出现小幅回升，7月中旬以来，置业者入市增加，加之各地限购松绑频频，较大程度上提升了业主的信心，而前期低价房源也大部分被消化，后市房价回升预期正在增加。

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